2026年不动产登记代理人试题及答案

2026年不动产登记代理人试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告的是（）。A.甲因继承取得其父名下的住宅所有权申请转移登记B.乙企业因扩建厂房申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记C.丙村集体申请首次登记的宅基地使用权及房屋所有权D.丁银行申请预购商品房抵押权预告登记答案：C2.某不动产登记机构在办理某小区商品房首次登记时，发现开发企业提供的规划验收材料中存在建设工程规划许可证号与实际项目不符的情况。根据《不动产登记操作规范（试行）》，登记机构应当（）。A.直接不予登记并书面告知理由B.要求开发企业补正材料后继续办理C.暂停登记并移交规划部门核实D.先予登记并备注材料瑕疵答案：B3.张某通过司法拍卖取得一套住房，法院出具的执行裁定书明确“该房屋所有权自裁定送达张某时起转移”。张某申请转移登记时，登记机构应当（）。A.要求张某提交房屋原所有权证B.以法院裁定书作为权属来源材料办理登记C.需原所有权人到场签署同意转移文件D.先办理注销原所有权登记再办理转移登记答案：B4.李某将其名下商铺抵押给银行，办理了抵押权登记。后李某欲将商铺出租给王某，租赁期限5年。根据《民法典》及不动产登记相关规定，下列说法正确的是（）。A.租赁关系不影响抵押权实现，无需登记B.需办理租赁权登记，否则不得对抗抵押权C.租赁权设立时间在抵押权之后的，抵押权实现时租赁关系不受保护D.租赁权设立时间在抵押权之前的，抵押权实现时租赁关系自动终止答案：C5.某不动产登记机构收到申请人提交的不动产登记申请后，经审查发现申请材料不齐全。根据《不动产登记暂行条例》，登记机构应当（）。A.当场书面告知申请人需要补正的全部内容B.5个工作日内一次性告知补正要求C.先予受理并在登记过程中要求补正D.不予受理并口头说明理由答案：A6.王某与赵某共同共有一套住房，王某未经赵某同意擅自申请办理了单独所有的转移登记。赵某发现后申请异议登记，异议登记有效期为（）。A.10个工作日B.15个自然日C.30个工作日D.60个自然日答案：B7.某企业因破产清算需要办理国有建设用地使用权注销登记，应当提交的材料不包括（）。A.破产清算组的身份证明B.不动产权利消灭的证明材料C.原不动产权属证书D.抵押权人同意注销的书面文件答案：D8.下列不动产登记类型中，不属于法定可以单方申请的情形是（）。A.因人民法院生效法律文书取得不动产权利B.不动产灭失导致的注销登记C.继承取得不动产权利D.预售人未按约定与预购人共同申请预告登记答案：C9.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，应当提交的材料不包括（）。A.查询申请书B.利害关系证明材料C.身份证明D.不动产权属证书答案：D10.某登记机构在办理不动产抵押登记时，发现抵押合同约定的担保范围仅包括主债权，而登记簿记载的担保范围包含主债权及利息。根据《民法典》，应以（）为准。A.抵押合同约定B.登记簿记载C.主债权金额D.双方补充协议答案：B11.集体土地所有权首次登记时，登记机构应当对拟登记的集体土地所有权进行公告，公告期不少于（）。A.10个工作日B.15个自然日C.30个自然日D.60个自然日答案：C12.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C13.某不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请人提交的身份证明系伪造。根据《不动产登记暂行条例》，登记机构应当（）。A.继续办理登记并记录异常情况B.终止办理并移交公安机关C.暂扣伪造材料并通知申请人补正D.当场没收伪造材料并警告申请人答案：B14.下列情形中，不动产登记机构可以直接办理注销登记的是（）。A.不动产被依法没收导致权利消灭B.权利人书面申请注销登记C.抵押权人申请注销抵押权登记D.不动产灭失且无权利义务承受人答案：D15.不动产登记费按（）收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。A.件B.平方米C.评估价值D.登记类型答案：A16.甲公司将一宗工业用地抵押给A银行，后又抵押给B银行。办理第二次抵押登记时，登记机构应当（）。A.告知B银行该土地已存在抵押B.要求甲公司先注销A银行的抵押C.直接办理抵押登记并记载抵押顺位D.拒绝办理并说明已存在在先抵押答案：C17.李某通过遗嘱继承取得其母的房产，遗嘱经公证。申请转移登记时，登记机构（）。A.必须要求李某提交继承权公证书B.可以要求李某提交其他继承人放弃继承的声明C.应当对遗嘱的真实性进行实质审查D.只需审查遗嘱形式要件是否符合法律规定答案：B18.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：A（注：根据2023年《优化不动产登记营商环境通知》调整为5个工作日）19.某小区因开发企业未缴纳土地出让金，导致购房人无法办理不动产登记。购房人联合申请登记时，登记机构应当（）。A.以开发企业未履行义务为由不予登记B.先为购房人办理登记并向开发企业追缴费用C.启动“证缴分离”机制，在购房人缴纳相关税费后办理登记D.要求购房人与开发企业协商解决后再申请答案：C20.下列关于不动产登记资料管理的说法，错误的是（）。A.不动产登记资料包括不动产登记簿和原始登记资料B.不动产登记资料应当永久保存C.单位查询不动产登记资料需提交单位介绍信D.利害关系人查询时，登记机构可以提供不动产登记结果答案：C（注：单位查询需提交单位营业执照、授权委托书等，介绍信非法定必备材料）二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）21.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记答案：ABCD22.下列情形中，需要由双方共同申请不动产登记的有（）。A.买卖不动产B.赠与不动产C.因人民法院生效判决导致的不动产权利转移D.不动产抵押权设立答案：ABD23.