房地产经纪专业人员职业资格《权属调查》专项题库（带详解）

房地产经纪专业人员职业资格《权属调查》专项题库（带详解）1.房地产权属调查仅需要核实房屋所有权的归属，无需核查土地使用权的权属状态。2.已办理预告登记的商品房，未经预告登记权利人同意处分该房屋的，不发生物权效力。3.共有产权住房的权属调查，仅需要征得占份额二分之一以上的共有人同意即可进行交易核验。4.被人民法院依法查封的房屋，在查封期限届满后未续封的，权属限制自动解除。5.农村宅基地的所有权属于农户个人所有，权属调查时仅需要核实农户的宅基地使用权证即可。6.存量房权属调查过程中，只要卖方提供了不动产权证书，就无需再到不动产登记机构查询登记簿信息。7.异议登记有效期内，不动产登记机构可以为异议登记申请人办理该房屋的转移登记手续。8.房屋权属调查时，若发现房屋存在在建工程抵押记录，需要先解除抵押才能办理存量房转移登记。9.军产房的权属调查，仅需要核验军队内部发放的房屋使用权证即可上市交易。10.房地产经纪机构及从业人员对权属调查过程中获取的权利人隐私信息，应当予以保密，不得向无关第三方泄露。1.房地产权属调查的核心目的是（）A.核实房屋装修状况B.确认房屋权属清晰无限制，保障交易安全C.测算房屋实际面积D.评估房屋市场价值2.当不动产权证书记载的内容与不动产登记簿不一致时，应以（）为准A.不动产权证书B.不动产登记簿C.卖方出具的说明D.中介机构的核实记录3.商品房预告登记的有效期限为自能够办理不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效A.30日B.90日C.180日D.1年4.按份共有房屋申请转移登记的，应当经占份额（）以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.全体5.查询房屋是否存在司法查封记录的法定渠道是（）A.房地产中介机构内部数据库B.人民法院官网公示C.不动产登记机构登记簿查询D.物业公司登记记录6.农村宅基地使用权的流转范围限定为（）A.全国范围内所有自然人B.同一集体经济组织内部成员C.省内所有农村户籍人员D.不受限制7.存量房交易前办理存量房抵押注销登记的法定申请主体是（）A.买方个人B.卖方个人C.抵押人与抵押权人共同D.房地产经纪机构8.有权针对房屋权属异议提起异议登记的主体是（）A.房屋买方B.房屋卖方C.利害关系人D.不动产登记机构工作人员9.下列主体中，无权申请查询他人房屋权属登记信息的是（）A.房屋权利人本人B.受权利人委托的房地产经纪人员C.与房屋存在交易意向的买方D.任意相邻房屋的业主10.房改房上市交易前权属调查需要核实的核心补正材料是（）A.原单位同意出售的证明B.房屋装修合同C.物业费缴纳证明D.水电气过户凭证1.房地产权属调查的核心内容包括（）A.房屋所有权归属B.土地使用权性质及期限C.房屋存在的抵押、查封等限制信息D.房屋内部装修标准E.房屋共有权情况2.下列房屋类型中，未办理相关补正手续前不得上市交易的有（）A.未取得不动产权证书的新建商品房B.被司法机关查封的存量房C.登记为单独所有的商品房D.已纳入拆迁征收范围的房屋E.未满上市年限的经济适用房3.不动产登记簿中记载的与权属相关的核心信息包括（）A.权利人基本信息B.房屋自然状况C.权属限制状况D.房屋交易历史记录E.小区物业费缴纳标准4.针对共同共有的存量房开展权属调查，需要核实的材料包括（）A.全体共有人的身份证明B.共有人同意出售的书面声明C.共有人的婚姻状况证明D.房屋不动产权证书E.共有人的收入证明5.下列属于房屋权属限制状态的有（）A.抵押登记B.预告登记C.异议登记D.司法查封E.白蚁防治记录6.房地产经纪人员受委托查询房屋权属信息时，需要提交的材料包括（）A.房屋权利人签署的查询委托书B.经纪人员的从业证明C.房屋买卖合同D.房屋不动产权证书复印件E.经纪机构的介绍信7.针对已满上市年限的经济适用房开展权属调查，需要核实的内容包括（）A.是否已补缴土地出让金B.原购房合同是否合法有效C.房屋是否存在共有权人D.是否存在抵押查封等限制E.房屋装修是否符合安全标准8.存量房交易中卖方不动产权证书遗失的，权属调查阶段可采取的合规流程包括（）A.直接由卖方出具遗失说明即可继续交易B.卖方到不动产登记机构申请补发不动产权证书C.