2026年物业管理领域执法试卷（含答案）

2026年物业管理领域执法试卷（含答案）一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分。每小题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入题后括号内）1.根据《物业管理条例》规定，下列事项中，应当由业主共同决定的是（）A.选聘和解聘物业服务企业B.物业服务企业制定内部管理制度C.物业服务企业确定员工薪酬标准D.物业服务企业采购日常办公用品2.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数比例均达到（）以上的业主同意。A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.五分之四3.某住宅小区尚未成立业主大会，发生屋面漏水维修事项，需使用住宅专项维修资金。根据规定，应当由（）提出使用方案。A.业主委员会B.街道办事处C.物业服务企业D.相关业主4.关于前期物业服务合同的表述，下列说法错误的是（）A.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订B.前期物业服务合同可以约定期限C.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止D.前期物业服务合同必须采用口头形式5.物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）A.刑事责任B.行政责任C.法律责任D.违宪责任6.根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对（）具有法律约束力。A.建设单位B.全体业主C.物业服务人D.街道办事处7.下列情形中，物业服务企业可以解除物业服务合同的是（）A.业主拖欠部分物业服务费B.个别业主违反管理规约C.业主大会依法解聘物业服务企业D.物业服务企业擅自改变公共建筑用途8.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）一致同意。A.本栋建筑物内的其他业主B.小区全体业主C.有利害关系的业主D.物业管理区域内所有业主9.关于物业管理区域的划分，下列说法正确的是（）A.物业管理区域只能按照物业共用设施设备维护范围划分B.物业管理区域可以跨街道行政区域划分C.物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素D.一个物业管理区域可以成立两个以上业主大会10.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由（）在指导价范围内确定。A.物业服务企业自行决定B.业主大会与物业服务企业协商C.房地产行政主管部门直接指定D.街道办事处直接指定11.下列行为中，不属于物业管理区域内禁止行为的是（）A.损坏房屋承重结构B.违法搭建建筑物、构筑物C.在非指定位置堆放杂物D.按时足额缴纳物业服务费12.住宅专项维修资金的交存标准，按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）交存。A.3%—5%B.5%—8%C.8%—10%D.10%—15%13.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.10B.15C.30D.6014.关于物业承接查验，下列说法正确的是（）A.物业服务企业可以自行决定是否进行承接查验B.承接查验仅需查验共用设施设备，不需查验共用部位C.现场查验应当形成书面查验记录，并由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认D.承接查验发现的问题由物业服务企业自行维修处理15.根据《物业管理条例》规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的罚款。A.5万元B.10万元C.20万元D.50万元二、多项选择题（本大题共10小题，每小题3分，共30分。每小题有两个或两个以上正确答案，错选、多选、少选均不得分）16.下列事项中，应当由业主共同决定的有（）A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.使用建筑物及其附属设施的维修资金17.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.互联网投票D.电话通知代替投票E.委托他人代为投票18.关于物业服务企业的义务，下列说法正确的有（）A.按照物业服务合同约定提供服务B.及时答复业主的咨询C.定期向业主公开服务事项D.可以擅自改变物业管理用房用途E.接受业主和业主委员会的监督19.下列费用中，可以列入物业服务成本的有（）A.管理服务人员的工资和社会保险B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业管理区域秩序维护费用20.关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的维护责任，下列说法正确的有（）A.专业经营单位应当负责分户计量装置以外设施设备的维修维护B.物业服务企业应当负责分户计量装置以内的设施设备维修维护C.专业经营单位可以将维护责任委托给物业服务企业D.物业服务企业必须无偿承担专业经营设施设备的维修责任E.相关费用由专业经营单位承担21.关于管理规约，下列说法正确的有（）A.管理规约对全体业主具有约束力B.管理规约对物业使用人也具有约束力C.管理规约由业主大会制定和修改D.管理规约可以约定对违反规定的业主进行罚款E.管理规约应当包含物业的使用、维护、管理等内容22.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）A.按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.直接决定物业服务企业收费标准的调整23.关于物业管理用房的配置，下列说法正确的有（）A.建设单位应当按照规定配置必要的物业管理用房B.物业管理用房的所有权依法属于全体业主C.物业服务企业可以将其中的一部分改为商业经营用房D.物业管理用房应当用于物业管理服务活动E.物业管理用房的具体标准由省、自治区、直辖市制定24.下列情形中，属于物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时相关责任人不履行养护维修责任，经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护的有（）A.