房地产经纪业务实操真题（含解析）

房地产经纪业务实操真题（含解析）1.房地产经纪人员承接房源委托时，仅需要核对不动产权证书原件即可，不需要核验产权人身份证明。2.带看客户时为了提高效率，可以同时邀约两组需求高度相似的客户在同一时段看同一套房源。3.存量房交易资金监管的范围仅包含房屋成交价款，不包含定金和物业交割保证金。4.客户委托经纪机构购买房屋时，经纪人员应当首先核验客户的购房资格，避免后续交易纠纷。5.房地产经纪服务合同可以由取得经纪协理资格的人员单独签订。6.带看房屋时遇到业主家中有贵重物品未收纳，经纪人员应当主动提醒业主收好，或者全程留意避免客户触碰。7.存量房买卖交易中，经纪机构可以代替买卖双方直接划转监管账户以外的剩余交易资金。8.租赁经纪业务中，经纪人员需要核验出租房屋的消防合规性，属于群租房的不得承接委托。9.为了促成交易，经纪人员可以向买方隐瞒房屋曾发生过非凶宅类的轻微漏水历史。10.房地产经纪佣金的收取比例最高不得超过房屋成交总价的3%。1.房地产经纪人员承接存量房出售委托时，以下哪项不属于必须核验的房源信息？A.不动产权属是否存在抵押查封B.房屋实际居住人的租赁到期时间C.房屋所在小区的物业费收缴情况D.产权人家庭的人均住房面积2.以下哪种带看行为符合执业规范要求？A.提前15分钟到达带看房屋门口等候客户B.为了让房屋显得更亮，私自打开业主未通电的总闸C.带看时主动向客户夸赞房屋优势，隐瞒墙体裂缝问题D.带看结束后直接将业主家门钥匙交给意向客户自行复看3.存量房交易中，以下哪项费用不属于经纪服务常规佣金涵盖的服务范围？A.房源信息匹配与带看服务费B.交易合同起草与网签服务费C.不动产转移登记代办服务费D.交易资金监管协助办理服务费4.客户王先生委托经纪机构购买一套总价200万的普通商品住房，以下哪种情形下经纪机构可以收取佣金？A.王先生和业主初步达成购房意向，尚未签订正式买卖合同B.王先生和业主签订存量房买卖合同且完成网签备案C.王先生完成房屋首付款支付D.王先生取得不动产权证书5.以下哪种房源委托方式下，经纪机构不需要重复核验房源信息？A.独家委托B.一般委托C.口头委托D.转委托6.租赁经纪业务中，承租客户要求开具租金发票的，发票的开具主体应当是？A.房地产经纪机构B.房屋出租人C.房屋所在地街道办D.房地产经纪人员个人7.以下哪类房屋可以作为存量房买卖经纪业务的承接标的？A.未取得不动产权证书的新建商品房期房B.已经列入拆迁公告范围的住宅C.不动产权证书满2年的经济适用房（已补缴土地收益）D.产权存在争议的单位集资房8.经纪人员在接待卖方咨询时，以下哪种房屋报价策略是合理的？A.直接按照卖方提出的心理价位对外挂牌，不做任何调整B.结合同小区近期成交均价，向卖方提供合理报价区间建议C.为了快速拿到委托，承诺卖方可以比小区最高价高10%成交D.对外挂牌时直接比卖方心理价位低5%，吸引更多客户9.存量房交易中，买方的征信报告存在连续3次逾期记录，无法办理商业贷款，经纪人员以下做法正确的是？A.隐瞒买方征信问题，催促双方先完成过户再想办法B.建议买方伪造银行流水，申请其他银行的贷款C.告知买卖双方实际情况，协商更换付款方式或者解除合同D.要求买方额外支付5000元“征信处理费”，承诺帮其解决贷款问题10.以下哪种情形不属于房地产经纪机构的禁止行为？A.赚取买卖双方的交易差价B.为客户提供免费的房价走势咨询服务C.对外发布未经业主书面授权的房源信息D.诱导买卖双方签订“阴阳合同”规避税费1.房地产经纪人员承接存量房出售委托时，需要核验的产权人信息包括以下哪些？A.产权人身份证明原件B.产权人婚姻状况证明C.产权人个人征信报告D.共有权人同意出售的书面声明E.产权人社保缴纳证明2.以下哪些属于房地产经纪带看前需要做的准备工作？A.提前和业主确认带看时间B.提前了解客户的购房核心需求C.提前告知业主整理房屋卫生、收纳贵重物品D.提前规划好看房路线E.