2026年物业收费管理员规范考试试卷及答案

2026年物业收费管理员规范考试试卷及答案第一部分：单项选择题（共30题，每题1分，共30分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主拒付物业费，物业服务人不得采取的措施是（）。A.停止供水、供电B.催告并在合理期限内要求支付C.申请仲裁D.提起诉讼2.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.政府定价、质价相符B.市场调节、公平竞争C.合理、公开以及费用与服务水平相适应D.企业自主、业主自愿3.包含在物业服务费中的“公共服务费”，主要用于支付（）。A.专项维修资金B.物业管理区域清洁卫生费用C.业主共用设施设备的大修、更新改造费用D.业主室内设施维修费用4.实行政府指导价的物业服务收费，由（）会同价格主管部门制定基准价及其浮动幅度。A.街道办事处B.房地产行政主管部门C.业主委员会D.居民委员会5.物业服务企业因欠交物业费被起诉的，人民法院应予支持的情形是（）。A.业主以房屋闲置为由拒绝交纳B.业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳C.物业服务企业违反合同约定，服务质量严重不达标D.业主以物业服务企业未公示收支情况为由拒绝交纳6.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括（）。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用③物业管理区域清洁卫生费用④物业管理区域绿化养护费用⑤物业管理区域秩序维护费用⑥办公费用⑦物业服务企业固定资产折旧⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用⑨经业主同意的其他费用A.①②③④⑤⑥⑦⑧B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨C.①②③④⑤⑥⑧D.①②③④⑤⑥⑦7.物业服务企业在收取物业服务费时，应向业主提供（）。A.收据B.普通发票或专用发票C.内部收据D.白条8.业主办理入住手续时，除交纳首期物业服务费外，通常还需交纳（）。A.房屋公共维修基金B.装修押金C.物业管理保证金D.前期物业服务启动资金9.关于物业服务费的计费方式，下列说法正确的是（）。A.只能按月收取B.只能按年收取C.可按月、按季或按年收取，但不得预收超过一年D.可预收多年，由双方约定10.物业服务企业擅自提高物业服务收费标准，业主委员会或业主可以（）。A.只能向物价部门投诉B.拒绝交纳上涨部分C.必须全额交纳D.解除物业服务合同11.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）和更新、改造的资金。A.日常维修B.大修、中修C.保养D.拆除12.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托合同（）。A.有效B.效力待定C.可撤销D.无效13.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当（）。A.罚款B.停水断电C.督促其限期交纳D.直接起诉14.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。A.物业服务企业B.最终用户C.开发建设单位D.业主委员会15.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经协商终止D.部分有效16.物业服务费中，共用设施设备运行维护费用不包括（）。A.楼道照明电费B.电梯运行电费C.水泵运行电费D.业主家中空调电费17.根据《民法典》，物业服务人不得采取（）方式催交物业费。A.电话催收B.上门催收C.停止供电、供水、供热、供燃气D.发律师函18.物业服务企业预收的物业服务资金，属于（）。A.企业收入B.企业利润C.代管性质D.营业外收入19.某小区总建筑面积10万平方米，物业服务费标准为2.5元/月/平方米，收缴率为90%，该小区月物业服务费总收入为（）万元。A.22.5B.25C.27.5D.2020.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主人身、财产安全受损的，应依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.违约金21.业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。A.物业服务企业B.房地产行政主管部门C.业主委员会D.社区居委会22.业主转让房屋所有权时，结余的住宅专项维修资金（）。A.退还给业主B.归物业服务企业所有C.随房屋所有权同时过户D.上缴财政23.物业服务企业要求业主预收物业服务费不得超过（）。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月24.物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的收入B.业主的共有资金C.物业服务企业的负债D.开发商的资产25.在酬金制下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并接受（）的审查。A.物业行政主管部门B.业主委员会C.会计师事务所D.税务部门26.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（）及业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。A.物业服务企业B.相关业主C.社区居委会D.街道办事处27.业主共用部位、共用设施设备经营所得收益，在扣除合理成本后，属于（）。A.物业服务企业B.业主共有C.