房屋买卖阴阳合同的法律风险与效力

房屋买卖阴阳合同的法律风险与效力一、引言随着我国房地产市场的持续发展，二手房交易在整个住房交易体系中的占比不断提升，与之相伴的交易纠纷也呈现多发态势，其中因签订“阴阳合同”引发的争议占比居高不下。所谓房屋买卖阴阳合同，是指交易双方就同一房屋买卖事项签订两份内容不一致的合同，对外公示的“阳合同”通常用于办理网签备案、税费申报、贷款审批等手续，而对内的“阴合同”则是双方实际履行的真实约定，两类合同的核心差异通常体现在交易价款条款上。阴阳合同的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也给交易双方带来了诸多潜在的法律风险，实践中因阴阳合同效力认定、履行分歧引发的诉讼案件层出不穷。本文将从阴阳合同的基本界定出发，梳理其效力认定的现行法律规则，分析不同主体面临的法律风险，并提出针对性的防范治理路径，为房屋交易参与者提供参考，同时为规范房地产市场秩序提供思路。二、房屋买卖阴阳合同的基本界定（一）阴阳合同的核心特征房屋买卖阴阳合同本质上属于通谋虚伪表示的一种典型表现形式，其核心特征主要体现在三个方面：一是合同的同一性，即两份合同针对的是同一房屋买卖交易，交易主体、交易标的完全一致，仅在价款、付款方式等部分条款上存在差异；二是意思表示的不一致性，“阳合同”是双方为了实现特定目的故意作出的虚假意思表示，双方均没有实际履行阳合同的意愿，而“阴合同”才是反映双方真实交易意愿的约定；三是目的的违法性或违规性，签订阴阳合同的目的通常是为了规避国家税收征管、套取更高额度的银行贷款、规避房地产市场限价或限购政策等，本质上存在违反法律规定或政策要求的属性。实践中阴阳合同主要分为两类：一类是“阳低阴高”，即阳合同约定的交易价款低于阴合同的实际价款，主要目的是降低税费缴纳基数，减少买卖双方应承担的增值税、契税、个人所得税等税费支出；另一类是“阳高阴低”，即阳合同约定的交易价款高于实际价款，主要是买方为了获得更高的银行贷款额度，降低首付资金压力。（二）阴阳合同的主要成因阴阳合同之所以在房屋交易市场中广泛存在，是多重因素共同作用的结果。首先是经济利益的驱动，房屋交易涉及的税费金额通常较高，一套总价上百万的房屋，通过做低阳合同价款可能省下少则数千元、多则数万元的税费，对于部分交易双方而言具有较强的吸引力，而部分买方首付资金不足时，通过做高阳合同价款多贷款也能解决短期的资金压力。其次是交易参与者的法治意识淡薄，很多买卖双方认为阴阳合同只是“行业潜规则”，不会产生严重的法律后果，甚至部分房地产中介为了促成交易、赚取佣金，主动提议甚至协助双方制作阴阳合同，进一步助长了此类行为的蔓延。最后是监管层面的漏洞，部分地区的房屋交易价格核验机制不够完善，税务部门的存量房评估价更新不及时，给阴阳合同留下了操作空间。根据中国法学会民法学研究会发布的房屋买卖合同纠纷案件调研数据，近年来全国法院受理的二手房交易纠纷中，涉及阴阳合同的案件占比超过三成，且呈现逐年上升的趋势（中国法学会民法学研究会，2023），足以说明此类问题的普遍性。三、房屋买卖阴阳合同的效力认定规则明确阴阳合同的内涵与成因后，其法律效力如何认定，是司法实践中处理此类纠纷的核心问题，也是当事人最为关心的内容。我国现行法律针对通谋虚伪表示的效力已经作出了明确规定，结合司法实践中的裁判经验，阴阳合同的效力认定需要区分不同情形逐一判断。（一）效力认定的法律依据我国《民法典》第一百四十六条对通谋虚伪表示的效力作出了基础性规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”这一条款直接确立了阴阳合同效力认定的核心规则，即“虚假表示无效、隐藏行为另行判断”。除此之外，最高人民法院发布的民商事审判工作指导文件也进一步明确了此类案件的裁判规则，要求各级法院在审理房屋买卖阴阳合同纠纷时，应当尊重当事人的真实意思表示，同时兼顾国家税收征管、金融安全等公共利益的维护（最高人民法院，2021）。