旧商场重装升级施工规划

旧商场重装升级施工规划作为一名干了十几年商业空间装修的从业者，我经手过大大小小近二十个旧商场重装项目，最深的感触就是：旧商场重装从来不是砸掉旧装修装新的这么简单，它是给城市里承载了几代人回忆的老商业体“换血续命”，既要符合当下的消费需求，也要留住大家心里的那点烟火气。本次规划针对位于老城区核心商圈、运营了近二十年的存量旧商场编制，全程围绕“保营业、降影响、提品质、留温度”的核心思路，从前期准备到最终交付做全流程的详细安排，具体内容如下：1项目整体概况与规划核心目标要做对的规划，首先得摸透项目本身的底，不能拿着新商场的模板往旧商场身上套，不然肯定会出问题。1.1项目原有基底条件梳理本次要改造的旧商场总建筑面积近三万五千平米，一共地上六层地下一层，建筑主体结构整体完好，不存在结构性安全问题，但软硬件都已经跟不上现在的需求。具体来说，动线设计不合理，扶梯只设在商场南北两端，中间区域逛完要走几百米才能上楼，很多角落成了流不动的死区；硬件设施老化严重，原来的空调通风效果差，夏天人一多就闷得慌，卫生间防水老化经常反味，消防系统还是十几年前的标准，不符合现行规范；停车配套严重不足，整个地下加地面只有不到两百个停车位，老城区本身停车就难，逛一次商场找半小时车位，很多顾客干脆不来了；而且原来的品牌布局混乱，小商品零售和高端餐饮混在一起，人流吸引力逐年下降，目前空铺率已经超过了三成，不少经营了十几年的老店也因为人流太少撑不下去，业主方才下定决心做整体重装升级，而不是局部修修补补。1.2规划核心目标我们给这次项目定了两个核心目标，第一个是硬件焕新达标，通过改造调整动线、升级配套，让老商场符合当下全品类消费体验的需求，能吸引新品牌入驻也能留住原来的老顾客；第二个是盘活存量资产的同时保留城市记忆，我们不搞彻底推倒重来，不把原来的老商场改成完全陌生的网红打卡点，而是保留大家熟悉的核心标识，比如正门原来那个大玻璃门脸，原来中庭的老梧桐树景观，这些大家有感情的东西都留下来，只是做翻新维护，让老顾客进来还能找到原来的感觉，新顾客也能感受到老商圈的温度。一句话概括就是：换了新骨架，不忘旧灵魂。2分阶段施工详细规划整体规划采用分区施工、边营业边改造的模式，不做整体闭店，尽可能减少对原有商户经营和周边居民生活的影响，整个施工过程分为五个阶段，每个阶段衔接紧密，错峰推进。2.1前期筹备与围蔽施工阶段这个阶段是打基础，基础做不好，后面肯定乱套，我们把所有可能影响别人的问题都提前解决掉。2.1.1分区动线与营业衔接安排我们把商场分成东西两个区域，先改造西区，东区保留所有原有商户正常营业，施工通道全部走西侧的后勤货梯，完全不干扰东区顾客的通行和商户经营。噪音大的砸墙、钻孔作业都安排在非营业时段，也就是每天晚上闭店之后到第二天开门之前的四个小时，白天营业时段只做刷漆、布线这类没有噪音没有粉尘的作业，施工垃圾也全部在夜间清运，绝不白天堆在通道里影响顾客。针对东区还在营业的商户，我们每个星期都安排项目负责人对接，有任何影响生意的问题，24小时之内整改到位，比如原来一层那家开了十几年的老字号糕点铺，怕粉尘沾到糕点上，我们专门给他店门口加了两层防尘隔断，还配了移动新风，尽可能把影响降到最低。