物业管理工作流程及服务

目录

第一章服务及质量保证承诺书

第二章建议及偏离表

第二章组织结构设置和人员配置

1员工招聘标准

2员工培训计划

3各岗位人员配置

4组织架构

第四章物业管理相应设备的投入管理方案

第五章管理方案

1管理理念、目标及优势

2工作流程

2.1物业管理工作流程

2.2外勤组工作流程

3物业管理服务程序及标准

4保洁频率与保洁要求

5监控管埋

6秩序巡逻要求

7临时工的流动比率，稳定员工队伍的措施

8拟派驻中共绍兴市委党校的人员

第六章物业档案的建汇和管理

第七章物业管理应急措施

第八章竹能环保措施

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第I页共54页

第一章服务及质量保证承诺书

为了进一步提升中共绍兴市委党校物业管理水平，优化服务质量，确保教学培训顺

利进行，提高物业品牌。根据贵方的要求，我公司对物业管理服务质量承诺做出如下响

应：

1.员工持证上岗，着装统一，标识鲜明，礼仪规范；

2.治安、刑事案件发生率为0：

3.消防设施完好率100%；

4.火灾发生率为0：

5.开放场所墙、窗、地、顶洁净；

6.教室、会议室准备及时、布置有序：

7.洗手间设施完好、无异味、无水迹污痕：

8.使用人对物业管理满意率为95%；

9.节能降耗率每年下降4%。

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第二章建议及偏离表

序号招标文件重述偏离或投标人建议（条件）

1除非采购人提出增减服务内容，不得调不包括政府政策调整所造成的费用调

整合同内容整

2不得将中标项目服务转让（转包）给他清洗外墙等服务内容外包给专业公司

人

3投标人在投标总价中的价格均包括所有不包含设备保养维修犯及外墙清洗、

费用专项保洁服务费用

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第三章组织机构设置和人员配置

1员工招聘标准

・政治面貌良好，思想稳定，无违法违纪记录；

・身体状况良好，能适应其岗位工作；

・受过专业的岗前培训，业务熟练，具有较强的_E作责任心：

・秩序维护员熟练监控网的操作技能；

・设备工须熟练电脑、多媒体、音响设备操作技能：

・业主服务员、会务人员年龄25岁以下，身高1.60米以上，容貌端庄。

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2员工培训计划

源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根

据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心:“培训中心”每年举办二期6个月全脱

产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管

理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各

类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业

管理经费的筹措'成本核算及资金的运行等。

2.1管理处经理培训

通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有■较强的公关意识与

协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的

运行原则和资金的正确使用。

科目

类别培训科目课时授课内容

序号

物业管理物业管理现行物业管理的现行法律、法规知识：社会治安条

16

法规政策法规例：案例分析；

物业管理概论：机构设臼：人员配备：管理方

2物业管理常识8.5案的制定：装修管理；入住须知：物业管理运

物业管理作相关知识：

基础知识3殖量管理2.5IS09001,IS014001,OHSAS13001货标知识：

不同类型的物业

47.5院校管理实务：国外物业管理运作原理：

管理及运作模式

设备工程管理：房屋（建物知识）：机电设备：

5各类专业管理18空调：电梯：管道；给排水系统保养；保洁的

物业管理基础管理;服务收费价格制定等;

