老旧小区改造监理实施细则

老旧小区改造监理实施细则1工程概况1.1项目基本信息本项目为XX市XX区2024年度老旧小区集中改造项目，涉及12个建成于1995-2005年的居民小区，总占地面积28.7万㎡，总建筑面积41.2万㎡，涉及住宅楼67栋、居民4286户。项目总投资1.87亿元，其中中央财政补助资金6200万元、省级配套资金4500万元、市级财政资金5000万元、居民自筹及社会资本参与3000万元，计划工期180日历天，开工日期2024年3月15日，计划竣工日期2024年9月10日。1.2改造内容清单本次改造分为基础类、完善类、提升类三类：1.基础类改造：屋面防水翻新6.2万㎡，外墙保温及粉刷18.7万㎡，单元门更换216樘，楼道照明改造1240套，雨污分流管网改造12.8km，供水管网改造9.7km，燃气管网改造7.2km，供电线路整理6.8km，路面硬化修复3.6万㎡，消防设施补建132处，无障碍坡道改造87处。2.完善类改造：新增机动车停车位372个，非机动车停车棚12个（配套智能充电桩1440个），健身活动场地12处共2800㎡，休闲座椅186套，分类垃圾收集点48处，楼道扶手改造12.7km，路灯更换及新增196盏。3.提升类改造：社区服务站改造2处共1200㎡，老年日间照料中心1处600㎡，快递驿站12处，智慧门禁系统216套，小区出入口道闸6套，公共区域监控摄像头324个，文化宣传长廊12处共360㎡。1.3参建单位建设单位：XX区住房和城乡建设局；设计单位：XX建筑设计研究院有限公司；施工总承包单位：XX建设集团有限公司；监理单位：XX工程监理有限公司；管线产权单位：市供水集团、市燃气集团、市供电公司、市排水管理处、市通信发展办公室。2监理工作依据1.国家及行业法规规范：《建设工程监理规范》GB/T50319-2013、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012、《建筑外墙外保温工程技术标准》JGJ144-2019、《城镇排水管道工程施工及验收规范》CJJ3-2010、《老旧小区改造工程技术导则》（建办城〔2020〕19号）、《住宅室内防水工程技术标准》JGJ298-2013。2.项目正式文件：本项目改造工程施工图设计文件、图纸会审纪要、设计变更通知单、工程施工合同、监理委托合同、经批复的施工组织设计及专项施工方案。3.地方标准及要求：《XX省老旧小区改造施工质量验收规范》DBJXX/T0XX-2022、《XX市老旧小区改造工作实施方案》（市政办〔2023〕42号）、项目属地街道及社区关于居民诉求协调的书面意见。3监理工作流程1.施工准备阶段：接收建设单位移交的施工图纸及场地基准点→组织设计交底及图纸会审→审查施工单位资质及人员资格→审查施工组织设计、专项施工方案、应急救援预案→核查进场材料、构配件、设备的质量证明文件及见证取样送检→检查施工单位现场质量、安全管理体系建立情况→签发工程开工令。2.施工实施阶段：对关键部位、关键工序实施旁站监理→对隐蔽工程进行验收签认→对检验批、分项、分部工程进行质量验收→定期召开监理例会及专题协调会→下发监理通知单、监理工程师通知单督促整改质量安全问题→跟踪核实整改结果并闭环管理→协调各管线单位交叉施工时序→收集居民诉求并督促施工单位调整施工方案。3.竣工验收阶段：审查施工单位提交的竣工资料→组织工程竣工预验收→督促施工单位整改预验收发现的问题→向建设单位提交工程质量评估报告及监理资料→参与建设单位组织的竣工验收→监督整改竣工验收提出的问题→签发工程移交证书。4.保修阶段：定期对改造项目进行回访→对保修期内出现的质量缺陷，明确责任归属→督促责任单位按要求整改→验收整改结果并签认。4分部分项工程质量控制要点4.1屋面防水改造工程1.基层处理控制：原屋面铲除后需清理干净浮灰、油污及松动的找平层，平整度用2m靠尺检查，最大偏差不超过5mm，且每米长度内不超过1处，阴阳角处需做成半径50mm的圆弧，基层含水率需小于9%（现场检验方法：1㎡卷材平铺在基层上，静置3-4h后掀开，卷材覆盖部位与基层无明显水印即为合格）。