2.1.2外围围蔽与民生保障安排外围施工围挡我们没有用冷冰冰的全封闭铁皮，而是做了半透式的艺术围挡，一半印的是这个商场几十年前开业、逢年过节做活动的老照片，另一半印的是改造完成后的效果图，路过的人都能知道这里在变好看，不是瞎施工。我们保留了东侧两个主入口正常对外开放，还给周边居民步行预留了至少两米五宽的通行通道，在围挡转角加了夜间照明，怕晚上下班走路的居民看不见碰着。噪音管控我们定了死规矩：工作日早上八点之前、晚上八点之后不做任何噪音作业，周末和节假日只做无噪音的轻施工，绝不吵到旁边小区居民休息，这一点我们写进合同里，违反就认罚，说到做到。2.2结构改造与基础翻新工程这个阶段是给商场搭新骨架，是整个改造的核心，容不得半点马虎。2.2.1结构加固与动线调整原有建筑主体结构没问题，但当年设计的楼板荷载满足不了现在的需求，比如现在六层要做大型室内儿童乐园，三层规划了新能源汽车展示区，四层新增了大面积餐饮区，这些区域的荷载都比原来设计的高，我们采用局部粘钢加固的方式，既不占用原本就不算高的层高，又能满足荷载要求，不会加固完之后层高变矮，让人觉得压抑。动线调整方面，我们在商场中间位置新增了两部自动扶梯，把原来很多迂回的死角全部打通，把原本闲置的后勤边角空间改成了小面积商铺，既增加了可出租面积，又把整个商场的动线改成了闭环，逛的时候不会走回头路，也不会有留不住人的死区。2.2.2原有基层翻新处理老商场用了十几年，墙面地面都有不同程度的起砂、开裂、防水层老化，我们不会图省事直接在旧基层上面铺新砖刷墙，而是把所有起砂的地面基层全部铲掉，重新做水泥自流平，所有墙面的旧腻子全部铲掉，重新做耐水腻子，尤其是卫生间、餐饮区这类有水的区域，全部重新做两遍防水，防水高度做到一米八，闭水试验做足四十八小时，确认不渗水再进行下一步，绝不能装完没两年就渗水掉皮、反味发霉，砸了自己的招牌也坑了业主和商户。2.3机电与智能系统升级改造骨架搭好之后，就是换内脏了，老商场体验差，多半问题都出在机电配套跟不上，这一块我们下足功夫。2.3.1消防与通风系统改造原有消防系统已经不符合现行的消防规范，喷淋头数量不够，烟感报警设备全部老化，我们全部按照最新规范重新布管布线，更换所有的喷淋头、烟感、报警设备，新增了应急照明和疏散指示系统，确保符合安全要求。通风系统原来的风机风量不够，餐饮区油烟排不出去，整个商场都是味道，我们更换了更大功率的主风机，给所有餐饮商铺预留了独立的排烟管道，公共区域的空调全部换成一级能效的变频空调，不仅制冷制热更快，还能省不少电费，每个楼层都能单独调温度，满足不同区域的需求。2.3.2智能配套系统升级现在逛商场，智能配套是基本要求，我们重新排布了整个商场的弱电系统，实现了全商场5G信号全覆盖，每个公共休息区都装了免费的手机快充充电桩，解决大家出门手机没电的痛点。导视系统换成了智能导视+传统导视结合的模式，既有大的智能导视屏能找店铺、找卫生间、查停车位，也有墙面的传统指示牌，方便不习惯用智能设备的老年人找路。停车场系统全部改成全自动无人值守，进出不用停车取卡缴费，直接车牌识别抬杆，还把原来闲置的屋面空间整理出来，改出了四十多个停车位，缓解了老城区停车难的问题，也能留住更多开车来的顾客。2.4公区装修与商户进场衔接隐蔽工程做完，就是看得见的装修和商户进场衔接了，这一块最考验协调能力，我们提前把所有安排都排好，避免交叉施工乱成一锅粥。2.4.1公区人性化装修落地公区装修我们不搞花里胡哨的造型，就是追求宽敞舒适，符合大多数顾客的需求。