房屋租赁合同常见纠纷与维权要点

房屋租赁合同常见纠纷与维权要点一、引言随着城镇化进程的推进，住房租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的核心途径之一，全国住房租赁人口规模已突破两亿，租赁市场交易规模持续攀升。但在市场快速发展的同时，房屋租赁合同纠纷也成为民事纠纷领域的高发类型，不少租赁双方因缺乏法律常识、合同签署不规范、权责认知偏差等问题陷入纠纷，甚至遭受不必要的经济损失。中国司法大数据研究院发布的相关报告显示，近五年全国房屋租赁合同纠纷案件年平均收案量超过百万件，且呈逐年小幅上升趋势（中国司法大数据研究院，2022）。本文将梳理房屋租赁合同的常见纠纷类型，剖析纠纷产生的核心诱因，进而提出全流程的维权实操要点，为租赁双方合法维护自身权益提供可落地的参考。二、房屋租赁合同常见的纠纷类型梳理了解常见纠纷的具体表现是防范和解决纠纷的第一步，当前房屋租赁合同纠纷主要集中在四大类，各类纠纷的场景化特征十分明显。（一）租金及押金相关纠纷租金及押金纠纷是所有租赁纠纷中占比最高的类型，占比接近六成（中国司法大数据研究院，2022）。这类纠纷具体包括三种常见场景：一是租客欠付租金引发的纠纷，部分租客因短期经济困难、对房屋状态不满故意拖欠租金，或因转账疏漏忘记按时支付租金，房东由此主张解约并扣除押金；二是房东随意调整租金引发的纠纷，尤其是在一年以上的长期租约中，部分房东未在合同中约定涨租规则，租期内单方面要求上涨租金，若租客拒绝便以断水断电、强行收房等方式胁迫；三是押金退还纠纷，这是租客群体投诉最多的问题，部分房东在租期届满租客退租时，以房屋墙面有划痕、家电有损耗、卫生不达标等各种理由克扣押金，甚至直接拒绝退还押金，而很多正常使用产生的自然损耗往往被房东归为租客的人为损坏。（二）房屋使用及修缮相关纠纷这类纠纷的核心矛盾是租赁双方对房屋使用规则、修缮责任的认知不一致，占所有租赁纠纷的比例超过两成（住房和城乡建设部，2021）。常见场景包括：一是房东怠于履行修缮责任，房屋出现水管漏水、家电故障、墙面渗水等问题时，租客多次告知房东，房东仍拖延维修甚至拒绝维修，部分租客自行维修后向房东索要维修费用时遭到拒绝；二是租客不当使用房屋引发的纠纷，部分租客未经房东同意擅自改动房屋结构、拆除墙体、更改房屋用途，或因不当使用造成家电、装修的严重损坏，房东要求恢复原状或赔偿损失时双方产生冲突；三是房屋配套不符合约定引发的纠纷，房东在招租时口头承诺房屋通燃气、有免费宽带、配备新家具等，租客入住后发现承诺的配套均未兑现，要求房东履约时房东以“没写进合同不算数”为由拒绝。（三）租期及解约相关纠纷这类纠纷大多涉及合同的履行与解除，往往会给一方带来较大的经济损失。常见场景包括：一是房东在租期内单方面解约，部分房东因房屋要出售、要自住、找到了出价更高的租客等原因，在租期未到的情况下要求租客限期搬离，且拒绝支付违约金；二是租客提前解约引发的纠纷，部分租客因工作调动、个人原因需要提前退租，房东以“租期未到”为由拒绝退还剩余租金和押金，甚至要求租客额外支付违约金；三是“买卖不破租赁”适用纠纷，不少房东出售已出租的房屋时未告知租客，也未向新房东说明原有租约情况，新房东收房时要求租客立刻搬离，租客的居住权益得不到保障；四是不定期租赁纠纷，部分租赁双方未签署书面合同，仅达成口头租赁约定，或是租约到期后双方没有续签书面合同但继续履行租赁义务，按照法律规定这类情况属于不定期租赁，任何一方都可以随时提出解约，不少租客在没有提前收到通知的情况下被要求搬离，由此产生纠纷。（四）转租及群租相关纠纷随着住房租赁市场的发展，二房东转租、多人合租的情况越来越多，这类纠纷的占比也在逐年上升。常见场景包括：一是二房东未获得原房东同意擅自转租，租客向二房东支付了长期租金后，原房东因未收到租金要求租客搬离，租客既找不到二房东退款，也无法继续居住；二是群租引发的纠纷，部分租客将承租的房屋隔出多个小房间转租给多人，产生噪音、卫生等问题引发邻里投诉，房东要求收回房屋时与转租的租客、次租客产生冲突；三是合租租客内部的纠纷，多人合租时共同签署了租赁合同，部分租客提前退租后，房东要求剩余租客承担全部租金，双方由此产生矛盾。