破产衍生诉讼：破产程序中涉不动产优先受偿顺位的分析

根据近年来的法律、司法解释的规则演变，结合办理相关案件的经验，我们尝试梳理破产程序中与不动产相关的优先受偿权的效力认定逻辑和顺位冲突解决路径，力图为当事人主张权利、破产债权审查等提供可资参考的实务建一、拆迁安置债权解释》(下称“《商品房买卖司法解释》”)在2020年修订时，删除了2003“《执行异议之诉司法解释》”)第18条规定，引(试行)》第28条1即在房地产企业破产案件的优先债权中，将“被拆迁人其一，从权利属性角度认定。如最高院在(2021)最高法民申31号案中认为，其二，从权利形成时间加以认定。如(2019)甘民撤3号案中，甘肃高院认犯被拆迁人合法权利的情形。”昆明市中级人民法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件(1)无法交房情况下的补偿款在拆迁安置房不具备交付条件或者续建条件的情况下，受安置人可按照债务人破产之时或置换协议订立之时的房屋市场价格孰高原则来确定自身的债权金额，该债权本质上是房屋的代位物，受安置人有权主张最优先的受偿权。如(2016)渝0118民初8224号案中，重庆市永川区人民法院即认为，“被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。在安置房屋不具备交付条件的情况下，应当基于被拆迁人本应具有对安置房屋享有物权请求权的民法基本法理而赋予被拆迁人对安置房屋折价款的优先受偿权。”还需注意的是，就迟延交房所产生的违约金损失，因约定违约金不具备人身特殊性，一般无法获得优先受偿。最高人民法院在2021年8月26日“院长信箱”公布的《关于<破产分配中本金与利息清偿顺序疑问>的回复》指出：“..本金、利息和违约金等债权，属同一顺序普通债权。除非法律有明确规定，法院不能在普通债权内部根据债权类型确定不同清偿比例。”也就是说，尽管拆迁安置补偿款本金债权作为房屋代位物，因司法解释相关规定而取得了优先受偿权，但相关违约金并非受安置人所遭受的实际财产损失，无法在破产程序中主张优先受偿。实务中争议较大的问题是，受安置人等待交付期间的安置过渡费，是否也可以主张作为拆迁安置债权而优先受偿。因现有法律并未对此作出明确规定，实践中的一种做法是不支持安置过渡费优先受偿，不过也有法院认为，过渡费的意义在于填补被拆迁人物权重构过程中不能对物享有使用、收益、处分权益的特定化补偿，具有与拆迁安置房价款同等的、保障物权所有人生存权的性质，其应当与安置房屋价款一并享有最优先受偿的权利。在(2021)渝0243民初5721号案中，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院对上述问题即采取了支持的立场。”3(2)货币形式的拆迁补偿款实务中还存在以货币形式补偿的拆迁安置补偿款债权，该类债权的优先性也存在争议。有抵押权等其他优先权人主张，货币补偿属于普通金钱债权，不应享有特殊优先顺位。而最高院在(2021)最高法民申6582号案中作出明确回应：“拆迁安置补偿款债权不同于普通的金钱债权。拆迁安置补偿款是被拆迁房屋的替代物，表面上是合同权利，实际上是原房屋所有权的延伸，故拆迁安置补偿款债权在性质上应视为一种特种债权，在破产分配中应优先保护，优先于有特定财产担保的债权受偿。”有观点认为，拆迁安置债权的优先清偿，并非指向特定财产，而是涵盖债务人的全部财产4。也就是说，拆迁安置债权人得以全部破产财产为限获得最优先的清偿。对此，我们分析认为，该种观点缺乏相应规范依据，受安置人享有优先受偿权的财产范围，应当以其房屋交付请求权所属的建筑物及其占用范围内建设用地使用权为限，不能扩及债务人其他动产、不动产。二、商品房消费者的请求权《商品房消费者权利保护批复》第2条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。2见贵州高院(2021)黔民申229号民事裁定书；长沙中院(2022)湘01民终10051号民事判决书；四川省南江市2021)川1922民初2867号、2868号民事判决书等。见(2021)渝0243民初5721号民事判决书4据此，商品房消费者的房屋交付请求权与价款返还请求权，在非破产民事案件中可优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权受偿。根据“尊重非破产法”的基本原则，破产程序及破产衍生诉讼原则上也适用上述批复规定。在破产实务中，如何界定“商品房消费者”主体资格，是管理人、债权人争议最激烈的核心问题，也是判断这一债权是否能够优先受偿的关键。结合相关规则演变与司法实践，我们对“商品房消费者”的四大认定要件及主要分歧逐一分析：(1)主体条件：原则上须为自然人。