老旧建筑主体加固改造

老旧建筑主体加固改造作为一名在建筑加固行业干了快二十年的老兵，我经手过大大小小近百个老旧建筑加固项目，小到市区里几十年房龄的居民楼，大到改造再利用的老厂房、历史街区的老洋房，最深的感受就是：老旧建筑加固改造从来不是简单的“补窟窿”，而是给老建筑“换筋骨”，既让它重新变安全，又留住它身上的烟火气和老记忆。现在国内城市发展从大拆大建转向城市更新，越来越多的老旧建筑不用推倒重建，通过主体加固就能重新满足使用需求，不管是对居民改善居住条件，还是对保留城市历史风貌，都有着不可替代的意义。接下来我就从前期准备、核心工艺、重难点管控几个方面，跟大家聊聊老旧建筑主体加固改造那些事。1老旧建筑主体加固改造的前期准备工作老旧建筑加固和新建建筑不一样，新建是从无到有按图施工就行，加固是在已经老化的原有结构上动手，稍有不慎就可能出问题，所以前期准备一定要做足，这是所有工作的根基，没做好后面再努力也白搭。1.1原结构现场检测与安全性评估绝大多数老旧建筑都存在原始图纸丢失、建设标准偏低的问题，尤其是几十年前建的房子，当年的抗震标准、荷载要求都比现在低很多，所以第一步绝对不能拿着经验瞎估算，必须实打实现场摸排检测。我印象最深的是前几年做的一个单位老宿舍楼，整个楼都是砖砌承重墙，原始工程图纸早就找不到了，我们带着设备蹲在现场测了整整一周，不光用专业仪器测砖和砂浆的强度，还凿开了几处隐蔽墙面看内部有没有配筋，挖开墙角查看地基的沉降情况，甚至挨家挨户敲门问住户，有没有发现墙面开裂、地板不平等异常情况。你别说，好多仪器没一下子测出来的问题，住户一句话就点透了，比如三层西户的阿姨说她家阳台每年下雨都渗水，而且墙面裂了快一指宽，我们过去仔细排查，发现原来是阳台的地基当年施工的时候没夯实，局部沉降比楼体主体大了好几公分，要是没问清楚，只加固主体没处理阳台地基，改完还是会出问题。所以检测评估不光要看仪器数据，还要听使用者的真实感受，才能把所有隐藏的问题找全，给后续加固提供准确的依据。1.2结合使用需求定制个性化加固方案不同的老旧建筑，改造后的用途不一样，加固的侧重点也千差万别，不能一套方案用到底。比如原来的居民住宅楼，改造后还是自住，主要需求就是提高抗震性能，解决墙体开裂、地基沉降这些安全问题，方案就尽量不改变原有户型，不占室内空间，成本也控制在住户能接受的范围；如果是老厂房改造成文创园或者写字楼，原来的荷载就远远不够了，原来放重型设备的厂房现在要做分层办公，甚至要加建夹层，那就要重点加固梁、柱和地基，满足新的荷载要求；要是有历史保护价值的老建筑，那方案的第一原则就是不破坏原有风貌，所有加固工作尽量做在结构内部，绝对不能动原来的外立面和标志性结构。而且我们做方案的时候，还会特意考虑施工对现有住户的影响，比如老小区改造，多数住户都还住在里面，我们就尽量缩小施工拆改的范围，优先选用施工速度快、噪音小的工艺，尽量少打扰大家的正常生活，这点真的很重要，方案里多考虑一点，后面施工就少很多矛盾。1.3施工前的安全防护与现场协调老旧建筑本身就已经比较脆弱，施工过程中一点点扰动都可能引发安全问题，所以开工前必须把防护做到位。首先要提前把原来建筑里松动的墙砖、剥落的混凝土块先清理干净，防止施工过程中掉下来伤人，还要对暂时不施工的受损墙体做临时支撑，避免施工扰动导致坍塌。其次要提前摸清施工区域周边的管线，老城区的水管、电线、燃气管道很多都埋的不规范，原有图纸也跟实际对不上，我们开工前都会跟物业、管线单位一起现场核对，开挖的时候都是人工慢慢挖，绝对不会蛮干碰坏管线，不然影响几百户人家用气用水，不光耽误工期，还给住户添大麻烦。