物业管理初步方案

天下都市广场前期物业管理总体思绪

1、管理目的

天下都市广场小区前期物业管理以创立一种“安全、整洁、优美、舒适”的

居住环境为目的，紧密配合开发商的I战略规划，力争接管后短期内使小区物业

管理各项工作步入正轨，成为红安县合用住宅物业管理的一种典范项目，两年

内到达并超过物业管理优秀示范原则，同步让本小区成为中建精英物业“一站

无忧式”小区管理服务的又一种成功典范。详细分项目的如下:

天下都市广

序号目H勺名称市优指标详细措施

场小区日的

贯彻负责人，实行巡视制度，建档记录，保证前屋完好，无违余搭

1房屋完好率98%98%

建及损坏公共设施，

房屋零修、包修

298%98%接到维修告知15分钟内到现场，及时完毕并建立回访档案记录。

及时率

3维修合格率100%100%分项检杳，并进行回访制度，以保证维修工程合格，满足客户需要。

4管理费收缴率98%95%按照规定收取，不私自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。

贯彻负责人养护，并由物业主管监督执行，以保证公共绿化绿地无

5绿化成活率95%95%

破坏，无黄土裸露现象，发现何题立即修复。

贯彻负贡人进行平常保洁工作，并由物业主管监督执行，以保证小

6保洁清洁率99%99%

区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。

道路完好及使用贯彻负贡人进行养护，并由管理中心监督执行，以保证道路完好、

790%95%

率畅通。

雨水井、污水井贯彻负贡人进行养护，并由管理中心监督执行，以快证沟、渠、井

8100%

完好率完好，并定期疏通、清理。

排水管、明暗沟贯彻负责人进行养护,并由管理中心监督执行,以保证排水管理畅

9100%

完好率通无阻、无塌陷。

10路灯完好率85%90%贯彻负贡人进行养护，并由管理中心监督执行,保证路灯无损、正

常使用并进行定期清洁、养护

保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时，贯彻保安

11小区治安发生率1%如下1%如下

岗位职员，明确贵任，实行24小时巡视制度，以保证小区的安全。

2、管理定位

根据天下都市广场小区开发理念与物业企业发展规划，天下都市广场小区前

期物业管理以创立优秀物业管理品牌、支持开发商项目销售为重要目日勺，定位为

当地低级收费原则、专业化管理、市级优秀示范物业管理品质，以人性化服务、

高素质从业人员、积极与业主沟通、重视小区文化气氛等管理方式发明安全、整

洁、优美、舒适的人居环境，协助业主实现居住理想，并最终到达开发商、物业

管理企业、业主三方共赢的良好效果。

3、管理特色

根据中建精英物业企业自身实际状况及项目开发理念，我们计划从提高服务

水平的基础出发，围绕如下重点，让务实和努力成为我们的管理特色：

□专业化管理：我们将力争短期内树立本项目专业物业管理服务形象。

从项目介入开始至平常管理的实行，力争突出管理服务的专业化。从强调规

范操作、大力推进程序化原则化操作到与业主接触中合理处理多种问题、使用计

算机管理、CI标识运用等，务求专业；通过树立服务意识、端正服务态度、掌

握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团体学习，适应市场变化，满

足并超越客户不停发展的规定和期望，使我们的物业管理服务处在领先地位，满

足业主一流物业品牌体验。

□高素质团体：我们将努力让客户以我们高素质的团体形象为荣。

从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整洁，工作效率高，并坚持不怠。

介入项目初即在关键岗位所有聘任具有服务经验日勺人员，持续不停地进行员工培

训，实行现代企业人力资源管理、强调和重视员工鼓励、推行员工职业生涯规划、

以稍高于当地同行业薪酬水平吸引和留住人才，在条件容许后完善员工社保福利

和薪酬体系，形成稳定口勺高素质口勺人才团体。

□细微化服务:我们将致力于让客户从我们服务细节中感受到自己的尊荣。

有关经验告诉我们，物业管理的本质是服务，服务中重视每一种细节、坚持

提供优质服务品质和多样化日勺贴心服务项目，是提高业主满意度日勺关键。只要业

主有需要，我们都竭力提供最佳品质H勺服务。

□家文化小区：我们将还业主一种真正的家的居所。

物业管理服务的的尊贵，在小区里业主需要的是一种真正的可以毫无顾忌但