天沟、檐沟、水落口周边200mm范围内需用水泥砂浆找坡，坡度不小于5%，水落口杯与基层接触处需留20mm×20mm凹槽，嵌填密封胶。2.防水层施工控制：本项目采用4mm厚SBS改性沥青防水卷材，进场时需查验出厂合格证、性能检测报告，见证取样送检指标包括：拉力≥800N/50mm、延伸率≥30%、低温柔性-25℃无裂纹、耐热性90℃无流淌。卷材铺贴采用热熔法，长边搭接宽度不小于100mm，短边搭接宽度不小于150mm，上下两层卷材不得垂直铺贴，搭接缝错开距离不小于1/3幅宽。防水层完工后需做24h闭水试验，屋面最高处蓄水深度不小于30mm，无渗漏为合格，监理全程旁站闭水试验过程，留存影像资料。3.保护层施工控制：防水卷材验收合格后铺设40mm厚C20细石混凝土保护层，内配φ4@150双向钢筋网片，分格缝间距不大于6m，缝宽20mm，嵌填密封胶。保护层坡度不小于2%，表面平整度偏差不超过4mm，不得出现起砂、空鼓、开裂现象。4.2外墙保温及粉刷工程1.基层处理控制：原外墙饰面砖铲除后，需检查基层空鼓情况，空鼓面积大于0.04㎡的部位全部凿除，用1:3水泥砂浆找平，基层表面平整度偏差不超过4mm，垂直度偏差不超过5mm。界面剂涂刷需均匀，不得漏涂，涂刷后晾干2h方可进行保温层施工。2.保温层施工控制：本项目采用50mm厚模塑聚苯板（EPS板），密度≥20kg/m³，导热系数≤0.039W/(m·K)，阻燃等级B1级，进场需见证取样送检，合格后方可使用。保温板粘贴采用点框法，粘结面积不小于保温板面积的40%，板缝错开不小于1/2板长，缝隙宽度不大于2mm，超出部分用保温条填实，不得用砂浆填缝。锚固件安装在保温板粘贴24h后进行，每平方米锚固件数量不少于6个，锚栓深入墙体基层深度不小于50mm，外墙阳角、洞口边缘处加密设置，间距不大于300mm。3.抹面层及饰面施工控制：抹面层分两层施工，总厚度5-7mm，第一层抹完后压入耐碱玻纤网格布，网格布搭接宽度不小于100mm，阴阳角处增设加强网，每边搭接宽度不小于200mm，第二层抹面压实赶光，不得出现网格布外露现象。外墙涂料采用水性丙烯酸外墙漆，进场需查验耐洗刷次数≥2000次、耐人工老化≥500h无粉化开裂，施工时环境温度不低于5℃，雨天禁止施工，饰面颜色需与设计一致，无透底、流挂、色差现象。4.3雨污分流管网改造工程1.沟槽开挖及基础控制：沟槽开挖前需探明地下管线位置，人工挖探坑深度不小于1.5m，确认无管线后方可机械开挖，机械开挖预留200mm厚土层人工清理，不得扰动基底原状土，基底承载力≥120kPa。雨水管采用Ⅱ级钢筋混凝土排水管，DN300-DN800，基础采用180°混凝土基础；污水管采用HDPE双壁波纹管，DN300，环刚度≥8kN/㎡，基础采用200mm厚中粗砂垫层，垫层平整度偏差不超过10mm。2.管道安装控制：管道铺设坡度符合设计要求，雨水管坡度不小于3‰，污水管坡度不小于4‰，严禁倒坡，管底高程偏差±10mm，中心线偏差≤15mm。钢筋混凝土管接口采用橡胶圈柔性接口，HDPE管采用热熔连接，接口需做闭水试验，试验水头为管顶以上2m，渗水量符合《城镇排水管道工程施工及验收规范》要求（DN300混凝土管渗水量≤2.4L/(min·km)，DN300HDPE管渗水量≤0.0046×d（d为管道内径）L/(s·km)）。3.检查井及回填控制：检查井采用MU10烧结砖、M10水泥砂浆砌筑，内壁抹面20mm厚1:2防水砂浆，井盖采用重型球墨铸铁井盖，机动车道内井盖承载力≥360kN，非机动车道及人行道内井盖≥250kN，井盖与路面高差不超过3mm。管道验收合格后分层回填，每层厚度不超过300mm，采用轻型击实试验检测压实度：管顶以上0-500mm范围内≥85%，500mm以上≥90%，路基范围内≥93%，严禁带水回填。4.4小区路面改造工程1.路基处理控制：原路面破碎后清理废碴，路基软弱部位换填300mm厚级配碎石，碾压密实，路基平整度偏差≤15mm，压实度≥93%，弯沉值≤232.5（0.01mm）。2.基层施工控制：机动车道基层采用200mm厚5%水泥稳定碎石，7d无侧限抗压强度≥3.0MPa，压实度≥97%，平整度偏差≤10mm，厚度偏差±10mm。