房屋租赁续租优先权

房屋租赁续租优先权一、房屋租赁续租优先权的基本内涵与制度价值（一）概念与性质界定房屋租赁续租优先权也常被称为优先承租权，是指在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，原承租人在同等交易条件下，依法享有的优先于其他潜在承租人承租该房屋的权利。我国民事基本法已经明确将该项权利列为房屋租赁领域的法定权利，适用于所有合法的房屋租赁合同，既包括居住类房屋租赁，也包括商业类、办公类等非居住房屋租赁（全国人大常委会，2020）。需要注意的是，续租优先权是一项强制性的法定权利，即使租赁合同中没有明确约定相关条款，承租人也依法享有该项权利，出租人不得以合同未约定为由拒绝承租人的合法行权请求。从权利性质来看，续租优先权属于形成权的一种，只要承租人满足法定的行权条件，单方作出愿意按照同等条件续租的意思表示，就可以与出租人形成新的租赁关系，无需出租人另行作出同意的意思表示。不同类型的房屋租赁中，续租优先权的保护侧重也存在差异：居住类房屋租赁的续租优先权更侧重居住权益保障，多数居住类承租人已经在房屋内居住较长时间，形成了稳定的生活圈，子女入学、日常通勤、社区服务等都与该房屋深度绑定，搬迁的经济成本和时间成本都较高；而商业类房屋的续租优先权更多是为了保护经营者的经营利益，餐饮、零售等实体商家的客源积累、店铺装修、品牌知名度都与经营场所直接相关，一旦无法续租，前期的固定投入很可能付诸东流，经营活动也会受到严重影响。（二）制度设立的核心价值续租优先权制度的设立，是立法层面基于租赁市场实际情况作出的利益平衡选择，其核心价值主要体现在三个方面。第一是保障弱势主体的合法权益，在房屋租赁交易中，承租人普遍处于相对弱势的地位，出租人掌握房屋的所有权，在交易中拥有更强的议价能力和选择权，尤其是在供需紧张的热门区域，出租人很容易利用优势地位随意涨租或驱赶承租人，续租优先权可以在一定程度上弥补这种地位差，避免承租人的合理利益受到侵害（王利明，2021）。第二是提升社会资源利用效率，原承租人已经熟悉房屋的使用情况，部分承租人还根据自身需求对房屋进行了适配性装修，续租可以避免装修拆除、搬家运输、房屋空置等环节产生的资源浪费，同时也能减少出租人寻找新承租人的时间成本和沟通成本，实现出租人与承租人的双方共赢。第三是维护租赁市场的稳定秩序，续租优先权能够降低承租人的搬迁预期，减少短期租赁带来的不稳定感，有助于培育长期稳定的租赁关系，为租购并举的住房制度建设提供支撑，减少因为频繁搬迁产生的社会矛盾。二、房屋租赁续租优先权的适用要件与行权边界明确续租优先权的概念与价值是适用该制度的基础，但在实际的租赁交易与司法裁判中，该权利的行使有着严格的边界与要件，任何主体不得随意扩大或缩小其适用范围。（一）法定适用的前提要件续租优先权的行使首先需要满足三个基本的前提条件，缺一不可。第一个条件是原租赁关系合法有效，双方签订的租赁合同不存在违反法律强制性规定的情形，如果租赁房屋属于违法建筑、租赁合同违反公序良俗、或者租赁行为本身属于违法交易，这类无效合同的承租人不享有续租优先权。同时，如果原承租人在租赁期间存在根本违约行为，比如长期拖欠租金、擅自改动房屋主体结构、未经出租人同意转租房屋、利用房屋从事违法活动等，出租人有权拒绝承租人的续租请求，承租人此时也不得主张续租优先权。第二个条件是出租人存在继续出租的意愿，续租优先权的行使前提是出租人有对外出租的打算，如果出租人租赁期限届满后要收回房屋自用，或者要将房屋出售、赠予他人，或者要对房屋进行改建、拆除重建等，自然不存在续租的基础，承租人也不能强行要求出租人出租。第三个条件是承租人不存在放弃优先权的情形，续租优先权是可以由承租人自主放弃的权利，如果承租人在租赁期限届满前明确表示不续租，或者收到出租人发出的续租通知后在合理期限内未作出同意续租的答复，都视为主动放弃优先权，后续不得再主张相关权利。