不动产登记机构在审核登记申请时，应当审查的内容包括（）。A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定D.申请登记的不动产面积是否与测绘报告一致答案：ABC24.下列关于预告登记的说法，正确的有（）。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记可以担保将来实现物权C.预告登记失效后，原登记自动恢复D.预购商品房预告登记的，需提交已备案的商品房预售合同答案：ABD25.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的申请主体包括（）。A.乡镇企业B.村集体经济组织C.村民委员会D.个人答案：ABC26.不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形包括（）。A.房屋等建筑物首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.不动产登记资料查询答案：ABC27.下列关于不动产更正登记的说法，正确的有（）。A.权利人申请更正登记的，需提交证实登记确有错误的材料B.利害关系人申请更正登记的，需经权利人书面同意C.登记机构发现登记错误的，应当书面通知权利人申请更正D.更正登记期间，登记簿记载的权利人因处分不动产申请登记的，登记机构应当暂缓办理答案：ACD28.不动产抵押登记中，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.学校的教育设施C.被查封的不动产D.已出租的商铺答案：ABC29.不动产登记资料查询中，下列属于“利害关系”的情形有（）。A.房屋买受人欲查询所购房屋的抵押情况B.债权人欲查询债务人的不动产登记信息C.承租人欲查询租赁房屋的产权信息D.律师受当事人委托查询涉案不动产登记资料答案：ABCD30.根据《不动产登记操作规范（试行）》，下列关于不动产登记电子证书的说法，正确的有（）。A.电子证书与纸质证书具有同等法律效力B.权利人可以选择领取电子证书或纸质证书C.电子证书需通过不动产登记机构官方网站验证D.电子证书丢失后可以补办纸质证书答案：ABCD三、案例分析题（共3题，每题20分，需结合法律条文和登记实务作答）案例一：2025年3月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将其名下位于XX小区的住房以200万元出售给李某，李某支付定金20万元，双方约定6月10日前办理过户登记。5月1日，张某因债务纠纷被债权人王某起诉，法院于5月15日查封了该住房。6月5日，李某向登记机构申请办理转移登记，提交了买卖合同、付款凭证等材料。问题：1.登记机构是否应当受理李某的转移登记申请？说明理由。2.若李某在申请登记时不知晓房屋已被查封，其权益应如何救济？答案：1.登记机构不应受理转移登记申请。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请存在“不动产被依法查封期间申请登记的”情形，登记机构应当不予登记。本案中，法院于5月15日查封该住房，李某6月5日申请转移登记时，房屋仍处于查封状态，故登记机构应不予受理。2.李某可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，若其已支付部分价款并实际占有该不动产，且未办理过户登记非因自身原因，可向执行法院提出执行异议，主张对该房屋的物权期待权。若异议成立，法院应解除查封；若异议不成立，李某可依据买卖合同向张某主张违约责任，要求返还定金并赔偿损失。案例二：2025年1月，甲公司以其名下工业用地（面积5000㎡）向A银行抵押借款1000万元，办理了抵押权登记，登记簿记载担保范围为“主债权1000万元”。2025年5月，甲公司因扩大生产需要，向B银行抵押借款800万元，双方约定担保范围包括主债权、利息及违约金。B银行申请办理抵押登记时，登记机构按“第二顺位抵押权”予以登记，登记簿记载担保范围为“主债权800万元及利息、违约金”。2026年1月，甲公司无力偿还债务，A、B银行同时主张实现抵押权，经评估该工业用地价值1500万元。问题：1.A银行与B银行的抵押权顺位如何确定？2.该工业用地拍卖所得1500万元应如何分配？答案：1.抵押权顺位按照登记时间先后确定。A银行的抵押权登记在先（2025年1月），B银行的抵押权登记在后（2025年5月），故A银行为第一顺位抵押权人，B银行为第二顺位抵押权人。2.根据《民法典》第四百一十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得价款按照登记的时间先后确定清偿顺序。本案中，A银行的担保范围虽登记簿仅记载“主债权1000万元”，但根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第四十七条，担保范围以登记簿记载为准。因此，A银行优先受偿1000万元，剩余500万元由B银行受偿（B银行担保范围包括主债权800万元及利息、违约金，但拍卖所得仅剩余500万元，故B银行受偿500万元）。案例三：2025年4月，王某（70岁）因身体原因立下遗嘱，将其名下房产留给孙子小王，并办理了遗嘱公证。2025年10月，王某去世，小王持遗嘱公证书、王某死亡证明等材料向登记机构申请转移登记。登记机构审查时发现，王某的配偶李某（已故）、子女张某（王某与前妻所生）均未在遗嘱中提及。问题：1.小王申请转移登记时，登记机构是否需要审查其他继承人的意见？说明理由。2.若张某主张遗嘱无效，认为自己未获得遗产份额，登记机构应如何处理？答案：1.需要审查其他继承人的意见。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1，因继承取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，登记机构可直接办理登记；申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，登记机构应要求申请人提交所有继承人的书面同意材料。本案中，小王虽提交了遗嘱公