又温馨备至通过度析和实际操作中的感受，我们懂得业主需要的绝对不仅是便利

奢华和所谓管家式来宾式的家时居所。我们将小区物业管理服务的每一种环节把

业主当作家人来看待，刻意营造长幼有序、邻里守望日勺友好家文化小区。重要的I

内容包括积极开展重视群体参与日勺小区文化活动、倡导幸福美满的家庭文化和融

洽的邻里关系、物业人员把每一种业主都当作自己的亲人来悉心关怀和照顾、在

服务中重视温情和沟通而非强制和武断、结合节日气氛营造发明祥和文明的小区

环境、团聚和推进小区“家”文化等。

4、管理措施

针对天下都市广场小区项目精简务实的人力配置和物业管理服务需要密集

人力的矛盾，在物业管理服务中，采用聚焦客户的方针，一切以客户为中心，并

将重点推行如卜.几点保证措施：

□首问负责制

规定每一名员工在接到客户和业主投诉、问询、服务规定等信息后，能处

理的按程序迅速处理，自己不能处理日勺立即按流程找有关对口部门督促处理，

并做到负责究竟，跟进问题的最终处理和回访，争取客户满意更大化。

□责任分工制

以小区整体为面、以业主服务规定为点，按楼栋范围将责任划分到各专业

层面日勺每一种人，强调分工负责，实现对客户的聚焦。

□全员联动制

管理中心所有人员不分专业和岗位，强调除了做好自己日勺本职工作外，必

须同步关注其他方面日勺所有问题，并予以负责。例如保洁员工在做好楼栋工作

H勺同步，需要对安全和设备设施的状况予以关注，并将异常状况迅速及时日勺通

报给有关对口负责人，通过这种方式在小区内构成一张密集的网。

□迅速反应制

遵照“迅速的满意好过缓慢日勺完美”的原则，强调全体人员在接到客户规定

后用最快的速度和最高H勺效率进行反应，以速取胜。

二、天下都市广场小区前期物业管理服务内容与质量原则

我们将按照优于《黄冈市物业管理服务等级原则》中物业管理服务原则提供服务，

其中如下服务原则除部分限于硬件条件无法到达日勺以及在前期物业管理中应当由施工

保修或其他专业单位提供维保义务服务时由物业企业进行监督到达外，其他内容与原则

我们承诺将作为本小区物业管理服务原则：

□物业共用部位的维修、养护和管理

1、房屋外观完好、整洁；对房屋共用部位进行平常管理和维修养护，检修记录和保

养记录齐全；

2、空调安装、阳台封闭、防盗网安装统一：

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做

好巡查记录，并及时维修养护。

□物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、建立设备设施台帐，记录齐全；

2、设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规

程及保养规范；设施设备运行正常；

3、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风，无

跑、'冒、滴、漏和鼠害现象；

□物业共用部位和有关场地的清洁卫生，垃圾的搜集、清运及雨、污水管道的I

疏通

1、按幢设置垃圾哺，每日消运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日打扫2次；楼道每日打扫2次，每周拖洗

1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1

次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查状况及时清

掏；化粪池每月检查I次，每2清掏1次，发现异常及时清掏。

5、根据实际状况定期进行消毒和灭虫除害。

□公共绿化的养护和管理

1、有专业人员实行绿化养护管理：

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；

3、花卉、绿篱、对木应根据其品种和生长状况，及时修剪整形，保持欣赏效果；

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

5、定期喷洒药物，防止病虫害。

□车辆停放管理

1、对进出小区的车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；

2、无此外专门约定不负责车辆保管及安全问题。

□公共秩序维护、安全防备等事项的协助管理

1、小区主出入口24小时值勤；

2、对重点区域、重点部位每1小时巡查1次；配有安全监控设施日勺，实行24小时

监控;