最重要的就是跟住户或者使用方的提前协调，我们开工前都会开个沟通会，把施工时间、哪些地方会有噪音、需要住户配合什么都说得明明白白，还留好对接人的电话，住户有任何问题随时找我们，提前沟通到位了，后面施工就能顺顺利利，不会出什么纠纷。前期工作做扎实，把所有问题都摸清楚了，接下来就是核心的主体加固施工环节，不同结构类型的老旧建筑，常见问题不一样，适用的加固工艺也不同，我给大家分别说说常用的方法和适用场景。2不同类型老旧建筑主体的核心加固工艺目前国内存量的老旧建筑，主要分为砌体结构和混凝土结构两大类，对应的加固工艺也各有侧重，选对工艺才能既保证效果，又控制成本和对使用者的影响。2.1砌体结构建筑的主体加固国内大多数房龄三十年以上的居民住宅、乡镇自建房都是砌体结构，也就是我们常说的砖墙承重，这类建筑最常见的问题就是没有构造柱、圈梁，整体性差，抗震能力弱，时间长了砖和砂浆老化，承载力下降，针对这类建筑，常用的加固方法有三种。第一种是钢筋网水泥砂浆面层加固，简单说就是在承重墙的两面或者一面铺上钢筋网，然后抹上高强度水泥砂浆，相当于给墙穿上了一层结实的钢筋铠甲，能大大提高墙的承载力和抗震能力，这种方法成本低，技术成熟，效果也稳定，最适合普通居民楼的抗震加固，我们做过的大多数老小区加固项目用的都是这个方法。第二种是新增构造柱和圈梁，原来的老砖墙很多都没有这个抗震构造，地震的时候容易零散倒塌，我们沿着墙的转角、墙体交接处新增混凝土构造柱，在屋顶和每个楼层的位置新增圈梁，把原来零散的砖墙连成一个整体，整个楼的抗变形能力一下子就上去了，遇到地震也不容易散架，这个也是现在老旧小区抗震加固的必做项目。第三种就是外包型钢加固，要是原来的承重墙或者砖梁需要承受更大的荷载，比如老商铺要加层，或者室内改格局拆了部分墙体，剩下的墙承载力不够，就可以用角钢或者槽钢包在墙或者柱的外面，用结构胶固定，就能快速提高承载力，这种方法施工快，不用大面积湿作业，对正常营业或者居住影响很小，很适合临街商铺这类需要快速完工的项目。2.2混凝土结构建筑的主体加固上世纪中后期建的厂房、办公楼、宿舍楼大多是混凝土结构，这类建筑常见的问题是钢筋锈蚀、混凝土开裂剥落、梁挠度变形大，承载力不满足现在的使用要求，常用的加固工艺有这几类。2.2.1增大截面法这是最传统也是最可靠的加固方法，简单说就是把原来的梁或者柱表面凿毛，新加绑扎钢筋，然后再浇上一层新的混凝土，把梁或者柱的截面变大，这样承载力自然就提高了。这个方法的优点是技术成熟，加固效果可靠，成本也不高，缺点是湿作业多，施工时间长，还会增大构件的截面，占用一点室内空间，所以比较适合那些对空间要求不高，工期不紧的项目，比如闲置的老厂房改造，用这个方法就很合适。2.2.2粘钢加固与碳纤维布加固这两种是现在用的越来越多的轻型加固方法，粘钢就是把加工好的钢板用高强度结构胶粘在梁或者柱的受力位置，让钢板和原来的结构一起受力，提高承载力，这种方法不用大面积浇混凝土，施工快，粘完之后几天就能投入使用，而且钢板很薄，不会占太多空间。碳纤维布加固比粘钢更有优势，碳纤维的强度比普通钢材还高，薄薄一层就能达到很好的加固效果，施工更方便，尤其适合楼板开裂、梁的补强，还有不能破坏原有外立面的老建筑改造。我前几年做过一个市区的老洋房改造，业主特别喜欢原来的青砖外立面，不想动一块砖，我们就是把碳纤维布贴在室内墙面和楼板的背面，完全看不出来改动，加固完之后既满足了现在的居住安全要求，又保留了老洋房原来的味道，业主特别满意。