2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试专项特训题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

2、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处

3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则

4、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名B.两名C.两名以上D.无明确规定

5、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景

6、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

7、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则

8、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%

9、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

10、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。A.78%B.85%C.117%D.150%

11、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年

12、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13

13、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制

14、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

15、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的

16、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格

17、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005

18、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点

19、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

20、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时

21、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824B.924C.844D.944

22、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%

23、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利

24、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150

25、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价

26、()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

27、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

28、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落

29、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

30、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产

31、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理

32、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果

33、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清

34、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许

35、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火

36、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

37、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

38、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

39、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关

40、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

41、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产

42、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产

43、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场

44、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉

45、采用收益法测算房地产价格时，公式表示()。A.房地产净收益按－固定数额逐年递增B.房地产净收益按－固定数额逐年递减C.房地产净收益按－固定比率逐年递增D.房地产净收益按－固定比率逐年递减

46、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45

47、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民

48、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则

49、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格

50、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥

51、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

52、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

53、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费

54、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

55、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会

56、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法

57、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是

58、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导

59、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

60、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

61、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

62、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000

63、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧

64、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300

65、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

66、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350

67、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人

68、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定

69、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00

70、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7

71、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅

72、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

73、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价

74、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000

75、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定

76、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

77、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

78、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价

79、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100

80、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内二、多选题

81、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样

82、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物

83、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

84、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景

85、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证

86、将房地产称为物业的国家或地区是（）。A.法国B.意大利C.日本D.中国香港

87、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值

88、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295

89、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘

90、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品

91、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是

92、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

93、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿

94、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

95、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

96、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法

97、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

98、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法

99、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%

100、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常三、判断题

101、城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。()

102、估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（）

103、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。()

104、可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）

105、投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。()

106、安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。（）

107、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。（）

108、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

109、对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。（）

110、某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。()

111、价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）

112、坚持解放思想、实事求是、与时俱进，必须（）A.不断根据实践的要求进行创新B.不断根据时代的发展修正理论C.不断根据实际的变化改变理论D.不断根据时代的发展更换理论指导

113、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（）

114、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。()

115、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。()

116、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()

117、解放思想的目的和归宿是（）A.实事求是B.与时俱进C.破除教条主义、主观主义偏见的束缚D.开拓创新

118、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。()

119、我国立国治国的根本方向是（）A.坚持社会主义道路B.坚持人民民主专政C.坚持马列主义、毛泽东思想D.坚持共产党的领导

120、城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。()

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

2、答案：C本题解析：一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

3、答案：B本题解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。

4、答案：A本题解析：对受理的估价业务，无论估价项目大小，都应选派至少两名注册房地产估价师承办，并且应明确其中一人为项目负责人。

5、答案：C本题解析：记忆题。张机将病因与发病途径相结合。陈无择的观点更符合现在的情况——重视情绪、饮食致病。

6、答案：C本题解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共部分建筑面积＝145＋9＝154（m2），建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

7、答案：A本题解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：①依法判定的权利类型及其归属；②依法判定的使用权利；③依法判定的处分权利；④依法判定的其他权益。

8、答案：B本题解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。

9、答案：A本题解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

10、答案：A本题解析：，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

11、答案：B本题解析：有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

12、答案：A本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。本题中，市场价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。

13、答案：A本题解析：相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

14、答案：B本题解析：暂无解析

15、答案：D本题解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。

16、答案：C本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

17、答案：B本题解析：2002年8月20日原建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。

18、答案：D本题解析：估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间的价值，通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求在估价时必须先确定某个时间。但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。

19、答案：C本题解析：先根据现值求等额年金的公式计算每年不变的净收益：A＝[15.1/（1＋9%）＋16.3/（1＋9%）2＋15.5/（1＋9%）3＋17.2/（1＋9%）4]×9%×（1＋9%）4/[（1＋9%）4－1]＝15.966（万元）再根据净收益每年不变的公式计算该宗房地产的价格：P＝15.966×[（1＋9%）35－1]/[9%×（1＋9%）35]＝168.71（万元）

