【华润置地现金流现状分析案例2300字】

华润置地现金流现状分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u6619华润置地现金流现状分析案例 1104431.1华润置地概况 1226121.2华润置地组织架构 1173711.3华润置地现金流现状分析 31.1华润置地概况华润置地有限公司（公司简称：华润置地，股票代码HK1109）是“世界500强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是内地领先的城市投资开发运营商。属于华润集团的子公司，而华润集团属于国有企业，并且其占有了万科地产的大部分股权，资本规模较大，发展活力较强。2010年，华润置地跻身香港蓝筹股，正式加入了香港恒生指数成分股。经过了多年来的发展，华润置地在我国的多个城市都已经开展了相应的地产项目，涉及城市数量达到了39个，项目数量达到了70个。华润置地的主营业务集中在综合物业开发方面，不仅从事住宅开发项目，并且还进行物业的投资和出租，实现了地产业务的全面发展，运营模式较为完备，在我国的地产行业当中具有较强的竞争实力，是数一数二的佼佼者。1.2华润置地组织架构在国际发展的现代化和正常化过程中，华润置地形成了以下图3-1的组织架构：图3-1华润置地1.3华润置地现金流现状分析1.1.1华润置地现金流量关于华润置地现金流量管理的现状，该文要编制2015-2020年该企业五年的财务数据。企业抵抗财务风险的能力与企业的现金流量息息相关，本文从现金流量的流向、和现金流量比率速度分析两方面华润置地现金流相关的财务风险。（1）现金流向分析：表3-2华润置地现金流向分析表20162017201820192020.6经营活动现金流量（亿元）138.5795.09272.35327.06-35.31投资活动现金流量（亿元）-80.12-274.12-451.18-428.83-202.83筹资活动现金流量（亿元）-37.08272.94339.6321.18207.54现金流量净额合计（亿元）21.3791.91160.8-80.69-30.6资料来源：Wind金融终端经营活动现金流反映企业实际的现金收付，可以据此判断企业的筹资压力和回款能力等情况。不看常见的各种偿债能力指标，从现金流的角度看，销售存货的回款是房企偿债的源泉；大部分房企，都将销售回款作为安身立命的根基。换个角度来看，偿债的资金一方面来源于销售回款用于投资拿地、在建续投后剩余资金，一方面来源于新增筹资现金流入。拿地投入计入经营活动现金流出，也有的企业将其计入投资活动现金流；一般投资活动现金流主要体现收并购等活动，目前拿地方式更加多元化，计入投资活动的土地支出增加。假设非房开业务占比非常小的情况下，经营活动和投资活动净现金流之和，更能体现房地产开发业务产生的现金流净额。从以上数据我们可以看到，华润置地在过去几年都处于持续加大投入、冲击规模的状态。从表3-2中可以看出2015-2017年企业经营活动现金流量呈递减趋势，该企业投资开发增速或因表外投资增多而下降。房地产行业需要的资金量太大，需要充分利用杠杆才能做大规模，做大规模可以分散风险、增加利润和提升行业地位，但高杠杆带来更高的财务风险，鱼和熊掌难以兼得。（2）比率分析识别本文选取静态现金流指标进行分析，选用的指标是短期借款现金比，短期借款现金比是以货币资金为比较对象，分析其对短期借款的覆盖能力。如图，观察负债压力，重点要看那些借来的钱用在什么地方了。花了不少利息借来的钱，以现金形式趴在帐上，这是一种很大的浪费。华润的表面负债压力大，但那些钱都变成了土储，而且是相对优质的土储。后期真有现金流动压力的时候，即便是不能以商品房的形式快速变现，好地也是不愁卖的。钱变成地，即便不开发也是在升值，这才是负债的意义。具体到短期负债压力上，不能仅仅看现金和短债的比例，要把土储和当期销售回款一起结合起来。假若乙企业只有0.8，只看这两个数字，大部分人会以为前者负债压力大。华润虽2016-2020年的现金比在1以上，但如果华润当年的销售回款严重下降，预收款不足以平衡建设、管理和购置新地的开支，其仍然有很大的偿债压力。而乙企业，虽然看起来有债务偿付的缺口，但如果当期的销售回款很好，未来一年的开工面积也有充分的保证，而且手里的土储较多，没有太多补充库存的需要，其债务压力比甲企业更小也是可能的。负债压力是需要动态观察的，更需要把现金、债务、土储和销售回款结合在一起来看，缺一不可，只看现金短债比是很容易产生错判的。表3-3华润置地现金偿债能力分析表20162017201820192020.6货币资金（亿元）466.74641.23709.69636.99894.50短期借款 （亿元）119.88302.13144.94174.72257.22短期借款现金比1.892.134.901.651.48资料来源：Wind金融终端现金流速分析房地产企业流动资产一般多为存货所以该指标也可以反映存货转换为现金的速度和能力。保守速动比率=(现金+短期投资+应收帐款净额)/流动负债。流动资产中除存货存在不确定因素外，还有一些流动资产，其流动性也较差，如待摊费用、预付费用等，因此，将这些项目扣除后的现金比率反映短期偿债能力更准确。表3-4华润置地现金周转率分析表20162017201820192020.6保守速动比率（次）0.49010.45150.44270.41200.4406流动资产周转率（次）0.38150.34170.29950.30200.3366资料来源：Wind金融终端从表3-4可以看出，华润保守速动周转率和流动资产现金周转率变化趋势不大，该指标不同于前文所分析的指标在于，仅仅计算华润保守速动周转率和流动资产现金周转率无法说明问题，必须同其他企业和行业均值进行对比。本文有关行业整体指标的计算，数据均来源于国泰安数据库网站。根据证监会2012版行业分类房地产业可选代码144个，剔除数据缺失的企业并以此为基础计算行业均值。同时为进一步分析华润现金流速以及其他方面的指标，选取行业领军企业恒大、碧桂园作为比较对象。如图表3-5、3-6：表3-5流动资产周转率比较表3-6保守速动比率比较资料来源：国泰安数据库通过分析可知，流动资产周转率衡量的是企业流动