房屋租赁合同解除权与违约金调整案例

房屋租赁合同解除权与违约金调整案例一、引言近些年，随着房屋租赁市场的快速发展，居住租赁、商事租赁的交易量持续攀升，与之相关的合同纠纷数量也逐年上涨。在各类房屋租赁合同纠纷中，解除权的行使边界、违约金的调整标准是最为常见的两类争议焦点，既关系到合同双方的切身利益，也直接影响租赁市场的交易秩序稳定。实践中，很多当事人对合同解除的法定条件、约定解除权的行使限制、违约金调整的裁量标准存在认知偏差，导致出现不少非理性维权的情况。为清晰梳理两类规则的适用逻辑，本文选取一则司法实践中的典型案例作为分析样本，逐层展开论述，在厘清裁判规则的同时，为租赁市场各方主体提供可参考的实务指引（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。二、典型案例基本案情与审理情况（一）案件基础事实几年前，承租人张某与出租人李某签订《商铺租赁合同》，约定张某承租李某名下位于某商圈的临街商铺用于餐饮经营，租期共五年，每月租金两万元，按季度支付，每季度首月五日前付清当季度租金。合同同时约定，若张某逾期支付租金超过十五日，李某有权单方解除合同，且张某需向李某支付三个月租金作为违约金，同时李某有权没收张某已缴纳的两万元履约保证金。合同履行前三年，张某均按时足额支付租金，双方未产生争议。后续受周边商圈客流波动影响，张某的餐饮经营出现短期资金周转困难，连续两个季度未能按时支付租金，首次逾期十日时，李某曾通过微信向张某催告，要求其尽快缴纳欠付租金，张某回复称正在筹措资金，会尽快补缴。到首次逾期第十八天时，李某向张某邮寄了书面的《解除合同通知书》，要求张某三日内腾空商铺并支付违约金六万元。在《解除合同通知书》寄出的次日，张某将欠付的两个季度租金共十二万元连同逾期产生的滞纳金三千元一并转入李某的收款账户，李某收到款项后立刻原路退回，并安排人员更换了商铺门锁，导致张某无法进入商铺经营。张某多次沟通无果后向法院提起诉讼，李某随后提出反诉。（二）双方诉辩主张张某的本诉请求为：第一，确认李某发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行《商铺租赁合同》；第二，判令李某排除妨害，恢复商铺的正常使用条件，赔偿其因锁店产生的经营损失、食材损失等共计五万元。张某的核心理由为：自己此前三年始终按时履约，本次欠租是受客观经营环境影响的短期行为，不存在恶意违约的情形，且逾期时间仅比合同约定的十五日超出三天，并未给李某造成实质性损失，李某的合同目的是收取租金，该目的已经通过张某补缴租金的行为实现，李某无权解除合同，擅自锁店的行为已经构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。同时张某提出，即便法院认定合同解除，合同约定的三个月违约金也明显过高，请求法院予以调低。李某的反诉请求为：第一，确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除；第二，判令张某支付欠付的租金十二万元、违约金六万元，同时没收两万元履约保证金。李某的核心理由为：合同明确约定逾期十五日支付租金即可解除合同，张某逾期已经达到十八天，约定的解除权行使条件已经成就，自己有权行使解除权。违约金条款是双方签订合同时自愿约定的，是双方的真实意思表示，应当严格遵守，不存在调整的必要。（三）法院审理结果一审法院经审理后作出判决：首先，确认双方签订的《商铺租赁合同》于李某发出的《解除合同通知书》送达之日解除；其次，判令张某向李某支付合同解除前的欠付租金共一万三千元（扣除张某已经实际占有使用商铺的期间租金后剩余部分）；最后，将合同约定的六万元违约金调整为两万元，驳回双方的其他诉讼请求。双方均不服一审判决提起上诉，二审法院审理后认为一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。三、案件核心争议焦点的法律认定本案中双方的争议看似是个案中的履约矛盾，本质上反映了房屋租赁合同纠纷中两类最常见的法律适用难点，接下来将围绕两个核心争议焦点展开针对性分析。（一）案涉房屋租赁合同解除权的行使是否合法本案中第一个争议焦点是李某行使约定解除权是否符合法律规定。首先，《中华人民共和国民法典》明确规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除事由发生时，解除权人可以解除合同，从形式上看，双方合同约定的逾期十五日交租即可解除的条件已经成就，李某确实享有约定解除权。但民事主体行使权利应当遵循诚信原则，不得滥用民事权利损害他人合法权益，这是民法的基本原则之一（王利明，2022）。最高人民法院在相关商事审判指导文件中明确指出，要审慎适用合同解除制度，对于违约程度显著轻微、不影响守约方合同目的实现的情形，不支持守约方行使解除权（最高人民法院，2019）。具体到本案中，张某虽然存在逾期交租的违约行为，但其此前三年的履约记录良好，不存在恶意拖欠租金的主观故意，逾期时间仅比合同约定的十五天超出三天，且在李某发出解除通知的次日就补缴了全部欠付租金和滞纳金，李某作为出租人的核心合同目的就是收取租金，该目的已经可以实现。但法院最终认定合同解除的核心原因是，李某已经实际收回商铺并更换门锁，张某已经无法进入商铺经营，合同已经不具备继续履行的可能性，若强行判令继续履行反而会导致双方利益进一步受损，因此最终确认合同解除，但对李某主张的全部损失诉求并未完全支持。（二）案涉违约金调整的标准是否合理本案第二个争议焦点是约定的三个月违约金是否应当调整，以及调整的标准如何确定。