2026年不动产登记工作人员业务考试真题试卷及答案

2026年不动产登记工作人员业务考试真题试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题只有1个正确选项）1.王某因农村房屋翻盖申请不动产更正登记，经登记机构核查发现原登记档案因2019年机构改革移交不慎灭失，无法核实原登记信息，下列处理方式正确的是（）A.以权属来源不清为由不予受理B.要求王某登报公告原证书作废后办理C.依规划部门出具的房屋建设证明、集体土地所有权人出具的权属确认意见，经公告15个工作日无异议后办理登记D.依规划部门出具的房屋建设证明、集体土地所有权人出具的权属确认意见，经公告30个工作日无异议后办理登记答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，原登记资料灭失无法核实的，登记机构受理后应当公告，公告期为15个工作日，公告无异议的可以办理更正登记，因此C正确。2.甲公司将其名下一栋写字楼为乙银行设立抵押权办理了抵押登记，后甲公司与乙银行协商将被担保债权数额从5000万元增加至7000万元，申请抵押权变更登记，下列说法正确的是（）A.不需要提供其他材料，直接办理变更即可B.如果该写字楼已经为丙银行设立顺位在后的抵押权，需要丙银行出具同意变更的书面材料C.如果甲公司已经将该写字楼出租给丁公司，需要丁公司出具同意变更的书面材料D.抵押权变更后，该抵押权的顺位不发生变化答案：B解析：根据《民法典》第四百零九条规定，抵押权人与抵押人协议变更被担保债权数额等内容，对其他抵押权人产生不利影响的，应当经其他抵押权人同意，顺位在后的丙银行的利益会因为债权数额增加受到影响，因此需要丙银行同意，B正确；A错误，变更登记需要提交抵押权变更协议等法定材料；C错误，承租人不影响抵押权变更效力，不需要取得承租人同意；D错误，抵押权变更涉及内容调整后，顺位以变更后的登记为准，原顺位不能自然保留。3.农民张某将其宅基地上房屋转让给本集体经济组织符合条件的成员李某，已经交付房屋但未办理转移登记，后张某去世，张某的继承人主张转让合同无效要求返还房屋，下列关于登记机构受理李某转移登记申请的说法正确的是（）A.转让未登记物权未变动，不予受理李某的申请B.只要转让合同有效，符合一户一宅规定，就应当直接受理办理转移登记C.继承人已经提出权属争议，应当不予受理，告知李某先解决权属争议D.转让合同已经被法院生效判决认定有效，且李某符合宅基地申请条件，经公告无异议后办理转移登记答案：D解析：根据《自然资源部关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》要求，本集体经济组织成员之间转让宅基地房屋，合同经生效法律文书认定有效，受让方符合宅基地申请条件的，经公告无异议后可以办理转移登记，D正确；A错误，合同有效前提下买受人已经实际占有房屋，权利应当得到保护，符合条件应当登记；B错误，宅基地转移登记需要履行公告程序，确认无异议后方可办理；C错误，合同已经被生效法律文书认定有效，权属争议已经解决，符合受理条件。4.下列哪种情形，不动产登记机构可以直接办理注销登记（）A.人民法院生效判决已经认定不动产抵押权消灭，原抵押权人拒绝配合办理注销B.商品房开发企业注销登记，已预售但未转移登记的房屋C.依法征收国有土地上房屋，原权利人拒不交回原不动产权属证书D.不动产灭失，权利人未申请注销登记超过5年答案：A解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，人民法院、仲裁委员会生效法律文书已经认定不动产权利消灭，权利人拒绝办理注销登记的，登记机构可以依生效文书直接办理注销登记，A正确；B错误，开发企业注销但房屋实际权利归买受人所有，不能直接注销所有权登记；C错误，依法征收原权利人拒不交回证书的，需要先公告原证书作废后才能办理注销，不能直接办理；D错误，不动产灭失权利人未申请注销的，登记机构需要先公告15个工作日，公告期满无异议方可注销，不需要等待满5年。5.甲婚前全款购买一套商品房，登记在甲个人名下，甲与乙结婚后，书面约定该房屋为夫妻双方共同共有，申请办理乙的加名登记，登记机构应当办理的登记类型是（）A.转移登记B.更正登记C.变更登记D.预告登记答案：A解析：夫妻一方婚前个人财产约定为夫妻共有，属于原权利人将部分房屋权利转移给另一方，符合转移登记的适用情形，根据《不动产登记操作规范（试行）》相关规定，应当办理转移登记，因此A正确。6.国有建设用地使用权出让期限届满，权利人未申请续期，也未办理注销登记，下列说法正确的是（）A.登记机构应当直接注销登记，收回证书B.登记机构应当依职权注销登记，注销前需要公告C.只要权利人不申请，登记机构不得主动注销D.出让合同自动续期，不需要注销登记答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利消灭后权利人未申请注销的，登记机构经公告后可以依职权注销登记，因此B正确。