房屋租赁中的添附物归属

房屋租赁中的添附物归属引言随着我国住房租赁市场的快速发展，城镇租赁人口规模持续扩大，承租人对租赁房屋的改造需求也日益多元，从住宅场景下的墙面刷新、定制柜体安装，到商事租赁场景下的商铺装修、经营设施增设，各类添附行为已经成为房屋租赁过程中的普遍现象。但由于租赁双方事前缺乏明确约定、对相关法律规则认知不足等原因，因添附物归属引发的纠纷数量持续攀升，占全部房屋租赁纠纷的比例已超过三成。房屋租赁中的添附物归属问题，本质上是出租人的房屋所有权、承租人的投入利益与物的效用最大化三者之间的平衡问题，既关乎租赁双方的合法权益保障，也关系到租赁市场的交易秩序稳定。本文将从基础概念界定入手，梳理我国现行的法定规则，分析常见争议场景的裁判思路，最终提出针对性的风险防范与规则优化建议，为相关纠纷的解决和市场的规范运行提供参考。一、房屋租赁添附物的基础概念界定（一）添附的法律定义与常见类型添附是传统物权法中所有权取得的重要制度，指不同所有人的物结合在一起形成不可分割的新物，或者在他人之物上附加劳动成果的法律事实，具体包括附和、混合、加工三类形态（王利明，2020）。其中附和是指两个不同所有人的物紧密结合难以分离，分离会破坏物的原有价值或产生过高成本；混合是指不同所有人的动产互相混杂无法区分；加工则是指在他人的动产上进行劳动，使其成为具有更高价值的新物。在房屋租赁的场景中，添附主要以附和为核心形态，具体指承租人在租赁期间基于居住或经营需求，对承租房屋进行装饰装修、增设固定附属设施的行为所形成的附加物。实践中通常会将添附物分为两类：一类是形成附和的添附物，比如墙面刷漆、地板铺设、嵌入式柜体安装、固定排烟系统搭建等，这类添附物与房屋本体紧密结合，一旦拆除就会丧失原有使用价值，或者会对房屋主体结构造成不可逆的损害；另一类是未形成附和的添附物，比如可移动的家电、可拆卸的窗帘、独立放置的货架等，这类物品可以随时搬离，不会对房屋造成损害，通常不被纳入法律层面的添附制度调整范畴，其归属也更易判定。（二）房屋租赁语境下添附的特有属性与一般物权关系中的添附不同，房屋租赁中的添附具有三个鲜明的特有属性：第一，添附的实施以承租人对房屋的合法占有为前提，承租人仅享有房屋的使用权，不享有所有权，因此其添附行为的权限受到所有权人的限制，原则上需要经过出租人同意才能实施；第二，添附的价值实现具有期限性，承租人的投入通常是为了满足自身租期内的使用需求，多数情况下其预期收益会在租期内逐步消耗完毕；第三，添附的利益影响具有双向性，合理的添附通常会提升房屋的整体价值，在租期届满后可能给出租人带来额外的收益，而不合理的添附则可能损害房屋的原有功能，减损房屋的市场价值。根据住房和城乡建设部发布的住房租赁市场发展报告显示，当前我国近六成的长租承租人会根据自身需求对房屋进行轻度到中度的改造，其中商事租赁场景下的添附投入平均额度是住宅租赁场景的八倍以上，由此引发的权属纠纷的争议金额也相对更高（中国住房和城乡建设部，2021）。明确租赁添附的特有属性，是准确判定添附物归属的基础前提。二、当前我国房屋租赁添附物归属的法定规则（一）民法典及相关司法解释的核心规定我国《民法典》租赁合同编以及最高人民法院发布的城镇房屋租赁合同司法解释，对租赁添附物的归属做出了体系化的规定，整体遵循“约定优先、法定补充、过错担责、物尽其用”的原则（最高人民法院，2020）。