开发建设单位D.社区公益基金28.物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由（）依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。A.房地产行政主管部门B.价格主管部门C.工商行政管理部门D.司法机关29.物业服务企业更换项目经理的，应当及时告知（）。A.房地产行政主管部门B.业主委员会C.街道办事处D.全体业主30.物业收费管理员在办理装修手续时，除收取装修垃圾清运费外，不得收取（）。A.装修管理服务费B.装修押金C.出入证工本费D.装修保证金第二部分：多项选择题（共20题，每题2分，共40分。多选、少选、错选均不得分）1.物业服务费的定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.企业自主定价2.根据《民法典》，业主有权请求业主大会或者业主委员会（）。A.撤销侵害业主合法权益的决定B.监督物业服务企业履行合同C.公布物业费收支情况D.解聘物业服务企业E.制定和修改管理规约3.下列费用中，不得计入物业服务费成本的有（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用B.物业服务企业固定资产折旧C.物业服务企业的利润D.物业服务人员的工资、社保E.应当由业主个人负担的室内维修费4.物业服务企业应当公示的物业服务信息包括（）。A.物业服务收费的项目、标准、收缴情况B.物业服务资金的收支情况C.电梯、消防等设施设备的日常维护保养记录D.业主共有部分的经营与收益情况E.物业服务企业的资质证书5.业主在物业管理活动中，享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同6.下列属于物业服务合同主要内容的有（）。A.物业管理区域B.物业服务事项和服务质量C.物业服务费用的标准和收取办法D.合同期限E.违约责任7.关于物业使用禁止行为，下列说法正确的有（）。A.不得擅自改变物业使用性质B.不得损坏房屋承重结构C.不得违章搭建、私设摊点D.不得侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备E.不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品8.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.有关行政管理部门B.业主委员会C.社区居委会D.公安部门E.消防部门9.物业服务收费采取包干制的，其特点包括（）。A.节余归物业服务企业B.亏损由物业服务企业承担C.节余归业主共有D.亏损由业主分担E.物业服务企业需定期公布收支明细10.物业服务收费采取酬金制的，其特点包括（）。A.物业服务企业预收的物业服务资金属于代管性质B.节余归业主所有C.物业服务企业按约定比例或数额提取酬金D.亏损由业主承担E.物业服务企业需向业主公布物业服务资金的年度预决算11.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.住宅共用部位的维修B.住宅共用设施的维修C.住宅共用部位、共用设施设备的更新、改造D.业主自用部位的维修E.保修期内的维修12.下列属于住宅共用部位的有（）。A.住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶B.户门、窗C.楼梯间、走廊通道D.业主家中的内墙E.门厅13.下列属于住宅共用设施设备的有（）。A.电梯B.供水、排水系统C.供电系统D.消防设施E.业主家中的热水器14.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托。A.专项服务B.清洁卫生C.绿化养护D.秩序维护E.全部管理事项15.业主拒交物业服务费的正当理由通常包括（）。A.物业服务企业未履行合同主要义务B.物业服务企业服务质量严重不达标C.物业服务企业擅自提高收费标准D.房屋闲置E.邻居装修噪音大16.物业收费管理员在进行费用核算时，应遵循的会计原则有（）。A.权责发生制B.收付实现制C.配比原则D.历史成本原则E.谨慎性原则17.关于停车费的管理，下列说法正确的有（）。A.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有B.车位费收入归物业服务企业所有C.物业服务企业代收车位费，可提取合理比例的服务费D.车位管理费应单独列账E.车位所有权人应交纳车位服务费18.物业服务企业未履行公示义务，业主可以（）。A.拒绝交纳物业费B.向行政主管部门投诉C.要求其限期公示D.解聘物业服务企业E.要求赔偿损失19.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业共用部位、共用设施设备B.移交预收、代收的有关费用资料C.移交物业管理档案资料D.结清物业服务费用E.移交专业设备20.根据《民法典》，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对（）具有法律约束力。A.建设单位B.物业服务人C.业主D.物业使用人E.房屋承租人第三部分：判断题（共20题，每题1分，共20分。正确的打“√”，错误的打“×”）1.物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。（）2.物业服务收费实行市场调节价，完全由物业服务企业自主定价，无需备案。（）3.业主大会成立后，住宅专项维修资金由业主委员会代管。（）4.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理。（）5.物业服务企业预收的物业服务费，在未提供物业服务前，属于企业的负债。（）6.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）7.