7、中建项目投资管理手册（2024年）

投资管理手册中建新疆建工(集团)有限公司 1 1 1 21.4术语和定义 31.4.1经营性投资 31.4.2投委会 31.4.3投资专业公司 31.4.4项目投资实施单位 31.4.5单项投资金额 31.4.6成本净利润率 31.4.9静态投资回收期 41.4.10财务内部收益率 41.4.11加权平均资金成本 41.4.12经济增加值 41.5管理原则 51.6主要应对风险 51.7投资纪律 51.8投资责任及追责 61.9投资负面清单 72职责与权限 82.1管理职责 82.2审批权限 83投资管理 93.1预算管理 93.1.1管理流程 93.1.2工作要求 93.1.3双控要求 3.2投资项目立项决策流程管理 3.2.1投资项目基本标准 3.2.2立项管理 3.2.3可研决策 223.2.4投资管理委员会 3.2.5招标文件评审 3.2.6投标管理 263.2.7投资项目合同管理 3.2.8项目公司成立及清算 3.2.9其他投资流程管理 3.3投资项目过程监控 3.3.1适用范围 3.3.2项目实施许可令 3.3.3管控时点 3.3.5工作要求 3.3.6实施方案管理 3.4投资项目运营管理 3.4.1适用范围 3.4.2管控时点 3.4.3工作要求 3.5投资项目后评价管理 3.5.1后评价启动条件 3.5.2管理流程 3.5.3工作要求 3.5.4后评价基础资料 3.7投资中止和终止 3.7.1投资中止 3.7.2正常终止 3.7.3提前终止 3.7.4提前终止要求 3.8档案管理 3.8.1档案整理归档内容 3.8.2档案移交 383.8.3档案借阅 3.9固定资产投资业务管理 3.10长期股权投资业务管理 3.11金融性投资业务管理 4检查、评价与改进 4.1业务检查 4.2绩效评价 414.2.1投资管理部绩效指标及测量周期 4.2.2投资专业公司绩效指标及测量周期 414.2.3项目公司绩效指标及测量周期 4.3管理改进 425.1解释与修订 425.2表单 435.3模板 为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精投资项目分为5类11种：内容1经营性投资项目房地产投资以销售物业为主房地产，销售物业建筑面积占比≥80%。综合性房地产，销售物业建筑面积占比<80%,以持有物业为自用建筑面积低于计容建筑面积50%的办公楼购置、建造项目。2和房建工程投资特许经营项目：主要包括建设-运营-移交(BOT)、建设-拥有-运营(B00)、转让-运营-移交(TOT)、改建一运营一移交(ROT)等。业)按照约定时间和方式支付我方投入的本金及相应利息(或回报)。目的，对该项目进行一定比例股权投资(出资),在实施过程中不方式收回我方投入全部资本金及相应回报的建设工程衍生投资项3建设投资目、城市更新投资项目等。4固定资产投资(包含一个或者一系列有内在联系的单项工程的固定资产投动)、经济上独立核算并具备独立生产经营能力的生产经营性固定资产投资项目(如自建建筑、地产主业相关的工业厂房等),以及自建或者购置办公用房固定资产投资项目。5其他类投资1)《投资预算管理办法》(中建股投字〔2018〕689号)2)《投资管理委员会议事规则》(中建股投字〔2018〕690号)3)《投资项目过程监控管理办法(试行)》(中建股投字〔2018〕692号)4)《国内基础设施和房建工程投资业务区域化布局〔2018〕694号)5)《新疆维吾尔自治区公路、铁路和轨道交通基础设施投资业务区域化管理专项方案》(中建股投字〔2018〕695号)号)7)《投资项目后评价管理办法(试行)》(中建股投字〔2018〕716号)8)《投资项目统计管理实施细则》(中建股投字〔2018〕717号)9)《国内房地产投资业务区域化布局方案(2019版)》(中建股投字〔2019〕307号)号)11)《基础设施投资项目运营管理实施细则(试行)》(中建股投字〔2021〕53号)12)《关于子企业以用地预申请方式拓展房地产开发项目指导意见》(中建股投函字〔2021〕428号)13)《关于优化投资项目立项和决策管理流程的通知》(中建股投函字〔2022〕33号)14)《经营性投资管理规定(2022版)》(中建股投字〔2022〕265号)15)《经营性投资项目立项与决策管理办法(2022版)》(中建股投字〔2022〕270号)16)《经营性投资项目基本标准实施细则(2022版)》(中建股投字〔2022〕303号)17)《境内抽水蓄能投资管理方案(试行)》(中建股投字〔2022〕414号)建工“投资管理委员会”的简称指投资公司和地产公司指权益投资额，即项目总投资额乘以建工权益比例；对于股权投资带动总承包项目，单项投资金额指计划出资金额。1.4.6成本净利润率=税后利润÷税前成本×100%。其中：税后利润是指项目收入减去开发成本费用(含股东借款利息),并按规定缴纳增值税及附加、土地增值新五年期LPR利率的1.2倍计算。用于项目资本金(资本金比例按国家有关规定执行)的股东借款按权益性资金考虑，其余股东借款按债权性1.4.7综合成本净利润率=(项目公司税后利润+所得税后施工总承包利润)÷税前成本×100%。该指标计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润(所得税后)情况=所得税前施工总承包利润÷施工总承包营业收入×100=(累计净现金流量出现正值的年数-1)+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。