2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试核心强化题（附答案）106

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用

2、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95B.100C.120D.175

3、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表

4、制定会计核算制度的依据是（）。A.基本准则B.《中华人民共和国会计法》C.具体准则D.国家统一的会计制度

5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法

6、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法

7、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性

8、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入

9、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业

10、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%

11、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统

12、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

13、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

14、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险

15、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

16、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

17、已知某投资的净现金流量如表所示，如果投资者目标收益率为10%，则此项目的财务净现值是（）万元。表净现金流量（单位：万元）A.－41.8B.200C.158.2D.－241.8

18、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查

19、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率

20、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表

21、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数

22、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为()，A.10%B.15%C.5%D.9%

23、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈

24、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%

25、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度

26、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险

27、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数

28、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

29、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

30、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币

31、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法

32、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%

33、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式

34、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资

35、已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

36、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33

37、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

38、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险

39、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入

40、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

41、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

42、市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A.整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B.潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

43、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元

44、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断

45、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量

46、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（）元。A.5545.45B.6412.14C.6585.45D.6625.26

47、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

48、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

49、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性

50、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入

51、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0

52、关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

53、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

54、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大

55、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。A.借：银行存款50000元B.贷：供应期借款50000元C.借：应付账款50000元D.借：短期借款50000元

56、下列关于竣工图的表述中，错误的是（）。A.按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图B.结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图C.隐蔽部位需要绘制竣工图纸D.竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改

57、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

58、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%

59、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

60、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率

61、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府

62、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场

63、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资

64、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费

65、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=－50万元、NPV4=－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%

66、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

67、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40

68、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用

69、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费

70、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移

71、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升

72、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000

73、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划

74、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入＝销售收入＋出租收入C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入D.可分配利润＝税后收入－未分配利润

75、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险

76、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三

77、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%

78、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率

79、某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000万元。则该企业的资产报酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%

80、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析二、多选题

81、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

82、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5

83、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格

84、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大

85、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

86、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

87、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段

88、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用B.费用加利润C.成本加利润D.成本加负债

89、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%

90、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.机会型期权D.成长型期权

91、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

92、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费

93、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%

94、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10

95、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

96、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38

97、房地产图中，通常采用比例尺为1:1000的地形图为（）。A.城市总体规划图B.竣工图C.城市详细规划图D.地籍图

98、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用

99、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资

100、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法三、判断题

101、对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（）

102、在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）

103、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

104、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。

105、物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（）

106、渗透市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（）

107、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）

108、下列除哪项药物外均有收敛止血作用A.赤石脂B.海螵蛸C.五味子D.五倍子

109、《神农本草经》谓“安五脏，和心志，令人欢乐无忧”的药物是A.郁金B.香附C.合欢皮D.玫瑰花

110、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）

111、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）

112、以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（）

113、随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）

114、伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）

115、在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。()

116、房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

117、识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（）

118、一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）

119、(2015年真题)在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）

120、实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

2、答案：B本题解析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目。其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。所有者权益＝资产－负债＝150－30＝120（万元）。该企业的实收资本＝120－10－10＝100（万元）。

3、答案：B本题解析：按投资计算基础的不同，现金流量表可分为三类：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表。其中，资本金现金流量表从投资整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

4、答案：A本题解析：企业会计准则体系包括基本准则和具体准则。基本准则是制定会计核算制度以及具体会计准则的依据，其规定了会计核算的假设、会计信息质量要求、会计对象要素的确认和计量、财务会计报告等方面的具体要求。

5、答案：D本题解析：开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，挑战定价法是指当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。

6、答案：B本题解析：招标文件应包括：①招标公告（或投标邀请书）；②投标人须知；③评标办法；④合同条款及格式；⑤采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；⑥设计图纸；⑦技术标准和要求；⑧投标文件格式；⑨投标人须知前附表规定的其他材料。B项，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。

7、答案：C本题解析：房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。

8、答案：D本题解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。对开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

9、答案：B本题解析：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

10、答案：C本题解析：资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金净利润率＝（年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金）×100%。因此，该项投资的资本金净利润率＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。

11、答案：A本题解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。

12、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。该家庭有还款能力的15年期最大抵押贷款申请额=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（万元）。参见教材P158。

13、答案：A本题解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

14、答案：D本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。参见教材P311。

15、答案：C本题解析：本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7

16、答案：A本题解析：其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20%＝7500×20%＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，则该项目增值比率超过20%，低于50%，适用税率为30%，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30%＝1482.75（万元）。

17、答案：A本题解析：财务净现值的计算公式为：FNPV代表项目在起始时间点的财务净现值；ic代表基准收益率或设定的目标收益率；CI代表现金流入量；CO代表现金流出量；（CI－CO）t代表项目在第t年的净现金流量；t＝0代表项目开始进行的时间点；n代表计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。本案例中，此项目的财务净现值＝－800＋200×（P/A，10%，5）＝－800＋200×3.791＝－41.8（万元）。

18、答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

19、答案：A本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。

20、答案：D本题解析：项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。

21、答案：B本题解析：量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

22、答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。

23、答案：D本题解析：本题考查的是消费者购买决策过程。西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即引起需要、信息收集、方案评价、购买决策、购后行为。

24、答案：D本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。其中：税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19（万元）；2013年的利息＝500×7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值＝71.19－35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。

