不动产权籍调查技术方案(试行)

不动产权籍调查技术方案(试行)1适用范围本方案适用于我国境内土地、房屋、林木、海域等各类不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等各类登记涉及的权籍调查工作，农村宅基地及集体建设用地确权登记、林权登记、海域使用权登记等专项权籍调查工作可参照执行。已完成不动产权籍调查且成果经不动产登记机构确认有效的，同一不动产再次办理登记时不得重复调查。2规范性引用文件下列文件对于本方案的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本方案；凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本方案。《地籍调查规程》TD/T1001-2012《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》GB/T17986.2-2000《森林资源规划设计调查技术规程》GB/T26424-2010《海籍调查规范》HY/T124-2009《不动产单元设定与代码编制规则》GB/T37346-2019《不动产权籍调查成果标准》TD/T1066-2022《全球导航卫星系统实时动态测量（RTK）技术规范》CH/T2009-2010《测绘成果质量检查与验收》GB/T24356-20093总则3.1调查目的查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本状况，形成权属清晰、界址清楚、面积准确、图数一致的权籍调查成果，为不动产登记、产权保护、税收征管、国土空间规划实施、自然资源资产管理等工作提供基础支撑。3.2调查原则权属合法原则：权籍调查必须以合法有效的权属来源材料为依据，不得擅自认定不动产权属，对权属存在争议的不动产，应待争议调处完成后再开展调查。界址清楚原则：不动产界址点、界址线必须经相邻权利人共同指认并签字确认，界址标识清晰可辨，界址坐标精度符合相关规范要求。面积准确原则：不动产面积测算必须采用符合规范的方法和精度要求，测算过程可追溯，测算结果经权利人确认。成果共享原则：已有的权籍调查成果经核验符合要求的，应当直接复用，不得重复调查，避免资源浪费。3.3数学基础坐标系统：采用2000国家大地坐标系（CGCS2000），确需采用地方独立坐标系的，应当提供与2000国家大地坐标系的转换参数，并报省级自然资源主管部门备案。高程系统：采用1985国家高程基准。投影方式：采用高斯-克吕格投影，按3°分带计算平面直角坐标，面积小于10平方千米的集中连片调查区域可采用1.5°分带。比例尺：城镇区域权籍调查底图比例尺不小于1:500，农村村庄内部比例尺不小于1:1000，村庄外围、林区、海域等区域比例尺不小于1:10000。4工作程序4.1准备工作4.1.1资料收集收集的资料包括但不限于：不动产登记历史成果：已有不动产权证书、登记档案、宗地图、房产分户图、林权证、海域使用权证等；权属来源资料：土地出让合同、划拨决定书、土地征收批复、房屋建设工程规划许可证、竣工验收备案表、宅基地审批表、林地承包合同、海域使用权出让合同、人民法院生效法律文书等；基础测绘成果：最新的国土调查成果、1:500-1:10000地形图、航空航天影像数据、已有的控制点成果及点之记、不动产权籍数据库等；其他资料：不动产权利人身份证明、不动产权属争议调处材料、规划审批红线图、征地红线图等。4.1.2资料预处理对收集的资料进行分类整理、核验，剔除无效、过期的资料，对坐标系统不统一的成果进行坐标转换，对缺失的关键信息进行登记，制定补充调查清单。梳理调查范围内的不动产清单，明确每个不动产的权属来源情况、已有成果情况，初步划分调查单元。4.1.3仪器设备准备根据调查工作需求配置仪器设备，主要包括：测量设备：GNSS接收机（静态测量平面精度不低于±(5mm+1×10⁻⁶D)，RTK测量平面精度不低于±(10mm+1×10⁻⁶D)）、全站仪（测角精度不低于2″，测距精度不低于±(2mm+2×10⁻⁶D)）、手持测距仪（精度不低于±1.5mm）、无人机航测系统（平面精度满足对应比例尺测图要求）等；辅助设备：权籍调查移动终端、钢卷尺（50m/30m，精度不低于Ⅱ级）、界址钉、喷漆、笔记本电脑、权籍调查软件等。所有测量设备必须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内，使用前需进行常规校验，确保设备状态正常。4.1.4工作底图制作以收集的最新地形图、航空航天影像、已有不动产权籍图为基础，叠加不动产审批红线、权属界线、已有不动产单元代码等信息，标注调查范围内的不动产位置、权属单位名称、待核实的界址点等内容，制作统一的权籍调查工作底图，工作底图的现势性不得超过6个月。