静态投资回收期(含建设期)资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现1)年全投资财务内部收益率(所得税后)以全投资现金流量表进行测2)年自有资金财务内部收益率以自有资金现金流量表进行测算，计算项目股东投入自有资金的收益率。其中项目股东投入自有资金包括股东投入的权益性和债权性资金，股东以自身名义获得并以权益性资金或借款方式投入到项目的外部融资资金以及通过银行对项目提供的委托贷款均视为自有资金。3)年投资各方财务内部收益率以投资各方财务现金流量表进行测算。有资金的综合收益率，将投资层面(股东层面)的现金流量与我方施工4)计算财务内部收益率时，房地产投资项目按第1.4.6条规定考虑股1.4.11加权平均资金成本1)加权平均资金成本=项目资本金比例×股份公司近5年净资产收益率2)项目资本金涉及多家外部单位的，均按照我方出资考虑。项目债务其中：税后净营业利润=净利润+(利息支出+研究开发费用调整项)×(1—25%);调整后资本=平均所有者权益+平均带息负债一平均在建工程；平均资本成本率=债权资本成本率×平均带息负债/(平均带息负债+平均所有者权益)×(1-25%)+股权资本成本率×平均所有者权益/(平均带息负债+平均所有者权益)。1.5.1符合企业发展战略和投资方向；1.5.6坚持“谁主张，谁举证；谁投资、谁负责”的原则；1.5.8符合区域化、标准化、专业化、1.6.2投资评审机制不完善、评审程序不清晰而可能导致的投资决策效率低1.7.3未按照立项和决策程序报派出单位批准，擅自在派出单位控股或参股企业的股东大会(股东会)、董事会或相关决策会议上就项目投资事项表达意见。1.7.4未按决策意见落实投标前必须落实的前提条件，参与投资项目投标、竞争性谈判或磋商、竞拍、摘牌等。1.7.7通过中间人“协调”中标，支付所谓“居间费”或通过指定企业合作1.7.9未按决策意见落实中标签约后项目实施过程1.7.10违反股份公司决策意见，以子企业决策意见形式违规提供融资担保(包括增信函、承诺函、支持函等)。1.7.12投资项目实施过程中未对项目实施进行严格监控，未及时提供项目实1.7.14在投资过程中泄漏我方投资策略、决值等措施对责任单位予以处理，对相关责任人进行经济处罚和组织处理。对于造成资产损失的违规投资行为，按照《中建新疆建工(集团)1.9.2未按规定履行必要的政府主1.9.4不符合建工和股份公司投资决策程序和投资管理制度的投资项目。1.9.5未明确融资、投资、管理、运营或退出方式和相关责任人的投资项目。1.9.7预期投资财务内部收益率低于5年期国债利率的商业性投资项目。1.9.8与列入反制危害国家安全清单或目录内的外国实体合作的有关投资项归口部门投资管理部金融业务部企业策划与管理部基本制度前置审议党委会(如涉及三重一大)决策机构经营性厂房√√自建或购置办公用房√√股份公司1投资预算√√2投资立项√其他各类投资项目立项√3投资项目评审√4投资固定资产√性固定资产√√3投资专业公司下达年度预算编制通知编制建工年度项目 上报股份公司下达年中预算调整通知 上报股份公司 否是否是否否是否是主责部门相关部门1确定范围下达通知根据股份公司下发的盖预算编制范围建工投资管理部公司投资预算编制通知2编制项目投资预算7日投资专业公司项目公司项目投资主责部门相关部门3度项目投资建工投资管理部项目主责单资金部、投资专业公司4评审形成评审意见的会议纪要根据投资间确定建工建工投资管理部5审批审议召开时间确定建工建工投资管理部6司建工投资管理部一7下发投资预算复建工投资管理部一一8算一投资专业公司、项目公司一一9下达年中预算调整通知根据股份公司下发的建工投资管理部投资专业公司、项目公司资预算调整算调整要及时、合理、详尽投资专业公司项目公司年中项目投资预算调整表中项目投资总表建工投资管理部项目主责单资金部、投资专业公司年中项目投资预算调整表评审形成评审意见的会议纪要根据投资间确定建工建工投资管理部审批审议召开时间确定建工建工投资管理部上报股份公司建工投资管理部投资专业公司、项目公司年中项目投资预算调整表下发年中项目投资预算调整及时下发投资预算调建工投资管理部一一算一投资专业公司、项目公司一一3.1.3双控要求加强对投资业务“资产负债率”和“新拓展投资预算额度”的双控要投资项目类别成本净利回收期投资项目以销售物业为主一一一一对于境内一线城市核心地段项目，成本净利润率可放宽至10%,年自有资金财务内部收益率可放宽至12%;对于周转速度快、年自有资金财务内部收益率高于20%的境内一线城市核心地段项目，成本净利润率可放宽至8%。综合型房地产一一12-10年(长租公寓18-15年)一对于境内一线城市核心地段项目，年全投资得税后)可放宽至8%,静态投资回收期可放宽至12年(其中成本净利润率可放宽至10%。定向开发一一一对于周转速度快、年投资各方财务内部收益率高于20%的项综合成本净利润率可放宽至8%。住房一一一一对于周转速度快、年投资各方财务内部收益率高于20%的项综合成本净利润率可放宽至6%。基础设施和(特许经营)一一X-6%(X按照同期央行公布的最新五1.1倍计算)一(特许经营)一一一投资项目类别成本净利回收期原则上，根据国家有关规定和项目建设投资、运营成本、投资回收年限特许经营期限≥40年，投资规模大、回报周期长的特基础设施(融投资建造)一一一房建工程(融投资建造)一一一股权投资带动总承包金(资金)及回报的退出计划和路径，项目竣工后，我方退出时间原则上不超过10年，联合体协议应约定我方仅承担工程承包股权(或出资)比例>5%时，项目自施部投入资金比例底线标准区间为70%-100%;基础设施项目施工总承包利润率底线标准区间为10%-12%;房建工程项目施工总承包利润率底线标准区间为8%-10%;项目年投资各方财务内部收益率底线标准区间为8%-10%。