25、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。

26、答案：B本题解析：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

27、答案：D本题解析：判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。

28、答案：D本题解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=200.00%。

29、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

30、答案：A本题解析：本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。

31、答案：B本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

32、答案：A本题解析：由题意可采用公式：F＝P（1＋r/m）10m，式中，F为终值；P为现值；r为名义利率；m为年计息次数。本题中，m＝2，F＝2P，代入计算式，则：（1＋r/2）20＝2，得r＝7.05%。

33、答案：D本题解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。

34、答案：C本题解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

35、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。

36、答案：A本题解析：等额还本利息照付，是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。本题中，以等额还本利息照付的方式按月还款，月利率i＝6%/12＝0.5%，计息周期＝20×12＝240，等额本金＝50×10000/240＝2083.33（元）。最后一个月的还款额＝2083.33＋（50×10000－2083.33×239）×0.5%＝2093.75（元）。

37、答案：D本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。

38、答案：A本题解析：[知识点]宏观调控房地产市场的手段

39、答案：B本题解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。

40、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利率计算利息。参见教材P308～309。

41、答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。

42、答案：D本题解析：市场定义的六个层次如图4-2所示。图4-2市场定义的层次根据图4-2可知，正确的排序为：整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。

43、答案：C本题解析：等额序列支付的年值与现值之间的关系公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等额还款额，i表示年利率，P表示本金。根据已知数据得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（万元），则第一年的还本收益为＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（万元）。

44、答案：B本题解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

45、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。

46、答案：B本题解析：本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为

47、答案：D本题解析：半夏泻心汤原方干姜是三两，无生姜，而生姜泻心汤：即半夏泻心汤减干姜二两，加生姜四两。功用：和胃消痞，散结除水。主治：水热互结。

48、答案：C本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。经济环境因素包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业结构；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。

49、答案：A本题解析：[解析]风险分析的一般过程和方法

50、答案：B本题解析：城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。城镇土地使用税在企业所得税前列支。

51、答案：B本题解析：本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（万m2）。

52、答案：A本题解析：本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。

53、答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。

54、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。

55、答案：D本题解析：借贷记账法，用“借”和“贷”作为记账符号，“借”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少；“贷”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加。以“有借必有贷，借贷必相等”为记账规则的一种复式记账法，是国际上通用的记账方法。D项，短期借款属于负债类，负债增加应计入贷方，正确的会计分录应该是借：银行存款50000元，贷：供应期借款50000元；借：应付账款50000元，贷：短期借款50000元。

56、答案：B本题解析：本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。

57、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。

58、答案：C本题解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。

59、答案：D本题解析：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。

60、答案：C本题解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

61、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。周为房地产管理部门负责颁发销售许可证。

62、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。

63、答案：B本题解析：住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。

64、答案：C本题解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

65、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3－i2）=16%+100/（100+－50）错误（17%－16%）=16.67%。

66、答案：D本题解析：资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

67、答案：D本题解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。

68、答案：C本题解析：增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

69、答案：D本题解析：根据管理费的概念。

70、答案：D本题解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。

71、答案：A本题解析：因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。

72、答案：A本题解析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。在盈亏平衡点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：S＝P×Q；年总成本费用方程：C＝Cf＋Cv×Q。式中，S表示销售收入；P表示销售单价；C表示总成本；Cf表示总固定成本；Cv表示单位变动成本；Q表示产销量。当实现盈亏平衡时，有S＝C，由此可以推导出：盈亏平衡产量Q*＝Cf/（P*－Cv）；盈亏平衡价格P*＝Cv＋Cf/Q*；盈亏平衡单位产品变动成本Cv*＝P*－Cf/Q*。本题中，固定成本为固定费用与土地购买成本之和，Cf＝4000000＋10000×800＝12000000（元），P＝3000（元），Cv＝1500×（1＋20%）＝1800（元），则该项目的盈亏平衡点销售量＝12000000÷（3000－1800）＝10000（m2）。

73、答案：A本题解析：房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。BCD三项均属于设施管理。

74、答案：C本题解析：A项，企业利润可分为营业利润、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。B项，经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入。D项，可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）。

75、答案：A本题解析：变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。

76、答案：C本题解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。

77、答案：D本题解析：[解析]房地产项目融资方案

78、答案：A本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率＝流动资产/流动负债×100%，这两项内容均在资产负债表中体现。B项，应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款×100%；C项，股东权益报酬率＝净利润/股东权益平均总额×100%；D项，成本费用净利率＝净利润/成本费用总额×100%。

79、答案：B本题解析：资产报酬率又称资产收益率、资产利润率或投资报酬率，是企业在一定时期内的净利润与资产平均总额的比率。计算公式：资产报酬率＝净利润÷资产平均总额×100%＝1500÷6000×100%＝25%。

80、答案：A本题解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。因此，最高运营费用分析属于临界点分析。

81、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

82、答案：D本题解析：开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例预征收所得税。

83、答案：B本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。

84、答案：D本题解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。

85、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

86、答案：D本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

87、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。

88、答案：C本题解析：根据工程变更估价原则，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。

89、答案：D本题解析：[解析]房地产项目融资方案

90、答案：C本题解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。

91、答案：D本题解析：项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。要注意以下几点：①项目投资现金流量表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）；②开发建设投资中应注意不包含财务费用；③在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

92、答案：A本题解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。

93、答案：C本题解析：投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（万元），8.542－60×7%＝4.342（万元），则投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值）÷权益投资数额＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。

94、答案：C本题解析：由题意，月净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%－60＝36（万元）。

95、答案：D本题解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

96、答案：A本题解析：因为年利率与年租金增长率相同，故P=n错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。

97、答案：C本题解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表5-2所示。表5-2地形图比例尺的选用

98、答案：B本题解析：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分