房地产经纪专业人员职业资格考试模拟试题（含解析）

房地产经纪专业人员职业资格考试模拟试题（含解析）一、判断题（每题2分，共20分）1.房地产经纪机构承接存量房买卖居间业务，促成交易后仅可向买方收取佣金，不得向卖方另行收费。2.房地产经纪人员协助客户办理新建商品房所有权首次登记时，可由购房人单方提交申请材料办理。3.房地产经纪机构对外发布的房源信息应当包含房源核验编码及经纪机构备案信息。4.房地产代理业务中，经纪机构可以同时接受同一宗房屋买卖双方的委托开展代理服务。5.存量房交易资金监管的范围仅包含购房款，不包含定金、物业交割保证金等资金。6.房地产经纪人员不得泄露在执业过程中获取的委托人个人信息，但若司法机关依法查询的应当配合提供。7.业主共有的小区道路规划停车位，房地产经纪人员可协助承租方单独办理产权登记。8.房地产经纪服务合同应当由执行该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字并加盖机构公章方可生效。9.已抵押的房屋上市交易，必须先结清全部抵押债权注销抵押后方可签订存量房买卖合同。10.房地产经纪机构开展租赁托管业务时，可将预收的承租方租金用于新开门店的装修支出。二、单项选择题（每题2分，共20分）1.房地产经纪的核心功能是（）A.促成房地产交易，降低交易成本B.赚取房屋买卖差价，提高收益C.为交易双方提供资金担保，防控风险D.为客户代持房产，规避限购政策2.下列房屋中可以依法上市交易的是（）A.未取得不动产权证的新建商品房B.已被列入征收公告范围的房屋C.已还清贷款并注销抵押的房改房D.权属存在司法争议的房屋3.存量房买卖居间服务中，房地产经纪机构对标的房屋的尽职调查核心内容不包括（）A.房屋权属登记状况B.房屋周边同类房屋近3年历史成交价C.房屋是否被司法查封D.房屋实际装修及附属设备状况4.下列属于房地产经纪人协理合法执业范围的是（）A.独立签订房地产经纪服务合同B.独立承办房屋租赁居间全流程业务C.协助房地产经纪人开展房源核验工作D.作为第一签字人在经纪服务合同上签字5.下列不属于房地产经纪服务合法收费构成的是（）A.经纪服务佣金B.不动产权证代办服务费C.购房意向金D.商业贷款代办服务费6.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构对外发布销售广告前应当核验的材料不包括（）A.开发企业营业执照B.商品房预售许可证C.项目施工监理日志D.开发企业对广告内容的确认函7.客户李某委托房地产经纪机构出售其名下家庭唯一、满2年不满5年的普通住宅，本次交易中李某作为卖方不需要缴纳的税费是（）A.增值税及附加B.个人所得税C.不动产交易手续费D.契税8.房地产经纪人员对房源进行实地查看时，不需要拍摄留存的资料是（）A.房屋内部客厅、卧室实景照片B.房屋所在小区的入口标识照片C.房屋相邻业主的入户门照片D.房屋不动产权证编号页照片9.下列关于存量房带押过户的说法正确的是（）A.带押过户仅适用于商业贷款抵押的房屋，不适用于公积金贷款抵押房屋B.带押过户无需经抵押权人同意即可办理C.带押过户可以免去卖方提前结清贷款注销抵押的环节D.带押过户交易的房屋不需要办理不动产转移登记10.房地产经纪机构被投诉存在“吃差价”行为，经查证属实的，住房和城乡建设部门可作出的处罚不包括（）A.责令退还违法所得B.处违法所得3倍以下罚款C.暂停机构网签权限D.吊销机构从业人员的不动产权证三、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.存量房买卖交易流程中，应当由交易双方共同签字确认的材料有（）A.存量房交易结算资金划转声明B.存量房买卖合同C.居间版房地产经纪服务合同D.房屋抵押权注销申请书2.房地产经纪人员在承接业务前应当向委托人主动告知的事项包括（）A.服务内容及服务标准B.佣金收费标准及支付时间C.交易涉及的全部税费种类及承担方式D.本机构与交易相对方是否存在利害关系3.下列属于房地产经纪机构明确禁止的行为有（）A.代收代付未纳入监管账户的交易双方交易资金B.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务C.以明显低于市场的租金价格承租业主托管的房屋D.协助客户签订“阴阳合同”规避交易税费4.房地产经纪人员在核实房屋产权信息时，应当到不动产登记部门查询的核心内容包括（）A.房屋所有权人登记信息B.房屋抵押、查封等限制交易信息C.房屋土地使用权取得方式D.房屋上次交易的备案成交价格5.新建商品房销售代理业务中，房地产经纪人员向购房人介绍房源时应当如实告知的内容包括（）A.