（二）“同等条件”的核心认定标准“同等条件”是续租优先权行使的核心判断标准，也是实践中最容易产生争议的环节，同等条件不是指所有交易条件完全相同，而是指核心交易条件相当。最高人民法院的相关指导意见明确，同等条件的认定应当以出租人与第三人达成的交易条件为参照，主要包括租金标准、租金支付方式、租赁期限、违约责任承担、房屋维修义务划分等核心要素，不得将与交易无关的条件纳入同等条件的考量范围，也不得专门为承租人设置高于第三人的不合理条件（最高人民法院民一庭，2022）。举例来说，如果出租人给第三人的租金是每月三千元，按季度支付，租赁期限一年，房屋维修费用由出租人承担，那么承租人只要同意同样的条件就可以行使优先权，出租人不能要求承租人必须一次性支付两年租金、或者自行承担维修费用才能续租。如果出租人提出的附加条件是合理的，比如第三人愿意承担房屋每年的物业费，或者愿意在租期届满后保留装修不拆除，那么承租人也需要同意承担该类义务才符合同等条件的要求。（三）权利行使的程序要求目前我国法律没有对续租优先权的行权程序作出统一的明确规定，实践中一般遵循行业惯例和诚实信用原则，主要包括两个环节的程序要求。首先是出租人的通知义务，出租人应当在租赁期限届满前的合理期限内，将拟对外出租的条件告知原承租人，给予承租人合理的考虑时间，对于居住类房屋租赁，合理期限一般为一个月左右，对于商业类房屋租赁，合理期限可以延长到三个月到半年，方便经营者安排后续的经营计划。如果出租人已经与第三人就租赁事宜达成了初步意向，也应当将全部交易条件如实告知原承租人，不得隐瞒或者虚构条件。其次是承租人的答复义务，承租人在收到通知后，应当在出租人指定的合理期限内作出明确的意思表示，同意续租的就要及时与出租人协商签订新的租赁合同，不同意的则视为放弃优先权。如果出租人没有履行通知义务，直接和第三人签订了租赁合同，承租人仍然可以在知道或者应当知道出租人对外出租后的合理期限内主张行使优先权。三、房屋租赁续租优先权的实践争议与裁判规则尽管现有法律与司法规则已经对续租优先权的适用作出了基本框架性的规定，但由于房屋租赁场景的复杂性，实践中仍然存在大量的纠纷争议，各地法院的裁判思路也在不断的案例积累中逐步形成统一的规则。（一）常见的纠纷类型梳理当前续租优先权相关的纠纷主要集中在三类场景。第一类是出租人以“自用”为由收回房屋后短期内另行出租，不少出租人为了规避续租优先权，会以自己或者近亲属需要居住、经营为由收回房屋，但是在收回后不到一两个月的时间就以更高的价格出租给第三人，甚至有的出租人收回房屋后根本没有使用，直接挂到中介平台招租，这类情形是实践中最常见的侵权类型，占续租纠纷总量的一半以上。第二类是出租人恶意抬高同等条件阻碍行权，部分出租人既不想让原承租人续租，又不想承担侵权责任，就会故意抬高给承租人的租金，或者设置严苛的支付条件，比如要求承租人一次性支付多年租金，而给第三人的条件却宽松很多，以此逼迫承租人主动放弃续租。第三类是转租场景下的权利归属争议，部分承租人会将承租的房屋转租给次承租人，尤其是商业用房转租非常普遍，租赁期限届满后，原承租人和次承租人都主张续租优先权，这种情况下的权利归属也存在不少争议。（二）司法裁判的统一适用规则针对实践中的常见纠纷，目前各地法院已经形成了相对统一的裁判规则。首先针对虚假自用的情形，法院在审理时会重点审查出租人收回房屋后的实际使用情况，如果出租人无法举证证明其确实存在自用的需求，或者收回房屋后在合理期限内没有实际自用，反而对外出租获取收益，法院一般会认定出租人侵犯了承租人的续租优先权，需要承担相应的赔偿责任，其中居住类房屋的自用合理期限一般为三个月，商业类房屋的自用合理期限一般为六个月（李昊，2023）。针对恶意抬高同等条件的情形，法院会适用举证责任倒置规则，要求出租人举证证明其提供给承租人的条件与提供给第三人的条件一致，如果出租人无法提供相关的合同、转账记录、聊天记录等证据证明，就会认定出租人存在恶意阻碍行权的行为，支持承租人按照出租人给第三人的条件行使优先权。