2025年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案

2025年高级经济师考试(建筑与房地产经济)真题及答案2025年高级经济师《建筑与房地产经济》真题及参考答案案例分析题一（一）案例背景2024年，东部某新一线城市中心城区12.3平方公里的老旧工业区连片更新项目正式纳入生态环境部第四批生态环境导向的开发（EOD）模式试点名录，项目总投资87.6亿元，其中生态环境部试点专项奖补资金占比8%，纳入全国专项债储备库的片区综合开发专项债占比22%，剩余70%资金由市属建筑央企牵头，联合环保科技企业、产业运营集团组建项目总承包联合体共同出资，项目实施周期12年。项目实施内容涵盖3.2平方公里工业污染地块生态修复、17条片区老旧雨污管网重构、21万平米闲置既有工业厂房改造、128万平米配套产业载体与保障性租赁住房建设、片区智慧低碳市政体系搭建五大核心板块。项目合同约定，社会资本方收益不与土地出让收益直接挂钩，全部收益来自生态环境治理产生的产业导入溢价、配套公共服务运营收入、低碳技术服务增值收益三类渠道，2024年项目主体对片区内6.2万平米闲置工业厂房开展改造，拟将其改建为面向工业园区青年职工的保障性租赁住房，改造后单套建筑面积控制在70平米以内，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的85%。项目同步配套搭建了片区生态价值转化动态核算平台，将生态环境治理成效与产业准入门槛、运营补贴核算直接挂钩。根据上述资料，回答下列问题：1.结合建筑与房地产经济领域项目运营规则，说明本项目作为EOD试点项目的核心实施边界，并对比其与传统片区开发PPP模式的核心差异。2.指出本项目中将闲置既有工业厂房改建为保障性租赁住房需要满足的全部合规性要求。3.说明本项目搭建的生态价值转化核算体系的核心一级指标构成。参考答案1.EOD项目的核心实施边界共有5项硬性要求：一是必须以生态环境治理为核心项目启动前提，生态环境治理板块投资占项目总投资的比重不得低于30%，本项目生态修复、管网改造类生态治理投资合计27.9亿元，占总投资比重31.8%，符合边界要求；二是必须实施“产业反向赋能生态”的收益绑定机制，严禁将项目收益与片区土地出让收益直接挂钩，本项目约定收益不与土地出让挂钩，符合边界要求；三是必须实现关联产业的正外部性反哺，关联产业必须为生态环境治理衍生的低消耗、高附加值产业，严禁将房地产开发作为核心收益来源；四是必须采用全生命周期一体化实施模式，不得将生态治理板块与产业运营板块拆分发包给不同主体；五是必须建立生态治理成效的刚性考核机制，将生态环境类指标权重设置为不低于绩效考核总权重的50%，未达标需按比例扣减项目主体运营收益。对比传统片区开发PPP模式，二者核心差异体现在三个层面：第一是收益逻辑差异，传统片区PPP项目收益多依赖土地增值收益、产业导入税收返还，EOD项目收益全部来自生态治理衍生的产业增值、运营服务收入，不涉及土地类收益分配；第二是监管主体差异，传统片区PPP由财政部门、住建部门牵头监管，EOD项目由生态环境部门、发改部门联合开展试点名录动态考核，准入门槛更高；第三是资金来源差异，传统片区PPP资金以政府付费、可行性缺口补助为主，EOD项目可叠加生态环境专项补贴、绿色信贷、碳减排支持工具等多重政策性金融支持，融资成本平均较传统PPP低120-150个BP。2.