由不动产登记机构出具权属查询结果证明替代遗失的证书D.买卖双方先签署合同，待证书补办后再进行核验E.中介机构直接调取内部存档的证书复印件即可9.农村宅基地上自建房屋上市交易需要满足的条件包括（）A.受让方为同一集体经济组织内部成员B.受让方符合宅基地申请条件C.已经取得宅基地使用权证和房屋所有权证D.集体经济组织同意转让的证明E.房屋已完成装修满5年10.房地产经纪人员开展权属调查过程中的禁止行为包括（）A.伪造权属查询结果欺骗交易双方B.泄露权利人的个人隐私信息C.协助卖方隐瞒房屋查封的事实D.超越委托权限查询无关房屋的权属信息E.要求卖方配合到不动产登记机构核实信息1.王某委托某房地产经纪机构出售其名下一套商品房，经纪人员小张开展权属调查时，发现该房屋不动产权证书登记的权利人是王某和其已故配偶李某，王某声称该房屋为自己单独所有，无需其他人同意即可出售。请回答以下问题：（1）小张开展权属调查时发现该房屋存在什么权属问题？（2）小张应当要求王某补充提供哪些材料才能继续推进交易？2.李某通过某中介购买刘某名下的一套二手房，签约前中介权属调查显示该房屋无抵押无查封，签约后3天买方支付了50万元首付款，准备过户前再次查询权属，发现该房屋因刘某涉诉在2天前被法院查封。请回答以下问题：（1）本次交易受阻的核心原因是什么？（2）房地产经纪机构在权属调查流程上存在什么可优化的地方？3.张某计划购买陈某名下的一套农村宅基地上自建房屋，陈某向张某出示了宅基地使用权证，声称只要双方签署合同就可以直接办理过户。房地产经纪人员小王负责本次交易的权属调查工作。请回答以下问题：（1）小王需要核实哪些交易前提条件才能判断该房屋能否过户？（2）若该房屋不符合过户条件，小王应当如何告知交易双方？1.请结合房地产经纪实务，论述存量房交易前开展全面权属调查的必要性，以及权属调查的核心流程。2.论述房地产经纪人员开展不动产权属调查过程中，如何平衡交易信息透明度和权利人个人信息保护的关系，以及相关的合规要求。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：×。解析：我国实行房地一体原则，房屋权属与对应的土地使用权权属不可分割，权属调查需要同时核实房屋所有权和土地使用权的状态。2.参考答案：√。解析：根据《民法典》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，能够保障购房人的优先取得权。3.参考答案：×。解析：按份共有房屋交易需要经占份额三分之二以上共有人同意，共同共有房屋需要全体共有人同意，二分之一的份额要求不符合法律规定。4.参考答案：√。解析：司法查封期限届满后未申请续封的，查封效力自动消灭，房屋权属限制解除。5.参考答案：×。解析：农村宅基地所有权属于集体经济组织所有，农户仅享有宅基地使用权，权属调查需要同时核实集体所有权的相关流转许可。6.参考答案：×。解析：不动产权证书与不动产登记簿记载内容可能存在不一致，法定权属状态以不动产登记簿为准，必须到登记机构核实登记簿信息。7.参考答案：×。解析：异议登记有效期内，不动产登记机构应当暂缓办理房屋的处分登记，包括转移登记、抵押登记等，避免权属争议扩大。8.参考答案：√。解析：存在在建工程抵押的房屋，抵押未注销前无法办理所有权转移登记，必须先解除抵押才能办理过户。9.参考答案：×。解析：军产房上市交易需要符合军队相关管理规定，补缴土地出让金并将房屋性质变更为可上市的商品房，仅军队内部使用权证不具备上市交易效力。10.参考答案：√。解析：房地产经纪从业人员负有信息保密义务，不得泄露权属调查过程中获取的权利人隐私、财产等敏感信息。二、单选题答案及解析1.参考答案：B。解析：权属调查的核心是确认房屋可合法交易、无权属瑕疵，保障交易双方的资金和产权安全，其余选项不属于权属调查的核心目的。2.参考答案：B。解析：《不动产登记暂行条例》明确规定，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。3.参考答案：B。解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.参考答案：B。解析：《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。