房地产经纪专业人员职业资格《案例分析》专项练习题（含解析）

房地产经纪专业人员职业资格《案例分析》专项练习题（含解析）1.房地产经纪机构承接存量房出售委托业务时，仅需核验房屋所有权证上登记的产权人身份，无需征求房屋共有人书面同意即可发布房源信息。2.房地产经纪人员为买方提供居间服务时，主动告知交易房屋已被设立抵押权的信息，属于应当履行的如实告知义务范畴。3.存量房交易中，个人转让满5年且是家庭唯一住房的，可免征增值税及附加。4.房地产经纪机构与委托人签订的独家销售委托合同到期后，委托人未明确续约的，经纪机构不得再以独家代理人身份对外推广该房源。5.承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人无权按照原租赁合同租赁该房屋。6.房地产经纪人员可以代收客户的购房定金，但应当直接存入经纪机构的基本存款账户统一管理。7.存量房商业贷款评估业务，只能由银行指定的评估机构出具评估报告，经纪机构不得自行委托评估机构出具报告用于贷款审批。8.限购政策实施期间，非本地户籍居民家庭提供的个税缴纳证明存在补缴记录的，一律不得作为购房资格核验的有效凭证。9.房地产经纪服务佣金的收取比例可由交易双方与经纪机构协商确定，不受当地指导价的限制。10.已办理预售备案的新建商品住房，购房人在未取得不动产权证书前转让房屋的，经纪机构可以为其提供居间转让服务。1.房地产经纪机构承接存量房出售委托时，下列属于房源核验核心内容的是（）A.房屋内部装修折旧情况B.房屋是否存在司法查封限制C.业主的家庭收入情况D.房屋周边同类房源的成交均价2.王某通过甲房地产经纪机构居间成交一套总价200万元的存量住房，当地经纪服务佣金指导价为成交总价的1%-2%，下列佣金收取方式合规的是（）A.甲机构向王某单独收取6万元佣金B.甲机构向交易双方共收取3.8万元佣金C.甲机构要求王某承担全部佣金外另支付2000元“跑腿费”D.甲机构与王某口头约定佣金比例无需写入服务合同3.根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立后，当事人办理租赁登记备案的法定期限是（）A.15日B.30日C.60日D.90日4.李某转让一套购置满3年的普通住宅，原购置价120万元，现转让价180万元，不考虑其他合理费用，李某应缴纳的个人所得税为（）A.0元B.6万元C.12万元D.18万元5.下列不属于存量房交易资金监管范围的是（）A.购房定金B.购房首付款C.银行贷款D.经纪服务佣金6.房地产经纪人员持委托人的经公证的授权委托书代为办理存量房过户手续时，下列行为超出代理权限的是（）A.代为提交过户申请材料B.代为缴纳交易相关税费C.代为签字确认过户登记信息D.代为决定将房屋售价下调3万元7.下列不计入房屋建筑面积的是（）A.层高2.3米的地下储藏室B.未封闭的阳台C.房屋之间无上盖的架空通廊D.与房屋相连的有柱走廊8.某城市限购政策规定，非本地户籍家庭需连续缴纳24个月社保方可购房，下列情形符合购房资格的是（）A.张某非本地户籍，社保累计缴纳24个月，中间断缴3个月未补缴B.刘某非本地户籍，社保连续缴纳22个月，最近2个月为补缴C.王某非本地户籍，社保连续缴纳25个月，其中1个月为补缴且符合当地补缴认定标准D.赵某非本地户籍，社保连续缴纳18个月，另有6个月个税缴纳记录9.房地产经纪机构未完成房地产居间服务合同约定的事项，下列说法正确的是（）A.不得收取任何服务报酬B.可以全额收取服务报酬C.可以按照合同约定收取必要的费用D.应当双倍返还委托人已支付的服务费10.下列属于房地产经纪机构防范“一房多卖”风险的有效措施是（）A.要求业主将房屋钥匙交由经纪机构保管B.提前为买方办理房屋预告登记C.要求买方一次性支付全部购房款D.延长交易过户的办理周期1.房地产经纪机构与委托人签订的存量房出售居间服务合同，应当包含的内容有（）A.房屋基本信息B.服务内容和服务标准C.佣金支付方式和期限D.交易当事人的违约责任E.经纪机构的上市财务状况2.下列房屋中，房地产经纪机构不得对外发布房源信息的有（）A.未取得不动产权证书的已竣工验收存量房B.被司法机关依法查封的房屋C.列入拆迁公告范围内的房屋D.共有权人未书面同意出售的房屋E.已设立抵押权但抵押权人同意转让的房屋3.房地产经纪人员为买方办理购房资格核验时，需要收集的材料有（）A.买方的家庭成员身份证明B.买方的户籍证明C.买方的婚姻状况证明D.买方的社保或个税缴纳证明E.买方的工作单位收入证明4.下列存量房转让情形中，可以免征增值税及附加的有（）A.个人转让购买满2年的普通住宅B.个人转让购买满3年的非普通住宅（北上广深之外地区）C.个人转让购买满5年的商业用房D.直系亲属之间赠与的住宅E.个人转让继承取得的满2年的普通住宅5.承租人出现下列情形时，出租人有权单方解除房屋租赁合同的有（）A.承租人擅自将房屋转租给第三人B.承租人拖欠租金累计达6个月以上C.承租人擅自变动房屋主体结构D.承租人未按照约定的用途使用房屋E.承租人因工作变动需要提前退租6.房地产经纪人员在执业过程中，下列属于禁止行为的有（）A.向交易双方隐瞒房屋的真实成交价格协助逃税B.为委托人代办不动产权证书收取代办费C.同时在两个以上房地产经纪机构执业D.泄露委托人的个人信息用于商业推广E.向买方告知房屋曾经发生过非正常死亡事件的信息7.下列属于存量房买方可能面临的交易风险的有（）A.房屋存在抵押未解除无法过户B.卖方伪造不动产权证书骗取购房款C.房屋存在未结清的物业费拖欠D.