股权(或出资)比例≤5%时，项目自施部分总承包利润须能够覆盖我方投入的全部资金；基础设施项目施工总承包利润率底线标准区间为8%-10%;房建工程项目施工总承包利润底线标准区间为6%-8%。能够覆盖我方投入的全部资金；年自有资金财务内部收益率底线标准区间为X-6%(X按照同期央行公布的最新五年期LPR的1.1倍计算)。以特许经营模式实施的，按照特许经营标准。净利润率原则上≥10%,年投资各方财务内部收益率底线标准区间为12%-15%,年自有资金财务内部收益率底线标准区间为X-6%(X按照同期央行公布的最新五年期LPR的1.1倍计算)。厂房类生产原则上主张单位近三年经济增加值(EVA)为正值。项目年自有资金财务内部收益率不低于股份公司对子企业经济增加值(EVA)考核时核定的股权资本成本率。营性原则上，年自有资金财务内部收益率≥10%,静态投资回收期≤12年。自建或购置办公用房原则上项目自用建筑面积超过计容建筑面积的50%。原则上项目年全投资财务内部收益率(所得税后)≥6%,静态投资回收期≤18年，其中自用部分按照持有物业进行测3.2.1.2定性指标(1)基础设施和房建工程投资项目项目类别建工基础设施区域为“1+5+1”,“1”为核心区域新疆，“5”为延伸布局区域重庆、内蒙、陕西、宁夏、甘肃，“1”为点状布局区域西宁。(1)中建基础、中海集团开展基础设施投资业务不受区域限(2)建工在其他单位核心区域布局区域开展基础设施业务，需与核心布局单位合作，有两家布局的单位，须联合两家(3)核心区域布局单位不实施的项目，其他单位可单独开展，向股份公司局单位不配合其他单位开展投资业务，可能损害股份公司整体份公司直接协调确定投资单位。(4)未布局工程局不得进入重庆市、四川省两个延伸布局区域，南昌市、(5)与中建系统外单位组成投资人联合体，约定我方仅承担施工总承包责任，或通过代持股方式开展投资项目时，应遵守区域布局原则，并履行投资决策审批程序。(7)在雄安新区拓展项目按照《雄安新区专项方案》执行。雄安新区范围包括河北省雄县、容城、安新三县行政辖区(含白洋淀水域),任丘市鄭州镇、苟各庄镇、七间房乡和高阳县龙化乡；投资项目包括基础设施、房建工程、城镇综合建设、固定资产和创新业务投资项目。拓从股份公司雄安新区综合协调组统筹协调，原则上政府背景项目均以股份公司品牌承接。(8)在新疆拓展公路、铁路和轨道交通基础设施项目时按照《新疆专项方案》执行。单项总投资额≥80亿元的公路、铁路和轨道交通，原则上其他单位须联合基础设施部和建工共同开展，或经基础设施部和建工同意后独立开展，不论建工是否参与投资，应分配建工≥10%的施工任务。单项总投资额<80亿元的公路、铁路和轨道交通，中海建工、工程局、建工可独立开展；中建交通须与建工合作，或经建工同意后独立开和轨道交通项目，公路项目须与建工合作；不论建建工≥20%的施工任务。原则上应在投资区域中地方政府一般公共预算收入高、债务率低、偿债能力强、信用好的地区开展投资业务。股份公司投资部每年将根据地方政府一般公共预算收入、债务率、偿债能力、诚信度等因素进行区域投资风险分级，并将分级结果作为评估涉及地方政府付费项目的重要因素。项目类别般公共预算收入原则上应≥35亿元。如上级地方政府(非财政部门)对签约主体的支付责任作出补充支付承诺，则上级政府上年度经人大审议通过的本级一般公共预算收入应≥35亿元。以股权投资带动总承包模式实施且我方股权(或出资)比例超过10%的基础设施和房建工程PPP项目所在地区的地方政府(大审议通过的本级一般公共预算收入原则上应≥30亿元。如上级地方政府 (非财政部门)对签约主体的支付责任作出补充支付承诺，则上级政府上年度经人大审议通过的本级一般公共预算收入应≥30亿元。下标准：(1)市政工程项目，总投资额≥10亿元，施工占比应≥65%。(2)公路工程项目，总投资额≥20亿元，施工占比应≥60%。元，施工占比≥60%;以融投资建造模式实施的，项目总投资额≥20亿施工占比应≥60%。(4)桥梁项目，项目总投资额≥5亿元，施工占比≥65%。(5)停车场项目，项目总投资额≥2亿元，施工占比≥60%。(6)房建工程项目，项目总投资额≥10亿元，施工占比≥65%。通用航空项目，项目总投资额≥2亿元，施工占比≥65%。其他创新型补短板项目包括不限于水利、水电、水网、大型桥梁、港口航道、新能源、智慧城市、数据中心、城市更新、通用航空等，原则上项目总投资≥5亿元，施工(8)如我方作为联合体成员投标，仅为获取项目勘察设计任务，参与投资股权≥5%且投资额≥1000万元，则不受规模标准限20亿元。作项目(1)项目符合国家相关法律法规及政策规定要引资。(3)项目特许经营实施方案获得政府批准。(4)项目采购方式符合国家相关法律法规及规范性文件要求。证金),不得超过我方股权比例。如外部合作单位为述保函(或保证金),需由我方提供，则外部金融机时，则应在投标前签订协议，约定外部合作单位对项目运营和绩效考核承担相应责任。特许经营期限原则上≥40年，投资规模大、回报周期长的特许经营项目可以根据实际情况适当延长，法律法规另有规定的除外。项目类别融投资建造项目(1)项目不存在被认定为新增地方政府隐形债务的风(2)项目业主和签约主体为国内大型国有企业或国内外知名企业。(3)原则上，回购期≥5年，力争在建设期内实现回购。银行贷款融资的项目，已有一家及以上银行出具有(1)回购我方股权(或偿还我方出资款)主体为境外公司或信用评级低于AAA级的境内公司时，须落实足额有效的回购担(2)担保方式包括保证、抵押、质押、第三方流动性补足等。