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主大会可以随意使用，无需审批。（）8.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的法律责任。（）9.物业服务企业收取的装修垃圾清运费，属于物业服务企业的营业收入。（）10.物业管理区域内，相关业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益可以全部归物业服务企业所有，以补贴物业费不足。（）11.实行酬金制的物业服务费，物业服务企业应向业主公布物业管理区域内各项资金收支情况。（）12.业主办理房屋权属登记手续时，应当向房地产行政主管部门交纳住宅专项维修资金。（）13.物业服务企业不得强制或者变相强制收取物业服务费之外的任何费用。（）14.房屋买卖合同中，买卖双方对原物业服务费结算有约定的，从其约定；没有约定的，房屋出售后，原业主结清应当交纳的物业服务费。（）15.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。（）16.物业服务企业依约履行义务后，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩拒绝交纳物业费的，人民法院不予支持。（）17.业主家中被盗，物业服务企业应当承担全部赔偿责任。（）18.物业服务企业为了催交物业费，可以采取停水、停电等措施。（）19.物业服务合同期限届满前，业主决定不再续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知物业服务企业。（）20.物业服务企业未在物业区域内公示相关信息的，业主可以拒绝交纳物业费。（）第四部分：填空题（共15题，每题1分，共15分）1.《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人包括物业服务企业和其他________。2.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主的共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护________的安全。3.物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和________。4.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由________承担的物业服务计费方式。5.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由________承担的物业服务计费方式。6.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时________。7.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负________责任。8.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由________交纳。9.物业服务企业违反价格法律、法规和规定，有价格违法行为的，由________依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。10.住宅共用部位、共用设施设备日常维修养护费用，属于________成本。11.住宅专项维修资金管理实行________、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。12.物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托人收取________，不得向业主收取手续费等额外费用。13.物业服务企业退出物业服务项目时，应当向业主委员会移交下列资料和资产：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料；（五）________。14.物业服务企业未将物业服务合同、临时管理规约报备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处________罚款。15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以________。第五部分：简答题（共5题，每题5分，共25分）1.简述物业服务费的构成（根据《物业服务收费管理办法》）。2.简述包干制与酬金制的主要区别。3.业主在物业管理活动中，应履行哪些义务？4.物业服务企业在物业服务收费活动中，哪些行为是被明令禁止的？5.简述住宅专项维修资金的使用范围及申请使用的一般程序。第六部分：计算与案例分析题（共4题，每题10分，共40分）1.计算题：某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中住宅面积为130,000平方米，商业用房面积为20,000平方米。物业服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。该小区2025年度的物业费收缴率为98%。请计算该小区2025年度全年的物业服务费总收入。2.计算题：某小区采用酬金制计费方式。2025年度预收的物业服务资金总额为300万元。根据合同约定，物业服务企业提取10%作为酬金。年度实际支出物业服务成本260万元。请计算：(1)物业服务企业本年度应提取的酬金金额。(2)本年度物业服务资金的结余或亏损金额，并说明该金额归属谁。3.案例分析题：业主李某购买了某小区的一套住宅，自2023年1月起，李某以房屋存在质量问题（墙体裂缝）为由，拒绝向物业服务公司交纳物业服务费。