运作实务物业管理的资金运行：服务方用的取缴与使

6内部管理8.5用：物业管理企业的财会制度与税收：行政人

事管理：计算机操作；档案管理

物业管理

7企业的品牌建设3.5最新的物业管理服务理念。品牌效应等。

运作实务

物业公关在物业管理中的作用：物业管理企业

物业公关8物业公关知识3.5形象与公关；需协调与沟通他关系；物业公关

公众心理分析与心理策略；

实习与考察9实地操作与实践56（根据需要可适当延长）

注：一小时为一课时，共诃课时114小时，培训时间为34周

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2.2各部门主管、领班培训

通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位贡任

制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。

科目

类别培训科目课时授课内容

序号

物业管理物业管理现行物业管理的现行法律、法规知识：社会治安条

16

法规政策法规例：案例分析：

物业管理概论；装修管理；入住须知：物业管

2物业管理常识6

物业管理理运作相关知识；

基础知识不同类型物业管

36院校管理实务；国外物业管理运作原理；

理运作模式

设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备：

物业管理

4各类专业管理24空调：电梯：管道；给排水系统保养：保洁的

运作实务

基础管理：客户服务礼仪：

员工意识的培养及行为规范：岗位标准及考

5内部管理3.5

物业管理核：文档管理：

运作实务

6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等

实习与考察7实地操作与实践56（根据需要可适当延长）

注：一小时为一课时，共计课时105小时，培训时间为37周

2.3一般工作人员培训

通过培训，树立100%为业主服务的思想，把“服务”作为•种敬业精神,基木了就

物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境

保护及管理知识，文档管理知识等。

科目

类别培训科目课时授课内容

序号

物业管理物业管理现行物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条

16

法规政策法规例；案例分析;

物业管理概论：装修管理：入住须知：物业管

2物业管理常识6

物业管理理运作相关知识：

基础知识不同类型的物业

36院校管理实务；国外物业管理运作原理；

管理及运作模式

物业管理设备工程管理：房屋（建物知识）：机电设备：

运作实务4各类专业管理24空调：电梯：管道；给排水系统保养：保洁的

物业管理基础管理：文档管理：

运作实务5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等

实习与考察6实地操作与实践45（根据需要可适当延长）

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|注：一小时为一课时，共计课时90小时，培训时间为2-3周

3各岗位人员配置

岗位名称人数工作时间备注

管理处经理1工作日8:00-16:00做五休二

综合管理部（3人）

综合管理部主管1工作日8:00-16:00做五休二

业主服务员（兼会务接待）2工作日8:00-16:00做五休二

环境工程部（21人）

保怙服务部主管1工作日8:00-16:00做五休二

保洁领班（早班）1工作日6:30-14:30做五休二

保洁领班（中班）1工作日14:00-22:00做五休二

保洁服务员（教室、会议室）2早班分早班、中班

保洁服务员（大厅、走廊、楼梯）2早班做五休二

保洁服务员（开水房、洗手间）2早班工作时间:

保洁服务员（外围地面、地下车库）1早班早班：7:00-15:00

保洁服务员（外围公共区域）2早班中班：12:00-20:00

保洁服务员（阶段性保洁兼机动顶班）5中班（周六,周H机动上班）

日常杂务工2365天7:0079:00做一休一

设备工（设施、排污、万能工）2365天7:0079:00做一休一

秩序维护部（19人）

秩序维护部主管1工作日8:00-16:00做五休二

秩序维护部领班2工作日8:00-16:00做五休二

秩序维护员（门岗）4365天24小时四班二台转

秩序维护员（巡逻）5365天24小时做一休一

秩序维护员（车辆管理）5365天24小时做一休一

合计44

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共54页

4组织架构

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共54页

第四章物业管理相应设备的投入

公司根据管理处职能部门的种类，配宜了各部门完成年度物业管理分项服务所需的

现场设施物质配置.清单，具体有：

1.综合管理部配备物资清单

序号设备名称型号规格单位数量

1电脑IBM主机、三星17寸纯平n2

2打印机IIP1010台1

3更衣箱江南（六门）只1

4饮水机立式台1

5电话机西门子只2

6办公桌防火板台面1600*800*750张4

7办公椅麻面钢制滑轮转椅把4

8洽谈桌防火板桌面张1

9洽谈椅麻面镀格钢椅把2

10热水瓶企鹅式WL-LM-1300只2

11网络杯窕制无柄只4

12烟灰缸612202A只1

13标识物业管理套若干

14文件柜900*100*2300组1

15阅览架标准只1

16档案夹IIY2052只50

17对讲机摩托罗拉GP-885只3

18耳机耳机式副3

19电板800mA块3

20充放电器4路只2

21管理监控装置1套1个探头套1

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共54页

2.环境工程部配备物资清单

庠号设备名称型号规格单位数量

1对讲机摩托罗拉GP-885只3

2耳机耳机式副3

3电板800mA块3

4充放电器4路只1

5更衣箱江南（六门）只4

6多功能擦地机威霸VI-1700台2

7吸尘机威箱VD15台3

8吸水吸尘机威霸VW85台2

9高压水枪KARCHER台1

10拖线盘国产只2

11告示牌国产块20

12清洁车国产部2

132.5米铝梯国产架2

14L5米铝梯国产架4

15长统股鞋国产双10

Ifi工作雨衣国产件10

17水平尺长城-10公分把1

18充电应急灯依利达900只3

19皮卷尺三卷30米卷1

20背带式保险带国产套2

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3.秩序维护部配备物资清单

庠号设备名称型号规格单位数量

1对讲机摩托罗拉GP-885只8

2耳机耳机式副8

3电板800mA块8

4充放电器4路只2

5更衣箱江南（六门）只3

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第口页共54页

第五章管理方案

1管理理念及优势

1.1管理理念

公司将牢记“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，为“绍兴市委党校”的全体教

职员工以及学员用心服务。

“陆家珊物业让您更满意”

让对内严格管理、对外规范服务、内外心心交流，

您学校领导、相关主管部,1、教职员工、学员、访客，

更优于行业标准、优于其它企业、100%业主第一、不断超越业主日益增长

的需求，

满意成为学校教职员工、学员的好保姆、好管家、好朋友，

成为学校领导、相关主管部门的好参谋、好帮手、好朋友，

成为大家认可的好企、也、好伙伴、好朋友。

陆家咻物业不仅是一个经营物业服务产品的企业，更是一个奋进和港的集体：为学

校不断提高教学生活品质，提升物业价值的过程中凝聚着每一个陆家嘴物业人的价值追

求和信念。

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1.2管理优势

1.21公司管理经验优势

我公司作为综合性大型物业管理公司，目前在上海拥有多个院校管琏项目，管理面

积近20万平方米，累积了大量丰富的院校物业管理经验。具体有：

•上海市职业培训中心69176M2

・上海同济大学医学院25150M：

・上海同济大学建筑与城市规划学院9000Af

・上海交通大学医学院15000

・上海交通大学机械楼6530M2

・上海市商贸旅游学校7688M?

・上海光明中学12855M2

・上海浦光中学7501M2

•上海金陵中学9125M-

・卜.海六十二中学7227M2

・上海储能中学1886.74M2

此外，我公司于2004年至2005年接管了由中国太平洋保险（集团）股份有限公司

直接投资建造的“上海太平洋金融学院”。该学院位于上海南汇的惠南新城，占地面积

约82万平方米，建筑面积约32万平方米。项目功能楼宇齐全，建有教学楼4幢、行政

楼、图书馆、教师公寓4幢、学生宿舍7幢、学生公寓8慌、食堂、学生活动中心、游

泳馆、体操房、健身房、室外体育场、培训楼、会议中心等多栋建筑。学校教职员工约

有100多人，学生700多名，无论从管理类型还是管理内容及要求都同本项目极为类似。

在长期的摸索实践中，我公司在院校型物业项目的日常管理和如何为学校教职员工

及学员提供优质完善的教学、生活后勤保障服务探索过程中，形成了一套切实可行的、

有明确针对性的管理服务标准和制度。若我公司有幸成为“上海市公安高等专科学校”

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的物业管理委托对象，以上所累积的丰富的院校物业服务与管理经验将会全程体现在我