房屋的公摊面积比例B.项目周边规划的垃圾转运站位置C.房屋交付后的物业服务收费标准D.开发企业存在的3万元逾期缴税记录6.下列关于房地产经纪服务合同的说法正确的有（）A.应当采用书面形式订立B.应当明确约定服务事项及违约责任C.委托人未支付佣金的，经纪机构可留置其不动产权证抵扣费用D.经纪机构应当将合同存档留存不少于5年7.存量房租赁经纪业务中，房地产经纪人员需要核实的承租方材料包括（）A.承租方的身份证明B.承租方的婚姻状况证明C.承租方的工作单位证明（如需开具租金发票的）D.承租方的征信报告（如业主要求的）8.房地产经纪机构开展房源信息发布，不得出现的内容包括（）A.标注“学区房”承诺可入读某重点小学B.使用“最佳户型”“绝版地段”等极限用语C.隐瞒房屋存在的抵押登记信息D.标注房屋所在小区的平均租金参考价9.下列属于房地产经纪专业人员继续教育法定内容的有（）A.房地产经纪相关法律法规更新内容B.房屋交易登记新流程、新政策C.房地产市场分析研判方法D.客户沟通及谈判技巧10.客户王某拟通过经纪机构购买某限购城市存量房，下列情形中会导致王某购房资格审核不通过的有（）A.王某名下已有2套本市限购范围内的商品住房B.王某非本市户籍，连续缴纳社保仅有11个月（当地要求24个月）C.王某3个月前曾提取过住房公积金用于租房D.王某曾有过1次住房贷款逾期记录（已结清）四、案例分析题（每题6分，共18分）1.案例1：甲房地产经纪机构经纪人刘某接待业主张某，张某委托甲机构出售其名下一套建筑面积90㎡的普通住宅，挂牌价120万元，该房屋为张某家庭唯一住房，已满3年，尚有30万元商业贷款未结清，抵押权人为建设银行某支行。刘某接待后次日就找到了意向客户李某，李某为本市户籍，名下无房，拟贷款购买该房屋。请根据上述材料回答下列问题：（1）刘某在承接该出售委托前，需要核实张某的哪些核心材料？（2）如果本次交易采用带押过户模式，刘某需要提前协调哪些主体确认相关事宜？（3）本次交易中张某作为卖方需要缴纳的税费有哪些？2.案例2：乙房地产经纪机构承接了某开发企业的新建商品住宅项目销售代理业务，代理合同约定佣金按照实际销售额的1.5%结算，开发企业要求经纪机构在销售时不得向购房人收取任何费用，所有优惠均需开发企业书面确认方可执行。经纪人王某在销售过程中，遇到客户赵某，赵某提出如果能额外享受2万元房价优惠，愿意当场签订认购书，并私下给王某5000元感谢费。王某随后私自以项目“员工内部优惠”的名义向赵某承诺可优惠2万元，收取了赵某5000元现金，后王某找到开发企业项目负责人协商，最终开发企业同意给予赵某2万元优惠，赵某与开发企业签订了商品房买卖合同，房屋总价140万元。请根据上述材料回答：（1）王某的行为存在哪些违规之处？（2）乙机构本次可结算的佣金金额是多少？（3）乙机构如发现王某的上述行为，可作出哪些内部及外部处理措施？3.案例3：丙房地产经纪机构经纪人陈某承接了客户周某的房屋租赁委托，周某拟承租一套两居室住房用于陪读，要求房屋步行到某小学的时间不超过10分钟，月租金不超过3000元，租期至少2年。陈某为周某匹配了业主吴某的房屋，该房屋距离小学步行8分钟，挂牌租金3200元/月，业主吴某要求租期1年，到期可续租。陈某为了促成交易，向周某隐瞒了业主只同意先签1年租期的情况，告知周某可以直接签2年合同，又向吴某隐瞒了周某承租房屋是用于陪读，租期不满2年不会搬离的情况，最终双方签订了租期2年的租赁合同，陈某收取了周某1个月租金作为佣金。租期刚满1年，吴某要求周某搬离，周某才得知实情，向丙机构投诉。请回答：（1）陈某的行为违反了房地产经纪人员的哪些执业准则？（2）周某的损失应当由谁承担赔偿责任？（3）针对此类风险，丙机构可采取哪些防控措施？五、论述题（每题11分，共22分）1.请结合房地产经纪行业现行监管规定，论述房地产经纪机构在存量房交易中防范交易风险可采取的具体措施，要求不少于300字。2.请结合当前房地产经纪行业发展趋势，论述房地产经纪专业人员提升自身执业核心竞争力的路径有哪些，要求不少于300字。---标准答案及解析一、判断题答案及解析3.参考答案：×。解析：房地产居间业务中，经纪机构可依据合同约定向买卖双方分别收取佣金，并无仅可向单方收费的强制性规定。4.参考答案：×。解析：新建商品房所有权首次登记应当由开发企业单方申请办理，购房人办理的是所有权转移登记，不得单方申请首次登记。5.参考答案：√。解析：按照房源核验管理规定，经纪机构发布房源需标注核验编码及机构备案信息，确保房源真实有效。6.参考答案：×。解析：房地产代理业务中禁止双方代理，不得同时接受同一交易买卖双方的委托，避免利益冲突。