5.参考答案：C。解析：不动产登记簿是房屋权属状态的法定记载载体，司法查封信息仅会记载于不动产登记簿，其余渠道的信息不具备法定效力。6.参考答案：B。解析：农村宅基地使用权属于集体经济组织成员的福利性权利，流转范围仅限同一集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员。7.参考答案：C。解析：抵押注销登记需要由抵押人（通常为卖方）和抵押权人（通常为银行）共同向不动产登记机构提出申请，其余主体无权单独办理。8.参考答案：C。解析：有权提起异议登记的主体是与房屋权属存在利害关系的主体，包括但不限于买方、共有人等，其余主体无申请资格。9.参考答案：D。解析：相邻房屋业主与该房屋无直接利害关系，无权申请查询该房屋的权属信息，其余选项均属于合法查询主体。10.参考答案：A。解析：房改房属于单位福利分房，上市交易前需要取得原产权单位同意出售的证明，补缴相关费用后才能办理过户，其余选项不属于权属调查的核心材料。三、多选题答案及解析1.参考答案：ABCE。解析：房屋装修标准属于房屋状况勘查的内容，不属于权属调查范畴，其余选项均为权属调查的核心内容。2.参考答案：ABDE。解析：登记为单独所有的商品房只要权属清晰即可上市交易，其余选项的房屋未完成补正手续前不得上市。3.参考答案：ABCD。解析：小区物业费缴纳标准属于物业范畴信息，不记载于不动产登记簿，其余选项均为登记簿记载的核心权属信息。4.参考答案：ABCD。解析：共有人收入证明与房屋权属处置无关，不需要核实，其余选项均为共同共有房屋权属调查需要核实的材料。5.参考答案：ABCD。解析：白蚁防治记录属于房屋质量相关信息，不属于权属限制状态，其余选项均会对房屋处分权产生限制，属于权属限制状态。6.参考答案：ABDE。解析：房屋买卖合同不属于查询权属信息的必要提交材料，其余选项均为经纪人员查询权属信息需要提交的法定材料。7.参考答案：ABCD。解析：房屋装修安全标准不属于权属调查内容，其余选项均为经济适用房权属调查需要核实的核心内容。8.参考答案：BCD。解析：卖方自行出具的遗失说明、中介机构存档的证书复印件不具备法定效力，不能作为权属确认依据，其余选项均为合规处理流程。9.参考答案：ABCD。解析：房屋装修年限不影响宅基地房屋的交易资格，不属于需要核实的条件，其余选项均为宅基地房屋上市交易的必要条件。10.参考答案：ABCD。解析：要求卖方配合到登记机构核实信息属于权属调查的合规要求，不属于禁止行为，其余选项均为明确禁止的违规行为。四、案例分析题答题要点及评分标准1.（1）权属问题：该房屋为王某与已故配偶李某的夫妻共同财产，李某去世后其所有的房屋份额属于遗产，在完成继承分割、变更不动产权证书之前，王某无权单独处分该房屋，属于权属不清晰的状态（3分，答出共同财产、遗产未分割、无权处分三个核心点各得1分）。（2）补充材料：李某的死亡证明；所有法定继承人同意出售该房屋的书面声明；或者完成继承手续后变更到王某名下的新不动产权证书（3分，每列出一项正确材料得1分）。2.（1）核心原因：房屋在签约后、过户前新增司法查封，属于被限制处分的状态，不符合转移登记的办理条件，导致交易无法推进（3分，答出新增查封、限制处分、无法过户三个核心点各得1分）。（2）优化方向：建立签约后到过户前的权属动态复核机制，在过户前1个工作日再次查询房屋权属状态，确认无新增限制后再办理过户手续；对于已签约未过户的房屋建立定期核查机制，及时发现新增权属风险（3分，答出两个优化方向各得1.5分）。3.（1）核实条件：受让方张某是否为该宅基地所在集体经济组织的内部成员；张某是否符合当地宅基地申请条件；该房屋是否已取得合法的不动产权属证书；集体经济组织是否出具同意该房屋转让的书面证明；当地是否有其他宅基地流转的限制性规定（4分，每答出1项得1分，最高得4分）。（2）告知方式：明确告知交易双方不符合过户条件的具体原因，充分说明违规交易的法律风险，不得协助双方签署违规交易合同，同时引导双方选择合法合规的交易标的（2分，答出告知原因、提示风险、拒绝协助违规交易三个点得2分，缺项酌情扣分）。五、论述题答题要点及评分标准1.必要性（共6分）：①防范交易欺诈，避免卖方伪造权属材料骗取购房款；②排查无权处分风险，避免因共有权人不知情、继承未完成等问题导致交易无效；③核查房屋抵押、查封