3、对进出小区口勺装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时汇报业主委员会和

有关部门，并协助采用对应措施。

□装饰装修管理服务

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约规定，建立完善的住宅装饰装修

管理制度；

2、装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的严

禁行为和注意事项；

3、每周巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用

管线等损害公共利益现象B勺，及时劝阻并汇报甲方和有关主管部门。

□物业档案资料管理

1、档案管理制度健全；

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记

录齐全；

3、建立业主及物业使用人基本资料档案，做到一户一档，分类摆放整洁，查阅以便。

□其他服务

1、提供多种便民有偿特约服务；

2、提供代收邮件、代交水电费等便民免费服务。

三、天下都市广场小区前期物业管理组织架构与人员编制

1、管理处组织架构图

2、管理处岗位设置与人员编制安排阐明表

序号岗位编制人数职责阐明

、管理处与客户服务中心2

1、主任1负责管理处全面运作管理

2、前台接待兼出纳兼收费员1负货前台接待、费用收缴、出纳、仓管、人事行政C

负责客户服务工作管理、小区客户关系维系

二、安全班5其中一人兼班长

1、安全员5分三班，白班2人、中班2人、夜班兼轮休1人，

三、保洁班3其中一人兼班长

1、保洁员3单元楼内2人、楼外兼轮休1人

四、维修队1由管理处主任负责管理

1、万能维修员1负责小区装修巡查监管、业主报修处理与杂项维修。

以上共11人

四、天下都市广场小区前期物业管理服务收费报价

1、前期物业管理服务收费原则表

序号项目收费原则备注

物业管理费

1一般住宅1.0元加,•月估价计算

车辆泊位收费

露天机动车泊位费80元/辆・月

7

露天固定机动车泊位费100元/辆♦月

8摩托车（助力车）泊位费15元/辆•月

机动车临时停放1-12小时泊位费5元/辆1小时内免费：每超过12小时加

9

机动车临时停放12-24小时泊位费10元/辆收5元。

10摩托车（助力车）临时停放泊位费12小时内1元/辆♦次每超过12小时加收1元。

11自行车停放泊位费6元/辆・月

12自行车临时停放12小时内0.5元/辆•次每超过12小时加收0.5元。

13残疾人车辆凭证免费

装修管理收费

14装修保证金［业主交纳］500元/户竣工验收后无息退还

15装修施工押金［施工单位交纳］500元/户竣工验收后无息退还

装修垃圾洁运费［100nf如下（含）］150元/户

装修垃圾清运费［100T50HT（含）］200元/户

16

装修垃圾清运费［150-200m2（含）］300元/户

装修垃圾清运费［200肝以上］400元/户

商业店铺垃圾清运费200元/自然间

17临时出入证工本费5元、押金5元/证退证还押金

18公共设施及楼道修复粉刷费2元/m'按房屋面积收取

如下为暂设原则，其中物业管理费及停车费等项目将以红安县物价局正式批

文为准:

2、前期物业管理有偿服务收费原则-维修服务

序号项目收费原则备注

01维修门窗插销滑轮5元/个不含材料费

02维修门窗合页挂钩5元/个不含材料费

03安装球型锁10元/个不含材料费

04安装防盗门锁30元/个不含材料费

05安装卫生间排风扇30元/个不含材料费

06换排风扇10兀/个不含材料费

07换5MM玻璃20元/m2不含材料费

08安装防盗门按纽5元/个不含材料费

09安装新对讲门话机20元/个不含材料费

10安装旧对讲门话机10元/个不含材料费

11安装信箱、抽屉锁5元/个不含材料费

12安装窗帘10元/个不含材料费

13室内对讲机检修20元/个不含材料费

14玻璃开孔10元/个/

15安装抽油烟机20元/台不含材料费

16安装热水器20元/台不含材料费

17安装日光灯10元（套不含材料费

18安装吊灯30元/套不含材料费

19查线、换线50元/处不含材料费

20安装壁挂式空调100元/台不含材料费

21换一般白炽灯泡1元/个不含材料费

22换灯泡2元/个不含材料费

23换射灯泡5元/个不含材料费

24换一般直管口光灯灯管5元/根不含材料费

25换格栅日光灯灯管8元/根不含材料费

26换环型日光灯灯管10元/根不含材料费

27换一般启辉器1元/个不含材料费

28换格栅日光灯启辉器2元/个不含材料费

29换环型日光灯启辉器3元/个不含材料费

30换一般灯头2元/个不含材料费

31换吸顶灯灯头3元/个不含材料费

32换射灯灯座5元/个不含材料费

33换日光灯镇流器10元/个不含材料费

34换一般日光灯灯脚5元/对不含材料费

35换电子日光灯灯脚5元/对不含材料费

36换环型口光灯灯脚5元/对不含材料费

37换照明开关5元/个不含材料费

38换电源插座8元/个不含材料费

39换主线空气开关10元/组不含材料费

40换空气开关5元/组不含材料费

41更换、安装电线15元/米不含材料费

42换阀门15元/个不含材料费

43换水龙头8元/个不含材料费

44换给水软管5元/根不含材料费

45换存水弯5元/根不含材料费

46换地漏盖5元/个不含材料费

47皮揣子疏通下水管道10元/次不含材料费

48电动疏通机疏通下水管道30元/次不含材料费

49安装拆换马桶100元/次不含材料费

50零碎工时20元/小时不含材料费

51安装音响及家用电器10-50元/部不含材料费

52安装窗帘、挂帘、毛巾架、晾衣绳10元/次/

53修理家俱配件5-50元/次不含材料费

54挂画、挂镜框10元/次/

3、前期物业管理有偿服务收费原则-保洁服务

序号项目收费原则备注

01打扫房间/吸尘0.5元/m1

02清洗地毯（干洗）2.5元/of

03清洗地毯（水洗）2元/肝

04地板打蜡/大理石打蜡4元/m’

