房地产金融全套课件

房地产金融李海涛天津大学管理学院8/12/20261引言什么是金融？金融就是资金的融通。资金盈余单位资金短缺单位金融中介机构证券市场直接金融间接金融8/12/20262房地产金融房地产金融：资金的用途用于房地产的各种金融形式。本课程主要介绍与房地产金融有关的各种金融工具。8/12/20263课程内容第一章绪论第二章房地产金融基本知识第三章抵押贷款的运作第四章个人住房贷款第五章房地产开发贷款第六章收益性房地产贷款第七章住房公积金贷款第八章房地产保险第九章抵押贷款的二级市场8/12/20264第一章

绪论第一节

房地产金融的概念和内容第二节

房地产金融的作用和重要性第三节

房地产金融的发展8/12/20265第一节

房地产金融的概念和内容一、房地产金融的概念二、房地产金融的主要内容8/12/20266一、房地产金融的概念1.广义概念

指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

2.狭义概念

金融服务于房地产业的行为。

3.本课程的概念

我们这里所讲的房地产金融是指不包含清算部分的广义房地产金融，特别是与房地产经营有关的金融行为。8/12/20267二、房地产金融的主要内容房地产金融的内容可以根据不同的目的来划分，如根据服务对象和市场主体，可以划分为如下内容：8/12/202681.开发性房地产金融服务开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是经营者、建设者。8/12/202692.消费性房地产金融服务消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭和保险。8/12/2026103.市场化房地产金融服务市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。8/12/202611第二节房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点二、房地产业的重要性三、房地产金融的特点四、房地产金融的作用五、房地产业与金融业的关系8/12/202612一、房地产业的特点房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面：8/12/2026131.房地产业投资大、借款多、周期长现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。8/12/2026142.房地产受区域市场影响较大房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。8/12/2026153.房地产具有投资和消费的双重性房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。8/12/2026164.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划。8/12/202617二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。8/12/2026181.城市房地产是城市存在和发展的物质基础房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市。“民以食为天，以住为地。”8/12/2026192.房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源资料表明，在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。房地产是各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。8/12/2026203.房地产业的带动性十分突出房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济的发展，它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。8/12/202621三、房地产金融的特点房地产商品的特殊性→房地产金融的特殊性1.集中性：价值大，资金投资集中，属资金密集型。2.资金周转时间长：从开发到流通的时间长。3.资金运动的固定性：资金的投入、转换、补偿都在同一固定的位置上进行。8/12/202622三、房地产金融的特点4.资金的增值性：（1）资金运转的增值：利息、利润（2）土地：不可再生资源，越来越成为稀缺资源，价格上涨。5.风险性：资金周转时间长政策风险；决策风险；自然风险；财务风险等。8/12/202623四、房地产金融的作用由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。8/12/2026241.房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易，需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。8/12/2026252.房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。8/12/2026263.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金等措施，引导资金流向住宅投资和消费，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进国民经济健康发展。8/12/202627五、房地产业与金融业的关系按照现代经济理论，金融业是虚拟经济（钱钱交换）的代表，房地产业属于实体经济（钱物交换），但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。8/12/2026281.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强正如随着实体经济规模越来越大，虚拟经济对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。8/12/2026292.房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进。8/12/2026303.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。8/12/202631第三节

房地产金融的发展金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。一、国外房地产金融的发展二、我国房地产金融的发展及存在问题8/12/202632一、国外房地产金融的发展一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分别是：1.建筑业协会2.土地开发银行3.公积金制度8/12/2026331.建筑业协会BuildingSociety建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于1775年的英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图1-1。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图1-2。8/12/202634建筑业协会的运转运作流程（早期）图1-1早期建筑业协会运作过程本地购房者协会房屋协会会员资金流动权益分配存钱购地买房社员投票支付费用8/12/202635建筑业协会的运转运作流程（后期）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄购地建房抵押贷款购房图1-2建筑业协会运作过程8/12/202636住宅合作社的规范定义建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。国际建房与储蓄组织联盟将其定义为：“（它）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。”8/12/2026372.土地开发银行

