城市房屋建筑工程质量保修管理办法

城市房屋建筑工程质量保修管理办法第一章总则第一条为加强城市房屋建筑工程质量保修管理，落实工程质量主体责任，保障房屋所有权人、使用人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规，结合城市房屋建筑管理实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的各类城市房屋建筑工程的质量保修及其监督管理，范围涵盖商品住宅、保障性住房、共有产权住房、商业用房、办公用房、公共建筑、工业用房等已竣工验收合格交付使用的房屋建筑工程。抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程、农民自建低层住宅不适用本办法。第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收合格交付使用后，在保修期限内出现的不符合工程建设强制性标准、设计文件要求以及承包合同约定的质量缺陷，予以修复的活动。本办法所称质量缺陷，不包括房屋正常使用中的自然损耗。第四条房屋建筑工程质量保修遵循建设单位负首要责任、施工单位负主体责任、责任方承担对应费用、属地监管、便民高效的原则。建设单位应当对工程保修全过程进行协调管理，施工单位对自身施工原因造成的质量缺陷无条件履行保修义务，任何单位不得将法定保修责任转嫁给房屋所有权人或使用人。第五条推行工程质量潜在缺陷保险制度，新建商品住宅项目应当按规定投保工程质量潜在缺陷保险，健全保修责任衔接机制，保障保修期限届满后潜在质量缺陷的修复责任落实。第二章保修范围与保修期限第六条凡经竣工验收合格交付使用的房屋建筑工程，施工单位应当对其承包范围内的工程质量缺陷承担保修责任，保修范围具体包括：（一）地基基础工程：含土方工程、地基处理、桩基础、地下连续墙等影响地基稳定的分部工程；（二）主体结构工程：含混凝土结构、砌体结构、钢结构、木结构等承重结构分部工程；（三）防水工程：含屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、地下室、房间的内防水、外墙面及外窗的防渗漏工程；（四）围护结构工程：含外墙保温、外墙饰面、外门窗、室内分户墙、顶棚、楼板等分部工程；（五）设备系统工程：含供热系统、供冷系统、给排水系统、电气管线、通风空调系统、电梯、消防设施、智能化设施等安装工程；（六）装饰装修工程：含室内外抹灰、涂料、瓷砖、板材、吊顶、门窗安装等装饰装修分部工程；（七）小区配套附属工程：含小区道路、围墙、景观绿化硬质铺装、无障碍设施、信报箱、公共照明、健身设施等配套工程。第七条下列质量缺陷不属于本办法规定的保修范围，施工单位不承担法定保修责任：（一）因房屋所有权人、使用人不当使用，擅自拆改房屋主体结构、承重结构、管线、防水层、保温层造成的质量缺陷；（二）因地震、洪水、台风、山体滑坡等不可抗力造成的质量缺陷；（三）因第三方施工改造、不当活动造成的房屋质量损坏；（四）房屋交付后业主自行装修、自行购置安装设备材料造成的质量缺陷；（五）房屋超过合理使用年限后继续使用产生的质量缺陷。第八条房屋建筑工程的最低保修期限执行下列规定，建设单位与施工单位约定的保修期限不得低于本办法规定的最低标准：（一）地基基础工程和主体结构工程，保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；其中普通多层住宅、多层公共建筑合理使用年限为50年，高层住宅、大型公共建筑、重要基础设施配套房屋合理使用年限为70年，设计文件明确标注合理使用年限的，从其标注；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房、地下室、房间和外墙面、外窗的防渗漏工程，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个连续的采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装、建筑装饰装修工程，最低保修期限为2年；（五）小区配套附属设施工程，最低保修期限为2年，国家另有规定的从其规定。第九条保修期限自房屋建筑工程竣工验收合格之日起计算，具体起算规则按下列规定执行：（一）建设单位收到施工单位竣工验收报告后，未在法定时限内组织竣工验收，擅自将房屋交付使用的，保修期限自建设单位转移占有房屋之日起计算；（二）商品住宅、保障性住房分期竣工验收、分期交付的，各批次房屋的保修期限分别自各批次竣工验收合格之日起计算；（三）工程经返修、加固处理后竣工验收合格的，保修期限自返修加固验收合格之日起重新计算。