2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试高分特训题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

2、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售

3、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断

4、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

5、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

6、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力

7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表

8、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

9、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法

10、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会

11、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资

12、某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00

13、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。A.896B.910C.1050D.1099

14、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56

15、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

16、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

17、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点

18、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝

19、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%

20、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

21、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法

22、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为B.单一购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为

23、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A.544.10B.709.99C.6300.00D.709.38

24、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

25、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%

26、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查

27、下列不属于影响消费者购买的社会文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社会阶层D.亚文化

28、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5

29、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

30、某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息（）万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49

31、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

32、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险

33、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

34、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的

35、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资

36、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

37、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用

38、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

39、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离

40、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷

41、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率

42、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售

43、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费

44、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位

45、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润

46、()是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性

47、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境

48、某开发商于2016年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2017年6月1日完成规划设计，2017年10月1日获发开工许可证，2019年4月1日项目建成并获发竣工证书，2019年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

49、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式

50、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

51、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金

52、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

53、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%

54、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金

55、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款

56、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入

57、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型

58、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平

59、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费

60、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

61、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率

62、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14B.15C.28D.30

63、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资

64、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面

65、下列关于地籍图，表述不正确的是（）。A.地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据B.地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图C.城市地籍图比例一般为1:800D.地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素

66、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀

67、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率

68、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入

69、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

70、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日

71、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

72、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委

73、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表

74、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%

75、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法

76、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法

77、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查

78、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

79、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。A.全部贷款B.全部资产C.银行贷款D.部分资产

80、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单二、多选题

81、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格

82、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益

83、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

84、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2

85、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理

86、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表

87、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定

88、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

89、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93

90、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

91、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

92、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师

93、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业

94、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。A.i＝rB.i＞rC.i＜rD.i＝1+r

95、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能

96、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力

97、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法

98、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标

99、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理

100、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率三、判断题

101、治疗肾虚腰痛及各种腰痛，宜首选A.鹿茸B.淫羊藿C.杜仲D.续断

102、伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）

103、吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

104、生首乌制熟的目的是A.降低毒副作用B.增强药物功能C.改变药物性能D.引药入经

105、具有益肾固精，补脾止泻，止带，养心安神功效的药物是A.桑螵蛸B.海螵蛸C.莲子D.芡实

106、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）

107、我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（）

108、善治：“皮里膜外之痰”的药物为A.半夏B.天南星C.禹白附D.白芥子

109、运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（）

110、桂枝的药用部位是A.树皮B.根C.根茎D.嫩枝

111、采用工程量清单招标的项目宜采用成本加酬金合同方式。（）

112、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

113、淫羊藿的功效是A.补肾壮阳，祛风除湿B.补肾助阳，润肠通便C.温肾壮阳，祛寒除湿D.补肾益精，养血益气

114、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（）

115、房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（）

116、常用砂仁而不用豆蔻治疗的病证是A.脾胃虚寒呕吐B.湿阻中焦C.脾胃气滞D.胎动不安

117、房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）

118、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）

119、成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）

120、既能养血敛阴，又能柔肝止痛、平抑肝阳的药物是A.阿胶B.何首乌C.赤芍D.白芍

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。

2、答案：A本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。其中，“购买-更新改造-出售”业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费。

3、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。

4、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。

5、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

6、答案：D本题解析：地基容许承载力是指地基单位面积所能承受的最大压力。当基础对地基的压力超过地基容许承载力时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。

7、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。

8、答案：B本题解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。则该项投资的税前现金回报率＝[（15－7－3）/（80－30）]×100%＝10%。

9、答案：D本题解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

10、答案：B本题解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。

11、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

12、答案：A本题解析：各年净现值期望值的计算公式为：式中，E（NCFt）为第t年净现金流的期望值；Xrt为第t年第r种情况下的净现金流；Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。本题中，该项目财务净现值的期望值＝4000×15%＋1200×60%＋（－800）×25%＝1120（万元）。

13、答案：A本题解析：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率则本题中，当年应计利息＝（10000＋300＋5000/2）×7%＝896（万元）。