LandDevelopmentBank与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：8/12/202638（1）早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众，其运作流程如图1-3。地主合作社社团入社贷款划款购房图1-3早期土地开发银行运作流程8/12/202639（2）中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制，这是最大的特征是抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务。其运作流程如图1-4。地主合作社投资人土地抵押抵押贷款证券发行购买证券图1-4中期土地开发银行的运作过程8/12/202640（3）后期阶段（1874—）1874年后，中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。其运作流程如图1-5。地主区域土地银行中央土地银行投资者抵押贷款抵押贷款证券资金图1-5后期土地开发银行的运作过程8/12/2026413.公积金制度公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业8/12/202642二、我国房地产金融的发展及存在问题我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。1.我国房地产金融发展的几个阶段2.成熟的房地产金融市场的主要标志3.我国房地产金融市场存在的主要问题8/12/2026431.我国房地产金融发展的几个阶段建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：（1）住房建设资金管理阶段1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，住房分配实行福利住房制度，当时的基建原则是“厂房第一，仓库其次，宿舍和办公室再其次”。住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。8/12/202644（2）房改金融阶段1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革等不同改革阶段。①前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以“全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。8/12/202645（2）房改金融阶段②租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革。③筹资模式改革阶段，这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。8/12/202646（3）市场化房地产金融阶段90年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。8/12/2026472.成熟的房地产金融市场的主要标志一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：（1）完善的法律体系（2）完善的市场结构（3）丰富的市场产品（4）大规模的交易（5）高效的市场效率（6）严格的风险管理8/12/202648（1）完善的法律体系房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。8/12/202649（2）完善的市场结构房地产市场的完善：不但要有房地产的一级市场，还要有房地产的二级市场。房地产金融市场的完善：包括抵押市场、保证房地产价值的保险市场、对购房人进行担保的担保市场、为金融市场服务的中介机构等。8/12/202650（3）丰富的市场产品丰富的产品是市场结构完善的体现，成熟的房地产金融市场必定是以按揭（mortgage）为中心的多产品、多服务市场，融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比较明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。8/12/202651（4）大规模的交易成熟的房地产金融市场，其交易数量也应该是规模巨大，足以支撑市场逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在20%以上。8/12/202652（5）高效的市场效率成熟的房地产金融市场的运行非常高效，对资源的优化配置、对风险的分散和预防、对国民经济的促进等，都表现出相当的效率，而且可以作为国民经济景气周期的指标性先导信号，为决策者提供宏观调控的重要依据。8/12/202653（6）严格的风险管理成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和规避制度，市场交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷，都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施，非周期性的系统性风险较难形成。8/12/2026543.我国房地产金融市场存在的主要问题对比成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场仍然不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面：8/12/202655（1）房地产金融市场的资金来源单一目前，我国房地产融资主要还是银行融资，房地产金融市场的资金来源单一，除住房公积金外，就是银行吸纳的各种储蓄存款，债券、保险基金、按揭证券等还相对较少。资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。8/12/202656（2）房地产贷款品种可选择性差我国的房地产贷款品种单一，主要是担保贷款（包括质押），世界通行的标志性产品——按揭贷款在我国才刚刚开始，市场发展态势虽然很好，但法律体系的支撑还有待改善，按揭的差异性安排还需要不断的发展和完善。贷款品种数量太少，市场需求者的选择极其有限，表明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段。8/12/202657（3）房地产金融市场的法律体系不完善目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但有关住宅贷款方面的规定不详细。我国的房地产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面，还有许多规则需要建立完善。8/12/202658（4）房地产金融市场发育滞后市场发育滞后的表现是：产品少、服务水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出。既满足不了房地产开发经营的需要，也满足不了房地产消费者的需求，更满足不了资金供给者的要求，又制约了市场经营者的利润创造。8/12/202659（5）银行的经营机制需要改革房地产金融最基本和主要的经营主体是各种类型的商业银行，但目前我国银行业发展水平低，银行数量少，垄断现象比较突出，竞争极不充分，经营能力不强，抗风险能力极其有限，其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化。8/12/202660（6）房地产金融风险意识有待提高近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定发展，市场参与者越来越多，但普遍存在风险意识不强的问题，容易形成跟风、过度炒作等高风险行为，市场主体的诚信水平也参差不齐，大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性。8/12/202661第二章房地产金融基本知识第一节房地产金融中的资金流及资本来源第二节影响房地产金融市场的社会经济因素第三节资产收益率第四节信贷、担保贷款和抵押贷款8/12/202662第一节

