2026年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案

2026年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案试题一（本题25分）【背景材料】某大型国有企业拟在南方某省会城市投资建设一个“绿色低碳科创产业园”项目。该项目总建筑面积为28万平方米，其中地上建筑面积20万平方米，地下建筑面积8万平方米。项目定位为国家级绿色建筑示范工程，目标达到绿色建筑评价标准三星级。项目采用EPC工程总承包模式进行建设。在项目可行性研究阶段，财务部门预测了项目的现金流。项目固定资产投资估算为12亿元人民币（含可抵扣增值税进项税额），其中自有资金占40%，其余资金通过银行贷款解决，贷款年利率为4.6%（按年计息）。项目建设期为2年，生产运营期为8年。固定资产折旧年限为10年，采用直线法折旧，残值率为5%。项目进入详细设计阶段后，设计团队提出了三个主要功能区域（研发中心、中试基地、配套服务区）的围护结构节能方案，需要进行价值工程分析。相关数据如下：1.研发中心：目前成本为4500万元，功能评分经专家评定为0.35。设计方案A采用高性能玻璃幕墙，成本降低至4200万元，功能评分提升至0.38。2.中试基地：目前成本为3200万元，功能评分为0.25。设计方案B采用新型复合保温墙体，成本增加至3500万元，功能评分提升至0.30。3.配套服务区：目前成本为2300万元，功能评分为0.20。设计方案C采用普通保温措施，成本降低至2000万元，功能评分下降至0.18。在项目实施过程中，施工单位在第12个月末对工程进度和成本进行了检查。相关数据如下：已完工程预算费用（BCWP）为38000万元；计划工程预算费用（BCWS）为40000万元；已完工程实际费用（ACWP）为39000万元。【问题】1.请运用价值工程原理，分别计算研发中心、中试基地、配套服务区三个功能区域在原方案和新方案下的价值系数，并分析是否应该实施新方案。（计算结果保留三位小数，共10分）2.根据第12个月末的检查数据，计算该项目的费用偏差（CV）、进度偏差（SV）、费用绩效指数（CPI）和进度绩效指数（SPI），并判断项目的费用和进度执行情况。（共6分）3.假设项目运营期第1年的营业收入为2.5亿元，经营成本（不含折旧）为1.2亿元，营业税金及附加为300万元，所得税率为25%。请计算该项目运营期第1年的息税前利润（EBIT）、净利润以及项目投资回收期（不考虑建设期利息，仅计算静态投资回收期，假设每年净收益相同，且等于运营期第1年的净现金流量）。（共9分）【参考答案及解析】1.价值工程分析与方案决策（10分）（1）计算原方案和新方案的价值系数。价值系数（V）=功能系数（F）/成本系数（C）首先计算各方案的总成本和总功能评分（此处仅计算各部分自身的价值指数变化，或者采用相对比较法。根据题目数据，直接计算各部分的V=F/C即可比较优劣）。①研发中心：原方案：=新方案A：=（注：此处亦可采用成本指数和功能指数的相对权重计算，但直接比较单位成本提供的功能量更直观。>，新方案优。）②中试基地：原方案：=新方案B：=（>，新方案优。）③配套服务区：原方案：=新方案C：=（>，新方案优。）（评分标准：列出公式2分，每组计算正确2分，共6分；结论分析4分。）（2）分析与决策：通过计算可以看出：研发中心的新方案A价值系数高于原方案（0.000090>中试基地的新方案B价值系数高于原方案（0.000086>配套服务区的新方案C价值系数高于原方案（0.000090>综上所述，三个区域的新方案价值系数均优于原方案，建议全部实施新设计方案。2.挣值法分析（6分）（1）计算各项指标：费用偏差（CV）=BCWPACWP=3800039000=-1000（万元）进度偏差（SV）=BCWPBCWS=3800040000=-2000（万元）费用绩效指数（CPI）=BCWP/ACWP=38000/39000≈0.974进度绩效指数（SPI）=BCWP/BCWS=38000/40000=0.95（2）执行情况判断：因为CV<0，所以项目费用超支，超支1000万元。因为SV<0，所以项目进度拖后，拖后2000万元（或按时间折算）。因为CPI<1，费用绩效低于1，说明费用控制效率低。因为SPI<1，进度绩效低于1，说明进度控制效率低。