非机动车道及人行道基层采用150mm厚4%水泥稳定碎石，7d无侧限抗压强度≥2.0MPa，压实度≥95%。3.面层施工控制：机动车道面层采用40mm厚AC-13C细粒式沥青混凝土+60mm厚AC-20C中粒式沥青混凝土，沥青混合料进场温度140-160℃，摊铺温度≥130℃，碾压成型温度≥70℃，压实度≥96%，平整度偏差≤3mm，厚度偏差±5mm。人行道采用60mm厚透水砖铺设，基层为30mm厚干硬性水泥砂浆，透水砖抗压强度≥30MPa，防滑等级R1级，铺设平整度偏差≤4mm，相邻砖高差≤1mm，坡度符合设计要求，无积水现象。4.5电气及智能化工程1.供电线路整理控制：楼道内强、弱电线路分槽敷设，强电桥架尺寸200mm×100mm，弱电桥架尺寸150mm×100mm，桥架接地电阻≤4Ω，线缆标识清晰，无乱拉乱接现象。楼道照明采用声光控LED灯，功率不超过15W，感应距离≥5m，延时时间≥30s，开关安装高度1.3m，偏差≤5mm。2.智慧设施控制：监控摄像头采用200万像素网络红外摄像机，夜间拍摄距离≥30m，存储时间≥30天，安装高度3.5-4m，视角覆盖小区出入口、主干道、单元门口、停车区域，无监控死角。单元门智能门禁支持刷卡、人脸识别、远程开门功能，人脸识别响应时间≤1s，刷卡感应距离≥5cm，门禁系统与社区警务平台联网，数据传输稳定。非机动车充电桩具备过载保护、漏电保护、充满自动断电功能，单桩输出功率≤2kW，每个停车棚设置2个干粉灭火器，充电桩距离易燃物距离≥1m。4.6消防及无障碍工程1.消防设施控制：每栋单元楼每层配置2具4kg干粉灭火器，灭火器压力值在绿色区域，放置在专用消防箱内，箱门开启角度≥160°，安装高度底部距地面1.5m。小区消防通道宽度≥4m，净空高度≥4m，转弯半径≥9m，通道两侧设置明显的消防通道标识，严禁占用堵塞。室外消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m，进水口径DN100，出水口径DN65，压力≥0.1MPa，做通水试验，出水正常无渗漏。2.无障碍设施控制：单元门口无障碍坡道坡度≤1:12，每段坡道长度不超过9m，高度不超过0.75m，两侧设置扶手，扶手高度0.85-0.9m，端部向内延伸不小于300mm，扶手直径30-45mm，承载力≥1kN。坡道地面采用防滑材料，表面粗糙度≥0.8，设置盲道引导至单元门，盲道砖无破损、空鼓现象，避开井盖、电线杆等障碍物。5进度控制要点1.总进度计划管控：督促施工单位根据180日历天总工期编制详细的施工进度计划，明确屋面改造、管网改造、外墙施工、路面施工、收尾验收等关键节点，其中：屋面改造2024年4月30日前完成，雨污管网2024年6月30日前完成，外墙施工2024年8月10日前完成，路面及配套设施2024年8月31日前完成，预留10天时间整改验收。监理对总进度计划进行审核，重点核查劳动力配置、材料进场计划、各工序交叉衔接的合理性，发现不合理之处及时要求调整。2.进度动态跟踪：每周监理例会核对周进度计划完成情况，每月进行月进度盘点，当实际进度滞后计划10%以上时，及时下发监理通知单，要求施工单位分析滞后原因，采取增加劳动力、调整施工工序、延长作业时间等赶工措施，确保关键节点工期不受影响。重点协调管网改造与供水、供电、燃气、通信等管线单位的施工时序，提前7天召开管线协调会，明确各单位进场时间、作业范围、接驳点位，避免交叉施工冲突导致工期延误。3.居民诉求响应机制：建立“社区-监理-施工”三方诉求响应群，24小时内响应居民提出的施工时间调整、管线入户协调等诉求，对合理诉求及时调整施工计划，避免因居民阻工影响工期。针对高考、中考等特殊时段，提前调整施工时序，停止噪音作业，合理安排无噪音工序施工，减少工期损失。6造价控制要点1.变更签证管控：严格控制设计变更，所有变更需经建设单位、设计单位、监理单位共同签字确认后方可实施，严禁先施工后补签证。现场签证需由监理工程师现场计量，留存影像资料、测量记录，签证内容需明确工程量、单价依据、费用金额，对超出合同范围的签证，需核对招投标文件及合同约定，确认是否属于应签证范围，杜绝虚假签证、重复签证。