房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流二、资金来源三、中国房地产开发资金来源及其运作8/12/202663一、房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2-1）

在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：A.资本的使用者：开发商、房屋预购者B.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C.服务中介组织：银行、经纪、信托公司8/12/202664房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金图2-1房地产金融中的资本流8/12/202665二、资金来源资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司8/12/202666三、我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图2-2来作简单描述。8/12/202667房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民图2-2房地产开发资金来源及运作图式8/12/202668第二节

影响房地产金融市场的社会经济因素资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。8/12/202669一、通货膨胀的变化通货膨胀一方面影响市场销售情况，另一方面也会改变原来的资产估计结果使房屋价格产生波动。房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率——房屋推向市场一定时期（1年-2年），空置房屋占房屋总量的比重。8/12/202670二、银行利率的变化利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。8/12/202671三、所得税法的变化在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响。一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。8/12/202672四、货币汇率的变化汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。8/12/202673五、日用品价格的变化日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。8/12/202674六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化当房地产成为投资工具时，其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。8/12/202675七、金融政策国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率升降、货币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市”。8/12/202676八、社会福利制度社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。8/12/202677第三节资产收益率资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。8/12/202678一、资产收益率资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益-经营费用）/资产购买价格8/12/202679二、权益收益率权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率=税前收益/自有资金

=（净营业收入-年还款额）/自有资金8/12/202680二、权益收益率值得注意的是：权益收益率是逐年变化的，主要原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。8/12/202681三、有效收益率有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）贴现值之和等于现值的贴现率，又称为内部收益率IRR。当年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。8/12/202682第四节信贷、担保贷款和抵押贷款信贷、担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主要的基本业务内容，涉及的主体包括贷款者——商业银行，即资金的借出方；借款人——房地产开发商和购房者，即资金的借入方；第三方——担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负有连带责任。8/12/202683一、信贷和担保贷款的定义与区别1.信贷

信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。信贷主要针对那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。8/12/202684一、信贷和担保贷款的定义与区别2.担保贷款

