房地产 -2026 年上半年中国甲级办公楼市场回顾与展望

2026年上半年，中国甲级办公楼租赁市场活跃度稳步攀升，国内核心城市办公楼市场净吸纳量同比实现正向增长。在需求端，金融业与专业服务业持续释放市场韧性。科技创新、中企出海、消费迭代催生的新兴动能与产业，持续为办公楼市场注入增量需求；连续调整的租金水平也在不断推动成本驱动型的办公升级需求稳步增长。在供应端，新增供应节奏短暂放缓，但不同城市及城市内部各板块的市场分化格局依旧显著。尽管部分城市仍面临一定的新增供应压力，多数主要城市办公楼空置率呈现季度环比回落态势。在租金层面，中国各城市甲级办公楼租金整体仍处于下行区间，但大部分城市租金同比跌幅持续收窄，部分优质标杆项目租金已呈现边际回暖信号。上半年市场全景速览一线城市上半年新增供应80.2万㎡，同比显著回落，为市场修复创造窗口期；但下半年将迎303.6万㎡集中入市，全年仍属供应大年。净吸纳量同比转正，租赁活跃度改善；AI/人工智能、游戏电竞、中企出海成为最活跃的三大需求来源。租金整体仍处下行区间（上半年降幅2%-5%），但同比跌幅持续收窄，核心区位标杆楼宇议价能力企稳回升。市场呈现K型分化：优质项目与核心板块率先企稳，非核心区及一般品质楼宇承压加剧。需求端：租赁活跃度持续修复，新动能构筑需求增量引擎2026年上半年，一线城市甲级办公楼租赁活跃度稳步改善，市场整体呈现复苏态势，但板块间、楼宇间的结构性分化特征持续凸显。在上海，市场整体受益于企业升级型租赁需求释放，优质高品质甲级办公楼项目租赁成交活跃度显著修复。金融、专业服务类企业依旧是市场核心需求主体。同时，以人工智能、游戏赛道为代表的科技互联网企业租赁需求为市场提供持续增量支撑。北京市场租户需求呈现明显的面积与产品偏好特征，上半年租赁成交主要集中在300至500平方米小面积区间，租户普遍青睐精装交付、可拎包入驻的标准化办公空间。在整体市场需求增速放缓的背景下，中关村片区凭借硬核产业集聚优势持续吸引量化基金、人工智能等前沿新兴科技企业。深圳市场净吸纳量持续修复走强，季度环比及年度同比均保持显著增长。以智能硬件、人工智能及应用、品牌出海为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租赁需求来源，合计约占总成交的近30%。新兴行业也成为广州办公楼市场增量需求的核心动力。受益于中企出海战略及人工智能技术赋能，游戏、美妆及跨境电商等新兴产业加速扩容，上半年贡献了全市65%的升级及扩张型成交。1.5线与二线城市办公楼市场结构性复苏特征同样显著，新兴产业成为驱动市场提质回暖的主要内生动力。在成都，AI、软件开发及游戏企业租赁需求保持活跃；依托技术迭代与企业出海双重红利，游戏企业扩租、搬迁类租赁成交在上半年表现尤为突出。在南京，以数据服务、软件开发为代表的科技互联网企业，医疗器械等生命科学类企业等，均有效推动甲级办公楼市场去化。在杭州，人工智能及应用，游戏、多元零售业态、电商以及以直播和短剧为代表的大文娱等新兴产业，在上半年为甲级办公楼市场带来活跃的租赁需求。武汉市场上半年需求整体平稳，AI和芯片等新兴科技企业，创新药和医疗器械等医疗及生命科学企业的新租与扩租表现同样较为亮供应端：短期供应节奏收敛，下半年高位格局延续2026年上半年，中国一线城市办公楼新增供应节奏阶段性放缓，市场存量去化压力得到短暂缓解，整体空置率小幅下行。上半年一线城市新增入市总建筑面积达80.2万平方米，较去年同期呈现显著回落，短期供给增量收缩为市场修复创造了有利窗口。然而，从全年维度来看，市场供应压力依旧突出——预计2026年下半年，一线城市将迎来303.6万平方米的新增面积集中入市，大规模增量落地推动全年整体维持供应大年格局，后续市场竞争压力将持续加剧。分城市来看，在北京，虽然上半年并没有新增项目竣工，但是未来入市项目对部分周边存量项目产生点状竞争压力。下半年市场预计将迎来约70万平方米的新增面积入市，即将竣备入市的新项目已积极开启预租招商工作，对部分存量楼宇带来直接竞争压力。上海、深圳、广州上半年新增供应入市节奏放缓，也支撑三城的市场空置率均实现不同程度收窄，市场呈现阶段性修复态势。但伴随下半年大量新增供应集中落地，市场将再度面临增量冲击，空置率大概率在未来六个月重回上行承压态势。相较于一线城市的整体趋稳、阶段性修复特征，1.5线及二线城市上半年办公楼新增供应呈现分化格局。在成都，上半年，多个甲级办公楼项目集中竣工交付，新增供应总建筑面积共计9.9万平方米，南京市场上半年仅有一个甲级新增项目入市，供应压力同比显著缓解，推动空置率持续下行。但受去年新增供应放量影响，叠加下半年大体量新项目入市预期，业主端竞争依旧激烈。杭州市场上半年则迎来新增供应集中入市，短期内加剧市场竞争压力，但高品质项目的入市也有效激发了存量市场企业的升级与搬迁需求。武汉市场上半年供应节奏相对平稳，累计新增供应近20万平方米，下半年预计仍将有21万平方米新增面积。全年新增供应分布于四个不同板块，市场整体仍面临去化压力。在租金层面，中国主要城市甲级办公楼租金仍处于结构性下行周期。上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州等城市上半年平均租金整体降幅区间维持在2%-4%；南京、北京租金调整幅度相对更大，上半年累计跌幅分别达值得关注的是，市场边际修复信号已开始显现，多数城市租金环比跌幅持续收窄，部分成熟核心板块已率先实现租金环比企稳。与此同时，位于城市核心区位、具备优质运营能力与高入驻率的标杆楼宇，市场议价能力逐步企稳回升，租约调整弹性也显著收紧。优质资产的稀缺性价值正重新凸显，市场已从单边让利的深度调整期向供需关系再平衡的方向演进。展望2026年下半年，国内核心城市甲级办公楼市场将延续K型结构性修复格局，即市场内部呈现两极分化的演进路径：一端是核心区位、高品质、强运营的标杆项目，凭借稀缺性与差异化竞争力率先企稳甚至温和回升；另一端则是非核心区域或一般性资产，在供应压力与需求筛选的作用下继续承压。从需求端来看，新经济赛道仍为市场核心增量来源，人工智能融合应用、企业出海、游戏、新零售、智能硬件等新兴领域将持续驱动租赁需求扩容。但在供给端，受新增供应持续入市影响，整体市场租金仍将承压下行，板块间以及