物业保修期内的维修B.屋面防水层损坏漏水C.外墙墙面有脱落危险D.电梯出现运行故障E.业主室内自用部位装修损坏25.关于物业服务合同的内容，应当包括的条款有（）A.物业管理事项B.服务质量C.服务费用D.双方的权利义务E.专项维修资金的管理与使用三、填空题（本大题共10空，每空2分，共20分。请将正确答案写在横线上）26.国家提倡业主通过公开、公平、公正的______方式选聘物业服务企业。27.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有______。28.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的______。29.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳______。30.建设单位应当在物业交付使用______日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。31.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向______起诉。32.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向______收取有关费用。33.物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的______比例共同承担。34.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由______交纳。35.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除合理成本后，应当主要用于补充______。四、简答题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）36.简述业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项时的表决规则，并说明其与普通事项表决规则的区别。37.简述物业服务企业应当履行的主要义务。38.简述物业管理区域内禁止业主实施的主要行为（至少列举六项）。39.简述前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别。五、案例分析题（本大题共2小题，每小题30分，共60分）40.【案例一】某住宅小区于2020年交付使用，建设单位A房地产开发公司与B物业服务企业签订了前期物业服务合同，约定物业服务费标准为每月每平方米2.8元，合同期限为三年（2020年7月1日至2023年6月30日）。2022年5月，该小区依法成立了业主大会并选举产生了业主委员会。2022年8月，业主委员会组织召开业主大会会议，就选聘物业服务企业事项进行表决。经统计，小区共有业主800户，专有部分总建筑面积为90000平方米。参与表决的业主共600户，其专有部分建筑面积合计为70000平方米。其中，同意选聘C物业服务企业的业主为450户，其专有部分建筑面积合计为52000平方米。2022年10月，业主委员会与C物业服务企业签订了物业服务合同，合同期限为五年。B物业服务企业以合同期限未满为由，拒绝退出物业管理区域。问题：（1）业主大会选聘C物业服务企业的表决是否有效？请说明理由。（2）B物业服务企业拒绝退出的理由是否成立？请说明法律依据。（3）若B物业服务企业拒不退出，业主委员会可以采取哪些法律措施？41.【案例二】某老旧小区于2005年建成交付，共有多层住宅楼12栋，业主600户。该小区一直未成立业主大会，由D物业服务企业进行管理。2023年3月，小区多栋住宅楼屋顶防水层老化严重，多处出现渗漏。部分业主向D物业服务企业反映要求维修。D物业服务企业表示，维修屋顶属于大修范围，应当使用住宅专项维修资金，但小区未成立业主大会，无法组织业主进行表决，因此无法实施维修。另外，该小区部分一楼业主擅自将住宅改为小卖部、理发店等经营场所，产生的噪音和人员进出问题引发其他业主强烈不满。有业主向D物业服务企业投诉，D物业服务企业以"物业服务企业无执法权"为由不予处理。2023年6月，该小区3号楼2单元电梯（该小区仅有此一部电梯）发生故障停运。D物业服务企业联系电梯维保单位检查后认为需要更换主要部件，费用约需6万元。部分业主提出可以动用住宅专项维修资金进行维修，但D物业服务企业再次表示无法操作。问题：（1）针对屋顶渗漏维修事项，在未成立业主大会的情况下，应当如何处理？请说明法律依据。（2）对于业主擅自"住改商"的行为，物业服务企业应当如何处理？相关业主应当如何维权？（3）针对电梯维修事项，在未成立业主大会的情况下，可以采取何种途径使用住宅专项维修资金？参考答案一、单项选择题1.A解析：《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。2.B解析：《物业管理条例》第十二条，筹集和使用专项维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3.C解析：未成立业主大会的，由物业服务企业提出使用方案，经相关业主同意后组织实施。4.D解析：前期物业服务合同应当采用书面形式。5.C解析：《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行合同约定导致业主人身、财产安全受损害的，应依法承担相应的法律责任。6.B解析：《民法典》第九百三十九条，前期物业服务合同及普通物业服务合同对全体业主具有法律约束力。7.C解析：业主大会依法解聘物业服务企业的，物业服务合同解除。A项拖欠费用属违约可追索但非解除事由；B项个别违约非解除事由；D项属物业服务企业自身违法行为。8.C解析：《民法典》第二百七十九条，住改商应当经有利害关系的业主一致同意。9.C解析：物业管理区域划分应考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。10.B解析：实行政府指导价的收费，由业主大会与物业服务企业在指导价范围内协商确定。11.D解析：按时缴纳物业服务费是业主的法定义务，不属于禁止行为。12.B解析：住宅专项维修资金交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。13.C解析：《物业管理条例》第十六条，业主委员会应自选举产生之日起30日内备案。14.C解析：承接查验应形成书面记录并由双方签字确认。A项承接查验是法定义务；B项应包括共用部位和共用设施设备；D项发现问题由建设单位负责整改。15.B解析：《物业管理条例》第五十七条，可处10万元以下罚款。