担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。

按照担保的方式不同，担保贷款有4种基本形式：8/12/202685担保贷款的4种基本形式（1）保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；（2）质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；8/12/202686担保贷款的4种基本形式（3）抵押贷款——抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。（4）质押（或抵押）+保证贷款——指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。8/12/2026873.信贷与抵押贷款的关系信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：（1）信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；（2）抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；（3）房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。8/12/202688二、抵押贷款抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。抵押当事人：抵押权人和抵押人抵押权人：与债权人必须是同一的抵押人：债务人8/12/2026891.抵押贷款的操作程序抵押贷款的操作流程，见图2-5；抵押贷款合同的管理流程，见图2-6。8/12/202690图2-5抵押贷款的操作流程违约处置拍卖抵押物清偿抵押房屋实物认定产权证书的验证售房公司资质审定所有权验证产权证书同实物的核验所有权历史变化共有人、租赁人调查其他产权调查土地使用证、规划许可证、销售许可证房屋价值评估确定抵押价值填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物建设抵押物使用房屋产权登记按约还款归还抵押房屋产权证8/12/202691图2-6抵押贷款合同管理流程选择借款合同格式固定资产类流动资产类借款合同的书写审核借款申请书抵押合同借款合同审批资料借款合同报审单借款合同签章借款人签章担保人签章经办行签章借款人及抵押合同公证借款合同抵押合同编号分发借款合同变更借款合同解除借款合同终止借款合同违约抵押合同法院裁决借款合同保管8/12/2026922.设定抵押的条件可设定为抵押物的房地产包括：（1）依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；（2）企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；（3）依法获得的房屋期权；（4）依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；（5）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。8/12/2026933.不可设定抵押的房地产（1）权属有争议或不清的房地产；（2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（4）列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；（5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；8/12/2026943.不可设定抵押的房地产（6）未依法登记领取权属证书的房地产；（7）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；（8）行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；（10）划拨土地使用权。8/12/2026954.设定抵押贷款时应注意的事项目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题：（1）共有房屋的抵押

共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。（2）出租房屋的抵押

已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。8/12/2026964.设定抵押贷款时应注意的事项（3）房改房的抵押

由于“房改房”是优惠价售房，在房屋处置时可以抵押，但抵押估价受到较大限制。成本价房屋：以成本价购买的完全产权的房屋，住满5年后可以处置，扣除土地出让金和税费，剩余才能归还债务。标准价房屋：以标准价购买的房屋拥有部分产权（即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按住房当年标准价占成本价的比重确定），所以抵押价值仅限于抵押人拥有的价值。8/12/2026974.设定抵押贷款时应注意的事项（4）新增添附物问题

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。8/12/2026985.抵押期限房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。8/12/2026996.抵押权的物上请求权贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。物上请求权包括：（1）停止侵害请求权：适用于抵押人或第三人拆毁房屋、砍伐林木、恶化土地质量等情况，这时贷款人为保证抵押物财产价值而行使物上请求权。8/12/20261006.抵押权的物上请求权（2）请求恢复原状或提供额外担保贷款人发现抵押人改变房屋结构或破坏房屋功能而使房屋价值降低的，抵押权人可以要求抵押人恢复房屋原状，或提供其他等额（房屋价值降低额）的财产担保。（3）消除危险请求权适用于抵押房屋遭受某种损坏的情况，如抵押房屋面临土地滑坡、塌陷等危险。8/12/20261016.抵押权的物上请求权（4）排除妨碍请求权在抵押房屋被非法查封、必要的通道被非法堵塞等场合，这时贷款人为保证房屋的功能完整性，可以请求行为人消除以上障碍因素，恢复房屋功能。（5）损害赔偿请求权在侵害人主观上有过错，客观上有损害事实，且房屋的功能下降，价值降低到不能足额偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可优先获得损害赔偿金，优先清偿债务。8/12/20261027.拍卖抵押房屋的注意事项当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程。8/12/2026103（1）拍卖应办理的手续拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。8/12/2026104（2）房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖所得的清偿顺序是：A.支付处分抵押房屋的费用；B.扣除抵押房屋应承担的税款；C.偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金；D.剩余金额返还抵押人；E.若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。8/12/2026105（3）重复抵押时价款的分配同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按其优先顺序可以定义为第一顺位抵押权人、第二顺位抵押权人，按照登记的顺序来实现；顺序相同的，按照债权比例清偿（房贷的组合贷款）。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。8/12/2026106（4）房屋拍卖时的优先购买权法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权：A.已出租的抵押房屋的承租人；B.共有房屋的其他共有人；C.与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；D.按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。8/12/20261078.期房抵押贷款的办理期房（也称为楼花）是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记：一是签订抵押贷款合同时的期房抵押登记；二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。8/12/2026108三、质押贷款质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。利用动产或其他权利作质押而取得的购房贷款为质押购房贷款。8/12/20261091.质押的基本特征（1）质权人对质押财产享有占有权质押要求债务人或第三人将其占有的出质财产，转移给债权人（质权人），这是占有的转移，是质权不同于其他担保方式的重要特点。（2）质权人对质押物所生孳息享有收益权，质权人收取的孳息必须用来清偿债权。8/12/20261101.质押的基本特征（3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利债务届满时，债权人未能清偿的情况下，质权人和出质人协商后，有权选择折价、拍卖和变卖中的一种处理质物，而不需经法院裁决。（4）质权人享有妥善保管质押财产的义务，质物转移期间的保管费用由出质人支付。8/12/20261112.质押与抵押的异同（1）质押与抵押的共同点：A.都属于物权的担保方式；B.都以取得抵押或质押财产的价值为目的；C.质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D.都以所押财产的价值优先受偿。8/12/2026112（2）质押与抵押的区别A.质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。B.质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。8/12/2026113（2）质押与抵押的区别C.质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D.质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。8/12/20261143.质押的参与人及其权利与义务（1）质押的参与人