第十条经施工单位保修修复后的质量缺陷部位，保修期限自修复验收合格之日起重新计算，原保修期限未届满的，剩余保修期限与重新计算的保修期限叠加计算，不免除保修责任。第三章保修责任划分第十一条建设单位为房屋建筑工程质量保修的首要责任主体，履行下列保修责任：（一）在签订施工承包合同时，明确约定保修范围、保修期限、保修责任、质量保证金预留返还、争议解决方式等内容，不得约定减免施工单位法定保修责任的条款；（二）组织编制《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》，明确标注房屋各分部工程的保修范围、保修期限、建设单位和施工单位报修联系方式、保修责任，在房屋交付业主时一并提供，不得拒绝提供；（三）建立完整的工程质量保修台账，对所有报修事项全程登记，保修档案留存期限不得短于工程最低保修期限，商品住宅保修档案永久留存至属地住房城乡建设部门指定机构存档；（四）工程竣工验收合格交付使用后15日内，将项目名称、房屋地址、建设单位保修联系人、联系电话、施工单位保修负责人联系方式等信息报属地住房城乡建设行政主管部门备案，信息变更后3日内更新备案；（五）接到业主报修、12345政务服务热线转办、监管部门转办的保修诉求后，按规定时限组织施工单位到场核查，协调督促施工单位履行保修义务；（六）施工单位注销、撤销、失联，或者施工单位拒不履行保修义务的，建设单位应当先行组织维修，承担维修费用后依法向施工单位追偿，不得推诿责任，造成业主损失扩大的承担对应赔偿责任；（七）按规定投保工程质量潜在缺陷保险，配合保险公司开展潜在缺陷排查修复工作。第十二条施工单位是房屋建筑工程质量保修的主体责任单位，履行下列保修责任：（一）向建设单位出具工程质量保修书，明确保修范围、保修期限和保修责任，不得降低法定保修标准；（二）在项目所在地公布24小时保修电话，明确专职保修联系人，在保修期限内保持联系方式畅通，不得擅自撤离保修人员、关闭保修电话；（三）接到保修通知后，按本办法规定的时限到场核查修复，不得拒绝、拖延保修；（四）严格按照工程建设强制性标准制定修复方案，保证修复质量，同一部位在保修期限内重复出现同一质量缺陷的，应当彻底排查原因，完成根治性整改，不得敷衍修复；（五）按规定预留工程质量保证金，承担自身责任范围内的保修费用。第十三条勘察设计单位对因勘察设计原因造成的质量缺陷承担责任，接到质量缺陷认定通知后，72小时内到场核查，出具书面技术处理方案，承担因设计错误产生的整改费用，配合做好保修工作。第十四条监理单位对保修过程承担监督责任，参与质量缺陷核查认定，审核修复方案，对修复质量组织验收，签字确认验收结果，建立保修监理档案留存。第十五条房屋所有权人、使用人应当合理使用房屋，不得擅自拆改房屋结构、管线、防水层，配合施工单位开展保修作业，为维修提供必要条件；因不当使用造成的质量缺陷，自行承担维修费用和相关损失。第十六条保修责任按下列规则具体划分，费用由对应责任方承担：（一）因施工单位未按工程建设强制性标准、设计文件要求施工，使用不合格材料构配件造成的质量缺陷，由施工单位承担保修责任和全部费用；（二）因勘察设计错误、勘察设计深度不足造成的质量缺陷，勘察设计单位承担责任，施工单位负责修复，费用由建设单位先行垫付后向勘察设计单位追偿；（三）因建筑材料、构配件、设备质量不合格造成的质量缺陷，由采购方承担责任：属于施工单位采购的，施工单位承担保修责任和费用；属于建设单位采购的，建设单位承担责任，施工单位负责修复，费用由建设单位支付；（四）因建设单位擅自变更设计、肢解发包、指定分包造成的质量缺陷，由建设单位承担全部责任和费用，施工单位配合修复的，可收取对应费用；（五）因监理单位监理失职，未发现施工质量问题造成的质量缺陷，监理单位承担相应的赔偿责任；（六）已投保工程质量潜在缺陷保险的项目，超出施工单位保修期限、符合保险赔付范围的质量缺陷，由保险公司按保险合同约定承担维修组织责任和费用；（七）缺陷责任期届满，建设单位返还施工单位质量保证金后，不免除施工单位在保修期限内的保修责任，施工单位不得因保证金返还拒绝履行保修义务。第四章保修工作程序第十七条房屋所有权人、使用人发现质量缺陷后，可以通过以下渠道报修，所有受理报修的单位应当当场登记报修人姓名、房屋地址、联系电话、质量缺陷部位及具体描述，出具报修受理凭证：（一）直接向建设单位、施工单位报修；（二）向小区物业服务企业报修，物业服务企业登记后12小时内转办建设单位；（三）通过12345政务服务热线、属地街道办事处、住房城乡建设部门报修。