保证包括银行履约担保(银行保函、银行连带责任保证)、优质公司连带责任保证；抵境内优质公司指主体信用评级≥AA+级的公司，民银行、证监会、发改委、银保监会、财政部等主管部门认可的信用评级机构出具。构或投资所在国知名评级机构出具。包项目目，应分别符合房地产项目、特许经营项目、融投资建造规定的项目投资模式合法合规标准。(2)项目主要投资人为实体公司(非金融企业)。项目主要投资人与其他投资人的资本金已筹措到位，且已履行合法、完备的内部决策程序；我方应对项目主要投资人与其他投资人开展详细的尽职调查，确保其具备必备的投资能力和履约能力；我方不作为牵头方且不对项目主要投资人和其他投资人投资承担连带责任，不为其投资本金和收益承担兜底责(3)项目公司不纳入我方合并会计报表范(4)原则上基础设施项目投资带动自施部分建安费≥我方投资额5倍且≥5亿元，其中水务环保等新兴领域项目投资带动自施部分建安费≥我方投资额5倍且≥3亿元；原则上房建项目投资带动自施部分建安费≥我方投资额8倍且≥5亿元；以股权投资带动总承包模式实施的符向的项目(我方工程总承包合同额原则上≥50亿元的重大传统基础设施投资项目；我方工程总承包合同额原则上≥30亿元的重大房建工程投资项目；口航道、新能源、智慧城市、数据中心、城市更新、通用航空等。)不受此(5)项目合同计价原则、工程款支付方式及其他商务条件已落实。我方不承担总承包垫资义务，过程付款比例≥80(6)原则上，我方不得通过向外部单位(中央企业除外)提供委托贷款形(7)原则上，我方股权(或出资)比例应在20%以(2)房地产投资项目1.建工国内房地产投资区域是新疆。建工可以以参股形式联合中建八局在北京、上海、天津、重庆4个直辖市，广州、深圳2个一线城市，成都、武汉、郑州、西安4个国家中心城市，以及粤港澳大湾区规划范围内城市开展房地产投资业务。2.项目土地获取、规划设计、开发建设、销售运营等各环节符合国家、地方相关法律法规及政策规定要求。3.通过股权交易、资产交易等非公开市场招拍挂方式获取的项目，交易对手信用良好且具备履约能力，原土地获取方式、交易模式、合作开发方式等合法合规，交易步骤不宜过多，各环节均有对我方资金和权益的安全保障措施，股权交易价格或资产收购价格≥资产评估价格，原则上近一年内资产评估增值率≥50%。4.用地预申请(俗称勾地)方式4.1.1原则上以股份公司批准设立总部机构或批准住所变更为前提。4.1.2梳理项目所在地的办公人员数量，根据企业发展规划，合理预估自身办公需团有限公司子企业负责人履职待遇、业务支出管理办法(2019版)》(中建人字[2019]384.1.3项目中商办物业占比不宜过高，以满足自身需求为主，原则上自用计容建筑面积须≥商办物业计容建筑面积的50%。若项目同时存在政府回购或其他企业定制等定向销售情况的，应于地块挂牌前锁定回购或定向销售条件，收取定金并签订销售意向协议，制定剩余物业去化措施。应高度重视当前全国商办物业库存较大、去化周期较长、空置率较高等问题，结合自身商办物业开发及运营能力，严格控制商办物业占比，充分论证其市场需求和去化周期。除一线城市核心地段外，原则上不建议拓展含有商住公寓类物业的项目。确需拓展的，应深入分析当地商住公寓类物业相关政策要求及市场供求情况，制定的去化方案必须有充分的数据支撑，不得夸大去化预期。4.1.4争取合理设置项目挂牌条件，以合规方式提前锁定地块；争取地方政府各项优惠政策，努力降低项目综合地价，项目获取实际综合地价应较市场价格有明显优势。4.1.5若项目涉及物业回购，须落实意向回购主体的信用评级及回购资金来源。若其不符合股份公司回购主体资格要求，则须落实股份公司认可的足额有效回购担保，担保方式包括但不限于保证、抵押、质押、第三方流动性补足等。若约定回购项目商办物业事宜，须落实其物业需求及上级单位同意回购事项的相关决策批复文件。4.1.6对于需要承诺达到地方政府关于投资强度、税收强度、产值规模等要求的项目，原则上应谨慎进行项目投资效益测算，详细论证是否能够达到相关要求，确保我方不出现违约情况。4.1.7积极落实地方政府各项优惠政策，包括但不限于企业返税、入住企业租金补贴、支持项目承接、员工落户、子女教育、个税补贴等，在相关文件中进行约定，确保未来不因为政府换届、政策调整等原因出现优惠政策难以兑现的问题。4.2定向开发型勾地项目4.2.1地方政府定向开发的安置房(保障房)项目面积、套数等详细安置数据，确保满足安置需求；落实项目回购责任主体、回购节(1)应做好定向企业(机构)背景调查，确保其履约担保能力，原则上，定向企业(机构)应为大型国有企业(机构)、国内外知名企业(机构)或上市公司。应与合作方建立高效的工作沟通机制，明确项目开发过程中遇到问题的解决机制；落实合作方负责机构和责任人，明确其为职工意见和建议的统一出口，并代表合作方全权负责与项目相关事项，包括但不限于职工购房需求、规划方案、户型、建筑材料和设备的选择等；明确交房方案，并落实选房剩余房屋的去化方案；与合作方建立纠纷处理机制，明确约定如因政策变化、市场下行、购房职工对房屋品质和升值空间预期过高等产生的相关纠纷由合作方负责解决；督促其建立购房职工缴纳购房款与缴款时间的联动机制，确保及时足额回款。(2)拿地前应与合作方签订《房屋定向销售合作协议》,约定双方权利义务及违约责任，明确合作方对项目规划方案、建造标准等具体要求；落实合作方职工购房详细需求，包括但不限于套数、面积、户型、交房标准、购买方式、付款节奏以及购买价格等。(3)支付竞买保证金前，应确保项目定向销售物业面积比例≥可售物业总面积的80%,且定向销售价格≥可研预计水平；落实合作方职工购房价格及调价机制，合理设置开发成本涨幅与合作方职工购买价格的联动方式；明确住宅与地下车位及储藏室联动销售；由合作方提供购买人员名单、确定选房原则及顺序，并负责组织职工选房，我方仅负责配合相关手续办理；合理约定合作方职工不能按期签定购房合同或支付全部购房款的违约责任，确保各环节符合国家有关法规及股份公司相关制度；明确交房方案，并约定剩余物业可由项目公司自行对市场公开销售并全额享有对应收益。