具体而言，法定规则可以分为三个层面：第一，若租赁双方事前对添附物的归属有明确约定的，直接按照约定执行，这是意思自治原则的体现；第二，承租人未经过出租人同意擅自进行添附的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失，这种情况下承租人不仅不能主张添附物的相关权益，还要承担可能的侵权责任；第三，承租人经过出租人同意进行添附的，需要根据合同履行的不同情况判定归属：未形成附和的添附物可以由承租人拆除，但拆除过程中造成房屋损坏的要恢复原状；已经形成附和的添附物，则需要结合合同履行状态和双方过错判定归属与补偿责任。（二）法定规则的适用前提租赁添附法定规则的适用有两个核心前提：一是要准确判定添附行为是否经过出租人同意，这里的同意既包括事前的明确许可，也包括事后的追认，还包括出租人明知承租人进行添附但未提出异议的默示同意，比如承租人进场装修时出租人多次到现场查看但未阻止的，通常会被认定为同意添附；二是要准确区分附和与未附和的添附物，实践中裁判机关通常会采用“拆除成本+价值损耗”的双重标准，即如果拆除添附物的成本远高于添附物本身的价值，或者拆除后添附物完全丧失使用价值的，就会被认定为形成附和，反之则属于可拆除的未附和添附物。（三）法定规则的利益平衡逻辑租赁添附的法定规则背后，体现了三重利益平衡的立法思路：第一是保护所有权的基本逻辑，房屋的所有权归出租人所有，添附物作为附着于房屋的附属物，原则上应当遵循“从物随主物”的规则归出租人所有，避免所有权处于不稳定的状态；第二是物尽其用的效率原则，对于已经形成附和的添附物，如果强行要求拆除会造成社会资源的浪费，因此立法鼓励保留添附物的现有状态，由出租人给予承租人合理补偿，最大化发挥物的效用（崔建远，2021）；第三是过错与责任匹配的公平原则，根据合同无法继续履行的原因划分责任承担比例，违约方需要承担相应的添附损失，避免无过错方承受不必要的损失。三、房屋租赁添附物归属的常见争议场景与裁判思路法定规则为添附物归属划定了基本框架，但在具体的纠纷场景中，由于案件事实的复杂性，裁判思路也会根据不同场景呈现出差异化的适用逻辑。（一）租赁合同正常履行届满时的添附归属租赁合同正常履行完毕是司法实践中最常见的场景，这种情况下如果双方没有约定添附物的归属，未形成附和的添附物由承租人自行取回，取回时造成房屋损坏的要承担修复责任；已经形成附和的添附物，原则上无偿归出租人所有，出租人无需向承租人支付补偿。这一裁判思路的核心逻辑是，承租人在进行添附时已经明确知晓租期的长度，其添附的投入成本是为了满足自身租期内的使用需求，在租期内已经完全实现了添附的使用价值，租期届满后承租人已经没有额外的利益需要保护，因此无需再给予补偿。但也存在例外情况，如果出租人明确表示不愿意继续使用该添附物，且拆除添附物不会对房屋造成重大损害的，法院也可能判决承租人承担拆除和恢复原状的责任（最高人民法院民事审判第一庭，2022）。比如承租人在商铺内定制了专属的品牌标识墙，租期届满后出租人要将房屋租给其他商户，明确表示不需要该标识墙的，承租人就需要自行拆除并恢复墙面原状。（二）租赁合同提前解除时的添附归属租赁合同提前解除的场景下，添附物的归属和补偿需要结合合同解除的过错责任判定：如果是因出租人违约导致合同解除的，比如出租人单方提前收回房屋、房屋存在质量问题无法使用等，形成附和的添附物归出租人所有，出租人需要向承租人赔偿剩余租期内的添附残值损失；如果是因承租人违约导致合同解除的，比如承租人拖欠租金、擅自转租等，形成附和的添附物归出租人所有，出租人无需向承租人补偿，除非出租人明确表示愿意利用该添附，才需要在利用价值范围内给予适当补偿；如果双方都存在违约行为的，根据各自的过错比例分担添附的残值损失；如果是因不可抗力、政策变动等不可归责于双方的原因导致合同解除的，按照公平原则由双方合理分担损失。