质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。8/12/20261153.质押的参与人及其权利与义务（2）出质人与质权人的权利和义务

出质人具有以下权利：1）在质权人不能妥善保管质押财产，而造成质押物灭失或毁损的，出质人有权要求质权人承担民事责任，提前清偿或返还原物；2）出质人按约履行债务或提前清偿的，出质人有权要求质权人返还质物。8/12/20261163.质押的参与人及其权利与义务出质人承担下列义务：1）出质人按约将质物移交质权人；2）出质人应支付质权人在保管质押物时的保管费用和实现质权的各项费用，如质物估价、质物拍卖等费用；3）出质人不得与质权人在合同中约定在债务履行期届满质权未受清偿时，就将质物的所有权转移为质权人所有；4）质物折价或拍卖、变卖后，其债权数额不足部分，由债务人清偿。8/12/20261173.质押的参与人及其权利与义务质权人具有的权利有：1）质权人享有占有质押物的权利；2）债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿；3）在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保，如出质人不提供，质权人可以变卖质物来清偿；4）质权人有权收取质物所生的孳息。8/12/20261183.质押的参与人及其权利与义务质权人承担的义务有：1）质权人不得与出质人在合同中约定，在债务履行期届满而质权人未受清偿时，质物的所有权就转移为质权人所有；2）质权人负有保管质物的义务，因保管不妥造成的损失要负民事责任；3）债务按约履行或提前清偿的，质权人应当返还质物；4）质物被变卖、拍卖后，其超过债权数额的价款部分应归还出质人。8/12/20261194.质押物我国的《担保法》对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券、存款单、股票等有价证券。各种债券或存款单的到期日先于债务履行期的，质权人可以在债务届满前兑现或提货，并于出质人协议将兑现的价款用于提前清偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存。8/12/2026120股票质押贷款的风险控制《证券公司股票质押贷款管理办法》规定（1）主体资格：从事股票质押贷款的证券公司必须是依法设立的综合性的证券公司，经纪性证券公司不得以其经纪业务中的股票融资。（2）质押物：用于质押贷款的股票原则上应该是业绩优良、流通股本规模适度、流动性好。8/12/2026121股票质押贷款的风险控制（3）股票质押贷款规模：贷款人发放的股票质押贷款余额，不得超过其资本金的15%，贷款人对一家证券公司发放的股票质押贷款余额，不得超过资本金的5%。（4）质押股票的规模和组合：一家商业银行接受的用于质押的一家上市公司的股票，不得高于该上市公司全部流通股票的10%，并且不得高于该上市公司已发行股份的5%。被质押的一家上市公司股票不得高于该上市公司全部流通股的20%。8/12/2026122股票质押贷款的风险控制（5）设立警戒线和平仓线警戒线：质押股票市值/贷款本金=135%平仓线：质押股票市值/贷款本金=120%警戒线以下，贷款人应要求借款人即时补足因证券价格下跌造成的质押价值缺口；在平仓线以下，贷款人应及时出售出质股票，所得款项还本付息，余款退还借款人，不足部分由借款人清偿。8/12/20261235.权利质押合同根据《担保法》第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：