4.2权属调查4.2.1不动产单元设定不动产单元按照《不动产单元设定与代码编制规则》GB/T37346-2019的规定设定，原则上每个具有独立产权的不动产为一个单元：土地所有权宗地：一个农民集体所有土地或国有土地所有权范围设为一个宗地；使用权宗地：一个权利人所有或共同所有的、权属界线封闭的地块设为一个宗地，同一宗地内包含不同用途、不同使用期限的地块的，应分别划设宗地；房屋等建筑物、构筑物：固定于土地上、具有独立使用价值的房屋、车库、车位、储藏室、塔、烟囱、管道等分别设为定着物单元，与所在宗地共同构成不动产单元；森林、林木：宗地内具有独立产权的林片、林木群设为定着物单元；海域：权属界线封闭的海域使用权范围设为一个宗海，宗海范围内的构筑物、养殖设施等设为定着物单元。不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号、定着物特征码、定着物顺序号组成，代码具有唯一性，终身不变。4.2.2权属核实核实权利人信息：对照权利人身份证明、权属来源材料，核实权利人姓名/名称、身份证件类型、证件号码、联系地址等信息，共有不动产的需核实全部共有人信息及共有份额、共有方式（共同共有/按份共有）。核实权属性质：核实不动产权利类型（国有土地所有权/集体土地所有权、国有建设用地使用权/集体建设用地使用权/宅基地使用权/土地承包经营权/林地使用权/海域使用权等、房屋所有权/林木所有权/构筑物所有权等）、权利取得方式、权利起止期限、用途、批准面积等内容。核实权属界线：对照已有权属资料、审批红线图，初步核实不动产的权属界线走向，标注界线与已有资料不一致的位置，作为现场指界的重点核查内容。4.2.3现场指界指界通知：调查人员应提前3个工作日将指界通知书送达指界人，告知指界时间、地点、需携带的材料。指界人应为不动产权利人或其委托代理人，委托代理人指界的需出具经公证或权利人签字确认的授权委托书。现场指界要求：相邻不动产权利人共同到场指界，双方对界址线无异议的，共同在界址表上签字确认；一方缺席指界的，其界址线按照另一方指认及权属材料认定，调查人员应将认定结果书面通知缺席方，缺席方15日内未提出异议的，视为认可界址线；双方均缺席的，界址线按照权属材料及规划审批红线认定，认定结果公告15日无异议的生效。界址标识设置：经确认的界址点应设置永久性界址标识，城镇区域采用界址钉、界址标桩，农村区域可采用界址桩、喷漆标识，界址标识编号与界址点编号一致，标识设置牢固、位置清晰，便于后续核查。争议处理：指界过程中出现权属争议的，调查人员应现场记录争议位置、争议双方主张，绘制争议界线示意图，告知双方提交权属争议调处申请，争议未解决前，不得将争议区域划入任何一方的不动产单元范围。4.2.4权属调查表填写宗地（宗海）权属调查表填写内容包括：宗地（宗海）代码、权利人信息、权属性质、权利类型、坐落、宗地面积、用途、权属来源证明材料编号、界址点坐标表、界址线说明、邻宗地权利人指界签字、调查人员签字、调查日期等。房屋等定着物权属调查表填写内容包括：定着物单元代码、所在宗地代码、房屋所有权人、房屋坐落、幢号、总层数、所在层数、房屋结构、建成年份、规划用途、房屋产权来源、墙体归属、共有部位说明、权利人签字等。调查表填写应当使用黑色签字笔，字迹清晰、内容完整，不得涂改，确需更正的，应在更正处由调查人员及权利人共同签字确认。4.3不动产测量4.3.1控制测量基础控制测量：调查区域已有等级控制点密度满足测量要求的，直接复用已有成果；控制点不足的，按照《地籍调查规程》要求加密D、E级GNSS控制点或一级、二级导线点，控制点平面精度不低于±5cm，高程精度不低于±10cm，控制点应布设稳固、便于长期保存，每幅1:500比例尺图幅内控制点数量不少于3个。图根控制测量：采用RTK或全站仪导线测量布设图根点，图根点平面精度不低于±2cm，高程精度不低于±5cm，图根点密度满足界址点测量、地形测量的通视要求，每个图根点应绘制点之记。4.3.2界址点测量测量方法：优先采用RTK测量、全站仪极坐标法测量，隐蔽区域可采用距离交会法、截距法测量，禁止采用目估法、手绘法确定界址点坐标。精度要求：城镇建成区界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过±5cm，相邻界址点间距中误差不超过±3cm；农村区域界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过±7.5cm，相邻界址点间距中误差不超过±5cm；林区、海域等开阔区域界址点点位中误差不超过±15cm。测量要求：每个界址点应独立测量2次，两次测量坐标较差不超过精度要求的2倍√2时取平均值作为最终坐标；测量时应记录测量仪器型号、测量时间、测量人员信息，界址点坐标数据应实时存储至权籍调查系统，不得事后人工录入。4.3.3宗地（宗海）面积测算宗地面积采用界址点坐标解析法计算，计算公式为：