05玻璃清洗1.00元/nf按清洗面积计算

06家俱打蜡保养4元/面

07装修开荒2.5元3

08家庭钟点保洁20元/小时

09清洗排风扇20-50元/次

10清洗抽油烟机50-100元/次

II清洗空调过滤网5元/次

12擦灯具（组合式）10-40元/次

五、天下都市广场小区前期物业管理收入测算

天下都市广场小区前期物业管理收入测算表

单位：元/月

序号项目计算式合计备注

1、一般住宅物业管理费收入14086.59nfXl.O元/nV/月14086.59合计120户

合计

阐明：1、因考虑到销售率、装修期等影响实际入住率的原因，车位费收入一年

内不予收取，也不予计算入物业企业收入。

2、不收取装修管理费用，楼道修复金完全用于修复因装修损坏的J楼道设

施与公共设施，帐目公开，因此无装修管理费用收入。

3、垃圾清运费校照政府指导价格收取，垃圾清运费用按保持收支平衡计

算。

4、考虑到销售率及实际入住状况，物业企业多项经营收入在接管一年内

忽视不计

5、物业管理服务费实际收取原则定为1.0元/行/月，无任何折扣，并按

估计收费率首年到达100与计算。

六、天下都市广场小区前期物业管理成本测算

一、测算总表

单位：元/月

序号项目计算式合计备注

1、管理与服务人员薪酬福利成本19360.67

2、公共设施设备运行维护成本2023

3、平常服务其他支出成本700

4、平常管理办公费用成本800

5、税收5.5%X1.2万660

6、企业管理成本均摊暂不计算折旧与工商资质年检等

23520.67

二、测算明细

1、管理与服务人员工资福利

单位：元/月

序号项目计算公式合计

（一）管理、服务人员工资1-4之和17000

1、办公室（客服中心）共2人4500

(1)管理处主任3000X13000

(2)客户服务主管兼管理员、1500X1

1500

前台接待兼收费员

2、安全班共5人6800

(1)安全班长1800X11800

(2)门岗安全员1200X22400

(3)巡查安全员1300X22600

3、保洁班共3人3700

(1)保洁班长兼顶岗轮休1300X11300

(2)楼内保洁员1200X11200

(3)楼外公共区域保洁员1200X11200

4、维修班共1人2023

(1)维修员2023X12023

（二）按规定提取福利费1-3之和0

1、福利基金14%何不提

2、工会经费2%暂不提

3、教育经费1.5%暂不提

（三）劳动保险费1-4之和

1、养老保险（社会保险）23%均以包括在工资中暂不提

2、医疗保险（社会保险）7%均以包括在工资中暂不提

3、失业保险（社会保险）2与均以包括在工资中暂不提

4、工伤保险（社会保险）1与均以包括在工资中暂不提

5、劳动意外保险（商业保险）3串均以包括在工资中暂不提

（四）加班费与奖金1-2之和2360

1、法定假日加班费170004-30X104-12X200%944

2、年终双薪奖金17000X100%4-121416

合计（一）至（四）之和19360.67

备注：以上测算未包括任何政府强制保险及福利支出，仅为基本支出项目，所有

原则均按照实际必须支出口勺原则计算。

2、设备设施运行维护成本

单位：元/月

序号项目计算式合计备注

1、小区照明电费估算1200

2、其他能耗电费估算300

3、设施设备维护估算300

4、绿化保洁办公用水估算200

合计2023

3、平常服务其他支出成本

单位：元/月

序号项目原则计算式合计备注

1、保洁低值工具经验值100.00低值耗品如拖把等

3、生活垃圾清运费估算500.00

4、安全器械维护费经验值100.00

合计700.00

4、平常管理办公费用成本

单位：元/月

序号项目原则计算式合计备注

1、客户服务固定2部估算200.00

2、办公用品费用估算100.00

3、公共关系维护费估算300.00

4、其他杂项费用估算200.00饮用水等

合计800.00

七、天下都市广场小区前期物业管理开办费用预算

天下都市广场小区前期物业管理开办费用预算总表

单位：人民币（元）

序号项目计算公式合计

1、行政办公开办费用15100.00

2、人员招聘培训费用暂不计

3、客户服务中心及其他开办费用10700.00

4、保安开办费用1180.00

5、保洁开办费用3280.00

6、工程维修开办费用2830.00