如(2021)最高法民终933号案中，最高院认为“消费者应当是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，一般不在消费者之列。”5不过，实践中也存在将法人认定为商品房消费者的少数情况，如(2026)京02执异167号案中，北京市二中院认为，以单位名义购买案涉房屋，但该房屋由其法定代表人居住使用的，可以认定为商品房消费者。”(2)买卖合同：存在有效的书面买卖合同(《执行异议之诉司法解释》第11条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》(下称“《执行异议复议规定》”)第29条)。然而，如果存在开发商未取得商品房预售许可证等导致买卖合同无效的情形，当事人就会被认定对于合同的签署并未尽到审慎义务、不具有商品房消费者之资格6。(3)购房目的：以居住为目的。对于居住目的的认定，立法上存在从宽的趋势：《执行异议复议规定》(2020)第29条规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”;《九民纪要》则对此作出了进一步阐释，将其限定在“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内”,同时，名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，亦可理解为商品房消费者，适度放宽了对于购房目的的认定标准；后续颁布的《商品房消费者权利批复》(2023)与《执行异议之诉司法解释》(2025)第11条则进一步删除了对于现有住房的数量限制。1.具有居住性质的房屋均可享有优先权，但商铺除外。(2025)最高法民申2533号案中，最高院即认为，商铺购买人不得主张其构成商品房消费者。(2023)最高法民终345号案中，最高院认为，作为商住两用住房的公寓购买人享有生存居住权益，可构成商品房消费者。I.所购买商品房的数量应当与“居住需要”相符。(2021)最高法民申7497号案中，最高院即认为案涉15套房屋的购买人不享有商品房消费者的物权期待权。I.支付方式应当符合常规商品房买卖的交易模式。(2020)皖民终884号案中，安徽高院及最高院即以“从付款证据看，丁某未直接向新徽公司支付购房款，而是向第三方支付，且采用多笔消费的方式支付，明显不符合正常房屋交易习惯”为由，不予支持优先受偿。(4)已支付全部或部分价款。与对居住目的的认定相反的是，现有规定对于商品房消费者已支付价款的数额具有从严的趋势。《执行异议复议规定》(2020)之规定的已支付价款下限是总价的50%;《商品房消费者权利批复》(2023)规定须“已支付全部价款”;《执行异议之诉司法解释》(2025)第11条则规定须“已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”。在新建商品房具备交付条件的情形下，《执行异议之诉司法解释》第11条第2款规定，商品房消费者有权请求直接办理不动产所有权转移登记手续。5在项目烂尾、房屋不具备交付条件下，商品房消费者客观上无法再主张直接取得房屋所有权，只能转而主张购房款返还的违约债权。不过，这一债权本质上是房屋的代位物，基于同样保护基本生存权的立法目的，《商品房消费者权利保护批复》第3条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。需指出的是，商品房消费者能够主张优先受偿的债权，原则上仅及于购房款本金，不包括因开发商违约产生的利息、违约金或损害赔偿金。因此，价款本金之外的债权，只能作为普通债权申报。(2023)粤民终1290号案中，广东高院即采取该种观点7。三、建设工程价款优先受偿权《建工合同司法解释(一)》第36条规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。《执行异议之诉司法解释》第11条、第18条规定，满足构成要件的商品房消费者与拆迁受安置人有权“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行”。上述两条规定勾勒出了建设工程价款优先受偿权(下称“建工优先权”)清偿顺位的位置——劣后于拆迁安置债权与商品房消费者债权，但优先于抵押权与其他债权。建工优先权的法理基础主要包括“承包人权利保护说”和“农民工权利保护说”。前者认为，建工优先权以保护承包人的建设工程价款债权为目的；后者认为，建工优先权以保护农民工工资权益为目的8。法律性质上，则主要有“留置权说”“法定抵押权说”和“法定优先权说”。上述内容在非破产法及学界已有充分讨论，我们的讨论不再涉及。在破产实务中，建工优先权最大的争议焦点集中于行权期限的适用与规避问题。《建工合同司法解释(一)》第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。