20、答案：A本题解析：成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

21、答案：A本题解析：目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。在这种情况下，土地成本一般包括：①建设用地使用权价格（简称地价款）；②土地取得税费。本题中，土地成本＝800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）。

22、答案：D本题解析：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1－贷款价值比率）×自有资金资本化率。其中年抵押贷款常数计算如下：故综合资本化率R0＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。

23、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。房地产权益是以房地产权利为基础的。

24、答案：C本题解析：卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

25、答案：D本题解析：价值（估价）时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。A项属于价值时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。B项属于价值时点为现在，估价对象为过去状况下的情形。C项属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。

26、答案：D本题解析：暂无解析

27、答案：B本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q＝1－d×t，则该建筑物当前的成新率为：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

28、答案：D本题解析：《素问·五藏生成》说：“多食咸，则脉凝泣而变色；多食苦，则皮槁而毛拔；多食辛，则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝皱而唇揭；多食甘，则骨痛而发落。”即指五脏所主之味偏嗜，脏气偏盛，导致“伤己所胜”的病理变化。《素问·生气通天论》中说：“味过于酸，肝气以津，脾气乃绝；味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑；味过于甘，心气喘满，色黑，肾气不衡；味过于苦，脾气不濡，胃气乃厚；味过于辛，筋脉沮弛，精神乃央。”

29、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

30、答案：C本题解析：间接比较调整是选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

31、答案：B本题解析：从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或者委托他人开发建设。

32、答案：A本题解析：按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。

33、答案：C本题解析：房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。

34、答案：D本题解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。

35、答案：D本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。火外受：其性结聚，临床多局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发或邪郁化火，其性炎上。暑为夏季主气，乃火热所化。暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后．立秋以前。湿为长夏的主气，也可见于其它季节。

36、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

37、答案：C本题解析：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。类似商铺目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年净收益＝37800×90%＝34020（元），利用资本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），则张某出售该商铺的合理实得金额为：68.04－11.8＝56.24（万元）。

38、答案：A本题解析：根据最高最佳利用原则，经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价。现有房地产应维持现状的条件是：（新房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产的价值。

39、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。

40、答案：C本题解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

41、答案：B本题解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

42、答案：C本题解析：按照房地产的用途，把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。其中，旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。

43、答案：C本题解析：房地产价格（或租金）的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括增量房地产和存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的购买者（或承租者）形成了市场的需求面。

44、答案：C本题解析：阴阳跷脉有濡养眼目、司眼睑之开合和下肢运动的功能。阳跷主一身左右之阳，阴跷主一身左右之阴，故古人还有阴阳跷脉“分主一身左右之阴阳”之说。

45、答案：A本题解析：这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。

46、答案：B本题解析：建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V＝C－Et＝C－（C－S）t/N＝C[1－（1－R）t/N]＝C（1－d×t）式中，C为建筑物的重新购建成本。S为建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命结束时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。N为建筑物的预期经济寿命。R为建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。根据题意得：V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－R）t/N]。代入数据：75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）10/N]，可得：N＝39（年）。

47、答案：C本题解析：契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

48、答案：C本题解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

49、答案：B本题解析：多元回归分析法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

50、答案：D本题解析：寒为阴邪，易伤阳气，气血津液凝结，经脉阻滞不通，不通则痛，气机收敛，腠理、经络、筋脉收缩挛急。燥邪燥性干涩，易伤津液，所以易导致口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结。其损伤肺津，使肺宣降失职，出现干咳少痰，痰粘难咯，喘息胸痛．痰中带血。

51、答案：B本题解析：15年多耗费电费的现值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（万元），该房地产扣除该项功能折旧后的价值＝2000－150－5.45＝1844.55（万元）。

52、答案：C本题解析：本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

53、答案：C本题解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。

54、答案：C本题解析：由题意，每年的折旧额＝建筑物重新构建价格×（1－残值率）÷建筑物的预期经济寿命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（万元/年），建筑物折旧总额＝每年折旧额×有效年龄＝5.6583×15＝84.88（万元）。