其中xi、yi为第i个界址点的平面坐标，宗海面积计算需考虑潮汐影响，采用平均海平面作为高程基准，面积小于100公顷的宗海面积保留2位小数，大于100公顷的保留1位小数。宗地内共有共用面积按照共有份额进行分摊，分摊方法需在权籍调查报告中明确说明，分摊结果经共有权利人确认。4.3.4房屋测量房屋边长测量：采用手持测距仪或钢卷尺测量房屋外边长，每条边长独立测量2次，两次测量较差不超过±(2mm+1×10⁻⁶D)时取平均值，测量记录应注明测量位置、测量时间。房屋面积计算：按照《房产测量规范》的规定计算房屋建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积，阳台、挑廊、地下室、架空层等部位的面积计算严格执行规范要求，不得擅自调整计算规则。成套房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积，共有分摊面积包括电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、设备用房等共有部位的面积，按照套内建筑面积比例分摊。房屋层次测量：房屋层数按照自然层计算，层高≥2.20m的计算层数及面积，层高<2.20m的不计算层数，结构层高在2.20m以上的地下室、半地下室计入房屋层数。4.3.5其他定着物测量林木测量：测量林地面积、林木蓄积量、树种、林龄、郁闭度等信息，林地面积采用解析法计算，林木蓄积量按照《森林资源规划设计调查技术规程》的方法测算。构筑物测量：测量构筑物的位置、占地面积、高度、结构、用途等信息，线性构筑物测量中心线坐标、长度、宽度、权属界线范围。4.3.6权籍图编制宗地图编制：以地籍图为基础，内容包括宗地代码、权利人、坐落、界址点及编号、界址线、宗地面积、相邻宗地权利人名称、主要地物、指北针、比例尺、制图单位、制图日期等，宗地图比例尺根据宗地大小选择，确保界址点标注清晰。房产分户图编制：内容包括房屋所在宗地代码、幢号、户号、房屋权利人、坐落、房屋边长、套内建筑面积、分摊面积、总建筑面积、房屋布局、共有部位标注、比例尺、制图日期等。宗海图编制：内容包括宗海代码、权利人、宗海位置、界址点坐标、宗海面积、用海类型、相邻宗海信息、等深线、指北针、比例尺等。权籍图绘制应符合相关图式规范，线条清晰、注记准确，电子图件采用DWG或SHP格式存储，纸质图件采用A4或A3幅面打印，由调查人员及权利人签字确认。5成果整理与质量检查5.1成果内容不动产权籍调查成果包括纸质成果和电子成果两类：纸质成果：不动产权籍调查申请书、权属来源材料复印件、权利人身份证明复印件、授权委托书、权属调查表、界址点坐标表、宗地图、房产分户图、权籍调查报告、指界通知书及送达回证、争议处理材料、成果确认表等，所有纸质成果需加盖调查单位公章，相关签字齐全。电子成果：不动产测量原始数据、界址点坐标数据集、不动产单元矢量数据、权籍图电子件、权属调查表扫描件、权籍调查报告电子件、不动产单元代码清单、数据库成果等，电子成果数据格式符合《不动产权籍调查成果标准》要求，坐标系统统一为2000国家大地坐标系。5.2质量检查5.2.1检查层级权籍调查成果实行“二级检查一级验收”制度：一级检查：由调查单位作业组自检、互检，检查比例100%，对检查发现的问题逐一整改，形成自检记录，自检合格后提交调查单位质检部门。二级检查：由调查单位质检部门进行全面检查，内业检查比例100%，外业实地检查比例不低于30%，重点检查权属调查的合法性、界址点测量精度、面积计算准确性、成果完整性，检查合格后出具质检报告，提交不动产登记机构验收。验收：由不动产登记机构组织验收，内业检查比例100%，外业抽查比例不低于10%，重点核查权属来源是否合法、界址是否经权利人确认、成果是否符合入库要求，验收不合格的退回调查单位整改，整改后重新验收，验收合格的出具权籍调查成果确认书，方可用于不动产登记。

#5.2.2精度检验

外业检验时随机抽取不少于5%的界址点进行实地检测，检测点与原测量坐标的较差不超过精度要求的2倍√2的为合格，点位合格率≥95%的为精度合格，低于95%的需全部返工重测。面积测算成果随机抽取10%的不动产单元进行重新计算，计算值与原成果较差不超过±0.003×S（S为不动产面积）的为合格，面积计算合格率需达到100%。

##6成果入库与更新

6.1成果入库

验收合格的权籍调查成果由不动产登记机构导入不动产权籍数据库，入库前需进行数据一致性检查，重点检查不动产单元代码是否唯一、矢量数据与属性数据是否一致、坐标系统是否符合要求、权属信息与登记信息是否匹配，入库完成后生成入库凭证，与权籍调查成果一并归档。6.2成果更新不动产权属发生变化、不动产界址调整、房屋改扩建等情形的，应及时开展变更权籍调查，更新权籍数据库，确保权籍成果的现势性。更新后的成果需经重新检查验收后入库，原成果历史版本归档保存，不得删除或覆盖。6