7.参考答案：×。解析：存量房交易资金监管范围可包含购房款、定金、物业交割保证金等各类交易相关资金，各地可根据实际设定范围。8.参考答案：√。解析：房地产经纪人员负有信息保密义务，但司法机关依法查询的属于法定免责情形，应当配合提供。9.参考答案：×。解析：小区业主共有的道路停车位没有独立产权，不得单独办理产权登记。10.参考答案：√。解析：按照房地产经纪服务合同管理要求，合同需由1名房地产经纪人或2名经纪人协理签字并加盖机构公章生效。11.参考答案：×。解析：目前已全面推行存量房带押过户政策，已抵押房屋无需结清贷款注销抵押即可签订买卖合同办理交易。12.参考答案：×。解析：租赁托管业务的预收租金属于监管资金，不得挪用于机构经营支出。二、单项选择题答案及解析13.参考答案：A。解析：房地产经纪的核心功能是促成交易、降低交易成本，不得赚取差价、提供担保、代持房产，BCD均属于违规行为。14.参考答案：C。解析：未取得不动产权证、列入征收范围、权属有争议的房屋均不得上市交易，已注销抵押的房改房可正常交易。15.参考答案：B。解析：周边房屋历史成交价不属于标的房屋尽职调查的强制内容，仅作为定价参考，ACD均为必须核实的核心信息。16.参考答案：C。解析：房地产经纪人协理不得独立执业、不得独立签订经纪合同、不得作为第一签字人签署合同，仅可协助经纪人开展相关工作。17.参考答案：C。解析：购房意向金属于交易意向担保资金，不属于经纪服务收费范畴，可抵扣房款或退还。18.参考答案：C。解析：施工监理日志属于开发企业内部工程资料，不属于广告发布前需要核验的材料，ABD均为必须核验的材料。19.参考答案：D。解析：契税由不动产受让方（买方）缴纳，卖方无需缴纳；满2年普通住宅卖方免增值税及附加，需缴纳个人所得税、交易手续费。20.参考答案：C。解析：相邻业主的入户门属于他人隐私信息，不得拍摄留存，ABD均为实地查看需要留存的资料。21.参考答案：C。解析：带押过户适用于商业贷款、公积金贷款抵押房屋，需经抵押权人同意，仍需办理转移登记，仅免去卖方提前还贷注销抵押的环节。22.参考答案：D。解析：不动产权证是房屋权属证书，不属于监管部门可吊销的执业证件，针对吃差价行为可采取ABC三类处罚。三、多项选择题答案及解析23.参考答案：ABC。解析：房屋抵押权注销申请书由抵押人与抵押权人共同签字，无需交易双方共同签字，其余三项均需买卖双方共同确认。24.参考答案：ABCD。解析：四个选项均属于房地产经纪人员承接业务前应当主动告知的法定事项。25.参考答案：ABCD。解析：四个选项均属于《房地产经纪管理办法》明确禁止的违规行为。26.参考答案：ABC。解析：房屋上次交易的成交价格不属于产权查询的强制内容，不动产登记部门也不对外提供该类信息查询服务。27.参考答案：ABC。解析：开发企业的逾期缴税记录属于企业经营信息，不影响房屋交易，无需向购房人告知，其余三项均属于应当如实告知的不利信息及核心参数。28.参考答案：ABD。解析：经纪机构不得留置委托人的不动产权证，该行为属于违规侵占他人物品，其余三项表述均正确。29.参考答案：ACD。解析：租赁业务无需核实承租方婚姻状况，其余三项均为根据需求可核实的材料。30.参考答案：ABC。解析：标注小区平均租金参考价属于合理信息披露范畴，其余三项均属于广告发布禁止内容。31.参考答案：ABCD。解析：四个选项均属于房地产经纪专业人员继续教育的法定及行业要求内容。32.参考答案：AB。解析：提取公积金、贷款逾期记录不影响购房资格，仅影响贷款审批，AB两类情形不符合限购政策要求，无法通过资格审核。四、案例分析题答题要点及评分标准33.案例1答题要点（共6分，每答对1个要点得1分）（1）需核实的材料：张某身份证明、房屋不动产权证、抵押合同、购房时的相关票据、婚姻状况证明（如需）。（2分，答出4项即可得满分）（2）需协调的主体：卖方张某、买方李某、抵押权人建设银行、不动产登记部门。（2分，答出3项即可得满分）（3）卖方需缴纳的税费：个人所得税、交易手续费、印花税（部分地区免征）。（2分，答出2项即可得满分）34.案例2答题要点（共6分，每答对1个要点得1分）（1）违规之处：私自收取客户感谢费、向客户虚假承诺优惠、未按要求经开发企业书面确认即承诺优惠、私自收取客户费用违反机构与开发企业的合同约定。（2分，答出3项即可得满分）（2）佣金金额：140万×1.5%=2.1万元。（2分）（3）处理措施：内部可解除劳动合同、追缴违规所得、扣除绩效；外部可向行业协会上报违规行为、向监管部门报备、将5000元退还客户。（2分，答出3项即可得满分）35.案例3答题要点（共6