55、答案：C本题解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（FIG）、国际估价官协会（IAAO）、世界估价组织协会（WAVO）、国际估价标准委员会等估价相关国际组织，美国估价学会（AI）、英国皇家特许测量师学会、日本不动产鉴定士协会联合会、韩国鉴定评价协会、新加坡测量师与估价师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，相互往来，签署了交流合作协议，联合举办了专业研讨等活动。

56、答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

57、答案：D本题解析：胃气虚多因持久或反复地饮食失节，损伤胃气所致。因禀赋素虚．或久病元气不复等，也均能导致胃气虚。

58、答案：D本题解析：扶正指用补法扶助正气，提高机体抗邪、抗病能力的一种治疗原则。主要用于虚证。如益气、滋阴、养血、温阳等。

59、答案：B本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

60、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

61、答案：D本题解析：A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。

62、答案：D本题解析：[知识点]房屋建筑面积

63、答案：C本题解析：功能折旧又称无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能折旧包括：①功能缺乏折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损；②功能落后折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损；③功能过剩折旧，是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

64、答案：B本题解析：该宗房地产的收益价格为：

65、答案：D本题解析：根据直接比较法公式，可比实例在自身状况下的价格×100÷可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝可比实例在估价对象状况下的价格。可得：100/可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝0.98，可以计算出可比实例状况相对于估价对象状况的得分应为102.04。由于102.04＞100，说明可比实例的区域因素优于估价对象，对价格的影响幅度为：（102.04－100）/100＝2.04%。

66、答案：D本题解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。

67、答案：C本题解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

68、答案：C本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

69、答案：B本题解析：本题中，住宅成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧＝5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）＝1170000（元）＝117.00（万元）。

70、答案：D本题解析：依题意，该房地产2006年9月的价格＝?

71、答案：D本题解析：建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

72、答案：B本题解析：土地成本又称土地取得成本、土地费用，是购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润。土地成本的具体构成因取得土地的途径不同而有所不同。目前取得土地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，选取上述三个途径之一来求取。

73、答案：C本题解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

74、答案：C本题解析：本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。

75、答案：B本题解析：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

76、答案：D本题解析：在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核。同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：①估价计算的正确性；②估价基础数据的正确性；③估价参数的合理性；④估价计算公式的恰当性；⑤不同估价方法的估价对象财产范围的一致性；⑥不同估价方法的估价前提的一致性；⑦估价方法的适用性；⑧估价假设的合理性，即估价假设是否合；⑨估价依据的正确性；⑩估价原则的正确性；?房地产市场状况的特殊性。估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程，以及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

77、答案：D本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

78、答案：A本题解析：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

79、答案：B本题解析：具体计算过程如下：①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。②中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2。③采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：差值＝6650－6700＝－50（元/m2）。

80、答案：B本题解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

81、答案：C本题解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产利用存在经济学所讲的外部性，这体现了房地产相互影响的特性。

82、答案：D本题解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

83、答案：D本题解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

84、答案：C本题解析：记忆题。张机将病因与发病途径相结合。陈无择的观点更符合现在的情况——重视情绪、饮食致病。

85、答案：C本题解析：不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测最房地产价值的，同时采用多种估价方法估价，可以使估价结果更加合理。二是可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用比较法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用比较法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，比较法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地成本可以采用比较法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用比较法和收益法求取。

86、答案：D本题解析：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。

87、答案：B本题解析：谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

88、答案：A本题解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。

89、答案：A本题解析：局部病变常是整体病理变化在局部的反映，故治疗应从整体出发，在探求局部病变与整体病变的内在联系的基础上确立适当的治疗原则和方法。“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”，“病在上者下取之，病在下者高取之”，都是在整体观念指导下确立的治疗原则。

90、答案：D本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。

91、答案：D本题解析：影响血液运行的因素包括：(1)气的推动、固摄、温煦、凉润作用。(2)脉道通畅无阻——约束和引导血行。(3)血液的质量——无痰浊瘀阻则血行畅利。(4)病邪的影响——防止寒、火热、痰浊等病邪的影响。

92、答案：D本题解析：房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