（1）被担保的主债权的种类和数额

（2）债务人履行债务的期限

（3）质物的名称、数量、质量、状况（4）质押担保的范围

（5）质物移交的时间8/12/20261245.权利质押合同（6）当事人认为应当约定的其他事项（7）补正：权利质押合同不完全具备上述内容的，可以补正。补正是在质押合同条款内容不完全具备或者欠缺的情况下，经当事人双方协商进行补充、修正。《担保法》第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。8/12/20261256.权利质押的效力对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：（1）优先受偿的效力债务期满，质权人未受清偿，质权人应与出质人协议将出质标的物转让，并从所得价款中优先受偿。8/12/20261266.权利质押的效力（2）对出质人权利的限制出质后，出质人未经质权人同意，不得将质押标的物转让或者许可他人使用。经双方同意后，质押标的物可以转让或者许可他人使用，但是转让费用、许可费用应向质权人提前清偿或者向质权人约定的第三人提存。8/12/20261276.权利质押的效力（3）质权人占有权利证书的权利质押设定后，出质人应将质押凭证或权力证书移交质权人占有，如果出质人不能履行义务或提供其他担保，出质人则无权收回质权人留置的权利凭证。（4）质权人必须履行应尽的义务8/12/20261286.权利质押的效力（5）权利质押权的消灭质权因质物灭失而消灭质权随债权的灭失而消灭质权因实现而灭失8/12/2026129四、保证贷款保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。8/12/20261301.参与人及其关系保证是为担保债权的实现而设立的，参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人），他们的关系如下：（1）债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位。（2）主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系。（3）保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。8/12/20261312.保证的特征及其性质（1）保证的特征

保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：A.保证人负无限责任，可防止债权人担保物意外损失风险；B.相对于物的担保，保证具有易于设定和执行的便利；C.保证人以全部财产承担责任，无须以特定财产，省却了执行中的诸多不便。8/12/2026132（2）保证的性质A.人身性：同物的担保相对应，保证属人的担保，是以保证人的人身信用为基础而成立和存续的，是人与人之间的请求权，是一种债权，具有人身属性。B.从属性：保证的成分和有效，以主债的成立和有效为前提；保证的范围原则上应小于主债；保证随主债的转移、变更、消灭而转移、变更、消灭。C.代偿性：债务人不履行债务，由保证人代为履行或偿付。D.转移性：债务人不履行债务，转为向保证人追偿。E.独立性：保证有其自身的独立性，保证合同的无效、解除等并不影响主债的效力。8/12/20261333.保证人的条件保证人可以是自然人，也可以是法人，满足以下两个条件：（1）保证人须具有民事主体资格；企业法人的分支机构或职能部门不能充当保证人，在有法人书面授权的情况下，可以承担授权范围内的保证。（2）保证人须具有代为清偿债务的能力。按主债务的履行期限作为判断保证人清偿能力的标准。8/12/20261344.保证人承担保证责任的财产范围（1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围单个自然人：其所有的除维持保证人自身及家庭生活所必需费用以外的财产。个体工商户：个人经营的，个人财产承担；家庭经营的，家庭财产承担；个人财产与家庭财产无法区分的，以家庭财产承担。8/12/20261354.保证人承担保证责任的财产范围（2）企业作为保证人承担保证责任的财产范围全民、集体所有制企业法人：其授权经营的财产或企业所有的财产承担保证责任；中外合资、合作、外商独资企业：企业所有的财产承担保证责任；私营企业中的有限责任公司、股份有限公司：以全部资产承担保证责任。8/12/20261365.保证合同的概念与法律特征（1）保证合同的概念