提前向客户收取带看保证金3.存量房交易资金监管的作用包括以下哪些？A.保障卖方按时收到购房款B.保障买方顺利取得房屋产权C.规避交易双方的资金风险D.减少经纪机构挪用交易资金的风险E.降低房屋交易的相关税费4.以下哪些情形下，房地产经纪机构可以拒绝退还客户已支付的意向金？A.客户因为自身购房资格不足，无法完成交易B.业主不同意客户提出的购房条件，意向金未转定C.意向金已经转为定金，客户单方面违约放弃购买D.客户在签订买卖合同后，因为房价下跌要求解除合同E.经纪人员未按照约定匹配合适的房源5.房地产经纪服务合同中应当包含的内容有以下哪些？A.经纪服务的具体事项和服务标准B.佣金的收取金额、支付时间和方式C.交易双方的违约责任D.房屋交易的最终成交价格E.争议解决的方式6.租赁经纪业务中，经纪人员需要向承租方告知的房屋信息包括以下哪些？A.房屋的实际使用面积B.房屋的租赁期限限制C.房屋近半年的水电燃气费缴纳情况D.房屋曾经发生过的漏水维修历史E.业主的个人职业和收入情况7.以下哪些属于房地产经纪人员的禁止执业行为？A.同时在两家房地产经纪机构执业B.向客户泄露业主的私人联系方式C.协助买卖双方协商合理的成交价格D.代收代付买卖双方的交易首付款E.为客户提供二手房贷款政策咨询服务8.存量房买卖交易完成后，经纪人员需要协助买卖双方完成的物业交割事项包括以下哪些？A.水表、电表、燃气表的过户B.物业费、供暖费的结清C.房屋户口的迁出核验D.房屋内部装修的重新装修E.房屋钥匙的交接9.客户李女士想要购买一套学区房，经纪人员需要核验的与学区相关的信息包括以下哪些？A.房屋对应的学区划分范围B.房屋的学位是否已经被占用C.学区的入学落户年限要求D.学校的师资力量排名E.学区每年的招生政策调整情况10.以下哪些情形会导致存量房买卖合同无法正常履行？A.房屋存在未解除的抵押登记B.买方不具备当地的购房资格C.房屋被人民法院依法查封D.卖方未结清上一年度的物业费E.房屋存在已备案的有效租赁协议1.案例：经纪人员小张承接了业主王女士的一套位于城西区的两居室独家出售委托，挂牌价180万。小张匹配到客户刘先生，刘先生明确表示购房是为了孩子明年上小学，需要房屋带城西区实验小学的学区，且学位未被占用。小张查询后确认该房屋确实对应实验小学学区，但未核实学位是否被占用，就带刘先生看了房，双方最终以178万成交签订买卖合同。过户后刘先生去办理入学登记时发现，王女士的女儿去年刚占用了该房屋的学位，6年内无法再使用，刘先生要求解除合同并赔偿损失。问题：（1）小张在本次经纪服务中存在哪些违规操作？（2）本次纠纷中经纪机构应当承担什么责任？2.案例：某经纪机构促成了买方赵先生和卖方孙先生的存量房交易，总价320万，双方约定佣金为成交总价的2%，由买方赵先生承担。交易过程中，孙先生提出自己急需用钱，要求赵先生将100万首付款直接支付到自己的私人账户，不需要走资金监管，赵先生担心风险不同意，孙先生表示要解除合同。经纪人员小李为了避免交易失败拿不到佣金，私自向赵先生承诺：“你把钱打给孙先生，出了问题我全权负责”，赵先生于是将100万打给孙先生，随后孙先生失联，经查该房屋早已被查封，无法过户。问题：（1）小李的行为存在哪些错误？（2）赵先生的损失应当由谁承担？3.案例：经纪人员小王承接了业主周先生的一套一居室租赁委托，月租金3000元，周先生要求租金年付，且不允许转租。小王匹配到租客郑女士，郑女士表示自己是刚毕业的大学生，资金紧张只能季付，小王为了促成交易，私下向周先生谎称郑女士是自己的亲戚，愿意年付，周先生同意签订租赁合同，同时小王和郑女士约定季付，剩下的房租由小王先垫付，郑女士每个季度多付200元作为“垫付补偿”。后续郑女士住了3个月之后擅自将房屋转租给朋友，周先生发现后要求解除合同，才知道小王隐瞒了租金支付方式和转租限制的约定。问题：（1）小王的行为违反了哪些执业规范？（2）周先生的损失应当由谁承担？1.