原来整个商场只有一楼有一个小卫生间，现在每层都做了enlarged的公共卫生间，加了亲子蹲位和无障碍厕位，每层都配了独立的母婴室，里面有尿布台、恒温热水、休息座椅，解决带娃妈妈的刚需。原来商场休息区特别少，逛十分钟就累得没地方坐，我们每层都在扶梯口和中庭位置加了公共休息区，放了软沙发和小桌子，逛累了就能坐下来歇会。地面全部用防滑瓷砖，哪怕有水也不容易滑倒，灯光全部换成柔和的暖白光，不晃眼睛，还比原来的冷白光更显温馨。2.4.2交叉施工衔接安排公区装修完成七成之后，我们就安排品牌商户分批进场装修了，提前把水电接口都接到每个商铺的门口，给每个商户排好进场时间和货梯使用时段，避免大家抢电梯耽误时间，施工垃圾统一收运，不会让商户自己找地方扔。对于原来留下来的老店，我们优先安排进场，尽可能缩短他们的停业时间，比如开头说的那家老字号糕点铺，我们协调所有工序，给他压缩到三天就完成装修整改，尽量少耽误他做生意，这些老店是老商场的魂，能帮一把肯定要帮一把。2.5收尾清场与开业前验收调试所有工程差不多完成，就是最后的收尾调试，这一步不能急，要把所有细节都盯到位。2.5.1整体清洁与细节整改施工全部完成之后，我们做三次整体开荒清洁，把所有缝隙里的灰尘、建筑垃圾都清干净，然后组织项目部的施工、监理、设计人员逐层逐点排查，小到一颗松动的螺丝、一个不亮的灯泡、一块空鼓的瓷砖，都记下来，两天之内全部整改完毕，邀请业主、商户和消防等相关部门依次验收，任何提出来的问题都第一时间整改，绝不把问题留到开业之后。2.5.2全系统连调与开业保障所有的机电、消防、智能系统都要连续七天满负荷运行调试，每天安排专人记录运行数据，排查有没有异常，消防系统做两次全范围的联动测试，确保出现问题能正常启动。开业前三天我们安排至少四名维修工人全天驻场，任何地方出问题十分钟之内就能赶到处理，不会刚开业就出问题扫顾客的兴。3施工管控保障规划有了详细的阶段安排，还要有配套的管控措施，才能保证规划落地，不跑偏。3.1安全管控要点安全是所有施工的底线，我们分区域做安全管控，施工区和营业区用防火隔离板完全隔开，每天有两名安全员不间断巡查，所有施工人员都必须戴安全帽、穿反光背心，动火作业必须提前申请，现场配好灭火器，每天下班都要检查施工区的水电阀门有没有关好，有没有遗留火灾隐患。营业区绝对不堆放任何施工材料，所有材料都放在专门的封闭仓库，通道随时保持畅通，不影响顾客通行。3.2工期与成本管控总工期我们安排了八个月，比整体闭店施工多了两个月，但是保住了近一半原有商户的营业收入，算下来整体收益反而更高。每个施工阶段都预留了三天的缓冲时间，遇到下雨或者其他突发情况，也不会耽误总工期，每个星期开一次进度协调会，有问题当天解决不拖延。成本管控方面，我们不偷工减料，但是也不浪费，拆旧产生的钢筋、木材这些能二次利用的材料，全部分类整理用到合适的地方，不能用的也分类回收，不会随意丢弃污染环境，材料批量采购拿到优惠价，预算卡死在约定范围内，除非业主主动增加项目，绝不随意超支。结语总的来说，这份旧商场重装升级施工规划，从一开始就不是冲着做一个看起来高大上的作品去的，我们所有的安排，都围绕着三个群体的需求：业主想盘活存量资产，我们就合理安排工期控好成本，尽可能早开业早收益；商户想少受影响保住生意，我们