2.2.3地基基础加固很多老旧建筑的主体问题其实根源都在地基，几十年下来，地基沉降不均匀，就会导致墙面开裂、门窗歪了关不上，严重的还会影响主体安全，常用的方法有两种，一种是注浆加固，就是把水泥浆或者其他加固浆通过钻孔压到地基的土层里，把原来松散的土挤密粘结在一起，提高地基的承载力，这个方法施工简单，成本低，适合沉降不严重的情况。另一种是锚杆静压桩，就是在原来的基础上钻孔，把预制的桩一段一段压到深层的好土层里，让桩托住原来的基础，阻止继续沉降，这个方法不用大面积开挖地基，不用搬空楼上的住户，施工噪音也小，特别适合市区正在使用的老旧居民楼的地基加固，我们这些年做过好多不均匀沉降的老楼，用这个方法处理完之后，再也没有出现新的开裂，效果特别好。说了这么多技术层面的内容，其实老旧建筑加固改造，比技术更考验人的是对细节和人文的把控，毕竟大多数老建筑里都还住着人，带着几代人的记忆，不能光讲安全不讲人情。3老旧建筑主体加固改造的重难点管控与人文考量老旧建筑加固改造，从来不是只对着图纸做工程就行，要照顾到住在里面的人的感受，还要平衡安全和风貌的关系，这才是最考验从业人员功力的地方。3.1施工过程中的扰民管控我一直跟我们施工队的小伙子说，咱们在居民区干活，要将心比心，人家住了一辈子的家，你天天电钻钻的墙晃，换谁都受不了。所以我们定了死规矩，中午十二点到下午两点绝对不施工，晚上六点之后也绝对停工，早上八点之前不开工，给大家留够休息时间。遇到家里有病人、孕妇或者考生的住户，我们还会专门调整他家附近的施工时间，尽量避开需要安静的时间段。前几年我们做一个老小区加固，有个大爷心脏不好，怕吵，正好那段时间大爷的孩子要接他去住半个月，我们就把大爷家单元门口的噪音大的活全安排在那半个月，等大爷回来的时候，噪音大的工序都干完了，大爷特别感动，夏天天热还给我们工人送绿豆汤，说我们懂事儿。其实就是多上点心，多替住户想想，就不会有矛盾，干出来的活大家也满意。3.2结构安全与原有风貌保护的平衡现在很多城市做历史街区更新，这些老建筑不能拆，还要保留原来的样子，这就要求我们加固的时候，既要保证安全，又不能破坏原来的风貌。比如老街的骑楼，原来的外立面都是几十年的青砖，还有老雕花，绝对不能拆，我们就把加固工作全部做在骑楼的内部，对内部的梁、柱做隐形加固，外面完全看不出来改动；原来的木楼板，很多已经糟了不能用了，我们就把原来的木楼板保留，在下面加钢梁托住，人走上去还是原来的感觉，安全也有保障；有的老墙裂了缝，我们不用把墙拆了重新砌，而是用钢筋锚栓把墙加固住，外面再用同年代的旧砖补好裂缝，不仔细看根本看不出来。很多老住户都说，改完之后还是原来那个家，墙还是原来的墙，住着还是熟悉的感觉，就是更安全更踏实了，我听了这话比拿了工程款还开心。3.3加固后的长期运维提示很多人觉得加固完验收合格就万事大吉了，其实不对，老旧建筑本身年纪就大了，还是需要日常维护的，所以我们每次完工之后，都会给业主或者物业好好说一遍需要注意的事：首先每年最好整体检查一次主体结构，看看有没有新出现的开裂，墙面有没有返潮脱落，地基附近有没有积水；其次不要随便乱拆改，不少业主住进去之后觉得墙碍事，随便拆承重墙，或者随便在楼顶上加建，这样再好的加固也扛不住折腾；要是发现有小的裂缝或者墙面剥落，及时找专业人员来看，小问题早点处理，花不了多少钱，拖成大问题就麻烦了。我们也会给客户留联系方式，有问题随时找我们咨询，干这行做的是良心活，不能干完就不管了。结尾总的来说，老旧建筑主体加固改造，是一件既讲技术又讲情怀的事。过去我们城市发展追求新建高楼，很多好好的老建筑都拆了，不光浪费了资源，也丢掉了好多城市的共同记忆。现在我们做加