4.2.3定向开发的写字楼项目(1)定向开发的纯写字楼项目，原则上应定向整售。包含定向销售写字楼的综合性开发项目，定向销售的写字楼计容建筑面积原则上≥项目整体写字楼物业可售面积的80%。剩余自主销售物业中，应搭配有≥50%的住宅可售面积。(2)项目拿地前，与合作方签订《定向开发写字楼项目合作协议》约定双方责权利和违约责任，明确合作方对项目规划方案、建造标准等具体要求；约定定价方案和调价机制，确保定向销售价格≥可研预计水平；明确剩余物业可由项目公司自行对市场公开销售并全额享有对应收益。项目车位及地下面积应与项目地上办公部分、住宅部分(如有)协同销售，形成联动去化机制。4.3.2产业导入型项目需在摘地前明确50%以上物业面积销售或租赁意向，并签订相关协议，收取一定定金。4.3.3项目应择优布局于经济发达地区、营商环境成熟、有良好市场前景，由政府全力支持打造的国家级产业园区、经济开发区或综合开发区。充分研究国家相关产业政策、行业发展规划、专项发展规划及项目所在区域的产业发展规划、发展定位。应聘请专业第三方机构对项目投资潜力进行论证，全面研究分析目标.城市发展特点和趋势、在该区域发展目标产业的优劣势，供需现状、市场格局及主要竞争情况，并与项目周边一小时都市圈、城市群、产业园区或发展水平相近城市的产业布局状况进行比较，论证目标区域产业定位、形成产业集群的充分必要条件、人才支撑条件及其可实现性，以及项目的差异化竞争优势。4.3.4加强与地方政府沟通，研究产业用地相关政策，充分论证，确保在项目产业用地内，规划建设研发办公类和配套商业类产品，进行产权分割并预售的合规性及可实现性。项目摘地前，政府方应以拟挂地块规划条件、会议纪要、签订有约束力的协议等书面文件形式予以明确，如不能实现，应放弃摘地。4.3.5明确政府在项目招商引资方面可给予的优惠政策，原则上≥项目所在城市基本优惠政策。制定项目产业发展及招商运营方案，确保可实现挂牌条件中关于投资强度、锁定政府要求，明确合作条件及需政府支持事项。项目应在开4.3.6深入开展项目所在城市房地产市场调研工作，细化周边可比项目特别是产业类产品的业态分布、购房客群、去化速度以及租金售价等研究。根据项目所在片区的功能定位、产业发展规划，以及地方政府对项目具体业态要求，结合产业用地容积率、建筑密度、绿化率、自持物业等特殊要求，深入分析拟引入企业的类型、租售需求、合作条件、持有型物业的分租方式、购买客户的资格要求及按揭贷款要求等，进一步优化项目产品定位、营销策划和开发运营方案。前置产业招商工作，主动对接目标客户，原则上产业类产品应根据招商引资情况或意向入驻企业的需求定制化开发，并且搭配住宅业态配套进行项目开发，以整体平衡项目现金流，实现滚动开发。要积极与地方政府平台公司或市场化产业资源导入机构开展合作，发挥其在产业招商运营方面的资源优势，签订项目产业类物业去化合作协议，并约定违约责任。4.4.1我方与外部单位合作开发的项目，应符合国有资产管理相关规定，选择信用较好、资金实力强的中央企业、国有企业、地方平台公司、上市公司或其控股子企业等作为合作单位。我方要对外部合作单位进行资信调查，确保其具备足够的投资能力、开发能力和履约能力。4.4.2我方应占小股，股权比例≥20%。与外部单位组建联合体摘地的，联合体各方的权利义务、利润分配等应同股同权，我方不得超合作比例提供投标保函(或保证金)、建设期的履约保函(或保证金)、运营维护期的履约保函(或保证金)/维护保函(或保证金)、移交维修保函(或保证金)等，特殊情况一事一议。4.4.3我方不得作为联合体牵头方，不负责项目融资和运营，不为项目融资提供担保或其他任何增信。项目须明确我方投资额上限，且不为项目公司提供股东借款。应充分评估合作开发项目的可融资性，评估合作方的融资能力及“三道红线”等相关信贷资金政策对合作方融资渠道、融资规模等影响，确保项目融资能够落地。与外部单位的合作协议内应提前明确融资无法落地或融资不足情况下，由联合体牵头单位承担融资不利责任和融资补足责任。4.4.4项目合作开发应以股权投资带动施工总承包项目、应用我方绿色建筑科技及绿色建造产品为主要目的。项目带来的施工总承包或规划、勘察、设计、绿色建筑产品等业务所得税前利润须能够基本覆盖我方投入的全部资金。4.4.5股权投资带动施工总承包项目，须落实我方获取项目施工总承包权的合法合规路径，明确施工总承包商务条件，施工利润率、月度付款比例等应≥股份公司相关要求，我方不承担总承包垫资义务，落实总承包合同额或商务条件未达我方预期时的.补偿及退出方案。4.4.6项目股权回购方案和退出路径明确，并与合作方在地块挂牌前签订具有实质性效力的退出协议。拟以项目公司名义参与项目土地招拍挂的，应提前报股份公司相关部门履行公司设立相关程序，新设项目公司在完成股份公司决策程序并落实相应实施批复条件前不锁定任何出资义务，不提供担保及增信。项目公司设立后，如项目未获实施批复或项目批复后未能实现摘地，应无损无责退出。我方应对股权回购主体进行资信调查，确保其具备足够的回购能力；如其回购能力不足，须落实足额有效的回购担保。股权回购应符合国资监管相关政策要求，回购价格应经过第三方资产评估机构评估且≥资产评估值以及我方出资原值(含已实际发生的财务费用)。4.4.7项目应聘请专业第三方机构对商办类业态进行详细的市场论证，并按要求制(3)城镇综合建设项目(1)项目在股份公司及建工重要战略投资城市，位于城市核心区域或发展的主方向，具备新城建设基础，人口集聚性较强，交通通达性好，政府高度重视、投资力度大，对推动当地社会经济发展具有重要作用，对股份公司及建工战略市场整体发展具有重大带动作用，能够显著提升中国建筑品牌影响力。