既有工业厂房改建保障性租赁住房的合规性要求共包含6个维度：一是土地属性合规，原工业用地权属清晰，不存在抵押、查封等产权纠纷，改建后不变更土地使用年限，可不变更土地用途，仅在不动产登记证书中注明保障性租赁住房属性；二是规划指标合规，改建项目不增加原有建筑容积率，确需增加的可适当放宽至原容积率的1.2倍，增加部分无需补缴土地价款，单套建筑面积控制在70平米以内，本项目符合该要求；三是建设标准合规，改建后项目必须满足民用建筑消防安全、防疫标准、隔声标准要求，严禁将工业厂房的工业预留改造痕迹遗留为居住空间，配套建设的公共服务设施面积占比不低于总建筑面积的10%；四是运营规则合规，改建后的保障性租赁住房不得上市销售，不得变相改为保障性产权住房，租金水平严格不高于同地段同品质市场租金的90%，本项目设定的85%比例符合要求；五是审批流程合规，项目无需开展新建项目的环评全流程评审，仅需开展改建类专项环境影响评价备案，向住建部门、保障性住房主管部门提交改建方案完成备案即可开工；六是配套政策衔接合规，项目可享受保障性租赁住房类行政事业性收费减免、民用水电气价格按居民标准执行的配套支持政策。3.本项目生态价值转化核算体系的核心一级指标共包含四类：第一类是生态环境治理成效指标，权重占比55%，具体包含污染地块土壤修复合格率、片区雨污分流覆盖率、建成区海绵城市达标率、城市绿化覆盖率4个二级指标；第二类是资源利用效率指标，权重占比20%，具体包含片区可再生能源替代率、水资源循环利用率、建筑垃圾资源化利用率3个二级指标；第三类是产业绿色化水平指标，权重占比15%，具体包含落地产业单位产值能耗、绿色建筑占新建建筑比例、低碳产业营收占总产业营收比重3个二级指标；第四类是社会民生增益指标，权重占比10%，具体包含保障性租赁住房供给数量、片区居民生态环境满意度2个二级指标。案例分析题二（二）案例背景某省会城市属国有房地产开发集团2024年正式发布转型白皮书，数据显示其2023年全年总营收412亿元，其中传统商品住宅开发销售业务营收占比从2020年的78%下降至2023年的41%，资产运营类业务营收占比提升至38%，剩余21%营收来自建筑工业化部品生产、城市智慧市政运维、房地产中介服务等轻资产业务。该集团目前自持运营商业综合体3个、国家级产业园区2个、长租公寓项目17个，在管物业面积超过4200万平米，2024年三季度该集团申报的“产业园基础设施公募REITs”正式上报证监会，拟将旗下运营满4年的高新区核心产业园区作为底层资产发行，该底层资产总建筑面积37.2万平米，当前出租率达到92%，近三年平均可分派净现金流为3.72亿元，拟发行规模26.5亿元。该集团同时承接了全市2024-2027年共计12万套保障性租赁住房、6万套共有产权住房的建设任务，占全市新增保障性住房建设总任务的68%。根据上述资料，回答下列问题：1.结合我国房地产行业发展阶段特征，说明国有房地产企业从“开发销售类”传统模式向“开发+运营+服务”新发展模式转型的核心动因。2.说明地方国有房企大规模参与保障性住房建设适配的差异化绩效考核机制核心内容。3.指出该集团申报的产业园公募REITs项目需满足的全部核心合规要件。参考答案1.核心动因共分为四个层面：第一是行业供需格局反转的倒逼动因，2023年我国城镇常住人口户均住房拥有量已经达到1.1套，商品住房市场整体从总量供不应求转向结构性过剩，传统高杠杆、高周转、高毛利的开发模式存量增长空间收窄，行业平均净利润率从2010年的15%下降至2024年的4.8%，倒逼企业转型；第二是政策导向的牵引动因，2022年以来国家先后出台20余项支持房地产企业转型自持运营业务、保障性住房建设、不动产资管业务的配套政策，自持运营类业务可享受企业所得税三免三减半、类REITs发行环节土地增值税递延等支持政策，政策红利明确；第三是企业风险防控的内在动因，传统开发销售业务现金流波动幅度大、杠杆率高，转型后自持运营类业务可提供稳定持续的现金流回流，平均资产负债率可从传统开发模式的80%以上下降至60%以内，有效化解存量债务风险；第四是地方城市发展的需求动因，当前我国城市发展从增量扩张转向存量更新阶段，地方政府对产业园区运营、城市物业运维、保障性住房供给等民生类服务需求持续提升，国有房企依托本土资源优势开展运营类业务的市场空间充足。