三、房屋租赁合同纠纷产生的核心原因剖析厘清纠纷的外在表现之后，我们还需要深入挖掘其背后的核心诱因，才能从根源上找到防范和解决纠纷的路径。（一）合同签署不规范，关键条款约定不明合同是租赁双方权利义务的核心依据，近七成的租赁纠纷都与合同条款约定不明有关（中国消费者协会，2023）。不少租赁双方嫌麻烦，直接从网上下载未经法律审核的简易模板，甚至仅达成口头约定，没有签署书面合同。部分合同中仅简单约定了租金金额、租期，对租金调整规则、押金退还条件、修缮责任划分、转租限制、解约违约金、房屋附属设施清单等核心条款要么没有约定，要么约定模糊，出现纠纷时双方各执一词，没有明确的判断依据。还有部分房东提供的是格式合同，里面包含大量不公平的霸王条款，比如“租客提前退租押金和剩余租金一概不退”“房屋所有损坏都由租客承担赔偿责任”等，这些条款本身不符合法律规定，但租客签署时没有仔细查看，出现纠纷时才发现权利被限制。（二）租赁双方权责认知偏差，法律常识不足不少租赁双方对房屋租赁相关的法律规定不了解，对自身的权利义务存在错误认知。部分房东认为“房子是我的，我想什么时候进就什么时候进，想涨租就涨租，想收房就收房”，随意进入租客房间、随意调整租金、随意解约，完全忽略了租客的合法居住权益；部分租客认为“房子我租了就可以随意处置”，未经房东同意就装修、转租、改变房屋用途，甚至故意损坏房屋设施，忽略了房东的房屋所有权权益。还有不少租赁双方不知道“买卖不破租赁”“租客享有同等条件下的优先购买权”“房屋自然损耗由房东承担维修责任”等基本法律规则，出现纠纷时不知道如何主张自身的合法权益。（三）租赁市场主体良莠不齐，监管存在薄弱环节当前住房租赁市场的参与者除了个人房东和租客之外，还有大量的中介机构、长租公寓运营企业、二房东等，部分主体的经营行为不规范。部分小型中介机构故意隐瞒房屋真实情况、赚取差价、收取高额中介费后不提供相应服务，甚至和房东联合起来欺诈租客；部分长租公寓运营企业采用“高收低租、长收短付”的模式运营，资金链断裂后卷款跑路，房东收不到租金要赶租客，租客付了长期租金无房可住，引发群体性纠纷；还有部分二房东伪造房产证、冒充房东出租房屋，骗取租客租金后失联。同时，部分地区的住房租赁市场监管机制不完善，租赁备案率低，对违规中介、二房东的惩处力度不足，也在一定程度上助长了违规行为的发生。四、房屋租赁合同纠纷的维权实操要点针对上述常见纠纷及核心诱因，租赁双方尤其是处于相对弱势地位的租客，需要掌握全流程的维权要点，才能最大化保障自身合法权益。（一）事前预防：签署规范合同从源头规避风险做好事前防范是避免纠纷的最有效方式，成本也最低。首先要核实租赁双方的主体身份，租客要要求房东出示房产证、身份证，确认房屋所有权归属于房东，如果是二房东转租，要要求其出示原房东同意转租的书面证明，以及原房东的房产证、身份证复印件，核实原租约的剩余期限；房东也要核实租客的身份信息，了解租客的居住用途，避免出现违规群租、改变房屋用途的情况。其次要签署规范的书面合同，优先使用住建部门发布的官方示范合同文本，不要用条款模糊的简易模板，所有口头承诺的内容都要写进合同里，包括租金金额、支付周期、涨租规则、押金退还的条件和时间、房屋修缮责任的划分、是否允许转租、解约的违约金金额、房屋附属设施的清单和当前状态。如果是房东提供的格式合同，一定要仔细查看所有条款，遇到“所有损坏租客赔偿”“提前退租不退任何费用”之类的霸王条款，要当场提出修改，协商一致后再签署。《中华人民共和国民法典》明确规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁（全国人民代表大会常务委员会，2020），因此即便是短期租赁，也建议签署书面合同，避免后续产生纠纷没有依据。