(2)项目具有综合性和带动性，涉及勘察、规划设计、土地整理、基础设施和房建工程融投资建造和工程承包、房地产开发、产业构建等全部或多种业务领域，可获得相关政府优惠政策。(3)原则上，项目整体经营性用地出地率≥35%,土地出让前景良好，土地指标(新(4)我方不得被动承担获取土地使用权的责任，不得被动承担超出我方能力范围的招商引资和增量税收责任。(1)地方政府相关政策能够保证项目投资模式合法合规。(3)政府作为征地拆迁责任主体，负责按照双方约定的征地拆迁计划及成本实施，原则上应锁定征地拆迁成本上限，约定征地拆迁完成时间。(4)项目成本及收益不得与土地出让成本挂钩，政府有支出义务的应纳入地方政府财政预算。原则上，政府每年为项目支出的资金应≥上年度本级一般公共预算收入与政府性基金预算收入之和的10%。(6)以政府购买服务模式实施的棚户区改造项目，应通过财政承受能力论证，纳入省级棚户区改造计划，政府出具承诺文件或在政府购买服务合同中约定将项目政府购买服务费用纳入年度财政预算、按预算法要求报同级或上级人大批准并按规定将项目纳入中期财政规划，采购程序符合“先预算、后采购”的原则。(4)境内抽水蓄能项目1.战略目标：应选择系统调峰需求迫切、对新能源规模化发展促进作用大、经济指标相对优越的抽水蓄能项目。鼓励在优势投资区域内争取优质抽水蓄能项目的主要投资人资格。2.项目投资模式合法合规标准(1)国家能源局已将项目作为重点实施项目列入《抽水蓄能中长期发展规划(2021—2035年)》或已出具将项目作为重点实施项目的复函。(2)原则上项目预可行性研究报告编制完成，并通过水电水利规划设计总院审查。(3)项目投资人主体资格授予方式合法合规。(4)我方应对项目投资各方开展详细的资信调查，如为我方参股项目，项目主要投资人应具有必备的投资能力和履约能力。项目主要投资人已履行投资本项目合法、完备的内部决策程序。(5)项目投资各方拟定合资协议条款，明确各方股权比例、责权利和工作分工，明确项目公司经营范围、资本金比例、注册资本金额度、出资计划、治理结构、表决机制、董监高及关键岗位人员委派、利润分配等重要事项安排，合资协议约定应切实保障我方合法权益；我方按股权比例派人参与公司治理，积累建设运营经验。(6)抽水蓄能项目，原则上须符合《中国建筑股份有限公司国内基础设施和房建工程投资业务区域化布局方案》的基础设施投资业务区域化要求。对于与国家电网、南方电网、中国三峡集团、中国华能、中国大唐、中国华电、国家电投、国家能源集团战略合作的项目可不受基础设施投资区域化限制。(7)应按照“投建分离”原则，统一由投资专业公司作为项目投资实施单位，负责抽水蓄能项目的投资及建设运营管理。项目公司年自有资金财务内部收益率≥6%。(1)投资专业公司应在投资意向初步形成，投资模式初步确定时开展立项程序。在立项申报前，原则上国家能源局已将抽水蓄能电站作为重点实施项目纳入发展规划，投资各方初步商定合资协议主要条款。立项建议书应简要分析项目背景、项目基本情况、投资规模、商业模式、主要合作单位及项目进展情况，说明投资项目的必要性、合法合规性与主要风险等，并出具项目初步法律意见书。(2)投资项目取得同意立项的批复后，投资专业公司应结合立项批复意见深入开展项目可行性研究及商务条件谈判等工作。政府方确定抽水蓄能项目投资人主体资格主要采用两种不同方式，一是一次性确定项目全部投资人，项目尚未开展前期工作；二是政府先选定主要投资人，主要投资人已开展较深入的前期工作后，再由主要投资人引入其他合作方。(1)前期审批。主要评估投资各方资信情况(参股项目重点评估主要投资人)、招标条件、合作条件，并明确约定我方退出机制(如项目论证不可行、项目收益无法满足股份公司投资标准、我方应获取的相关利益无法实现等情况下的退出机制),明确合作条件和我方实施审批前的出资上限或前期费用上限。(2)实施审批。上报实施请示同时附以下文件：1)我方投资该项目的可行性研究报告，说明项目投融资方案及建设运营方案的可行性，分析项目总投资、收入、成本及效益情况；参股项目应详细论证主要投资人资2)项目法律意见书；3)投资各方拟签订的合资协议及项目公司章程；4)投资各方资信调查情况报告；5)投资人主体资格合法合规授予的证明文件；6)项目预可行性研究报告以及水电水利规划设计总院的审查意见； 8)主张单位与主要投资人的合作协议(如有)9)项目可行性研究报告及核准文件等(如有)10)项目其他相关文件。(1)经股份公司决策批复后，投资专业公司方可实质性启动投资项目。实质性启动包括签署具有法律约束力的投资类文件，参与成立项目公司，以股权等合规方式出资的行为。(2)投资决策时可行性研究报告未完成或未经过水电水利规划设计总院审查的项目，如最终经过审查的可行性研究报告投资额与我方投资决策时预计的项目投资额发生变化，应及时报投资部备案，调整投资管理信息系统数据。对于投资额增加比例达到10%3.2.2.1在投资项目立项与决策阶段，投资专业公司需做好尽职调查工作。原则3.2.2.2投资公司向建工报送的立项和可研时间间隔原则上不少于30日。3.2.2.3投资公司应在资格预审公告发不少于10内履行投资立项审批程序。