7、物业管理人员服装配置费用15130.00

合计48220.00

各项目明细附后。

1、行政办公开办费用

序号项目计算公式合计备注

1、办公室装修0办公室装修等由开发商提供

2、客服中心软装修1000仅包括物业C1及前期宣传物品

3、形象接待台1套X500元500

4、办公桌/椅5套X380元1900

5、客户接待台/椅1套X300元300

单位：人民币（元）

6、（开户）2部免费

7、机暂不购

8、考勤卡钟暂不购

9、留言白板2张X150元300

10、员工更衣柜暂不购

11、电风扇3台X200元600

12、取暖器暂不购

13、文献柜4组X500元2023

14、电脑1台X4000元4000

15、复印机暂不购0

16、物业管理软件暂不购0

17、对讲机4部X800元3200客服1部、安全2部、维修1部

18、备勤宿舍热水器暂不计

19、备勤宿舍钢架床暂不计

20、宿舍其他配套等暂不计

21、总仓货架1组X300元300

22、其他用品估算1000工号牌、办公用品采购等

总计15100.00

2、人员招聘培训费用（暂不计）

序号项目计算公式合计

2、空调/挂机根据实际状况配置/估算2200

3、激光打印机1台X1400元1400

4、复膜机1台X600元600

5、报纸书刊展示架2组又200元400

6、点钞机暂不购0

7、保险柜暂不购0

08、资料文本印刷入住及平常管理文本表格等4000

9、业主档案用品312组X5元1600

10、业主服务耗品纸杯等500

总计10700

3、客户服务中心及其他开办费用

单位：人民币（元）

序号项目计算公式合计

1、警棍2根X15元30

2、充电手电筒3把X100元300

3、巡查自行车1辆X350元350

4、保安其他器械车锥等500

4、保安开办费用

单位：人民币（元）

总计1180.00

序号项目计算公式合计

1、垃圾清运三轮车1辆X600元600

2、吸尘器1台X1200元1200

3、尘推3套X60元180

4、玻璃套装工具1套X300元300

5、人字梯（2m）1把义200元200

6、垃圾桶开发商配置0

7、其他用品采购拖把扫箸、垃圾铲等工具800

总计3280.00

5、保洁开办费用

单位：人民币（元）

6、工程维修开办费用

单位：人民币（元）

序号项目计算公式合计

1、电钻1台X200元500

2、管钳一套180

3、万用表1只X200元200

4、疏通机1台X400元400

5、电锤1把X400元400

7、扳手一套100

8、工具/备件柜1组X500元500

9、小型工具及材料200

10、移动电源盘1套X350元350

总计2830.00

序号项目计算公式合计

1、维修人员1人X280元280

2、安全护卫人员7人X1250元8750

3、保洁绿化人员5人X620元3100

4、管理及客服人员3人X1000元3000

合计（整年）15130

7、物业管理人员服装配置费用

单位：人民币（元）

附：物业管理人员服装配置原则明细表

单位：人民币（元）

3项目单位Wr合计月均费用

、维修人员该岗位配置需要280元/人7.79

1、夏装套11201203年3.34

2、秋装套11601603年4.45

二、安全护卫人员该岗位配置需要1250元/人43.62

1、夏装180元7.66

(1)帽子顶130303年0.96

(2)短袖件230602年2.5

(3)裤子件2501002年4.2

2、秋装290元9.06

(1)帽子顶130303年0.96

(2)外套件21002003年5.6

(3)衬衣件230602年2.5

3、冬装400元6.7

(1)呢大衣件13003005年5

(2)棉大衣件11001005年1.7

4、训练服190元7.6

(1)迷彩服套11001003年2.8

(2)迷彩短袖衣件220402年1.7

(3)迷彩鞋双130301年2.5

(4)迷彩帽顶120203年0.6

5、配件135元10.3C

(1)领带根210203年0.6

(2)肩章副215301年2.5

(3)普章个215301年2.5

(4)领夹个210201年1.7

(5)皮带根120201年1.7

(6)胸号牌个115151年1.3

6、其他55元2.3

(1)雨衣套140402年1.7

(2)水鞋双115152年