针对转租场景的权利归属，目前主流裁判观点认为，如果转租经过了出租人同意，那么续租优先权归属于原承租人，但是如果次承租人已经实际使用房屋多年，出租人对此知情且没有提出异议，且次承租人愿意按照同等条件续租的，部分法院也会从保护实际使用人利益的角度出发，支持次承租人的优先权请求。（三）权利受侵的救济路径如果承租人的续租优先权被侵犯，有两种救济路径可以根据实际情况选择。第一种是请求继续履行，也就是要求出租人按照与第三人约定的同等条件与自己签订新的租赁合同，如果出租人还没有与第三人签订正式的租赁合同，或者签订了合同还没有实际履行，房屋仍然处于空置状态，法院一般会支持承租人的该项请求。第二种是请求赔偿损失，如果出租人已经与第三人签订了合同且已经实际履行，第三人已经入住或者开始经营，承租人无法再实际承租房屋的，可以要求出租人赔偿自己的实际损失，损失范围包括搬家费用、临时安置的住宿费用、同等条件下租赁其他房屋的租金差价、商业经营者的停业损失、装修残值损失等。如果双方在租赁合同中约定了侵犯续租优先权的违约金，承租人也可以直接按照合同约定要求出租人支付违约金。四、房屋租赁续租优先权制度的优化完善路径从当前的实践反馈来看，我国的房屋租赁续租优先权制度仍然存在规则不够细化、行权程序不够明确、维权成本较高等问题，需要从立法、监管、纠纷解决等多个维度共同发力，完善相关配套机制。（一）细化法定适用的统一标准立法层面应当进一步明确续租优先权的适用细则，填补现有规则的空白。首先要明确不同类型房屋的出租人通知期限，规定居住类房屋出租人应当在租赁期限届满前一个月通知承租人续租相关事宜，商业类房屋应当在租期届满前三个月通知，确保承租人有足够的时间作出决策。其次要明确“同等条件”的具体考量范围，将租金、支付方式、租赁期限、维修义务、物业费承担、装修处置等常见要素纳入法定考量范围，明确禁止出租人将与交易无关的条件作为同等条件的评判标准，避免出租人随意设置不合理条件。最后要明确“自用”的认定标准，规定出租人收回房屋后至少六个月内实际自用的才不属于规避优先权的情形，否则就要承担侵权责任，同时明确自用的主体范围，仅限出租人本人及其直系亲属，避免出租人以远房亲属自用为由规避责任。（二）强化出租人的信息披露义务监管部门应当出台相关的规范，强化出租人在续租环节的信息披露义务，要求出租人在告知承租人续租条件时，必须如实披露全部交易条件，不得隐瞒与第三人的约定内容，如果出租人故意隐瞒或者提供虚假的条件，承租人有权向住建部门投诉，出租人要承担相应的行政责任，同时在诉讼中要承担不利的法律后果。另外，也可以在全国范围内推广使用官方发布的租赁合同示范文本，在合同中明确约定续租优先权的行使程序、通知方式、异议期限、违约责任等内容，从交易源头减少纠纷的发生。同时要加强普法宣传，通过社区宣传、中介机构培训等方式，让出租人和承租人都了解续租优先权的相关规则，引导双方在交易中主动遵守法律规定，减少不必要的矛盾。（三）建立纠纷快速调处配套机制续租纠纷的时效性很强，一旦无法快速解决，承租人很可能不得不先搬家，后续维权的成本很高，因此需要建立专门的纠纷快速调处机制。可以在街道社区、住建部门设立专门的房屋租赁纠纷调解通道，安排熟悉租赁相关法律的专门调解员处理续租类纠纷，实现纠纷的快调快处，降低当事人的维权成本。据相关部门的试点数据显示，建立租赁纠纷快速调处机制的地区，续租类纠纷的调处成功率超过七成，当事人的维权时间平均缩短了三分之二，有效降低了矛盾激化的概率（住房和城乡建设部，2024）。此外，还可以针对小额的续租纠纷建立诉讼绿色通道，适用简易程序快速审理，降低承租人的维权时间成本，提升权利保护的效率。结语综上所述，房屋租赁续租优先权是我国房屋租赁法律体系中的一项重要制度，承载着保障承租人生存权益、提升资源利用效率、稳定租赁市场秩序的多重价值。近年来随着我国城