第七章-财产税法

第六章财产税法财产税法是调整财产税收征纳关系的法律规范的总称。

第一节财产税法概述

第二节房产税法

第三节契税法

第一节财产税法概述一、财产税的概念和特征（一）财产税的概念 财产税，是指以纳税人所拥有或支配的某些财产为征税对象的一类税。它在性质上是属于直接税、对物税，且一般为地方税。 财产税的课税对象是财产。各国在选择财产税的征税对象时，一般只对不动产和有形动产征税，对无形动产则不予征税。（二）财产税的特征

1.财产税以财产为征税对象，是对社会财富的存量课税。

2.财产税属于直接税，税负难以转嫁。

3．财产税通常是地方税，是地方政府财政收入的主要来源。第一节财产税法概述二、财产税的分类(一)一般财产税与个别财产税 按课征方式不同，财产税可分为一般财产税与个别财产税。 一般财产税又称为综合财产税，是对纳税人所拥有的一切财产实行综合课征的财产税。一般财产税主要包括选择性一般财产税和净值税。 个别财产税又称为特别财产税，是对纳税人的某些财产单独课征或合并课征的财产税。主要包括土地税、房屋税和不动产税。第一节财产税法概述（二）静态财产税与动态财产税 按课税对象不同，财产税可分为静态财产税与动态财产税。 静态财产税，是对纳税人在一定时期内权利未发生变动的财产，按其数量或价值进行课征的财产税。其特点是凡纳税人在一定时期内享有财产的占有、用益等权利，就必须依法纳税；在征收时间上通常是定期征收。如房产税、地产税等。 动态财产税，是对在一定时期所有权发生变动和转移的财产征收的一种财产税。它以财产所有权的变动和转移作为课征条件，其特点是在财产变动或转移时一次征收。如遗产税、赠与税、契税等。第一节财产税法概述（三）财产价值税与财产增值税 按课征标准不同，财产税可分为财产价值税与财产增值税。 财产价值税，是按财产的价值课征的财产税。其征收标准一般包括按财产总价值、财产净价值、财产实际价值等几种情况。 财产增值税，是按财产的增值部分课征的财产税，不考虑财产的购入价值和净值，只对在财产发生增值变动时，就其增加的价值部分课税。三、财产税法原则 （一）节制财富过度集中原则 （二）增加财政收入和加强国家对财产的监管原则 （三）公平税负及灵活制宜原则 （四）协调与接轨原则四、财产税法的体系第二节房产税法一、房产税法的概念和现状 房产税法，是指调整房产税征纳关系的法律规范的总称。 房产税，是指以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等则不属于房产。房产税属于地方税种。第二节房产税法二、我国房产税的特点

(1)是房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

(2)是征收范围限于城镇的经营性房屋；

(3)是区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用房屋、承典房屋按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。第二节房产税法一、纳税义务人在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属国家所有的——经营管理单位产权属集体和个人的——集体单位和个人2．产权出典的——承典人3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的——房产代管人或使用人第二节房产税法 4.房产产权未确定及租典纠纷未解决的——房产代管人或使用人

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产——使用人【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

第二节房产税法（二）征税范围 房产税以在我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，也应作为房屋一并征税。

征税范围包括：

1、城市，是指国务院批准设立的市。

2、县城，是指县人民政府所在地。

3、建制镇，是指经省、自治区、直辖市任命政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。

4、工矿区，是指符合规定的工矿区。 但不包括农村。第二节房产税法（三）税率 我国现行的房产税采用的是比例税率： 从价计征的税率为1.2％，这里的从价计征，是指按照房产的计税余值征税； 从租计征的税率为12％，是指按照房产的租金收入计征。第二节房产税法1、房产的计税价值——从价计征按房产原值一次减除１０％—３０％后的余值计算房产的原值减除规定比例后的剩余价值（四）应纳税额的计算【注意】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。第二节房产税法1、从价计征应纳税额＝应税房产原值×（１－扣除比例）×1.2％

具体由省、自治区、直辖市人民政府在10％－30％范围内确定第二节房产税法需要注意的特殊问题：

以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

第二节房产税法【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2008年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳房产税（）。

A.6.0万元

B.9.6万元

C.10.8万元

D.15.6万元

第二节房产税法2、房产的租金收入——从租计征房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬——货币收入和实物收入

如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

如果纳税人对租金收入申报不实或租金收入明显不合理，税务部门可以核定其应纳税款。应纳税额＝租金收入×12％对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按４％的税率征收房产税．第二节房产税法 『案例1』某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。 问：该企业当年应缴纳房产税多少？第二节房产税法 【例题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。

A.288元

B.576元

C.840元

D.864元企业这样做合法吗？

某企业将自己的一栋写字楼出租，在管理费、租金收取及帐务上做了一定处理：自行调高管理费、降低租金。与原承租户重签合同，将原有合同标的金额一份为二，即同时签订了标的额相同的管理合同和租赁合同。承租户的承租负担虽然相同，但租金、管理费在收入总额中的比重改变了，由原来的4：1变为1：1。这样其实是把一部分租金收入归入到管理费当中。该企业以这这种方式少缴了一部分税款。当企业计税依据明显偏低时，由税务机关核定其应纳税额。第二节房产税法（五）税收优惠 下列房产免征房产税：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位其自有的、本身义务范围内使用的房产免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税 （5）经财政部批准免税的其他房产第二节房产税法（六）、纳税义务发生时间及纳税期限 房产税的纳税义务发生时间为：