本项目签证费用累计超过合同价5%的，需报建设单位组织造价咨询单位审核通过后方可实施。2.工程款支付审核：严格按照合同约定的支付节点审核工程款，施工单位上报的进度款申请需附已完工程质量验收合格证明，监理对已完工程量进行现场核实，对质量不合格的部分不予计量，进度款支付比例不超过已完合格工程量的80%。工程竣工结算时，重点核查变更签证的真实性、工程量计算的准确性、单价套用的合理性，核减不符合合同约定的费用，确保结算造价不超过批复的概算金额。3.暂估价材料管控：本项目的智慧门禁系统、健身器材、透水砖等暂估价材料，由建设单位、监理单位、施工单位共同组织询价，至少选取3家以上合格供应商进行报价，比选质量、价格、售后服务后确定供应商，询价过程留存书面记录，确保材料价格公允，避免造价超标。7安全文明施工控制要点7.1施工安全管控1.高处作业管控：外墙施工采用落地式脚手架或高处作业吊篮，脚手架搭设需符合《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》要求，扫地杆、剪刀撑、连墙件设置齐全，脚手板满铺，外侧挂密目安全网封闭，作业层设置1.2m高防护栏杆及180mm高挡脚板。高处作业吊篮需查验检测合格报告，操作人员持证上岗，安全带挂设在独立的安全绳上，安全绳固定点牢固，严禁超载作业，五级以上大风停止吊篮作业。2.临时用电管控：施工现场临时用电采用TN-S接零保护系统，三级配电两级保护，总配电箱、分配电箱、开关箱设置漏电保护器，漏电动作电流逐级递减，总箱漏电动作电流≤150mA，动作时间≤0.2s，开关箱漏电动作电流≤30mA，动作时间≤0.1s。线缆架空或穿管埋地敷设，严禁拖地浸泡在水中，用电设备一机一闸一保护，电工每天巡查用电情况，留存巡查记录。3.有限空间作业管控：管网检查井施工属于有限空间作业，严格执行“先通风、再检测、后作业”原则，作业前打开井盖通风不少于30min，用四合一气体检测仪检测有毒有害气体浓度，其中硫化氢≤10mg/m³、一氧化碳≤30mg/m³、氧气浓度19.5%-23.5%，合格后方可下井作业，作业过程中每2h检测一次，现场配备专职监护人员，设置警示标识，配备急救器材。7.2文明施工管控1.扬尘噪声管控：施工现场设置不低于1.8m高的连续围挡，出入口设置洗车台，车辆冲洗干净后方可驶出，裸露土方及散装材料用防尘网全覆盖，每天洒水不少于4次，PM10浓度控制在75μg/m³以下。施工时间严格控制在7:00-12:00、14:00-19:00，夜间及午间休息时间禁止进行电锯、破碎等噪音作业，场界噪声昼间≤60dB，夜间≤50dB，因工艺要求需连续施工的，需提前办理夜间施工许可，并公示告知居民。2.居民出行保障：施工区域设置明显的警示标识及绕行路线，单元门口搭设安全通道，通道顶部设置双层防砸棚，通道两侧设置警示灯，确保居民出行安全。管网开挖后及时回填，临时道路铺设钢板，保证居民车辆及行人通行，雨天安排专人清理路面泥泞，避免滑倒摔伤。3.环境卫生管控：施工现场设置临时垃圾收集点，建筑垃圾每日清理外运，严禁堆放在小区内，食堂设置隔油池，生活污水经处理后排入市政管网，严禁随意倾倒。每栋单元楼设置施工公示牌，明确施工内容、工期、负责人及联系电话，方便居民反馈问题。8验收管理要求1.隐蔽工程验收：所有隐蔽工程覆盖前，施工单位自检合格后报监理验收，监理需现场核查质量情况，留存影像资料，验收合格后方可进行下一道工序，未经验收或验收不合格的，严禁隐蔽。重点验收屋面基层、防水卷材搭接、外墙保温粘结面积及锚固件数量、管网接口及基础、管线敷设等隐蔽部位。2.分部分项工程验收：检验批由专业监理工程师组织施工单位质量员验收，分项工程由专业监理工程师组织施工单位技术负责人验收，分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术负责人、质量负责人验收，邀请设计单位相关负责人参加地基基础、主体结构等分部工程验收，验收不合格的，下发整改通知单，整改合格后重新组织验收。3.分户验收