物业服务公司多次催收未果，遂于2025年6月将李某起诉至人民法院，要求李某支付拖欠的物业服务费及违约金。李某辩称：房屋质量问题是开发商造成的，物业公司作为开发商的子公司，应当负责解决，否则不交物业费。请问：(1)人民法院是否应当支持物业服务公司的诉讼请求？为什么？(2)李某的抗辩理由是否成立？为什么？(3)李某应如何维护自己的合法权益？4.案例分析题：某小区业主委员会与甲物业服务公司签订了《物业服务合同》，约定服务期限为3年，物业服务费标准为2.5元/月/平方米，实行包干制。合同履行1年后，业主委员会认为甲公司服务质量下降，绿化养护不到位，安保巡逻缺失，且未公示收支情况，遂要求降低物业费标准至2.0元/月/平方米，并要求甲公司公示近一年的收支情况。甲公司拒绝，称包干制下无需公示收支，且服务质量未下降。双方协商未果，业主委员会召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出解聘甲公司的决定，并向甲公司发出了书面解聘通知。甲公司认为解聘程序违法，拒绝退出。请根据《民法典》及相关规定，分析：(1)实行包干制是否需要公示收支情况？(2)业主委员会是否有权单方面降低物业费标准？(3)业主大会作出的解聘甲公司的决定是否有效？甲公司应如何应对？(4)若甲公司拒绝退出，应承担什么后果？参考答案及解析第一部分：单项选择题1.A【解析】《民法典》第九百四十四条：业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2.C【解析】《物业服务收费管理办法》第六条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。3.B【解析】物业服务费主要用于公共区域的日常运行维护，清洁、绿化、秩序维护、管理人员工资等。专项维修资金和共用设施设备大修费用不包含在内。4.B【解析】《物业服务收费管理办法》第七条：实行政府指导价的物业服务收费，由有定价权的房地产行政主管部门会同价格主管部门制定基准价及其浮动幅度。5.C【解析】如果物业服务企业违反合同约定，服务质量严重不达标，业主有权拒绝交纳或要求减免。A、B、D通常不是正当的拒付理由。6.B【解析】《物业服务收费管理办法》第十一条，包含九项内容。7.B【解析】物业服务企业作为提供服务的一方，收取费用应提供正规发票。8.B【解析】办理入住时，通常需交纳首期物业费和装修押金（如需装修）。维修基金通常在办理产权过户前交纳。9.C【解析】《物业服务收费管理办法》第十五条：物业服务费可以预收，但预收期限不得超过12个月。10.B【解析】擅自提高收费标准，业主有权拒绝交纳上涨部分，只需按合同约定标准交纳。11.B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二条：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。12.D【解析】《民法典》第九百四十一条：物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。13.C【解析】《民法典》第九百四十四条：业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。业主委员会应当督促其履行。14.B【解析】《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。相关法律规定，水电暖气等费用应向最终用户收取。15.B【解析】《民法典》第九百四十条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。16.D【解析】业主家中空调电费属于业主自用设施费用，不计入物业费。17.C【解析】《民法典》第九百四十四条：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。18.C【解析】预收资金在服务未提供前，实质上是一种代管性质的资金，属于企业的负债。19.A【解析】月总收入=总面积×单价×收缴率=100,000×2.5×0.9=225,000元=22.5万元。20.C【解析】违约或侵权导致损失，承担民事责任（赔偿损失等）。21.B【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第九条：业主大会成立前，维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。22.C【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。23.C【解析】同第9题。24.B【解析】酬金制下，预收资金属于全体业主共有，用于约定支出。25.B【解析】《物业服务收费管理办法》第十四条：实行酬金制的，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会的审查。26.B【解析】《民法典》第二百七十八条：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。27.B【解析】《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。28.B【解析】价格违法行为由价格主管部门查处。29.B【解析】项目经理更换属于重大事项，应告知业主委员会。30.A【解析】装修管理服务费通常包含在物业费中，不得另行收取。装修押金和工本费可以收取。第二部分：多项选择题1.BC【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费实行政府指导价和市场调节价。2.ABCD【解析】《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时业主有权监督。3.ACE【解析】共用部位大修中修更新改造、物业企业利润、业主自用部位维修费均不得计入物业费成本。