结合房地产经纪实操经验，论述存量房出售委托承接阶段的核心核验事项及核验的重要意义。2.当前房地产经纪行业经常出现“跳单”纠纷，结合执业规范，论述经纪机构和经纪人员可以采取哪些有效措施规避跳单风险。===标准答案及解析===一、判断题答案及解析1.×解析：承接房源委托时不仅要核验不动产权证书，还要核验产权人身份证明、共有权人同意出售证明等材料，确保委托主体合规，避免出现无权委托的情形。2.×解析：同一时段带两组相似需求客户看同一房源容易引发客户之间的价格竞争冲突，也会降低客户的服务体验，甚至增加跳单风险，不符合执业规范。3.×解析：存量房交易资金监管的范围可由买卖双方自主约定，除了成交价款外，定金、物业交割保证金等均可纳入监管范围，并非仅包含成交价款。4.√解析：提前核验客户购房资格是避免后续交易因资格问题无法履行的核心前置程序，符合执业规范要求，能够有效减少交易纠纷。5.×解析：房地产经纪服务合同应当由取得房地产经纪人资格的人员签订，或者由房地产经纪人协理在经纪人指导下签订，协理不得单独签订经纪服务合同。6.√解析：带看时提醒业主收纳贵重物品或全程留意，是保障业主财产安全、避免后续财产纠纷的必要操作，符合执业规范要求。7.×解析：房地产经纪机构不得代收代付交易资金，更不得私自划转监管外的交易资金，所有交易资金应当由买卖双方自行交割或者纳入监管账户管理，避免资金挪用风险。8.√解析：不符合消防要求的群租房属于禁止出租的房屋，经纪人员承接委托前必须核验房屋合规性，不得承接违规房屋的租赁委托，否则需要承担相应责任。9.×解析：房屋的漏水历史属于影响房屋使用的重要瑕疵，经纪人员应当如实向买方披露，不得隐瞒，否则属于欺诈行为，需要承担相应的赔偿责任。10.×解析：目前我国大部分地区已经放开房地产经纪服务佣金的政府指导价，实行市场调节价，不存在统一的3%最高收取比例限制，佣金可由双方协商约定。二、单项选择题答案及解析1.D解析：产权人家庭人均住房面积与房源本身的交易属性无关，不属于房源核验的必须内容，其余选项均属于必须核验的事项，能够有效避免后续交易出现纠纷。2.A解析：选项A符合带看规范，其余选项均违规：私自开启业主电闸可能引发安全隐患，隐瞒房屋瑕疵属于欺诈行为，不得将业主钥匙私自交给客户，避免出现财产损失。3.C解析：常规经纪服务佣金涵盖的服务范围包括房源匹配、带看、合同签订、网签、资金监管协助等，不动产转移登记代办属于额外增值服务，一般单独收费，不包含在常规佣金内。4.B解析：根据《民法典》相关规定，房地产经纪机构促成交易合同成立即可收取佣金，存量房买卖合同签订且网签备案视为合同正式成立，其余阶段尚未达到佣金收取条件。5.A解析：独家委托是业主仅委托一家经纪机构出售房屋，经纪机构承接委托时已经完成房源核验，无需重复核验，其余委托方式均需要重新核验房源信息的真实性，避免出现虚假房源。6.B解析：租金发票的开具主体是房屋出租人，经纪机构仅能就其收取的佣金开具相应发票，不得代开租金发票，否则属于违规开票行为。7.C解析：已补缴土地收益、不动产权证书满2年的经济适用房可以上市交易，其余选项的房屋均属于禁止交易的标的，不得承接委托，否则会导致交易无效。8.B解析：合理的报价策略是结合同小区近期成交均价向卖方提供合理的报价区间，不得随意承诺虚高成交价，也不得私自调整业主的挂牌价格，否则会引发交易纠纷。9.C解析：选项C符合执业规范，其余选项均违规：隐瞒征信问题会导致后续交易失败，伪造银行流水属于违法行为，收取“征信处理费”属于违规收费，会受到行业处罚。10.B解析：为客户提供免费房价走势咨询属于经纪人员的正常服务内容，其余选项均属于经纪机构的禁止行为，违反执业规范的会承担相应的法律责任。三、多项选择题答案及解析1.ABD解析：承接出售委托时需要核验产权人身份证明、婚姻状况证明、共有权人同意出售声明，产权人征信报告、社保证明不属于核验范围，因此选ABD。