7.下列关于预告登记的效力，说法正确的是（）A.预告登记后，权利人转让不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记自动失效的期限是自债权消灭之日起30日D.预告登记可以对抗法院的查封执行答案：B解析：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，B正确；A错误，是处分行为不发生物权效力，不是权利人转让就不发生效力；C错误，预告登记自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的自动失效；D错误，预告登记不能对抗已经生效的法院查封执行。8.张某购买地下停车位一个，申请办理不动产登记，下列说法正确的是（）A.地下车位不能单独办理不动产登记B.只要是计入容积率的专有车位，可以单独办理登记C.只有开发商办理了整栋楼的首次登记后，车位才能办理转移登记D.人防车位不能出售给业主，也不能办理登记答案：C解析：办理车位转移登记的前提是开发商已经办理了整个项目的首次登记，取得国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，因此C正确；A错误，符合条件的车位可以单独登记；B错误，不计入容积率但符合规划、可以办理产权的专有车位也可以单独登记；D错误，人防车位平时使用权可以登记，只是所有权不能登记给个人。9.下列哪种登记类型不需要当事人缴纳不动产登记费（）A.抵押权首次登记B.更正登记C.预告登记D.不动产权证书遗失补发答案：C解析：根据现行不动产登记收费政策，预告登记和异议登记不收取登记费，因此C正确。10.甲公司合并乙公司，乙公司名下的不动产转移到甲公司名下，申请办理转移登记，登记机构应当（）A.要求补缴土地出让金后办理B.直接办理转移登记，不改变原土地使用期限C.需要重新签订出让合同才能办理D.只有乙公司注销后才能办理转移登记答案：B解析：企业合并导致不动产权利转移的，不改变原土地的用途和使用期限，符合规定的直接办理转移登记即可，因此B正确。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个及以上正确选项，多选、少选、错选均不得分）1.下列登记类型中，依法需要进行公告的有（）A.宅基地使用权及房屋所有权首次登记B.依职权更正登记C.非公证继承转移登记D.不动产权属证书遗失补发E.在建建筑物抵押权预告登记答案：ABD解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地首次登记、依职权更正登记、证书补发都需要公告，2016年之后已经取消非公证继承登记的强制公告要求，预告登记不需要公告，因此正确选项为ABD。2.甲公司以出让方式取得一宗工业用地，已办理首次登记，甲公司拟将该宗地分割为两宗，分别转让给乙公司和丙公司，下列说法符合规定的有（）A.分割后的宗地应当符合规划部门出具的分割后的规划条件B.原出让合同明确约定不得分割转让的，不得办理分割登记C.分割后两宗地的土地使用期限应当分别从分割登记完成之日重新起算D.分割登记应当先办理宗地分割的变更登记，再办理对应宗地的转移登记E.分割登记不需要补缴土地出让金，直接办理即可答案：ABD解析：C错误，分割后两宗地的土地使用期限截止日期与原出让合同约定的截止日期一致，不需要重新起算；E错误，如果分割后宗地容积率、建筑密度等指标发生变化，超出原出让合同约定的，需要补缴相应土地出让金，因此E错误，正确选项为ABD。3.下列情形中，属于不动产登记机构依法应当不予登记的情形有（）A.申请登记的住宅建设用地使用权到期，权利人未申请续期的B.国有建设用地使用权出让合同未明确容积率、建筑密度等规划条件的C.申请登记的不动产继承事项，部分继承人对分配方案存在争议尚未解决D.申请人提交的权属来源材料不符合要求，无法补正的E.申请人未按规定预先缴纳不动产登记费的答案：ABCD解析：未缴纳登记费的，登记机构可以通知申请人限期补缴，逾期不补缴的才不予登记，不直接属于不予登记的情形，因此E错误，其余四项均符合《不动产登记暂行条例》规定的不予登记情形，正确选项为ABCD。4.下列关于国有划拨土地使用权抵押登记的说法，正确的有（）A.划拨土地使用权不得单独抵押B.划拨土地上的房屋抵押的，占有范围内的划拨土地使用权一并抵押C.划拨土地使用权抵押，依法需要经自然资源主管部门批准，核定应缴纳的土地出让金D.抵押权实现时，应当优先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的价款，抵押权人才能优先受偿E.划拨土地使用权抵押登记后，无需缴纳出让金即可办理转移登记答案：ABCD解析：E错误，抵押权实现后划拨土地转为出让性质的，需要买受人缴纳土地出让金才能办理转移登记，因此E错误，其余四项均符合规定，正确选项为ABCD。5.