14、答案：B本题解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。本题中，计息周期不为年，6%为名义利率，名义利率r和实际利率i关系式为：i＝（1＋r/m）m－1＝（1＋6%/12）12－1＝6.17%，即实际年利率为6.17%，则3年后的利息为：100×[（1＋0.0617）3－1]＝19.68（万元）。

15、答案：D本题解析：消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：①便利品，是指消费者日常生活所需、需重复购买的商品；②选购品，是指价格比便利品要贵，消费者购买时愿花较多时间对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品；③特殊品，是指消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的商品。

16、答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。

17、答案：D本题解析：考点:资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况

18、答案：B本题解析：在建筑结构构成中，还有一个非常重要的结构组成，即变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。

19、答案：B本题解析：投资者的预期收益率公式为：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）为在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf为同一时间段内，无风险资产的收益率；E（Rm）为在同一时间段内，市场的整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数。根据已知数据得：E（Rj）＝2.28%＋0.6×（12%－2.28%）＝8.11%。

20、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。

21、答案：B本题解析：风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有：①专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）；②故障树分析法；③幕景分析法；④筛选-监测-诊断技术。B项，蒙特卡洛模拟法属于风险估计与评价的方法。

22、答案：B本题解析：消费者购买决策随其购买决策类型的不同而变化。较为复杂和花钱多的决策往往凝结着购买者的反复权衡和众多人的参与决策。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为四种：①习惯性购买行为；②寻求多样化购买行为；③化解不协调购买行为；④复杂购买行为。

23、答案：B本题解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。

24、答案：C本题解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

25、答案：A本题解析：名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，本利和为F，则实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，将i＝7.25%，m＝12代入上式，得r＝7.02%。

26、答案：C本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查项目可以分成三种类型：试探性调查、描述性调查和因果性调查，试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

27、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的主要因素如图4-4所示。B项属于个人因素。图4-4影响消费者购买行为的主要因素

28、答案：A本题解析：盈亏平衡时，项目总销售收入＝项目固定成本＋项目变动总成本。本案例中，假设项目达到盈亏平衡时的单位变动成本为y元/m2，则4500×10000×4×80%＝50000000＋10000×4y，解得：y＝2350（元/m2）。

29、答案：C本题解析：财务内部收益率（FIRR），指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。内插法即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出。采用内插法求内部收益率的公式为：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），FIRR表示内部收益率，NPV表示净现值，i表示折现率。本题中，代入数据得：该项目的内部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

30、答案：D本题解析：本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上，现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。

31、答案：B本题解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。

32、答案：B本题解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

33、答案：A本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147～148。

34、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。

35、答案：C本题解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

36、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

37、答案：D本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。具体包括建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等。A项属于经济环境的因素；B项属于社会环境的因素；C项属于资源环境的因素。

38、答案：D本题解析：[知识点]消费者市场的购买对象

39、答案：C本题解析：[解析]零售商业物业

40、答案：C本题解析：[解析]房地产泡沫成因

41、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。

42、答案：C本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。“购买-持有出租-出售”模式，是指房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去。这种模式通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。

43、答案：B本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

44、答案：A本题解析：当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

45、答案：B本题解析：在确定用于敏感性分析的财务评价指标时，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

46、答案：A本题解析：暂无解析

47、答案：B本题解析：经济环境包括：①国内生产总值或地区生产总值及其增长速度；②物价水平、通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况；③城乡居民家庭收入、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额；④通讯及交通运输、能源与资源供应、技术协作条件等。经济环境对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，居民收入水平不断提高，则购买力增强，市场需求增大。一个国家或地区的基础设施完善，投资环境良好，便有利于吸引投资，发展经济。

48、答案：C本题解析：房地产投资项目计算期选取规则，如表6-2所示。根据表6-2可知，出售类型的开发投资项目的计算期为开发期与销售期之和。表6-2房地产投资项目计算期选取规则本案例中，开发期为2016年8月1日至2019年4月1日，销售期为2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在计算财务内部收益率时，计算期为2016年8月1日至2019年10月1日。

49、答案：C本题解析：按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

50、答案：C本题解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

51、答案：B本题解析：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托资金；③购买住房抵押支持证券。购买已上市的深圳万科房地产开发公司的股票属于房地产间接投资。