（二）不同合同的效力区分司法实践中，法院不会一概认定阴阳合同全部有效或者全部无效，而是针对两份合同的不同条款分别作出效力判断。首先是“阳合同”的效力。阳合同是双方通谋作出的虚假意思表示，因此其中与真实约定不符的虚假条款当然无效，最典型的就是虚假的交易价款条款，该条款因违反通谋虚伪表示的效力规则而自始不具有法律约束力。但如果阳合同中除了价款条款之外的其他内容，比如房屋的坐落位置、面积、过户时间、交房标准等，与阴合同的约定完全一致，且属于双方真实意思表示、不违反法律强制性规定和公序良俗的，该部分条款仍然可以认定为有效。从最高人民法院发布的典型裁判案例来看，司法实践中极少直接认定整个阳合同全部无效，通常仅否定其中虚假的价款条款的效力（最高人民法院，2022）。其次是“阴合同”的效力。阴合同属于被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，其效力需要根据自身内容是否符合法律规定单独判断。如果阴合同的内容是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害第三人利益、违背公序良俗等无效情形的，应当认定为有效，双方应当按照阴合同的约定履行各自的义务。但如果阴合同本身存在违法情形，比如双方为了规避限购政策约定由他人代持房屋，或者交易标的属于禁止上市交易的房屋的，阴合同也会被认定为无效。正如民法学者杨立新在关于通谋虚伪表示制度适用的研究中指出的，阴阳合同的效力认定核心在于区分“虚假表示”与“隐藏行为”，不能将二者的效力混为一谈，也不能简单否定隐藏行为的全部效力（杨立新，2022）。（三）效力认定中的常见争议在司法实践中，阴阳合同的效力认定还存在两类常见的争议问题。第一是阴阳合同与正常合同变更的区分，部分交易双方在签订第一份合同后，出于市场行情变化等原因协商变更了交易价款等条款，后续签订的合同属于正常的合同变更，与阴阳合同的核心区别在于是否存在规避法律、谋取非法利益的目的，如果双方变更合同是真实意愿的体现，且不存在逃税、骗贷等目的的，就不属于阴阳合同，应当以最新签订的合同作为履行依据。第二是价款差异大小对效力的影响，部分当事人认为阳合同的价款与实际价款差异不大的话就不会被认定为无效，实际上只要有证据证明阳合同的价款是双方故意虚构的，无论差异大小，该虚假条款都会被认定为无效，差异大小只会影响后续行政处罚的幅度，不会影响效力认定的结果。四、房屋买卖阴阳合同的多重法律风险无论阴阳合同的最终效力如何，签订此类合同的行为本身就隐含着多重法律风险，对交易双方乃至整个社会公共利益都会造成严重的负面影响，主要体现在以下三个层面：（一）对买方的法律风险对于买方而言，签订阴阳合同首先面临的是税费补缴与行政处罚风险，一旦税务部门核查发现交易价款不实，买方作为契税的纳税义务人，需要补缴少缴的税费，同时还要缴纳每日万分之五的滞纳金，情节严重的还会被处以少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。其次是过户受阻风险，部分地区的房管部门和税务部门会对交易价格进行核验，如果发现网签价格明显低于市场合理价格且没有正当理由的，会按照存量房评估价核算税费，甚至暂停办理过户手续，买方不仅不能实现避税的目的，还可能耽误交易进度。第三是后续转让的成本增加风险，如果买方之后要将房屋再次转让，个人所得税的缴纳基数是转让价款与房屋原值的差额，阳合同的价款较低会导致房屋原值被认定为较低的金额，再次转让时需要缴纳的个人所得税会大幅增加，反而得不偿失。第四是合同履行纠纷风险，如果卖方反悔，可能会以阳合同无效、违反法律规定为由主张解除整个交易，或者拒绝配合办理过户手续，买方需要通过诉讼途径维权，耗费大量的时间和金钱成本。（二）对卖方的法律风险对于卖方而言，签订阴阳合同的风险同样不容忽视。