这里的残值损失通常是指添附的现有价值，计算时会结合添附的总投入、约定的租期、已经使用的租期、添附的折旧率等因素综合判定，比如承租人投入10万元装修，约定租期5年，使用2年后因出租人违约解除合同，通常会按照剩余3年的比例计算残值，即出租人需要赔偿6万元左右的装修损失（杨立新，2020）。（三）租赁合同无效时的添附归属除了合同履行和解除的场景，实践中还存在大量因房屋属于违法建筑、未取得建设工程规划许可证等原因导致租赁合同无效的情况。这种情况下，添附物的归属首先看出租人是否愿意利用，如果出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，由出租人向承租人支付相应的折价补偿；如果出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错比例分担添附的损失。通常而言，违法建筑出租的情况下，出租人作为房屋的建设方或所有人，对合同无效承担主要过错责任，因此需要承担60%到80%的添附损失，承租人未尽到合理的审查义务，也需要承担20%到40%的次要责任。四、房屋租赁添附物归属的风险防范与规则优化建议基于现行规则的适用逻辑和实务中的争议焦点，我们可以从事前防范、规则细化、权益倾斜三个层面出发，进一步优化租赁添附物的归属规则，减少相关纠纷的发生。（一）租赁双方事前明确约定添附条款事前明确约定是避免添附纠纷最有效的方式，根据中国消费者协会发布的消费提示，近七成的租赁添附纠纷都是因为双方事前没有对添附的相关事项做出约定导致的（中国消费者协会，2023）。租赁双方在签订合同时，应当尽可能细化添附相关的条款：首先要明确约定是否允许承租人进行添附，以及添附的允许范围、施工要求，避免承租人擅自改动房屋主体结构；其次要明确划分附和与未附和添附物的标准，以及不同类型添附物在租期届满、合同解除、合同无效等场景下的归属；最后要明确约定补偿的计算方式，比如可以约定如果租期届满后出租人继续使用添附物的，按照添附的残值比例给予承租人适当补偿，也可以约定添附提升房屋交易价值的，承租人可以获得一定比例的收益。对于商事租赁这类添附投入较高的场景，双方甚至可以委托第三方机构对添附的价值进行事前评估，避免后续就残值产生争议。（二）完善添附价值认定的实操标准当前司法实践中，不同地区、不同裁判者对添附残值的计算标准存在一定差异，导致同类型案件的裁判结果可能出现较大偏差，因此有必要出台更细化的实操指引，统一添附价值的认定标准。一方面要明确不同类型添附的折旧年限，比如住宅装修的折旧年限通常为5到8年，商事经营装修的折旧年限通常为3到5年，为残值计算提供统一的参考依据；另一方面要明确价值评估的考量因素，除了投入成本和使用期限外，还要考虑添附是否符合房屋的后续使用需求、是否实际提升了房屋的市场价值等因素，避免出现补偿金额与实际价值不符的情况。（三）强化弱势承租方的合理权益保障相较于商事租赁中双方的平等地位，个人住宅租赁场景下的承租人通常处于弱势地位，很多承租人进行的轻度添附只是为了满足基本居住需求，投入不高但确实提升了房屋的居住品质，如果完全按照现有规则租期届满后无偿归出租人所有，可能会打击承租人维护房屋的积极性，也不利于稳定租赁关系的构建。因此可以针对个人住宅租赁的场景出台特殊的倾斜规则，比如对于承租人经过出租人同意进行的轻度装饰装修，租期届满后出租人继续对外出租且保留该装修的，应当按照装修的剩余残值给予承租人不低于30%的合理补偿，既不会过度增加出租人的负担，也能够保障承租人的合理投入利益，契合租购同权的住房制度改革方向（王轶，2022）。结语房屋租赁中的添附物归属问题，看似是微小的交易细节，实则关系到两亿多租赁人口的切身利益