3.2.2.1管理流程投资专业公司建工财资、金融、否是项目立项建议书结申报 评估意见、评估意见、审核项意见项意见束上报股份公司上报股份公司否股份公司评审 3.2.2.2工作要求活动时间主责部门相关部门1发起一投资公司审核后2日内公司一一2项研究2日公司一3立项申报10日公司一4立项工立项标准2日建工投资管理部公司一5书3日建工财务建工投资管理部6审核报建工投资业务分管领导审核2日建工分管领导建工投资管理部项目立项评审表7立项审批目上报股份公司2日一建工投资管理部项目立项评审表8上报股份公司2日建工投资管理部一一9股份公司实施立项管理的管理部函的形式下发立项工投资管理部负责2日建工投资管理部一一采取招标方式的投资项目，投资公司应在项目招标公告发布之日起3止日前7日内，向投资部报送投标前或土地竞拍前必须落实的前提条件3.2.3.1管理流程投资专业公司 评审决策国圃投资发展公司评审上报股份公司上报股份公司3.2.3.2工作要求主责部门相关部门1发起复意见开展可行性研究策后1日内公司一2算各项数据和静、动态指公司一3布之日起3公司资专业公司4出具法律意见书按时出具3日建工合约法务部法律意见书5项目评审形成评审意见的会议纪要2日建工建工投资管理部62日建工投资管理部主责部门相关部门7项目决策投委会评审通过的投资项策根据董事召开时间确定建工8上报股份公司建工投资管理部一9以转发股份公司批复的形内项目由建工投资管理部负责建工投资管理部一备注：单项投资金额占净资产10%以上的经营性投资项目履行建工董事会决策、党委会前置程序；10%以下的履行建工执董会决策程序。3.2.3.3关键节点为标准(如有可研补充说明，则以可研补充说明为标准)。上报新拓展人、投资业务分管领导签字，以邮件形式报送投资部指定邮箱(如不符合可研预期的控制节点占比超过30%,则须董事长签字)。3.2.4.1投委会组成投委会实行主任委员负责制，设主任委员1名，由建工总经理担任；设副主任委员3名，由建工投资分管领导、财务总监、分管商务副总经理3.2.4.2审议事项3.2.4.3会议流程投资公司就投资项目提交议案，投资管理部进行梳理审核，经投委会主任委员批准后作为会议议题。2个工作日报送投委会委员。3.2.4.4议案处理3.2.5.1管理流程招标文件评审流程投资专业公司评审意见汇总评审评审审核审核主责部门相关部门1发起一一公司一2的招标文件招标文件下发2公司3文件评审提出需要注意的内容，招标文件上报2个工作日内部部、项管部、科技4意见汇总及时汇总完成评审后1日部一5导审核管领导审核个工作日内部一6下发评审意见意见汇总当天部公司一7参照执行一公司一一管理流程流程编号投资专业公司建工投资管理部建工相关部门开始否否是提申申请借阅结束3.2.6.2工作要求主责部门相关部门1申请协调格预审文件、招标文件等；如存在需支付投标保证金情公司一投标资源协调申请表、表(如有)2审批建工投资管理部投资专业公司投标资源协调申请表、表(如有)3公司相关部门一1)投资专业公司不得在未经审批的情况下参与投资项目资格预审及投标；应严格执行股份公司批复意见，投资专业公司须确保投标文件中各项相关指标符合股份公司批复的投标底线。2)投资专业公司应在招标公告发布2日内履行建工招标文件评审流程。3.2.6.3投标前提条件落实投资专业公司应在投标文件提交或开展土地竞拍截止之日前7日内，向专业公司应在3日内向投资部报送中标情况或土地竞拍情况向投资部具体管理流程执行建工《合约法务管理手册》。3.2.8项目公司成立及清算拟设立项目公司(含以股权收购、增资扩股等方式获取项目公司股权)结构、收购价格(或有)、增资扩股金额(或有)等作出相应说明。在项目公司成立3日内，投资公司应向投资部就项目公司章程、股东合作协议、营业执照等事项向投资部报备。司投资项目结构化融资管理办法(试行)》(股函字〔2016〕115号)具3.2.9.2投资项目如涉及保证金、资本金、缴纳土地出让金等出资，请执行建工3.3.1适用范围3.3.2项目实施许可令获得股份公司实施批复的投资项目，项目启动时要落实项目实施批复条件，并履行相应审批程序，符合条件的项目予以实施，不符合条件的项目不得进行实质性投入。项目类别资项目1.以销售物业为主的房地产(含保障性住房)投资项目和综合型房地产投资项目中的销售部分，至销售面积超过95%且全部工程取得竣工备案表之日截止。2.以持有物业为主的房地产投资项目和综合型房地产投资项目中的持有部分，至项目土地使用权到期之日截止。3.以股权投资带动施工总承包模式实施的，至项目竣工验收、我方工程款及投资本利全部收回之日截止。4.城镇综合建设(城市更新)项目，至项目合作期结束之日截项目类别投资项目1.厂房等运营类固定资产投资项目，至投资回收之日截2.除厂房等运营类之外的其他固定资产投资项目，至项目完成购置款支或竣工验收投入使用之日截止。其他类投资项目项目类别投资专业公司和项目公司应按照股份公司投资项目决策意见要求落实项目实施前提条件，已经落实的需提供支持性文件；未落实和部分落实的，需详细说明原因、对投资项目实施的影响、拟落实的时间计划和措施。投资合同1.投资专业公司和项目公司在合同中应落实投资项目决策意见，投资规模、投资内容、主要商务模式和商务条件等须与决策意见、经批准的可研报告内容相符。3.投资专业公司应在合同签订7日内向投资部报备。项目公司项目公司设立、变更、终止，依据《中国建筑股份有限公司机构管理规定》,报送股份公司投资部按照股份公司相应决策项目融资投资控制投资专业公司和项目公司严格控制投资规模，落实商务条件，按照合同约定做好投资项目建设质量、安全、进度管理工作，实现关键节点。投资专业公司应每月25日前向投资管理部报送项目关键节点完成情况。项目变更按照投资管理制度投资变更要求及时履行变更审批程序，未履行相对包含运营的项目，投资专业公司和项目公司要按照股份公司投资项目运营管理有关规定，编制特许经营运营方案，经投资专业公司审批后并报投资管理部备案。投资管理部将根据特许经营运营方案开展督导检查，投资专业公司做好特许经营运营管理工作，控制绩效考核风险。