4.ABCDE【解析】《民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。5.ABCDE【解析】《民法典》第二百七十一条、二百七十二条等。6.ABCDE【解析】《民法典》第九百四十八条。7.ABCDE【解析】《民法典》第二百八十六条。8.AB【解析】《物业管理条例》第四十六条：发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。9.AB【解析】包干制下，节余归企业，亏损由企业承担，盈亏自负。10.ABCE【解析】酬金制下，预收资金代管，节余归业主，提取酬金，需公布预决算。11.ABC【解析】专项用于保修期满后的共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。12.ACE【解析】户门、窗、内墙属于专有部分。13.ABCD【解析】业主家中的热水器属于自用设施。14.ABCD【解析】可以将专项服务委托，但不得全部转委托。15.ABC【解析】房屋闲置和邻居噪音通常不是拒交物业费的正当理由。16.ACDE【解析】会计核算通常遵循权责发生制、配比原则、历史成本、谨慎性等。收付实现制多用于行政事业单位或简单核算。17.ACDE【解析】占用业主共有的道路车位属于业主共有，收益归业主，物业可收服务费。18.BC【解析】未履行公示义务，业主可要求公示或投诉，但不能直接拒交物业费（除非合同明确约定）。19.ABCDE【解析】《民法典》第九百四十九条。20.ABC【解析】《民法典》第九百四十三条：前期物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同对业主具有法律约束力。第三部分：判断题1.√【解析】《民法典》第九百四十四条。2.×【解析】实行市场调节价，但也需要在合同中约定，并在相关部门备案（部分地区要求）。3.×【解析】业主大会成立后，经申请，资金可由业主大会代管，但需在银行开立专户，不是直接由委员会代管现金。4.×【解析】《民法典》禁止全部转委托。5.√【解析】未提供服务前收取的款项，确认为负债。6.√【解析】《民法典》第二百七十二条。7.×【解析】即使划转业主大会管理，使用仍需遵循规定的程序，如列支范围、公示、备案等，不能随意使用。8.√【解析】违约导致损害，应承担法律责任。9.√【解析】清运费属于提供特定服务的收入。10.×【解析】收益扣除合理成本后归业主共有。11.√【解析】酬金制要求公开透明。12.√【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第十二条。13.√【解析】不得强制收取额外费用。14.√【解析】买卖有约定的从约定，无约定的由原业主结清。15.√【解析】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。16.√【解析】同上。17.×【解析】视物业服务企业是否尽到了安全防范义务而定，若尽到义务则不承担全部责任。18.×【解析】《民法典》禁止停水停电催费。19.√【解析】《民法典》第九百四十六条。20.×【解析】未公示信息通常不构成拒交物业费的全部正当理由，除非该行为严重侵害业主权益导致合同无法履行，业主应要求其整改。第四部分：填空题1.管理人2.业主的人身、财产3.市场调节价4.物业服务企业5.业主6.答复7.连带8.建设单位9.价格主管部门10.物业服务费11.专户存储12.委托手续费（或代理手续费）13.物业管理用房（及属于全体业主共有的其他资产）14.1万元以上10万元以下（注：不同地区法规细则不同，此处依据《物业管理条例》第六十二条，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款，具体金额视情节而定。此处填“10万元以下”或具体数额均可，依据教材通常为1-10万）。更正：依据《物业管理条例》第六十二条，罚款额度为1万元以上10万元以下。15.撤销第五部分：简答题1.答：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。注意：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不属于物业服务费支出，应当通过专项维修资金列支。2.答：(1)定义不同：包干制是指业主向物业支付固定费用，盈亏由物业承担；酬金制是指预收资金中提取酬金给物业，其余用于支出，结余归业主。(2)盈亏归属不同：包干制下，节余归物业，亏损由物业承担；酬金制下，节余归业主，亏损由业主承担。(3)透明度要求不同：酬金制要求物业必须定期公布收支情况，接受审计或监督；包干制下物业无需公布详细收支（除合同另有约定）。(4)财务性质不同：包干制下，物业费直接计入物业收入；酬金制下，预收资金属代管性质，是业主的共有资金。3.答：根据《民法典》及《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，履行下列义务：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。4.答：(1)擅自提高收费标准、扩大收费范围；(2)不按规定实行明码标价；(3)只收费不服务或减少服务内容、降低服务质量；(4)采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；(5)强制或变相强制收取物业服务费之外的任何费用；(6)擅自将物业费挪作他用；(7)未按规定公示物业服务收费项目、标准、收支情况等。5.答：使用范围：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。申请使用程序：(1)提出方案：物业服务企业或相关业主提出使用建议（包括维修项目、预算、施工方案等）；(2)审核表决：业主大会或业主委员会审核通过，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（具体比例视地方规定，紧急情况可简化）；(3)审批备案：向房地产行政主管