结论：项目在第12个月末处于费用超支且进度拖后的状态，需采取纠偏措施。（评分标准：CV、SV、CPI、SPI计算各1分，判断2分。）3.财务指标计算（9分）（1）计算年折旧费：固定资产原值=120000万元（题目未明确建设期利息计入，且后续计算要求忽略建设期利息，故按120000计算）年折旧费=120000×（2）计算运营期第1年息税前利润（EBIT）：EBIT=营业收入经营成本折旧费营业税金及附加EBIT=250001200011400300=1300（万元）（3）计算运营期第1年净利润：利润总额=EBIT利息支出（题目未给出运营期利息，通常视为0或忽略，此处按0计算）=1300万元净利润=利润总额×(1所得税率)=1300×（4）计算净现金流量（NCF）：运营期NCF=净利润+折旧费=975+11400=12375（万元）（5）计算静态投资回收期（Pt）：建设期2年，运营期每年净收益为12375万元。总投资=120000万元。累计投入在第8年（即运营期第6年）回收完毕。2+或者精确计算：120000Pt=2+9.70=11.70年。（评分标准：折旧计算2分，EBIT计算2分，净利润计算2分，回收期计算3分。）试题二（本题35分）【背景材料】某市为了推进城市更新，拟对一处老旧的工业厂区进行“文创园”改造。该项目占地面积50亩，原有建筑面积约3万平方米，主要为废弃的厂房和仓库。项目所在地位于城市副中心，周边交通便利，已有地铁线路覆盖。项目采用“政府引导、企业运作”的模式，由甲房地产开发企业负责实施。甲企业聘请了乙全过程工程咨询公司提供咨询服务。项目主要建设内容包括：保留历史建筑的修缮加固、新建创意办公大楼、改造地下停车场以及配套的商业街区和景观工程。在项目前期的策划阶段，乙咨询公司对市场进行了深入调研。1.租赁市场预测：预计项目投入运营后，创意办公部分的平均租金可达到4.5元/平方米/天，出租率预计为85%；商业街区部分平均租金为8元/平方米/天，出租率预计为90%。2.成本估算：项目开发成本（含土地取得成本、建安成本、前期工程费、管理费等）合计为6.5亿元。其中，土地取得成本为2亿元（通过补缴出让金方式获得）。运营期间，年运营费用（含物业费、维修费、营销费等）预计为毛租金收入的15%。3.融资方案：甲企业投入自有资金2.5亿元，其余资金通过开发贷款解决，贷款利率为5.2%。在项目实施过程中，发生了以下事件：事件一：关于历史建筑的修缮。施工单位提出，为了达到“修旧如旧”的效果，需要采用特殊的传统工艺和特定材质的砖瓦，这将导致修缮成本比原预算增加30%。甲企业因此向政府申请历史建筑修缮补助资金。事件二：关于地下停车场改造。在开挖过程中，发现地下存在未探明的古树根系，经文物部门认定需要保护。为此，设计单位修改了基坑支护方案和部分基础设计，导致工期延误2个月，费用增加500万元。项目建成后，甲企业计划持有运营。根据相关政策，该项目符合条件，拟申请发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）以盘活存量资产。【问题】1.请计算该项目的预测年毛租金收入和年净经营收入（NOI）。（假设可出租面积：办公2.5万平方米，商业0.5万平方米，每年按365天计算）（共8分）2.针对事件一和事件二，请分析这些风险因素属于哪类风险？在EPC工程总承包模式或传统模式下，这些风险通常应由哪方承担？请结合《建设工程施工合同（示范文本）》的相关原则进行说明。（共12分）3.如果甲企业计划在未来发行公募REITs，请简述基础设施REITs发行的基本条件，并结合本项目特点，分析其在发行REITs时可能面临的挑战和应对策略。（共15分）【参考答案及解析】1.租金收入计算（8分）（1）计算年毛租金收入：办公部分年租金收入=2.5=25000=112500=41,商业部分年租金收入=0.5=5000=40=14,年毛租金收入合计=3490.31+（2）计算年净经营收入（NOI）：年运营费用=4804.31×年净经营收入（NOI）=年毛租金收入年运营费用=4804.31720.65（评分标准：毛租金计算过程正确4分，结果正确2分；NOI计算正确2分。）2.风险分析与合同责任（12分）（1）风险因素分类：事件一（修缮工艺特殊导致成本增加）：属于技术风险或管理风险，具体体现为设计标准或功能要求的细化带来的成本变动。若从可预测性看，也属于已知风险。