投资专业公司和项目公司应分项目制定回款策划方案，采取有效措施完善与投资款回收相关的合法合规手续，及时完成各阶段投资款回收任投资专业公司应按照投资项目决策意见，实现并收回预期的投资效益，并在每月25日报送的项目实施进展情况材料中说明每月投资效益情况。时间主责部门1自查复实施公司项目公司一2析每季度建工投资管理部项目实施进展情况报告以及投资专业公司投资业务运营情况报告3上报自查和整改情况报告每季度公司一一4常态化管建工投资管理部公司监控指标与风险等级表5下发风险预警函两种股份公司函件下达2日内建工投资管理部公司险预警单6预警结果管理重要参考依据适时建工投资管理部公司监控指标与风险等级表7半年度投资专业公司项目公司一8报告半年度建工投资管理部公司一9上报备案-一建工投资管理部一一备注：投资项目过程管控工作周期原则上每半年开展一次。对外长期股权投资项目和金融性投资项目的过程管控请参见相关管理规目实施方案》,作为项目实施控制的全周期指导文件，并且作为对项目3.3.6.2投资专业公司为项目应在项目中标后60日内完成；项目实施方案编制完成后上报建工投资投资专业公司需在10日内进行修改完善并上报。3.3.6.3投资管理部按照审核后的项目实施方案对项目实施情况开展督导检查，施和方案报送投资管理部备案，投资专业公司每月25日前向投资管理主责部门相关部门1计范围一建工投资管理部公司一2据计网报并上报书面签每月25日前项目公司、投资专业公司建工投资管理部一3汇总和审核投资统计数据3日内建工投资管理部公司一4据建工投资管理部一一5撰写季度投资项目实施进展情况报告部季度末25日前项目公司、投资专业公司一投资项目实报告6汇总和审核项目实施进展情况报告,及时全面汇总报告2日内建工投资管理部公司一7上报季度项目实施进展情况报告建工投资管理部一一8务运营情况报告上报建工投资管理部季度末25日前项目公司、投资专业公司一一9营情况报告及时全面汇总报告2日内建工投资管理部公司一主责部门相关部门营情况报告上报建工投资管理部一投资运营情况报告存档一建工投资管理部一一适用于建工主控的投资项目。主责部门相关部门1发起合理时间建工投资管理部公司一2编制进入运营期前6个月项目公司3成后一周内建工投资管理部投委会纪要4一建工投资管理部一5存档一一建工投资管理部一6项目运营按照运营方案严格执行运营期内项目公司公司一7表告，根据实际情况编制文件形式上报建工投资管理部每年度5月底、12月底前项目公司公司营情况报告、经济测8及时全面汇总报告5日内建工投资管理部公司一92日建工投资管理部一营情况报告、经济测存档一一建工投资管理部一3.5.1中间评价启动条件销售型房地产项目可研开发周期结束后6个月。持有型房地产项目可研运营时点届满后1年，此后在项目运营期内每5年在开展一次中间评价。综合类投资项目首次评价时点：投资合同签订之日起+可研确定的建设期满后6个月；第二次评价时点：建设期结束或进入运营后满1年(如实际执行中两次时点相距不足一年，可不再另行开展),此后在项目合作期每5年再开展一次评价。股份公司董事会决策建设期超过3年的重大综合类投资后评价启动条件后评价时点销售型房地产项目资项目项目运营期/回购期结束后1年提前终止项目投资终止批复下达之日起1年管理流程投资专业公司 否否是3.5.4工作要求主责部门相关部门工发起第四季度建工投资管理部一一2及后评价计划5日内建工投资管理部投资专业公司年度投资3评价工作计划全面、科学、合理、及时3日内公司项目公司一4告按照股份公司要求提供后关资料；撰写自评价报告30日内项目公司一《项目自我总结评5告15日公司项目公司价报告6提交建工投资管理部后1日公司建工投资管理部一7审核告》进行合规性审核20日内建工投资管理部价报告8会成员时间确定建工投资管理部成员一9评审出具评审结论20日内建工建工投资管理部、投资专业公司上报备案理部日期前建工投资管理部一价报告前期资料1.项目建议书及评估意见；2.可行性研究报告(含项目社会稳定风险评估报告)及评审决策意见；3.政府采购手续、投资协议、土地出让合同或转让协议；及审批意见、用地、规划、初步设计概算等。)实施资料目变更材料、工程结算书、财政预(结)算评审和审计报告、竣工验收报告、财务报告、以及环境影响、社会影响、社会稳定等资项目总结资料计报告、核查报告和统计资料等。目可行性研究报告》测算值50%(含)以上，其它类型投资项目预计总投资额或我方自有资金出资额超出经批准的《项目可行性研究报告》测算值30%(含)以上。3.6.6外部合作单位变动或股权比例调整导致项目实际控制方发生变动。任的投资项目，我方由不实际持股变更为持股比例高于5%。3.6.9我方与外部合作单位联合参与招标项目，联合体牵头方变动、保函(保证金)提供主体由外部合作方变更为我方，或我方超出可研决策范围提供保函(保证金)且无法落实相应反担保。3.6.10两家及以上系统内部单位参与的投资项目，投资责任单位发生变动。突破经决策批准底线指标值(即低于经批准指标值的下限或高于经批3.6.14打包投资项目中替换子项目或增加新项目导致出现上述情况之一的。3.6.15变更审批程序性手续不完善、政府或合作方未履行责任等不利情况导致需暂停实施3.7.1.2投资中止启动前，由投资公司编制《投资项目中止方案》并经建工及其他参与单位按照其内部制度规定程序审批。在审批决策后3日内报股份公司备案。中止期间，投资公司应牵头其他参与单位协调好与外部的关系，消除不利影响，积极解决问题。项目不利影响消除后，由投资公司编制《投资项目恢复实施情况说明》并经建工及其他参与单位按照其内部制度规定程序审批后，方可恢复实施，建工及时向股份公3.7.2.1正常终止指投资项目按照经决策批复的《项目可行性研究报告》和决策批复意见，收回投