保证合同即保证人与债权人订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。可以单独订立，也可以在主合同中作出专门的约定。8/12/2026137（2）保证合同的法律特征A.保证合同是从合同，随主合同的成立、消灭而成立、消灭。

B.保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，须直接依据该合同的法律规定。

C.保证合同是单务合同，保证人只承担保证义务，而债权人享受权利。

D.保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为准。8/12/20261386.保证合同的内容（1）被保证的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证担保的范围；（5）保证期限，以及双方认可的其他事项。8/12/2026139第三章

抵押贷款的运作第一节杠杆原理第二节抵押贷款的偿还第三节抵押贷款的运行过程第四节抵押房屋的使用和管理第五节利率变化对还款额的影响第六节期前还款的处理8/12/2026140第一节

杠杆原理杠杆原理实际上就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。8/12/2026141一、基本概念资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。

三者的关系是：V=M+E8/12/2026142二、杠杆作用的形式杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：（1）杠杆正作用

当资产收益率大于贷款利率时，形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。资产收益率越大则作用越强，提高贷款比率越有利。8/12/2026143二、杠杆作用的形式（2）杠杆中性作用

当资产收益率等于贷款利率时，形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。（3）杠杆负作用

当资产收益率小于贷款利率时，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。8/12/2026144第二节

抵押贷款的偿还房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的还贷安排是按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息）。8/12/2026145一、月还款额还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，在具体的还贷安排中，一般有两种标准的约定，即“本息均还”和“先息后本”。8/12/20261461.本息均还法本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。其计算公式如下：

每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n

每月摊还利息=（n+1）×M×i/2n每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息

=M/n+（n+1）×M×i/2n这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。8/12/20261471.本息均还法本息均还法各期贷款额显示为一个等差数列，每次减少相同的本金额。数列的和为贷款总积数，以此积数乘以利率为利息总额，然后平均分摊到每个还款期中。8/12/20261481.本息均还法例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3‰，请计算每月的还款额。每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元）每月应还利息=（n+1）×M×i/2n=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元）8/12/20261492.先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金比重增加，利息比重减少。计算公式为：8/12/20261502.先息后本法如上例，其计算如下：

月还款额=M×i×(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.65（元）8/12/20261513.本息均还法与先息后本法的差异通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包括：（1）二者的月还款额不同；（2）每月还款额中本金、利息所占比重不同；先息后本早期以利息为主，后期以本金为主；本息均还法每个时期利息和本金是固定的。8/12/20261523.本息均还法与先息后本法的差异（3）两种还款方式中利息总额不同；先息后本利息总额为2006.65×60-100000=20399元，本息均还法利息总额为320.25×60=19215元。本息均还法由于利息平均化处理，虽然后期所付利息高于应计利息，但仍不能弥补前期少付的利息。（4）在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。8/12/2026153二、月本利和因子表在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同利率水平对应不同贷款期限的表格，被称为“月本利和因子”表，以帮助借款人快捷地计算。8/12/20261541.月本利和因子表的结构月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期限（月数）；第2列为复利值（P→F）；第3列为累积复利值（A→F）；第4列是第3列的倒数（F→A）；第5列为贴现因子（F→P）；第6列为累积贴现值（A→P），即本利和因子；第7列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数（P→A）。贷款年利率为9%的月本利和因子见下表8/12/2026155贷款年利率为9%的月本利和因子表月数复利值P→F累积复利值A→F累积复利值倒数F→A贴现因子F→P累积现值A→P月偿还因子P→A012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.43491267

1.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.0874514778/12/20261561.月本利和因子表的结构月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是：贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值

=月还款额×（P/A，i，n）8/12/20261572.应用举例（1）还款额的计算

借款50万，分25年还清（即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？

月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110.047230=4543.50（元）

或者：月还款额=借款额×月偿还因子=500000×0.009087=4543.50（元）8/12/2026158（2）借款额的计算计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），年利率是10%，可以借款多少？

贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值

=3000×113.950820=341852.46（元）

如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？

贷款额=4500×110.047230=495212.54（元）8/12/2026159三、偿还清单1.基本概念（1）本金（principal）

本金是借款人所欠银行债务总额，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。（2）手续费（costofadministration）

手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去——即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费，但现在银行通常不收取手续费。8/12/20261601.基本概念（3）贷款期限

贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。（4）分摊系数

在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还”

，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。8/12/20261612.偿还清单的计算这里的计算是根据本利和因子表来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。（1）剩余本金

借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即：

剩余本金=月还款额×月累积贴现值8/12/20261622.偿还清单的计算例如：一笔抵押贷款期限为30年，年利率为10%，贷款额为10万元，现在已按规定偿还了5年，剩余本金是多少？

剩余本金=月还款额×月累积贴现值

=877.57×110.047230=96574（元）

说明经过5年的还款，10万元的借款的剩余本金还有96574元，即5年偿还的本金仅仅3426元。8/12/20261632.偿还清单的计算（2）年付利息额

年付利息额=年还款额－剩余本金减少额

=月还款额×12－（上年剩余本金－今年剩余本金）8/12/20261643.偿还清单按照上述办法，可以计算出每一年的偿还本金、利息、剩余本金等，并可以将其综合制成表格，这就是所谓的偿还清单（可以用Excel来处理）。根据偿还清单，贷款人可以了解自己的债务情况，是做出提前还款以及清偿的重要依据。8/12/2026165四、抵押贷款的几个指标1.有效利率2.贷款比率

贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比（ratioofmortgagetovalue），可以反映财务杠杆作用的大小。3.还贷常数

还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：

还贷常数=年还款额/总借款额8/12/2026166第三节

抵押贷款的运作过程一、抵押贷款的参与人二、抵押贷款的运行过程三、再抵押8/12/2026167一、抵押贷款的参与人1.抵押贷款的参与人（1）借款人

抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。（2）放款人

放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。8/12/20261681.抵押贷款的参与人（3）房地产开发商

房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。（4）房地产保险公司

房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。8/12/20261692.抵押贷款参与人之间的关系（1）借款人、放款人、房地产开发商的关系

放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。（2）借款人、放款人、保险公司的关系

保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。各种参与人间的关系见下图。8/12/2026170抵押贷款各参与人之间的关系借款人债务人抵押人放款人债权人抵押权人保险公司房地产开发商保险费保险事故赔付优先受偿超过债务部分的赔费房屋的居住权和使用权房屋的抵押权30%购房款70%购房款70%购房款房屋产权8/12/2026171二、抵押贷款的运行过程抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程，是债权、债务关系变化、产权转移的过程。运作过程见下图。8/12/2026172抵押贷款运行过程借款人债务人抵押人购房者放款人债权人抵押权人（金融机构）拍卖公司贷款还贷抵押权房屋产权违约超过债务的资金债务委托委托8/12/2026173三、再抵押1.概念

抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。8/12/20261742.抵押人进行二次抵押的原因（1）取得较低利率的抵押贷款，特别是在利率趋低的情况下，减少贷款成本，减少月还款额。（2）增加贷款量，特别是经过一定时期的还款，抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋无法进行处置，使很多资金沉淀于不动产，影响新的投资。这时通过再抵押降低房屋价值中所占的份额，以换取可进行其它投资的资金。（3）改善贷款状况，如由原来的变率抵押贷款变为固定利率抵押贷款，提高心理和实际的安全性。8/12/20261753.再抵押的运行再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。在西方发达国家，利用新的低利率的抵押偿还旧的高利率的抵押最为常见。8/12/2026176第四节

抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理

在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。8/12/20261771.抵押房屋的使用管理在抵押贷款中，抵押物是