张某去世后留下一套房屋，下列人员中，可以持相关材料单独申请继承转移登记的有（）A.张某的儿子小张，持有公证处出具的唯一继承人的公证书B.张某的妻子李某，持有法院生效判决，判决房屋归李某所有C.张某的女儿小张，持有张某自书遗嘱，其他继承人都在外地无法到场D.张某的弟弟张乙，持有张某生前与张乙签订的遗赠扶养协议，所有法定继承人都对协议效力无异议并出具了书面同意书E.张某的继子小王，和其他继承人就继承达成了口头协议，没有书面材料答案：ABD解析：C错误，其他继承人没有到场，也没有对遗嘱和分配方案确认，存在权属争议，不能单独申请；E错误，口头协议没有经过所有继承人确认，不符合申请条件，因此正确选项为ABD。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：陈某2010年购买了甲房地产开发公司开发的商品住宅一套，签订了网签商品房买卖合同，支付了全部购房款，甲公司2012年交付房屋，陈某入住至今。2023年陈某申请办理个人不动产权证书，登记机构查询档案发现，甲公司在2015年将项目整宗土地抵押给了A银行办理开发贷款，办理了土地抵押权登记，至今甲公司未还清贷款，抵押权未注销。甲公司现在已经破产清算注销，无任何主体承接其权利义务。陈某提交了商品房买卖合同、付款凭证、入住证明、契税完税证明，当地解决不动产登记历史遗留问题的文件明确规定：开发企业已经注销或失联的，买受人可以单方申请办理转移登记。问题：1.登记机构能否为陈某办理不动产权转移登记？请说明理由。（10分）2.本案中的土地抵押权应当如何处理？（10分）参考答案：1.登记机构应当为陈某办理不动产权转移登记。（2分）理由：第一，陈某购买房屋签订买卖合同、支付全款、合法占有的时间均早于甲公司将土地抵押给A银行的时间，陈某对案涉房屋的权利符合民法典规定的消费者物权期待权保护条件，优先于A银行的抵押权，可以对抗A银行的抵押权。（4分）第二，本案符合当地不动产登记历史遗留问题解决的相关规定，陈某已经提交了全部符合要求的申请材料，开发企业破产注销不影响买受人申请办理转移登记，因此应当受理并办理登记。（4分）2.本案中A银行的抵押权仅针对甲公司享有的未出售房屋对应的土地使用权，陈某已经购买的房屋对应分摊的土地使用权，抵押权依法消灭。（4分）登记机构在为陈某办理所有权转移登记时，直接对陈某房屋分摊部分的土地使用权办理抵押权注销登记即可，其余未出售部分的土地抵押权仍然保留。（3分）A银行可以就抵押权实现的相关价款向甲公司的清算责任主体主张权利，登记机构依据历史遗留问题处理规定办理登记，不需要承担赔偿责任。（3分）案例二：李某去世后留下一套商品房，登记在李某个人名下，李某的妻子王某早年去世，李某育有两个子女李甲和李乙。李甲持有一份李某生前写下的自书遗嘱，遗嘱写明案涉房屋全部归李甲所有。李乙对遗嘱的真实性不认可，主张遗嘱是李甲伪造，应当按照法定继承分割房屋，双方共同到不动产登记机构申请继承转移登记，李甲提交了李某的死亡证明、不动产权属证书、亲属关系证明、自书遗嘱，李乙到场明确提出对遗嘱的异议，不认可房屋全部归李甲所有，但也没有就继承纠纷向人民法院提起诉讼。问题：1.不动产登记机构能否直接为李甲办理全部房屋的继承转移登记？为什么？（10分）2.如果李乙已经向法院提起继承诉讼，诉讼过程中双方私下达成一致，同意按照李甲占70%、李乙占30%的比例分割房屋，共同申请办理登记，登记机构应当如何处理？（10分）参考答案：1.不能直接为李甲办理继承转移登记。（2分）理由：根据《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承申请转移登记的，要求全部继承人对继承分配方案没有争议，才能直接办理登记。本案中李乙已经明确对遗嘱效力和房屋分配方案提出异议，房屋权属分割存在尚未解决的争议，符合《不动产登记暂行条例》规定的不予登记情形。（4分）登记机构应当告知双方先就继承纠纷向人民法院提起诉讼，凭法院生效的调解书或判决书申请办理转移登记，对本次申请不予受理或不予登记。（4分）2.登记机构应当区分情况处理：第一，如果双方达成调解协议后，共同向法院申请出具调解书，法院已经出具生效调解书确认了双方的分割比例，登记机构可以凭双方的申请、法院调解书等材料，按照调解书确定的份额办理继承转移登记。（4分）第二，如果双方只是私下达成调解协议，没有请求法院出具生效法律文书确认，登记机构应当要求所有继承人共同到场对调解协议签字确认，审核确认协议内容符合法律规定，所有继承人无异议后，可以办理转移登记。（3分）第三，如果双方私下达成协议后，一方又反悔不配合办理，仍然存在争议的，登记机构应当告知双方等待法院作出生效判决后，凭生效判决申请登记，不得私自办理。（3分）案例三：2025年，甲向乙借款200万元，甲将其名下位于市中心的商铺抵押给乙，双方签订了书面抵押合同，抵押合同约定担保范围包括本金、利息、违约金、实现抵押权的费用，合计担保范围约260万元，双方共同申请办理了抵押权首次登记，不动产登记簿记载的被担保债权数额为