事件二（地下未探明古树导致变更）：属于地质条件风险（环境风险），属于不可预见的地质条件变化。（2）风险承担分析及合同原则：①事件一：在传统模式下（DBB），若因业主（甲企业）为了达到“修旧如旧”的特殊要求而导致的工艺变更，通常属于业主原因，由此增加的费用和工期应由业主承担；若施工单位在投标时已承诺修缮效果但未考虑成本，则可能由施工单位承担。一般而言，特殊工艺要求通常视为业主需求，风险由业主承担。在EPC模式下，总承包商承担设计、采购、施工的全部责任。除非业主在招标文件中明确规定了特定的“修旧如旧”标准且总承包商无法预见，否则此类因实现功能需求而产生的成本优化或增加，通常由EPC总承包商承担。②事件二：在传统模式下，根据《建设工程施工合同（示范文本）》及《建设工程工程量清单计价规范》，对于不可预见的地下障碍物（如古树、文物、管线），通常被视为发包人（业主）应提供的地质资料准确性风险。因此，由此导致的工期延误和费用增加，通常由发包人（业主）承担，工期顺延。在EPC模式下，原则上是总价包干，EPC承包商应负责现场勘察并承担地质风险。但是，对于“不可预见的”地下文物或极其特殊的地质条件，如果业主提供的参考资料中未提及，且承包商无法通过常规勘察发现，合同中通常会有“不可预见的物质条件”条款。在此情况下，风险可能仍由业主承担，或由双方分担。但一般而言，EPC模式下承包商的地质风险责任大于传统模式。（评分标准：风险分类正确3分；事件一分析3分；事件二分析3分；结合合同原则说明3分。）3.基础设施REITs发行分析（15分）（1）基础设施REITs发行基本条件（根据发改委及证监会相关规定）：①项目权属清晰：项目已通过竣工验收，权属清晰，资产范围明确，原则上需完成不动产登记。②运营时间及成熟度：项目运营时间原则上不低于3年（部分试点项目有特定要求），现金流持续稳定且来源合理分散，不依赖第三方补贴等非经常性收入。③资产规模：首次发行基础设施REITs的项目评估净值原则上不低于10亿元（部分仓储物流、产业园区等可适当降低，但不低于5亿元）。④合规性：依法依规取得了项目投资、土地、规划、环评等手续，符合国家产业政策。⑤资金用途：回收资金需主要用于新的基础设施项目建设，形成良性投资循环。（2）面临的挑战与应对策略：挑战一：资产规模可能不足。分析：本项目开发成本为6.5亿元，评估净值可能低于10亿元的发行门槛。应对：可以将本项目与甲企业持有的其他同类优质资产（如其他成熟的产业园、写字楼）打包发行，以满足规模要求。挑战二：运营时间可能不足。分析：作为城市更新项目，刚刚建成，运营期较短，可能无法满足“运营不低于3年”的要求，且现金流稳定性尚未经过长期验证。应对：先通过持有运营培育资产，提升出租率和租金水平，待运营满3年且现金流稳定后再申报；或者关注政策是否有针对城市更新项目的特殊豁免条款（目前较少，需稳健培育）。挑战三：土地性质与合规性。分析：原为工业用地，通过补缴出让金转为商业或混合用地，需确保土地用途变更符合规划，且补缴手续完备，避免存在法律瑕疵。应对：在发行前进行严格的法律尽职调查，确保土地出让合同、规划许可证等文件齐备，补缴地价款凭证齐全。挑战四：收益率要求。分析：REITs市场对分派率有要求（通常预计年度分派率不低于4%）。本项目持有成本高，租金收入需长期增长才能覆盖收益要求。应对：通过精细化管理降低运营成本，提升商业增值服务能力；利用税收优惠政策（如REITs架构下的税收递延）提升净收益。（评分标准：基本条件答对4点得6分；挑战分析每点3分，应对策略每点2分，逻辑清晰即可。）试题三（本题40分）【背景材料】某大型建筑央企（乙公司）参与了西北地区“风光储一体化”新能源基础设施项目的投标。该项目总投资约50亿元，建设内容包括100万千瓦风电场、20万千瓦光伏电站及配套储能设施。项目采用“投资+建设+运营”（DBO）模式，特许经营期为25年（含建设期2年）。在投标阶段，乙公司面临着激烈的竞争。为了制定科学合理的投标策略，乙公司组织了专业的经济分析和风险评估团队。1.成本与报价分析：估算项目建筑安装工程费为35亿元，设备购置费为8亿元，其他费用为4亿元，预备费为1亿元，流动资金为0.5亿元。乙公司期望的税前施工利润率为5%（按建安工程费计算）。2.融资结构：项目资本金比例为20%，其余80%拟通过银行贷款解决，贷款利率为5.5%。3.运营收益预测：根据可研报告，项目年均上网电量为30亿度，预计上网电价为0.35元/度（含税）。运营期年均经营成本（不含折旧摊销、利息）为2亿元。