第十八条接到报修后，按下列时限要求开展核查处置：（一）紧急保修事项，包括外墙空鼓脱落、屋面严重漏水、给排水管道爆裂、电梯故障、地下空间漏水倒灌等危及人身财产安全、严重影响正常使用的质量缺陷，建设单位应当在接到报修后2小时内通知施工单位，施工单位必须在4小时内到场开展应急处置，排除安全隐患；（二）一般保修事项，包括墙面开裂、地面空鼓、门窗启闭不畅、普通管线堵塞等不影响安全和基本使用的质量缺陷，建设单位应当在24小时内通知施工单位，施工单位48小时内到场核查确认。第十九条施工单位到场后，应当与建设单位、报修人共同核查质量缺陷，明确保修责任、修复方案、修复完成时限：属于保修范围的，与报修人约定进场维修时间，一般维修项目应当在7日内完成修复，大型维修项目应当在15日内完成修复，特殊情况需要延期的，应当向报修人说明原因，约定延期时限，最长不得超过30日。第二十条保修施工过程中，施工单位应当做好现场防护，采取降尘、降噪措施，减少对报修人正常生活的影响，施工结束后及时清理现场，恢复原状。修复完成后，施工单位应当通知报修人、建设单位、监理单位组织验收，验收合格的，各方签字确认，保修事项办结。第二十一条对保修责任认定存在异议的，任何一方均可向属地住房城乡建设部门申请质量缺陷认定，住房城乡建设部门应当在5个工作日内委托具备相应资质的第三方工程质量检测鉴定机构进行鉴定，鉴定费用由申请人先行垫付，最终由责任方承担。第二十二条施工单位有下列情形之一的，建设单位可以组织代为维修：（一）接到保修通知后，超出规定时限未到场处置的；（二）明确拒绝履行保修义务的；（三）施工单位已注销、撤销、工商失联，无法联系到责任主体的；（四）修复完成后验收不合格，拒不重新整改的。第二十三条组织代为维修前，建设单位应当做好现场证据保全，拍摄现场照片、录像，留存质量缺陷鉴定意见，委托具备相应资质的施工单位开展修复，保留完整的维修合同、费用清单、支付凭证，维修完成后组织验收，相关费用从施工单位预留的工程质量保证金中扣除，保证金不足以支付维修费用的，建设单位可以依法向施工单位追偿。第二十四条所有保修事项的报修记录、核查记录、修复方案、验收记录、费用凭证等资料，由建设单位统一归档，永久留存，可供业主和监管部门查询。第五章保修费用与质量保证金管理第二十五条保修费用由质量缺陷的责任方全额承担，法定保修范围内的保修费用不得转嫁给房屋所有权人、使用人承担，不得动用业主缴纳的住宅专项维修资金支付保修费用。第二十六条建设单位应当按规定从应付工程价款中预留工程质量保证金，用于支付保修期间发生的、施工单位未承担的保修费用，保证金管理执行下列规定：（一）保证金预留比例不得高于工程价款结算总额的3%，已经缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金；推行银行保函、工程质量保证保险等方式替代现金保证金，建设单位不得强制要求施工单位预留现金保证金；（二）缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，缺陷责任期从工程竣工验收合格之日起计算；缺陷责任期届满，建设单位应当对保证金进行结算，扣除已发生的保修费用后，剩余部分应当在14日内无息返还给施工单位；（三）建设单位不得无故拖延返还质量保证金，逾期返还的，应当按约定支付违约金，没有约定的按同期银行贷款利率支付利息。第二十七条投保工程质量潜在缺陷保险的项目，保险公司按合同约定承担对应保修阶段的维修费用，建设单位不得重复预留质量保证金。第二十八条保修修复造成房屋所有权人、使用人合法财产损失的，责任方应当依法予以赔偿，不得拒绝赔偿。第六章监督管理与法律责任第二十九条市住房城乡建设行政主管部门负责全市城市房屋建筑工程质量保修的监督指导，制定统一的保修管理规范，建立全市统一的房屋工程保修信息管理平台，统筹处理重大保修投诉；区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内房屋保修的日常监督管理，受理保修投诉，开展责任认定，督促责任单位整改。第三十条街道办事处、乡镇人民政府负责协调本辖区内房屋保修纠纷，配合住房城乡建设部门开展监督检查，物业服务企业负责协助做好报修登记、现场配合等工作。第三十一条住房城乡建设部门建立房屋工程保修信用管理制度，建设单位、施工单位履行保修义务情况纳入建筑市场信用管理：（一）施工单位一年内累计3次以上拒不履行保修义务的，或者造成重大人身财产损失的，记入不良信用记录，依法限制参与招投标活动、资质升级、评优评先；（二）建设单位一年内累计5次以上被投诉推诿保修责任，经查证属实的，记入不良信用记录，依法限制其房地产开发项目审批、新开发项目预售许可。第三十二条住房城乡建设部门每年对本辖区内交付使用5年内的房屋项目开展保修抽查，抽查比例不低于交付项目总数的10%，重点抽查外墙渗漏、屋面漏水、外墙脱落等涉及公共安全的质量缺陷保修情况，对检查发现的责任不落实问题责令限期整改。第三十三条建设单位违反本办法规定