首先，我国违约金制度的设计以补偿性为核心，以惩罚性为补充，本质上是为了弥补守约方因违约行为遭受的实际损失，而非为了惩罚违约方，更不能成为守约方谋取不当利益的工具（崔建远，2021）。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。对于“过分高于造成的损失”的认定标准，根据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的相关司法解释规定，违约金超过实际损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。本案中，李某主张的违约金为六万元，但其举证证明的实际损失仅为商铺空置期间的租金损失一万三千元，加上催缴产生的交通费、通讯费等合理成本，总损失不超过两万元，约定的六万元违约金已经远超实际损失的百分之三十，符合法律规定的应当调整的情形。同时法院在调整违约金时，也考虑了张某的过错程度，其并非恶意违约，而是受客观经营影响出现的短期资金困难，最终将违约金调整为两万元，既覆盖了李某的实际损失，也体现了对违约行为的适度惩罚，符合公平原则。四、类案裁判的普遍规则与法理基础本案的裁判思路并非个例，而是体现了司法实践中审理此类案件的普遍规则，背后有着深厚的法理基础作为支撑。（一）房屋租赁合同解除权的三类适用边界司法实践中，房屋租赁合同的解除权主要分为三类，适用边界各有不同。第一类是法定解除权，即符合法律明确规定的解除情形时，当事人有权解除合同，最为常见的就是承租人无正当理由欠付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的，出租人有权解除合同，此外承租人擅自改变房屋结构、擅自转租等情形下，出租人也享有法定解除权。第二类是约定解除权，即双方在合同中约定的解除事由出现时，解除权人有权解除合同，但约定解除权的行使不能违反诚信原则，不能滥用权利，若违约方的违约程度显著轻微，不影响合同目的实现的，即便形式上符合约定的解除条件，法院也可以不支持解除合同。第三类是任意解除权，仅适用于不定期房屋租赁合同，双方当事人都有权随时解除合同，但需要在合理期限内提前通知对方，避免给对方造成不必要的损失。（二）违约金调整的核心考量因素法院在调整房屋租赁合同的违约金时，通常会综合考量四方面的因素。第一是实际损失，这是调整违约金的核心依据，主要包括房屋空置的租金损失、维权产生的合理成本、房屋损坏的修复成本等，守约方需要对实际损失的数额承担举证责任。第二是合同的履行程度，若合同已经履行了大部分租期，仅剩余较短时间的，违约金数额会适当调低，若合同刚履行就出现违约的，违约金会适当调高。第三是当事人的过错程度，若违约方是恶意违约，比如故意拖欠租金、擅自破坏房屋的，违约金会体现更强的惩罚性，若违约方是过失违约或者因客观原因违约，且主动采取补救措施的，违约金会适当调低。第四是公平原则和诚信原则，若守约方对违约行为的发生也存在过错，比如未履行房屋维修义务导致承租人无法正常经营进而欠付租金的，法院会根据双方的过错程度酌情调低违约金数额。（三）两类规则适用的价值平衡逻辑房屋租赁合同解除权与违约金调整规则的适用，本质上是三个层面的价值平衡。第一个层面是意思自治和公平原则的平衡，既要尊重当事人在合同中的自愿约定，维护合同的严肃性，也要避免不合理的条款导致双方利益严重失衡。第二个层面是交易效率和交易安全的平衡，既要支持守约方及时行使权利，减少交易成本，也要避免解除权滥用导致合同关系不稳定，损害市场交易秩序。第三个层面是民生保障和市场秩序的平衡，中国法学会民法学研究会在相关学术研讨成果中指出，房屋租赁合同纠纷的审理应当区分居住性租赁和经营性租赁，对涉及基本民生的居住性租赁要更加侧重对承租人生存权益的保障，对经营性租赁则要更多尊重商事主体的意思自治（中国法学会民法学研究会，2022）。五、房屋租赁活动参与主体的实务指引基于上述裁判规则的梳理，房屋租赁活动的各方参与主体都可以从中总结经验，做好事前风险防控和事后权益保障，司法机关也可以进一步优化裁判标准。（一）出租人风险防控的注意事项对出租人而言，首先要在签订合同时明确约定租金支付的时间、方式、逾期责任，以及解除权的行使条件，避免条款模糊引发争议。其次要规范行使解除权，出现欠租情形时要及时进行催告，保留催告的证据，尽量给承租人合理的筹款期限，不要在逾期时间较短、承租人没有明显违约恶意的情况下轻易行使解除权，更不能擅自采取锁门、搬离财物等过激措施，否则可能需要承担侵权赔偿责任。最后如果主张违约金，要提前留存好实际损失的相关证据，比如房屋空置的证明、维修费用的票据、维权成本的凭证等，避免因举证不能导致诉求无法得到支持。（二）承租人权益保障的操作建议对承租人而言，首先要在签订合同前仔细阅读合同条款，尤其是解除权、违约金相关的内容，对明显不合理的条款要在签订前提出修改，不要盲目签字。其次要尽量按时足额支付租金，若确实存在资金困难，要提前和出租人沟通协商，争取达成延期支付的书面补充协议，不要单方面拖欠租金甚至失联。最后如果收到出租人的催告通知或者解除通知，要及时回应，尽量筹措资金补缴租金，若出租人主张的违约金过高，要及时提出抗辩，主动收集出租人实际损失的相关证据，比如出租人已经将房屋另行出租的记录、房屋没有损坏的证明等，维护自身的合法权益。（三）司法裁判的优化方向对司法机关而言，首先要统一类案的裁判标准，明确解除权行使的认定尺度、违约金调整的裁量基准，尽量减少同案不同判的情况，增强当事人对裁判结果的预期。其次要加大调解力度，尤其是涉及居住性租赁的案件，尽量促成双方达成和解，避免轻易解除合同影响承租人的基本居住权益。最后要通过典型案例的发布，引导租赁市场主体诚实守信、理性维权，从源头上减少相关纠纷的发生