（二）事中留存证据：为后续维权留足依据租赁关系存续期间，所有涉及权利义务的行为都要留存好证据，避免出现纠纷时口说无凭。一是要留存好交易凭证，所有的租金、押金、中介费、维修费的转账都要走线上渠道，不要用现金支付，转账时要备注清楚款项用途，比如“XX房屋X月租金”“房屋租赁押金”“XX房屋水管维修费用”；二是要留存好沟通记录，所有和房东、中介的沟通尽量用文字形式，不要仅用口头沟通，比如要求房东维修房屋、告知房东要提前退租、和房东协商租金调整等内容，都要通过微信、短信等文字形式发送，沟通记录不要随意删除；三是要留存好房屋状态的证据，入住时要把房屋的墙面、地面、家电的状态都拍好照片和视频，和房东确认无误后留存，退租时也要拍好同样角度的照片和视频，证明房屋没有人为损坏，正常使用的自然损耗不应当由租客承担赔偿责任；四是遇到房东违约的情况，比如断水断电、强行换锁、随意进入房屋等，要及时拍照、录像留存证据，必要时可以报警，出警记录也是非常有力的证据。（三）事后维权：选择合适的路径主张合法权益纠纷发生后，要根据纠纷的严重程度、涉及金额大小选择合适的维权路径，不要冲动行事，也不要一味妥协。首先是协商解决，这是成本最低、效率最高的解决方式，双方可以对照合同条款和法律规定，各退一步达成和解，比如房东扣押金的金额过高，租客可以和房东协商扣除合理的清洁费、维修费后退还剩余部分，既节省时间也不用付出额外成本。其次是申请调解，如果双方协商不成，可以找房屋所在地的社区居委会、街道人民调解委员会、住房租赁监管部门申请调解，这些机构的调解都是免费的，调解员会根据法律规定和实际情况给出调解方案，双方达成的调解协议还可以向法院申请司法确认，确认后具备强制执行力，如果一方不履行，另一方可以直接申请强制执行。如果是中介机构存在欺诈、乱收费等违规行为，可以向当地住建部门、市场监管部门投诉，相关部门会对违规机构进行查处，帮助租客追回损失。如果以上方式都无法解决问题，可以向法院提起诉讼，标的额较小的租赁纠纷可以走小额诉讼程序，一审终审，审理周期短、诉讼成本低，只要证据充分，法院会依据法律规定作出公正判决。最高人民法院发布的相关文件显示，适用小额诉讼程序审理的房屋租赁纠纷平均审理周期不到三十天，远低于普通诉讼程序（最高人民法院，2022）。起诉时需要准备好起诉状、双方的身份信息、租赁合同、转账记录、沟通记录、证据材料等，到房屋所在地的基层法院提交即可，也可以通过线上诉讼服务平台提交起诉材料，不用到现场也能完成起诉流程。（四）分类应对：不同类型纠纷的针对性维权技巧针对不同类型的纠纷，要采用针对性的维权技巧，才能最大化提升维权效率。对于租金押金类纠纷，如果是房东在租期内随意涨租，租客可以直接拒绝，只要合同没有约定涨租规则，房东单方面涨租属于违约，若房东采取断水断电、换锁等方式驱赶租客，租客可以要求房东赔偿因此造成的损失，也可以要求解除合同并要求房东支付违约金；如果是退租时房东无故克扣押金，租客可以拿出入住时的房屋状态证据，证明房屋没有人为损坏，自然损耗不需要承担赔偿责任，协商不成的可以向法院起诉，只要证据充分，大概率可以要回押金。对于房屋修缮类纠纷，如果房东怠于维修，租客可以自行找第三方维修，留存好维修费用的发票和支付凭证，后续可以从租金里扣除维修费用，也可以起诉要求房东支付维修费用，《中华人民共和国民法典》明确规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担（全国人民代表大会常务委员会，2020）。对于解约类纠纷，如果房东在租期内单方面要求解约，租客可以选择要求继续履行合同，也可以选择解除合同并要求房东支付违约金、赔偿搬家费、临时住宿费等实际损失；如果遇到房屋出售的情况，租客在同等条件下享有优先购买权，即便租客不购买房屋，新房东也需要继续履行原有的租约，不能要求租客提前搬离。对于转租类纠纷，如果租客遇到二房东卷款跑路的情况，一方面可以向公安机关报案，如果涉及诈骗警方会立案侦查，另一方面可以和原房东协商，重新签署租约继续居住，同时可以起诉二房东要求退还剩余租金、