1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起

2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起

3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起

5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起

7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起

8、自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

纳税期限：按年计算，分期缴纳第二节房产税法【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）

A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

第二节房产税法 【例题】某企业8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（房产税计算余值的扣除比例20%） 要求：计算应缴纳的房产税。第二节房产税法三、纳税地点

房产所在地，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。房产税的筹划

某公司拥有处于甲市市郊的8栋库房，总计房产原值为12000万元，且该地区使用30%的减值比例，2009年该公司将8栋库房出租，一年就取得租金收入2250万元，现有一跨国公司看中这8栋库房，意欲与该公司签订10年期的租赁合同，用于该跨国公司储存货物。事关重大，该公司董事会决定请咨询机构为其进行纳税筹划。经分析后发现，在不进行税收筹划时，如果按2550万元一年的租金收入来核算，该公司一年应缴纳的税费为： 应纳营业税=2250×5%=112.5万元应纳房产税=2250×12=270万元应纳城建税、教育费附加=112.5×（7%+3%）=11.25万元房产税的筹划

如果该公司进行筹划，与客户友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供24小时服务，就可达到减轻税收负担的目的。假设提供仓储服务的收入不变。应纳营业税=2250×5%=112.5万元应纳房产税=12000×（1-30%）×1.2%=100.8万元 应纳城建税、教育费附加=112.5×（7%+3%）=11.25万元 可减少房产税169.2（270-100.8）万元第三节契税法一、契税法的概念和现状 契税法，是指调整契税征纳关系的法律规范的总称。 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。 在我国，契税是对在我国境内办理国有土地使用权、房屋所有权权属转移登记时，向产权承受人征收的一种税。第三节契税法二、我国契税的特点 （1）契税是一种由土地、房屋权属转移的承受方缴纳的财产税，它体现了在土地、房屋权属转移中政府与权属承受人之间经济利益的分配关系； （2）契税采取了幅度比例税率，充分照顾到各地经济和房地产发展的不平衡现状； （3）契税采用按权属转移的不同方式，确定计税依据； （4）契税减税、免税政策的确定，基本上是以土地、房屋的用途来划定。第三节契税法三、我国契税法的基本内容（一）纳税人 我国契税的纳税人是指在我国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。 具体而言，契税的纳税人即是国有土地使用权出让或者土地使用权转让中的受让人、房屋的买主、房屋赠与承受人、房屋交换的双方。

【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。（） 单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。第三节契税法（二）征税范围 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属的行为。 契税征税对象具体包括以下五种具体情况：

1.国有土地使用权出让（不交土地增值税）；

2.国有土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移，还应交土地增值税）；

3.房屋的买卖、赠与或交换（符合条件的还需交土地增值税，单位之间进行房地产交换还应交土地增值税）。 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与而征税：(1)以土地、房屋权属作价投资入股（但是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）；(2)以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋，由产权承受人，按房屋现值缴纳契税；(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第三节契税法【例题·单选题】甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息，抵债时房产市价1100万元。当地规定的契税税率为3%，契税的正确处理是（）。

A.甲企业应纳契税30万元

B.甲企业应纳契税33万元

C.银行应纳契税30万元

D.银行应纳契税32.4万元

第三节契税法 【例题】下列各项中，应当征收契税的有（）。

A.以房产抵债

B.将房产赠与他人

C.以房产作投资

D.子女继承父母房产

第三节契税法（三）税率 契税实行3％～5％的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。第三节契税法（四）应纳税额的计算 契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据需视不同情况而定。第三节契税法

具体计税依据： （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格； （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；由多交付的一方缴纳。 （4）如前述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。第三节契税法 【例题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。

A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

第三节契税法 【例题】下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（）。

A.土地使用权出售

B.国有土地使用权出让

C.土地使用权赠与

D.以划拨方式取得土地使用权缴纳契税时房价的确定

曹先生购买了位于河西奥体中心附近的一套二手房，111平方米，2001年建成，经和卖主协商，他付了40万元（单价3600元），并拿到南京地税部门按此价开具的不动产营业税通用发票。接着，他去契税征收所交纳契税，以办理过户手续，谁知却被告之，40万元的房价明显偏低，需要重新估价。当时一位工作人员告诉曹先生，该小区二手房屋以前的成交价单价没有低于4200元的，所以应该要按4200元×111平方米即466200元征收契税。 由于一下子多出6万元，契税也就多出1324元，对这样的结果，曹先生表示他有两点质疑。一：既然地税部门开具了发票，说明国家已经承认了交易的合法性，为什么契税部门却不认同这样的交易价格？二，契税征收所重新评估的价格是否来得太草率了，“前后不过5分钟，而且依据也不过就是网上同地区以前的交易价格。” 而最让他难以接受的是，第二天，他又去咨询契税征收所，另一位工作人员打开电脑后竟然对他说，他买的那个小区历史上也有低于4200元的单价。第三节契税法

（五）税收优惠 有下列情形之一的，减征或者免征契税：

1.国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。第三节契税法 5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税；

7.财政部规定的其他可以免