二、多项选择题16.ABCDE解析：《物业管理条例》第十一条规定的业主共同决定事项包括制定修改议事规则和管理规约、选举业主委员会、选聘解聘物业服务企业、使用维修资金等。17.ABCE解析：业主大会会议可采取集体讨论、书面征求意见、互联网投票等形式，也可以委托他人代为投票。18.ABCE解析：物业服务企业不得擅自改变物业管理用房用途。19.ABCDE解析：以上各项均属于物业服务成本构成内容。20.ABCE解析：专业经营单位负责分户计量装置以外设施设备维修维护，可委托物业服务企业，相关费用由专业经营单位承担。D项错误，物业服务企业接受委托可收取相应费用。21.ABCE解析：管理规约是业主自治规范，对全体业主和物业使用人有约束力。D项错误，管理规约无权设定罚款。22.ABCD解析：E项错误，业主通过业主大会行使决定权，不能直接决定收费标准。23.ABDE解析：C项错误，物业管理用房不得改变用途。24.BCD解析：A项属保修期内由建设单位承担维修责任；E项属业主自用部分维修。屋面防水损坏、外墙脱落危险、电梯故障均属危及公共利益的共用部位设施维修。25.ABCDE解析：以上均为物业服务合同的必备内容。三、填空题26.招投标27.约束力28.法律责任29.住宅专项维修资金30.1531.人民法院32.最终用户33.建筑面积34.建设单位35.住宅专项维修资金四、简答题36.参考答案：根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十二条规定：（1）筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施属于特别事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（2）普通事项（如选聘物业服务企业、制定议事规则等）仅需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（3）区别在于特别事项表决门槛更高，体现了对业主重大利益事项的慎重保护。普通事项只需"双过半"，特别事项需"双四分之三"，且均以参与表决的人数和面积为基数计算，而非以全体业主为基数。37.参考答案：物业服务企业应当履行的主要义务包括：（1）按照物业服务合同约定提供相应服务；（2）按照约定和有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护；（3）做好物业管理区域内的安全防范工作，发现安全隐患及时报告并协助处理；（4）接受业主和业主委员会的监督，定期公布服务事项和费用收支情况；（5）及时答复业主的咨询和投诉；（6）不得擅自改变物业管理用房用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；（7）对违法行为及时制止并向有关行政管理部门报告；（8）妥善保管和使用住宅专项维修资金。38.参考答案：物业管理区域内禁止业主实施的主要行为包括：（1）损坏房屋承重结构、主体结构；（2）违法搭建建筑物、构筑物；（3）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备；（4）擅自改变房屋使用性质；（5）占用、堵塞、封闭消防通道和疏散通道；（6）在非指定位置倾倒或者堆放垃圾、杂物；（7）发出超过规定标准的噪声或者产生其他影响邻居生活的振动；（8）违反规定饲养动物；（9）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。39.参考答案：前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别：（1）签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；普通物业服务合同由业主委员会代表业主与物业服务企业签订。（2）签订时间不同：前期物业服务合同签订于业主大会成立之前；普通物业服务合同签订于业主大会成立之后。（3）合同期限确定方式不同：前期物业服务合同期限由双方约定，但期限未满且业主委员会与新物业服务企业签订合同生效时前期合同终止；普通物业服务合同期限由业主大会与物业服务企业协商确定。（4）法律依据侧重不同：前期物业服务合同主要依据《物业管理条例》关于前期物业管理的规定；普通物业服务合同主要依据《民法典》合同编和物业服务合同相关规定。五、案例分析题40.参考答案：（1）业主大会选聘C物业服务企业的表决有效。理由：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案中，小区业主800户，专有部分总建筑面积90000平方米。参与表决的业主600户（占总户数75%，超过三分之二），参与表决的建筑面积70000平方米（占总面积77.8%，超过三分之二），符合参与表决的法定条件。同时，选聘物业服务企业属于普通事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同意选聘的业主450户（占参与表决户数的75%），同意选聘的专有部分面积52000平方米（占参与表决面积的74.3%），均超过半数，符合法定表决比例。因此，业主大会选聘C物业服务企业的决定合法有效。（2）B物业服务企业拒绝退出的理由不成立。法律依据：《物业管理条例》第二十六条规定："前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。"本案中，业主委员会已于2022年10月与C物业服务企业签订物业服务合同并生效，前期物业服务合同随即终止。B物业服务企业以合同期限未满为由拒绝退出，没有法律依据。（3）B物业服务企业拒不退出的法律措施：①业主委员会可以依据《物业管理条例》第五十九条规定，向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，由行政主管部门责令其限期退出。②业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼，请求判令B物业服务企业退出物业管理区域并办理交接手续。③要求B物业服务企业移交物业服务资料、物业管理用房和有关设施设备。④如因B物业服务企业拒不退出给业主造成损失的，可要求其承担相应的赔偿责任。41.参考答案：（1）针对屋顶渗漏维修的处理：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条和《民法典》第二百八十一条规定，未成立业主大会的，由物业服务企业或者相关业主提出使用方案，经相关业主同意后组织实施。具体程序为：①D物业服务企业应当制定屋顶维修使用方案，包括维修项目、费用预算、分摊方案等。②将使用方案向相关业主公示并征求意见，经有利害关系的业主（即屋顶渗漏楼栋的业主）同意后组织实施。根据规定，紧急情况下可以不经过业主表决程序。③D物业服务企业不能以