们的日常物业管理工作中。并且在最短的时间内，使“上海市公安高等专科学校”的有

关领导、相关主管部门、教职员工和各学员体会到我公司贯彻“保姆”理念所提供的优

质服务，最大限度地提升物业项目品牌价值。

1.22管理体系优势

我公司是全国最早通过了IS09001、1S014001及0HSAS18001三项管理体系认证的

物业管理企业，唯一被评为档案管理国家一级的物业公司。公司早在20。1年就推出了

企业标准化操作，是全国第一家实施企业标准化管理的物业管理专业企业.通过制定公

司标准，统一企业形象，统一员工培训I，统一服务标准，统一规章制度，统一检查督导，

在经营管理服务中形成了一套行之有效的企业运行体系，实现了管理服务标准化、规范

化、体系化。

1.23管理品牌优势

公司自1992年5月成立以来的这15年间，依托自身管理经验优势和标准化的质量

控i切体系优势，不断做大做强，在物业行业独树一帜，先后在各级，各类评比中获得多

项荣誉。主要有：

・2001年公司被评为国家首批物业管理一级资质企业：

・2004年公司被1BAC国际知名品牌认证委员会认定为国际知名品牌：

・公司连续四年(2003-2007)获得年度全国物业管理企业百强苜位：

•公司连续四年(2003-2007)获得全国用户满意企业称号：

・公司连续五年(2001-2006)获得上海用户满意企业称号：

・公司连续十年(1998-2007)获得上海市质量管理奖；

・公司连续五年(2003—2007)获得上海市文明单位称号：

・获得CIHAF中国优秀物业管理公司称号；

•获得国家档案管理一级企业称号；

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页共54页

・获得全国物业十大影响力品牌称号；

・获得全国质量服务诚信示范单位称号；

・获得上海市A类纳税信用单位称号：

・获得上海市标准化工作先进集体称号；

・获得上海市标准化优秀技术成果一等奖：

・获得上海市职工最满意企业称号：

・获得中国房地产企业信息化应用单项奖：

1.24现代化物业管理技术优势

公司在口常管理中导入远程视频网络监控、远程会议教育培训、0A办公自动化三大

系统，这些智能化的硬件设施和现代化的技术管理手段使得公司以及管理处的日常工作

更加高效便捷，在节省运作成本的同时，加快了服务相应速度，提高了公司服务质量。

远程视频网络监控系统

公司将在“上海市公安高等专科学校”物业管理处业主服务中心安装监控探头，利

用互联网技术将管理处日常接待办公的视频图像实时传送汇总到公司总部，公司总部设

专门监控中心施行24小时值班监控，通过电视墙方式用于远程实时管理及远程现场监

控管理，保证了公司实时指导各管理处的口常工作以及各类突发事件的影像记录。该系

统具备以下功能：实时监控、监听功能、实时录像、动态录像、预警录像、录像回放及

备价。公司将通过远程视频网络监控系统对管理处的日常工作进行有效的监管。

0A办公自动化系统

利用互联网络技术，实现远程自动化办公。“上海市公安高等专科学校”管理处的

工作人员可以通过公司专业的企业内部办公平台，实现公司内部邮件的收发、流转、状

态监管，公司信息发布等功能，使办公方式得到了简化，•系列办公效延得到了提高。

无纸化的办公既节能又环保。

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远程教育培训系统

公司利用互联网络技术实现了语音、图像、数据等信息综合在一起的远距离传输,

实现了公司范围内总部、分公司、管理处的异地同时开会、培训，无需项目管理人员远

距离来回奔波，降低了开会成本，提高了工作效率，达到了会议传送与培训目的。

1.25设备管理人才优势

公司拥有一支具有丰富管理经验的设备设施管理人才队伍，其中：高级T.程师7名，

中级工程人员44名，技师5名，维修技工70名，获取各类维修保养工程技术的上岗证

书有256人。

公司的设备设施管理，在前期介入阶段就会将“上海市公安高等专科学校”的设备

设施按用途进行分类，在接手以后立即导入公司各项质量管理体系，编制设备工的操作

程序，确定操作管理和方针目标，从机房管理入手，对所管设备的外表清洁或复漆，标

识明白清楚无误。在日常巡视过程中，观察保证运行正常，对每一设备设施实行定期、

定时检察保养，所有过程有记录，建立完整的一手资料台帐。

同时我们将把节能降耗作为设备设施管理服务的重点，设备主管工程师将在接管后

及时根据学校固有设备的具体情况和公司多年来枳累的丰富经验，着手制定一套切实可

行的节能降耗方案，并在短时间内达到比较明显的节能降耗效果。

1.26档案管理优势

我公司是唯一一家被评为档案管理国家一级资质的物业管理企业，有专门的现代化

物业档案资料管理中心负责公司所有管理项目档案资料的收集、分类、存档以及日常的

管理工作。公司将［S09001质量管理体系导入日常设备档案资料管理中，结合公司的相

关管理标准制定出了一套符合物业公司工作特点的档案资料管理制度，用科学化的手段

规范了日常档案资料管理工作，大福度提高了物业档案资料的归档率、正确度、完整性。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页共54页