4.税收政策：增值税税率13%，所得税率25%。固定资产折旧年限为15年，残值率5%。中标后，乙公司成立了项目公司（SPV）负责融资和运营管理。在建设过程中，为了响应国家“双碳”目标和“新质生产力”的发展要求，项目公司决定引入数字化施工管理平台和BIM技术，并大量采用绿色施工工艺。【问题】1.请计算该项目的总投资估算额。若乙公司以施工利润最大化作为短期目标，在保证中标概率的前提下，其建安工程费的投标报价应控制在多少以上？（假设其他费用、设备费等固定不变）（共8分）2.请运用“有无对比”原则，分析该项目对乙公司的战略价值。请从财务效益、战略布局、技术积累和社会效益四个维度进行阐述。（共10分）3.请计算该项目运营期第1年的项目资本金净利润率（ROE）。（已知：项目总投资=48.5亿元；建设期利息按静态投资的80%计算，利率5.5%，建设期2年，假设资金均匀投入；运营期第1年利息计入总成本；计算结果保留两位小数）（共14分）4.结合“新质生产力”的内涵，论述在大型新能源基础设施项目中，数字化和绿色施工技术如何提升工程价值？（共8分）【参考答案及解析】1.总投资估算与投标报价（8分）（1）计算总投资估算额：静态投资=建安工程费+设备购置费+其他费用+预备费+流动资金=35+（注：通常总投资包含建设期利息，此处题目未给贷款比例计算利息的明确条件，仅问估算额，通常指静态投资或包含建设期利息的动态投资。按题目给出的分项和，静态投资为48.5亿元。若需计算建设期利息需假设资本金和贷款比例。此处先按静态投资48.5亿元作为基数，或明确说明。）（2）计算建安工程费投标报价下限：乙公司期望的税前施工利润率为5%（按建安工程费计算）。设建安工程费投标报价为X。利润=X成本（估算成本）=35亿元。报价=成本+利润X0.95X=因此，其建安工程费的投标报价应控制在36.84亿元以上。（评分标准：总投资计算2分；报价公式及计算6分。）2.“有无对比”战略价值分析（10分）“有无对比”原则是分析项目投资决策合理性的重要方法，即对比“有项目”和“无项目”两种情况下企业的发展状况。①财务效益维度：有项目：乙公司获得25年的特许经营权，通过发电获得长期稳定的现金流，不仅回收建安投资，还能获得长期运营收益，优化公司盈利结构（从单一施工向“投建营”转型）。无项目：乙公司仅能获得短期的施工承包利润，无法分享项目全生命周期的红利，受建筑市场周期波动影响大。②战略布局维度：有项目：乙公司切入新能源赛道，响应国家能源结构调整战略，实现了业务板块的多元化，特别是在西北地区占据战略高地，为后续开发同类资源储备基础。无项目：业务仍局限于传统建筑领域，在“双碳”背景下可能面临传统房建/基建市场萎缩的风险，转型滞后。③技术积累维度：有项目：通过建设“风光储一体化”项目，乙公司掌握了新能源施工核心技术、储能系统集成技术及数字化运维经验，培育了新质生产力。无项目：技术积累仍停留在传统土木工程，缺乏在清洁能源和高技术含量基础设施领域的核心竞争力。④社会效益维度：有项目：项目建成后提供清洁电力，减少碳排放，有助于实现“双碳”目标，同时提升企业的品牌形象和社会责任感，利于获得政府支持。无项目：社会贡献相对单一，仅体现在建设过程中的就业和税收，缺乏长期的环境效益。（评分标准：每个维度阐述完整得2.5分，逻辑清晰、切合题意即可。）3.项目资本金净利润率（ROE）计算（14分）（1）计算建设期利息：贷款总额=总投资×贷款比例（假设总投资按48.5亿元计算，忽略利息本身增加的贷款额，或采用简化公式）题目提示：建设期利息按静态投资的80%计算，利率5.5%，建设期2年。贷款本金=48.5×假设资金均匀投入，年贷款额=38.8/第1年利息=19.4/第2年利息=(19.4建设期利息合计=0.5335+（2）计算项目总投资（动态）：总投资=静态投资+建设期利息=48.5+（3）计算项目资本金：资本金=总投资×20%=50.6633×（或者：资本金=静态投资×20%+建设期利息中资本金支付部分？通常简化为总投资×资本金比例。此处按50.6633×（4）计算运营期第1年总成本费用：①年折旧费：固定资产价值=总投资流动资金=50.66330.5年折旧费=50.1633×②运营期第1年利息：运营期初贷款余额=38.8+第1年利息=40.9633×③年经营成本=2亿元（已知）总成本费用=年经营成本+年折旧费+年利息=2+（5）计算运营期第1年利润