52、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。

53、答案：C本题解析：用公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr。

54、答案：A本题解析：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

55、答案：A本题解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。

56、答案：B本题解析：根据资本金净利润率的定义。

57、答案：B本题解析：竞争者的类型分为以下四种：①从容不迫型竞争者；②选择型竞争者；③凶猛型竞争者；④随机型竞争者。其中，选择型竞争者的表现为：可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会，因为他们认为这对自己威胁不大。

58、答案：C本题解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。P49。

59、答案：C本题解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

60、答案：A本题解析：在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

61、答案：A本题解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率＝流动资产/流动负债×100%，这两项内容均在资产负债表中体现。B项，应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款×100%；C项，股东权益报酬率＝净利润/股东权益平均总额×100%；D项，成本费用净利率＝净利润/成本费用总额×100%。

62、答案：B本题解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材P91。

63、答案：B本题解析：住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。

64、答案：C本题解析：不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础（或有地下室）、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面（包括保温、隔热、防水层或瓦屋面）、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。

65、答案：C本题解析：地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。城市地籍图比例一般为1:500。地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。

66、答案：C本题解析：根据房地产投资信托的特征。

67、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。

68、答案：C本题解析：本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

69、答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

70、答案：C本题解析：根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为1月1日起至12月31日止。为满足人们对会计信息的需要，也要求企业按短于一年的期间编制财务会计报告，如半年度、季度和月度，均按公历起讫日期确定，称为会计中期报告。

71、答案：A本题解析：可行性研究分为四个工作阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

72、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

73、答案：B本题解析：资本金现金流量表的现金流入项包括：①销售收入；②租金收入；③自营收入；④净转售收入；⑤其他收入；⑥长期借款；⑦短期借款；⑧回收固定资产余值；⑨回收经营资金。因此，资本金现金流量表将短期借款视为现金流入。

74、答案：C本题解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%本题中，将数据代入公式得，该房地产投资企业的流动比率＝3000/4000×100%＝75%。

75、答案：B本题解析：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米投资计算，采暖工程按耗热量（kK/h）指标计算，变配电安装按设备容量（kVA）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（kK/h）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（m3/h）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（m）指标计算，室外道路按道路面积（m2）指标计算等。

76、答案：D本题解析：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。

77、答案：B本题解析：[知识点]市场营销因素调查

78、答案：D本题解析：在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较往往未考虑租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。

79、答案：B本题解析：此题属于熟悉范畴。根据资产负债率的定义。

80、答案：D本题解析：A项，定额计价方式的单价包括人工费、材料费、机械台班费，而工程量清单计价方式采用综合单价形式，综合单价包括人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。B项，工程量清单计价编制过程可以分为两个阶段：一是招标者或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人进行工程量清单的编制；二是投标企业利用工程量清单来编制投标价。如果得以中标，则交易双方形成的“合同价”就是投标人的中标价。C项，定额计价的价格形成介于国家定价和国家指导价之间，工程价格或直接由国家决定，或是由国家给出一定的指导性标准，承包商可以在该标准的允许幅度内实现有效竞争；工程量清单计价则反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程承发包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。

81、答案：C本题解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

82、答案：C本题解析：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有：①地区情况；②经济政策；③资源条件；④劳动力状况；⑤社会条件；⑥地理环境；⑦市场情况；⑧项目建成后对社会的影响等。

83、答案：D本题解析：资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

84、答案：C本题解析：敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感度大小只看变化程度，不看变化方向。因此，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为E2、E1、E3。

85、答案：A本题解析：物业资产管理是指为了满足置业投资者的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产投资管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合以策略性管理为主。

86、答案：C本题解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

87、答案：A本题解析：调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。反之，利率长期下调、预期房地产投资风险降低，会刺激房地产的需求，导致房地产价格上升。

88、答案：B本题解析：可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，初步可行性研究，又称“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

89、答案：C本题解析：财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因此财务净现值已经考虑了初始投资的现金流出，所以等额年金现值为210万元，等额年值为：

90、答案：A本题解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。

91、答案：B本题解析：存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。

92、答案：A本题解析：房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖通风、给排水、强电弱电系统等的设计工作外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。

93、答案：C本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。

94、答案：B本题解析：根据名义利率r与实际利率i的关系式。

95、答案：A本题解析：工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能是：预测职能、控制职能、评价职