首先也是逃税的行政甚至刑事风险，增值税、个人所得税的纳税义务人是卖方，一旦被税务部门查处，卖方需要承担补缴税费、滞纳金、罚款的责任，如果逃税数额达到五万元以上且占应纳税额百分之十以上的，还可能构成逃税罪，面临有期徒刑、罚金等刑事处罚。其次是房款难以全额收回的风险，如果买方恶意违约，主张以备案的阳合同价款作为交易金额，拒绝支付阴合同约定的差价部分，卖方需要举证证明阴合同的真实性，若证据留存不足，可能面临无法收回全部房款的损失。第三是骗贷的连带责任风险，如果双方签订“阳高阴低”的合同帮助买方套取银行贷款，一旦银行发现贷款资料造假，可能会解除贷款合同，要求买方提前偿还全部贷款，甚至会以涉嫌骗贷为由起诉买卖双方，要求卖方承担连带赔偿责任。（三）对公共利益的损害除了对交易双方的风险之外，阴阳合同还会严重损害社会公共利益。首先是造成国家税收流失，房屋交易税费是地方财政收入的重要来源，阴阳合同的存在导致大量税款被偷逃，影响了公共财政资金的积累，最终损害的是全体社会公众的利益。国家税务总局发布的年度税收稽查通报显示，全年查处的二手房交易逃税案件中，超过百分之八十的案件都存在签订阴阳合同的情形，单次案件补缴的税费及罚款最高可达数十万元（国家税务总局，2023）。其次是扰乱房地产市场调控秩序，阴阳合同的虚假交易价款会导致房地产交易价格统计数据失真，影响监管部门对市场行情的判断，不利于房地产调控政策的科学制定和精准实施。最后是破坏社会诚信体系，阴阳合同的盛行会助长投机取巧、违法违规的不良风气，损害社会诚信的根基。五、房屋买卖阴阳合同的防范与治理路径针对阴阳合同引发的各类问题，既要从司法层面明确规则，也要从监管、宣传等多维度发力，从根源上减少此类不规范行为的发生。（一）完善交易监管机制监管部门应当进一步完善房屋交易的全流程监管，首先是优化存量房交易价格核验机制，及时更新存量房评估价格数据库，确保评估价与市场实际价格基本一致，对于网签价格明显低于评估价的，直接按照评估价核算税费，从根源上消除买卖双方通过做低价格避税的动力。其次是强化交易资金监管，要求所有房屋交易资金都必须纳入监管账户，资金入账金额要与备案合同的价款一致，防范阴阳合同的操作空间。最后是加大对房地产中介机构的监管，对于协助当事人签订阴阳合同的中介机构，要依法处以罚款、停业整顿等处罚，情节严重的吊销从业资质，倒逼中介机构规范经营。住房和城乡建设部发布的关于规范房地产经纪服务的相关通知中，也明确要求房地产中介机构不得协助交易当事人签订阴阳合同，违者将予以严肃处罚（住房和城乡建设部，2022）。（二）统一司法裁判标准司法机关应当进一步统一阴阳合同纠纷的裁判标准，明确不同情形下的效力认定规则、责任承担方式，比如明确阴阳合同中有效条款和无效条款的区分标准，明确逃税责任的承担主体，对于因签订阴阳合同导致一方遭受损失的，明确过错方应当承担的赔偿责任，减少同案不同判的情况，通过典型案例的发布，向社会公众明确阴阳合同的法律后果，发挥司法的指引作用。（三）强化法治宣传教育相关部门应当加大对房屋交易相关法律知识的宣传力度，在房屋交易大厅、中介门店等场所张贴阴阳合同风险提示，通过短视频、公众号等渠道向社会公众普及阴阳合同的法律风险，引导交易双方自觉抵制阴阳合同，树立合法交易、诚信交易的意识。（四）当事人的自我防范对于交易双方而言，首先要摒弃侥幸心理，不要为了短期的小利益同意签订阴阳合同，避免因小失大。其次在签订合同的时候，要确保所有交易条款都明确写在备案合同中，不要签订与备案合同内容不一致的私下协议，如果确实需要变更合同条款的，要及时办理网签合同的变更手续，留存好所有交易相关的证据，比如转账记录、聊天记录、通话录音等，一旦发生纠纷能够维护自身的合法权益。六、结语房屋买卖阴阳合同是房地产市场发展过程中出现的不规范现象，看似能为交易双方带来短期的经济利益，实则隐含着巨大的法律风险，其效力也存在极大的不确定性。从法律层