2.地方国有房企参与保障性住房建设的差异化绩效考核机制核心内容共有5项：第一是设置权重倾斜的考核指标体系，将保障性住房建设的政策完成率、民生保障类指标权重提升至70%以上，将经营性利润指标权重下调至30%以内，避免以普通商业项目的盈利要求考核保障性住房项目；第二是设置合理的保障性住房项目收益率兜底区间，将项目平均净资产收益率考核基准设定为3%-5%，较普通商品住宅项目考核基准低5-7个百分点，允许企业通过配套少量经营性公共服务设施覆盖建设成本；第三是建立跨周期的绩效考核核销机制，对保障性住房项目产生的非主观因素形成的阶段性亏损，允许在3-5年的考核周期内跨期结转核销，不影响企业年度绩效考核评级；第四是设置专项的考核加分项，对超额完成保障性住房建设任务、获得国家级绿色建筑认证的项目给予年度考核总分最高15%的额外加分，对应企业负责人薪酬、集团工资总额的上浮奖励；第五是适配REITs退出的考核规则，对企业将符合条件的保障性住房、产业园资产发行公募REITs实现资金闭环回笼的，对应的存量资产处置收益不纳入年度经营利润考核，直接用于企业后续保障性住房项目滚动投入。3.该产业园公募REITs项目的核心合规要件共有7项：一是底层资产权属清晰，项目持有方合法持有产业园的不动产权证书，不存在抵押、质押等他项权利限制，土地用途为合规的工业用地或者产业用地；二是底层资产运营年限满足要求，底层资产正式竣工验收后运营时间满3年以上，本项目运营满4年符合要求；三是底层资产运营指标达标，底层资产近3年出租率不低于80%，运营模式成熟，不存在依赖关联方租赁输送收益的情况；四是现金流稳定性达标，底层资产近3年年度可分派净现金流回报率不低于4%，本项目近三年可分派净现金流对应发行规模的回报率为14.04%，远高于最低要求；五是资产范围边界清晰，底层资产不得将周边配套商业、住宅类非产业载体资产纳入基础资产范围，产业园配套行政办公及生活服务设施面积占总建筑面积的比重不低于3%、不高于15%；六是原始权益人合规，发起REITs的国有房企需满足最近3年不存在重大违法违规行为，具备成熟的产业园区运营团队和后续持续运营能力；七是配售规则合规，原始权益人战略配售持有REITs份额的比例不低于总发行规模的20%，持有期限不低于5年，锁定周期内不得对外转让。案例分析题三（三）案例背景某省会城市新建省级文化中心项目总建筑面积12.8万平米，总投资21.3亿元，按照国家级近零能耗公共建筑标准开展建设，项目应用光伏建筑一体化系统装机容量1.2MW、地源热泵冷暖供应系统、集中式储能系统、智慧能源管控平台，项目申请到央行碳减排支持工具专项贷款7.2亿元，贷款期限15年，利率较同期LPR低60个BP。项目建成后预计年碳排放量为782吨CO₂e，较同等规模常规公共建筑年碳排放量减少1872吨CO₂e，减碳率达到70.5%。该项目2025年将作为试点项目纳入全省建筑领域碳排放权交易市场配额管理范围。根据上述资料，回答下列问题：1.结合我国现行建筑能耗管理规则，说明民用建筑节能全流程管控的核心制度框架构成。2.说明近零能耗建筑相比常规民用建筑产生的增量成本可通过哪些路径实现完全覆盖。3.说明建筑领域碳排放权交易试点体系下，公共建筑类项目的配额核定方法与清缴机制核心内容。参考答案1.