2.ABCD解析：带看前需要确认带看时间、了解客户需求、告知业主准备事项、规划看房路线，不得向客户收取带看保证金，否则属于违规收费，因此选ABCD。3.ABCD解析：交易资金监管可以保障买卖双方的交易安全、规避资金风险、避免经纪机构挪用资金，但是不会降低交易税费，税费标准由国家统一规定，因此选ABCD。4.ACD解析：意向金未转定、经纪人员未按约定提供服务的情况下需要退还意向金，客户自身违约、意向金转定后违约、签订合同后违约的情况下可以拒绝退还意向金，因此选ACD。5.ABCE解析：经纪服务合同应当包含服务事项、佣金标准、违约责任、争议解决方式等内容，房屋最终成交价格属于存量房买卖合同的内容，不属于经纪服务合同的必备内容，因此选ABCE。6.ABCD解析：租赁业务中需要告知承租方房屋面积、租赁期限、费用缴纳情况、瑕疵信息，业主的私人职业和收入情况不属于需要告知的内容，涉及业主隐私，因此选ABCD。7.ABD解析：同时在两家机构执业、泄露业主隐私、代收代付交易资金均属于禁止行为，协助协商价格、提供贷款咨询属于正常服务内容，符合执业规范要求，因此选ABD。8.ABCE解析：物业交割包括水电燃气过户、费用结清、户口核验、钥匙交接，重新装修不属于经纪机构需要协助的事项，由买方自行决定，因此选ABCE。9.ABCE解析：学区相关核验事项包括学区划分、学位占用情况、落户年限要求、招生政策，学校师资排名不属于需要核验的范围，由客户自行了解，经纪人员不承担核验责任，因此选ABCE。10.ABC解析：房屋存在抵押查封、买方无购房资格都会导致合同无法履行，未结清物业费、存在租赁协议不影响合同履行，仅需要在交割阶段处理相关问题，因此选ABC。四、案例分析题答案及评分标准1.（6分）（1）违规操作（3分，每点1.5分）：①未按照客户明确提出的核心需求核验房屋的学位占用情况，未履行充分的尽职调查义务；②未如实向客户披露与交易相关的核心重要信息，服务存在明显瑕疵，违反诚实信用原则。（2）责任承担（3分，每点1.5分）：①经纪机构应当承担相应的违约责任，退还全部或部分佣金；②如果因为信息披露不实给客户造成损失的，经纪机构应当按照合同约定承担相应的赔偿责任，后续可以向存在过错的经纪人员小张追偿。评分标准：答出核心要点即可得分，表述合理可酌情给分。2.（6分）（1）错误操作（3分，每点1.5分）：①未引导买卖双方按照规定将交易资金纳入监管，反而纵容卖方提出的违规资金支付要求，未尽到风险提示义务；②私自向客户作出风险承担承诺，诱导客户支付首付款，存在明显过错，违反执业规范。（2）责任承担（3分）：赵先生的损失首先由卖方孙先生承担退赔责任，经纪机构和经纪人员小李存在明显过错，应当对损失承担连带赔偿责任，赔偿后可以向孙先生追偿。评分标准：答出核心责任主体即可得分，表述合理可酌情给分。3.（6分）（1）违规行为（3分，每点1分）：①隐瞒租赁双方的真实要求，欺骗交易双方，属于欺诈行为；②私自赚取租金差价（郑女士支付的200元垫付补偿属于变相差价）；③未如实向交易双方披露真实的交易条件，违反了诚实信用的执业原则。（2）责任承担（3分）：周先生的损失由经纪机构承担赔偿责任，经纪机构赔偿后可以向存在故意过错的小王追偿。评分标准：答出核心要点即可得分，表述合理可酌情给分。五、论述题答案及评分标准1.（11分）答题要点：（1）核心核验事项（6分，每点1.5分）：①房源权属核验：核验不动产权证书的真实性，确认房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制交易的情形，是否存在共有权人，共有权人是否出具同意出售的书面声明；②房源物理状况核验：核验房屋的实际面积、户型、装修情况，是否存在漏水、裂缝等影响使用的瑕疵，是否存在有效租赁协议，租赁期限是否到期，是否符合上市交易条件；③产权人信息核验：核验产权人的身份证明、婚姻状况，确认产权人具备出售房屋的主体资格，不存在无权处分的情形；④房源配套