张家界大庸古城困局：可行性研究不能走过场

张家界大庸古城困局：可行性研究不能走过场一、失败案例——大庸古城从立项到运营困局1、项目立项时间及建设公司张家界大庸古城项目是张家界旅游集团股份有限公司全资子公司张家界大庸古城发展有限公司（简称“大庸古城公司”）投资建设的，该项目2016年3月立项，2016年6月开工建设，从立项到开工仅用3个月。2、项目资金来源及投资总额大庸古城项目资金来源为募集资金、银行贷款和自有资金。2016年，大庸古城项目收到政府补助1.09亿元。2017年7月，张家界旅游集团股份有限公司通过股票定增，向其控股股东张家界市经济发展投资集团有限公司及多家基金、私募机构发行股票，扣除各项发行费用后，募集资金净额为83938.42万元。募集资金全部用于大庸古城项目投资。截至当月，大庸古城项目总投资18.83亿元，项目建设期拟定为24个月。2018年4月，张家界旅游集团股份有限公司拟发行可转换公司债券，募集资金6.1亿元，继续投向大庸古城项目，该项目投资总额增至220981.8万元。该可转债事项最终未完成施行。此后，大庸古城项目施工进展一拖再拖。2020年4月，公司在公告项目建设进展时宣布，项目总额投资额度增调为24.43亿元。3、完工时间及亏损现状2021年大庸古城项目全面完成建设，并于6月试运营。但受疫情影响，大庸古城各项业务完全暂停，且招商等恢复工作严重滞后。2022年，大庸古城招商工作持续停滞、各项业务基本暂停，截至2022年末，该项目累计实际投入金额22.71亿元。这个耗费巨大的项目，原预计建成后每年实现营收近5亿元，每年实现净利润近2亿元。然而现实却是，2021年至2024年，大庸古城公司前后亏损0.84亿元、1.51亿元、2.49亿元、5.96亿元；2025年上半年，该公司再亏损0.32亿元，累计亏损达11.12亿元。4、失败原因（1）市场调研不够深入，对行业趋势判断失误2016年大庸古城立项时，全国古城古镇类项目正处于过度开发阶段，大量仿古项目同质化严重、竞争日趋激烈。但项目决策层并未对市场容量、客源结构和消费趋势进行充分调研，仅凭主观判断即仓促启动。如果前期对旅游市场的供需格局、消费者偏好变化以及同类项目的经营状况进行充分论证，或许能够避免在行业高点入局，减少后续经营困境。（2）可行性分析流于形式，论证质量不足大庸古城从立项到开工仅用三个月，远低于同类项目正常的论证周期，导致对项目的市场定位、产品设计、业态组合、运营模式等关键问题的研究不够充分。项目建设过程中边建边改、反复调整，甚至出现“施工等设计”的情况，原本550天的工期实际用了近五年。前期论证的仓促直接导致了后期执行中的反复折腾，反映出可行性研究在项目启动前未能真正发挥决策把关作用。（3）财务测算过于乐观，对风险因素估计不足大庸古城可行性报告中对项目营收和利润的预期明显偏高，而对市场培育周期、疫情冲击等不确定性因素的考量不够充分。项目建成后实际经营表现与前期预测存在较大差距，累计亏损持续扩大。如果前期对项目的财务可行性进行更审慎的评估，对可能出现的市场波动和经营困难进行更充分的情景分析，或许能够对项目的投资回收期和盈利前景做出更为理性的判断，从而避免盲目乐观导致的决策失误。二、投资前为什么要先做可行性分析报告1、看清行业全貌，避免盲目跟风可行性分析报告要求对目标行业的发展阶段、市场容量、竞争格局及政策环境进行系统梳理与客观研判。许多投资失败并非项目本身不好，而是进入时机不对——行业已处于高点或产能严重过剩。通过可行性分析，投资者可以提前看清行业真实状况，判断当前是否是合适的进入时机，避免因信息不充分而在市场高点盲目跟风，从而降低投资风险。2、摸清企业底细，识别潜在隐患可行性分析报告要求对目标企业的财务状况、经营能力、管理团队及核心优势进行深入调查与交叉验证。很多项目表面光鲜，实际可能存在财务造假、负债过高或管理混乱等问题。通过系统分析，可以发现财务报表中的异常信号、经营数据中的矛盾之处，帮助投资者看清目标企业的真实状况，避免被包装后的表象所误导，防止踩入“看起来很美”的投资陷阱。3、算清投资账目，评估回报预期可行性分析报告要求对项目的投资规模、资金筹措、成本结构及预期收益进行量化测算与多情景分析。投资不是凭感觉，需要算清楚投入多少、多久回本、能赚多少。通过财务测算和敏感性分析，可以判断项目在经济上是否站得住脚，帮助投资者在决策前对回报预期形成理性判断，避免因盲目乐观而做出错误决策，确保每一笔投资都有据可依。三、编制可行性研究报告，智研咨询的优势在哪？1、数据优势整合政府、行业协会公开信息与自主调研数据，搭建覆盖数千个细分产业的数据库，并持续更新。2、经验优势18年行业经验积累，提供高价值行业及市场数据支撑，把握行业动态及政策要点。3