我国民用建筑节能全流程管控的核心制度框架覆盖立项、设计、施工、运营四大环节：第一是立项环节的节能评估审查制度，所有新建民用建筑项目在立项阶段必须提交建筑节能专项评估报告，明确项目拟达到的节能标准、能耗总量指标，未通过节能审查的项目不得立项；第二是设计环节的强制执行性标准制度，新建民用建筑设计必须严格符合《民用建筑节能统一标准》《近零能耗建筑技术标准》等国家强制标准要求，施工图设计文件必须包含建筑节能专项篇章，未通过节能专项审查的施工图不得使用；第三是施工环节的现场能效测评制度，建筑项目竣工验收前必须委托第三方机构开展建筑能效专项测评，测评不达标的项目不得办理竣工验收备案手续，不得交付使用；第四是运营环节的能耗统计公示制度，大型公共建筑运营主体必须每年向住建部门上报年度能耗数据，鼓励能耗水平高于同类建筑平均水平15%以上的公共建筑开展节能改造，改造完成后可申请对应政策性补贴。2.近零能耗建筑的增量成本覆盖路径共有6类：第一类是政策性专项补贴覆盖，当前我国多数省市对近零能耗建筑项目给予100-300元/平米的专项建设补贴，本项目可申请最高3840万元的省级建筑节能专项补贴，覆盖约30%左右的增量成本；第二类是政策性金融工具支持，项目可申请央行碳减排支持工具专项贷款、绿色建筑信贷、绿色债券等低成本金融产品，融资成本较普通项目低50-150个BP，在项目全生命周期内可覆盖约20%的增量成本；第三类是运营端能耗节约收益覆盖，近零能耗建筑年运营能耗较常规建筑降低60%以上，每年节约的电费、冷暖供应费用可在12-15年周期内覆盖约25%的增量成本；第四类是碳交易收益覆盖，项目每年产生的自愿减排量（CCER）可在全国碳交易市场出售，按照当前50元/吨CCER的交易价格计算，每年可获得约9.36万元碳减排收益，全生命周期25年运营周期内可覆盖部分增量成本；第五类是建筑品质溢价覆盖，近零能耗建筑的出租率、租金水平较同地段常规公共建筑高10%-15%，资产市场估值溢价幅度可达到15%以上，可通过资产增值覆盖剩余增量成本；第六类是产业链协同降本路径，通过应用建筑工业化预制部品、一体化集成设计模式，可将近零能耗建筑的增量成本在建设端进一步降低20%左右。3.公共建筑类项目的配额核定方法：当前试点区域采用“基准线法”核定年度碳排放配额，先按照不同类型公共建筑的单位建筑面积年度基准碳排放量设定基准值，本次试点范围内大型公共建筑基准值设定为22kgCO₂e/平米·年，本项目年度核定配额为2816吨CO₂e，项目实际年碳排放量782吨，年度富余配额达到2034吨，可对外出售。清缴机制核心内容共三点：第一是年度清缴要求，建筑类碳排放管控主体每年6月底前需向省级碳交易主管部门提交上一年度实际碳排放报告，经过第三方核查机构核查确认后，按照年度核定配额完成等额配额清缴，实际排放量高于配额的部分需通过市场购买富余配额完成清缴；第二是惩罚机制，未按要求完成配额清缴的管控主体，将处以2-5万元的行政处罚，同时在下一年度新增运营补贴、资质评定申请中不予通过；第三是配额结转机制，公共建筑类项目产生的富余配额可跨年度结转使用，结转周期最长不超过3年，也可向其他管控主体出售获得相应收益。论述题2024年中央经济工作会议明确提出，要“加快构建房地产发展新模式，统筹化解房地产领域存量风险与推动建筑产业工业化智能升级，实现建筑与房地产领域高质量发展”，请结合行业实际论述落实上述要求的核心实施路径。参考答案落实构建房地产发展新模式、统筹风险化解与建筑产业升级的核心实施路径可从五大维度系统推进：第一是加快完善保障性住房体系为核心的住房供给结构，加快构建“三房体系”，即加快发展保障房、支持租房市场、满足刚性和改善性住房需求，通过保障性住房建设规模的提升，对冲商品住房市场需求收缩带来的行业投资波动，同时将存量闲置商品房、存量低效建设用地转化为保障性住房供给，同步化解房地产存量库存风险，补齐民生住房供给短板，到2027年实现我