不难发现，“发包人应当给付建设工程价款之日”,仅仅取决于发包人和承包人之间的合意，无法为其他利害关系人所知悉，导致发包人可能与承包人通过签订长期结算协议、单方延后付款节点的方式，人为推迟行权期限起算时间，以此对抗在先设立的抵押权，损害第三方合法权益。针对此类恶意规避行为，司法实践中出现了实质审查的裁判思路：若承包人明知第三人某银行已经将涉诉工程纳入抵押财产，却仍然与发包人通过自行协商，延后建设工程价款的付款日期，进而改变了建设工程价款优先受偿权的起算时点，对其他优先权人行使权利显失公平。据此，承包人享有的建设工程价款优先受偿权已过合理期限，法院不再支持。9可见，建工优先权行使期限在司法实践中存在一定的弹性边界与潜在风险。尽管现行规定将该权利的最长行使期限明确为18个月，但条文中“合理期限”之规定、期限的起算时点、当事人私下变更付款日期是否产生顺延效力，以及是否构成“怠于行使”,将高度依赖法院结合外部权利状态与利益衡平进行实质裁量。四、不动产抵押权在与不动产相关的破产债权中，不动产抵押权人所享有的即传统意义上的“破产别除权”。法律依据源于《企业破产法》第109条的明确规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。不动产抵押权在破产情形下的设立标准与所担保债权的范围，与非破产法下并无实质区别。但结合破产程序的特殊性，实务中衍生出三项核心争议：抵押权人能否随时要求以及如何处置抵押物，抵押预告登记的效力，以及未登记抵押合同的法律地位，我们将另行探讨。五、让与担保依据《九民纪要》第71条及《民法典担保制度解释》第68条之规定，完成对于财产权利变动的公示，是债权人主张对担保财产优先受偿的必要要件，“当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。关于如何认定让与担保、让与担保权人在破产程序中享有何种及如何行使权利等问题，我们将另行讨论。六、可排除一般金钱债权执行的买受人/债权人在破产情形下的债权顺位《执行异议之诉司法解释》第14条与15条规定，已签订合法有效的书面买卖合同、一审终结前支付全部价款、已经合法占有不动产且非因自身原因未办理不动产所有权转移登记的买受人，与真实债权债务关系已到期且签订了有效的不动产抵债协议、不动产与抵债金额价值基本相当、已经合法占有不动产且非自身原因未办理不动产所有权转移登记的不动产抵债债权人，有权起诉请求排除一般金钱债权的强制执行。《执行异议和复议规定》第28条亦有相似规定。但现行《企业破产法》及配套司法解释，并未对破产程序中对该类主体的受偿顺位作出专门规定，这也导致破产实践中对这一“规则空白地带”的处理方式不一，例如直接向买受人交付房屋，或解除房屋买卖合同、告知买受人向管理人申报债权，均是实践中存在的做法，各地法院对此类情形也并未形成统一的裁判尺度。如(2020)最高法民终536号10案中，最高院即认为，符合《执行异议和复议规定》条件的购房人，也不得优先于抵押权人受偿。(2021)最高法民终534号案11中，在被执行人已经进入破产程序的前提下，最高院经认定异议人有权排除作为一般债权人的申请人的强制执行。七、破产费用与共益债务《企业破产法》第43条规定，“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿，”共益债务与破产费用，因有益于债务人破产程序的推进与全体债权人的共同利益，而优先于全部一般破产债权受偿。但是，破产费用与共益债务的受偿劣后于在破产中享有别除权的受担保债权。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第3条第2款进行了明确规定，“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。”八、一般破产债权《企业破产法》第113条12明确了普通破产债权的整体清偿顺序：在清偿完毕破产费用、共益债务后，依次清偿职工债权、社保与税款债权、普通合同债权。实务争议主要集中在税款债权与担保物权的顺位冲突，原因在于《税收征收管理法》第45条对于税收债权的优先性存在明确规定，"纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”不过有观点认为，根据特别法优于一般法的原则，在破产情形下，应当优先适用《企业破产法》第109条规定的别除权规则，受担保物权就担保财产应当优先受偿。即便在《税收征收管理法》与《企业破产法》可能存在实质冲突的情形下，《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条确立了“私法债权优先于公法债权”的清偿原则。破产司法实务中也有案例认为，应当优先适用《企业破产法》,税收债权不会优先于担保债权受偿，如在(2020)苏05民终3916号