2工作流程

2.1物业管理工作流程

2.1.1交接验收

施工验收时移交的资料

・竣工工程项目一览表

包括竣工工程名称、位置、结构、层数面积、装潢标准，开、竣工日期等：

・设备清单

包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备件等；

・设备、材料证明

材料、建筑构件、外协作、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收

记录、预制件的荷我试验记录，自动控制仪表的调试记录：

・土建施工记录

地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等：

・设备安装调试记录

管道系统的试压、试漏检查记录、暖气、卫生、空调、电气、电讯、通风、供

水、供气、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等：

・建（构）筑物检测记录

建（构）筑物的沉降、变形、防震、绝缘、密封、净化、隔音、隔热等指标的

测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录：

・隐蔽工程验收记录；

・工程事故发生及处理记录；

・图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单；

•工程项目竣工图；

・建（构）筑物使用注意事项；

・项目的市要技术决定和文件。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页共54页

验收应提交资料

・产权资料

a.项目批准文件：

b.用地批准文件：

C.建筑执照：

d.房地产平面图。

・技术资料

a.竣工图；

b.地质勘探报告：

c.工程合同及开工、竣工报告：

d.工程预决算；

e.图纸会审记录：

f.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）：

g.隐蔽工程验收签证：

h.沉降观察记录；

i.竣工验收证明书:

钢材、水泥等主要材料及质量保证书；

k.新材料、构配件签定合格证书；

1.水电、采暖、卫生器具、消防、电梯、供水、煤气、电话检验合格证书：

m.砂桨、混凝土试块试压报告：

n.供水、供气试压报告；

0.园林景观的图纸及清样：

P.设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单：

q.有关工程项目及其它技术决定和文件。

交接验收的标准

参照执行国家ZBP3001-90《房屋接管验收标准》。

接管验收的程序和时限

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页共54页

・建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业

的产权、技术资料，我公司在接到验收申请和产权、技术资料后应立即组织有

关管理.、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求，具备接省验收条件、签

发验收通知并决定时间进行验收；

・交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准查验物业质量并做好书面

记录，并由双方主办人员会签。经验收符合要求，签发验收合格凭证和接管文

件。验收不合格的项目，双方协商处理办法，并商定时间复验。建设单位应按

约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件。

交接睑收费任界定

管理处应在限定时间内进行物业交接工作。贵方负责把已竣工项目或还在施工

项目的全部情况告之我公司，并同时移交相应的管理权力与责任，具体如下：

・贵方负责在我公司接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、技术

资料、产品说明书等全部移交我公司。如遇种种原因，一时无法移交的部分资

料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间：

・经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移交；

•贵方负责及时把管理权力与责任移交我公司，我公司应在验收接管后详细记录

在案，井经货力及宽方委任人（政府主管部门、监理公司、筹电部门等）签字

认可，我公司承担其管理权力和义务：

・经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或者经政府

的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项目移交；

・贵方负责及时把管理权力和责任移交我公司，但不合格或未验收完毕的项目我

公司应在验收接管后详细记录在案，并经费方及贵方委托人（政府主管部门、

监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用功能的责任不应我公司

承担，我公司对贵方支付余款或增加费用具有参与讨论及建议权，我公司负责

配合、协助贵方或贵方委托人，加快整改项目的落实及再次验收工作的推进或

者持续落实其验收工作；

・已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目责任界定为，贵方负

责验证贲任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工贲任；分包方或具体

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页共54页

施工方负责施工、试运行及整改贡任；我公司负责配合、协助、建议、讨论的

责任，其提供使用功能的责任不应我公司承担。

保证措施

•先期进行各类图纸的熟悉消化；

•设备工与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉，以保证在接收

后能独立操作；

・对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行详细了解：

・对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记；

・建立接管档案，对每台设备的目前状态由贵方、供货商和我公司三方签字认可：

・还未完全完工的设备系统,可以实施边施工调试、边进行监督.待完工后再验

收交接：

・贵方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。

2.2外勤组工作流程

我们将根据贵方的需要，山管理处经理做好组织安排及协调工作，尽可能满足贵方

所提出的各项要求。

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3物业管理服务程序及标准

3.1综合管理部

3.11基本要求

・实行工作R08:00-16:30的业主服务制度；

・业主服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄：

・在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业主提供服务：

・及时、认真做好工作日志、注记、帐册等记录工作，字迹清晰、数据准确。

3.12业主接待

・公开办事制度、公开办事纪律：

・根据业主的需求，及时提供延伸服务；

・业主接待的形式：

a.设立接待''窗口”，受理业主的报修、咨询等：

b.专线电话全天24小时开通受理报修，08:00-16:30受理业务接待；

c.走访业主，征求与收集业主对管理与服务等方面的意见、建议；

d.受理业主的信访、书面意见、建议；

・实行维修服务回访制度，回访率100%。

3.13业主征询评议管理

・每季度向业主发放《业主评议表》，征询业主意见和要求，及时改进：

・及时做好《业主评议表》的统计与分析：

・落实业主提出的不满意项的整改措施：

・对提出建议、意见的业主实行回访，反馈信息，沟通协调。

3.14物料管理

・物料供应计划

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a.管理处物料供应计划一般按物料供应实际变动的状况，以及当月需要实际情

况等要求进行编制。如果客观情况发生变化或应急事件出现，可按调整和补

充计划或应急请购货物处理；

b.编制管理处物料供应计划时，必须对物料消耗和储备情况进行测算，经过综

合平衡，必须按采购资金大小以及实际需要状况等要求进行编制：

c.管理处物料供应计划为：采购计划；

d.物料供应计划由各部门按所管辖范围负责进行编制，并报管理处经理综合平

衡同意后实施；

e.物料供应计划的审批和手续：

f.零星物品采购经使用后实施申报.各部门主管填写《请购单》.经管理处经

理审批实施；

g.计划拟定及请购单填写品名、规格、数量、用途及拟需金额。

・物料订货和采购

a.管理处各部门使用的物料包括备品备件，统•由业主服务员负责采购，专业

物品（设备）物料采购员会同设备工进行订货或采购。遇应急采购，可由当

事人直接办理，事后补办手续：

b.物料订货或采购必须根据采购计划及零星采购要求进行订货或采购，并按清

购质量、数量、时间及相应价格进行，问时做到“货比三家、择优选定、经

济合理”：

c.物料订货或采购必须坚持规定的质量标准组织货源，以保证物料的质量，用

于主要设备的关键部件的材料、配件、器材、燃料等，应尽可能定点采购,

确保物资质量的稳定性。凡不符合质量规定标准的物料一律不准入库并填写

不合格品处理记录单，否则由业主服务员承担责任：

d.物料进库必须对物料的质量与数量进行检验、把关，并在入库单上签字：物

品规格、内在质量等要求，由使用部门主管或业主服务员检验把关，并在入

库单上签字；发现不符合数量和质量要求，要拒绝入库，并及时由业主服务

员或采购人。供应方取得联系，落实整改措施直至符合要求万可入库：

e.物料入库必须填写《入库单》，《入库单》品名、数量、单价、金额等须填写

详细，字迹清晰，签名符合要求，并把入库单一联交财务入帐，另一联由业

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主服务员留存，便于更查：

・仓库物料保管及管理

a.物料入库后要建立《入库登记表》，填清楚进货时间、品名、规格、数量、

单价及总值；

b.业主服务员对保管的物料应做到“品质清、规格清、数量清、堆放整齐、库

容整齐、库地清洁；帐卡物相一致；按架、按位明标定放；

C.仓库要切实而严格做好防火安全工作，严禁吸烟，闲人莫入；

d.仓库钥匙应妥善保管，不得转借：

e.由于仓库管理不善或工作疏忽、差错造成物资遗失、损坏、变质等经济损坏，

应追究责任者.并按有关规定进行赔偿和处罚.

・物料发放管理

a.除应急事件之外，发放物料•律按先入库后发放，先进后出的原则，凭《领

料单》上的时间、品名、规格、数量、用途、领料人员及主管人员须详细填

写，字迹清晰。《领料单》一式三联，一•联交业主服务员、一联交做帐人员、

一联留存领料部门，便于复查：