卖方将房屋另售他人E.经纪机构卷走代收的购房款8.房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务时，应当核验的开发企业资料有（）A.不动产权证书（土地）B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.商品房预售许可证E.开发企业员工的社保缴纳证明9.李某与妻子王某婚后共同购置一套住房，登记在李某一人名下，李某拟委托经纪机构出售该房屋，下列说法正确的有（）A.经纪机构应当要求王某出具同意出售的书面证明B.李某持本人身份证、不动产权证书即可独自签订房屋买卖合同C.该房屋的转让价款应当属于李某与王某的夫妻共同财产D.若王某不同意出售，经纪机构不得承接该出售委托E.李某可以独自决定将房屋赠与自己的父母无需王某同意10.下列关于房地产经纪服务佣金支付的说法，正确的有（）A.佣金的支付主体可以由交易双方协商确定B.经纪机构促成合同成立的，有权按照约定收取佣金C.经纪机构未促成合同成立的，不得要求支付任何费用D.佣金的收取标准应当符合当地的价格主管部门的规定E.经纪机构收取佣金应当向委托人开具正规发票1.案例一：甲房地产经纪机构门店经纪人员张某接待了业主刘某的出售委托，刘某称其名下有一套92㎡的普通住宅，购置已满4年，为家庭唯一住房，挂牌价210万元。张某核验房屋产权时发现，该房屋为刘某与妻子赵某婚后共同购置，仅登记在刘某一人名下，赵某目前在外地工作。张某随后通过客源匹配找到了意向买方孙某，孙某为非本地户籍，连续缴纳社保26个月，其中1个月为补缴，符合当地购房资格认定标准。交易双方最终协商成交价为208万元，孙某拟贷款120万元。根据上述材料，回答下列问题：（1）张某承接该出售委托时，需要补充收集哪些核心材料？（2）本次交易中刘某需要缴纳的税费有哪些？（3）为保障交易安全，张某应当提示孙某做好哪些风险防范措施？2.案例二：乙房地产经纪机构居间促成了出租人陈某与承租人林某的房屋租赁合同，约定月租金4000元，租赁期限2年，押金8000元，经纪服务佣金为一个月租金，由陈某与林某各承担50%。合同履行6个月后，林某因工作调动需要提前解除租赁合同，陈某以林某违约为由拒绝退还押金，林某认为经纪机构未提前告知提前退租的违约责任，要求经纪机构退还已支付的佣金。根据上述材料，回答下列问题：（1）本次租赁交易中，经纪机构的佣金是否应当退还？说明理由。（2）陈某拒绝退还押金是否合法？说明理由。（3）经纪机构在本次居间服务中存在哪些疏漏？3.案例三：丙房地产经纪机构代理销售某新建商品住宅项目，项目预售许可证已取得。购房人马某选中一套建筑面积120㎡的房屋，总价360万元，马某按照约定支付了20万元定金，双方签订了认购书，约定7日内签订正式商品房买卖合同。第6日马某前往售楼处签订合同时，发现合同中约定的房屋套内建筑面积比认购书约定的少了3㎡，公摊面积增加了3㎡，总建筑面积不变，马某要求解除认购书并双倍返还定金，开发企业不同意，认为总建筑面积没有变化无需承担责任。根据上述材料，回答下列问题：（1）马某的要求是否合法？说明理由。（2）开发企业的说法是否成立？说明理由。（3）经纪机构在销售过程中应当如何避免此类纠纷？1.论述房地产经纪机构在存量房交易全流程中应当履行的如实告知义务的主要内容及未履行告知义务应当承担的法律责任。2.论述当前存量房交易资金监管的主要模式及房地产经纪机构在资金监管过程中的职责。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：×。解析：共有房产出售必须取得全部共有人的书面同意，经纪机构承接委托时必须核验共有人同意出售的证明，否则不得发布房源信息。2.参考答案：√。解析：房屋抵押情况属于影响交易的重要信息，经纪人员必须如实告知买方，属于法定告知义务范畴。3.参考答案：×。解析：个人转让满2年的普通住宅即可免征增值税及附加，满5年且是家庭唯一住房免征的是个人所得税。4.参考答案：√。解析：独家委托到期后委托关系自动终止，经纪机构无续约授权的不得再以独家代理人身份推广房源，否则构成侵权。5.参考答案：×。解析：根据《民法典》规定，承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。6.参考答案：×。解析：购房定金应当直接交付给业主或存入交易资金监管账户，经纪机构不得代收存入自身基本账户，避免资金挪用风险。7.参考答案：√。解析：商业贷款的评估机构必须由贷款银行认可，经纪机构自行委托的评估报告银行不予采信，不能用于贷款审批。8.参考答案：×。解析：多数城市限购政策中，符合要求的社保或个税补缴记录是可以认定为有效凭证的，并非一律不予认可。9.参考答案：×。解析：房地产经纪佣金收取需符合当地价格主管部门发布的指导价要求，不得超出指导价格范围违规收取。10.参考答案：×。解析：未取得不动产权证书的预售房屋不得转让，经纪机构为其提供居间服务属于违规行为。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：B。解析：房源核验的核心是确认房屋是否具备交易资格，是否存在司法查封、抵押等限制交易的情形，其余选项不属于核验核心内容。2.参考答案：B。解析：200万元的佣金指导区间为2万-4万元，3.8万元在区间范围内，其余选项均不符合佣金收取规范。3.参考答案：B。解析：《商品房屋租赁管理办法》明确规定，房屋租赁合同订立后30日内，当事人应当到房屋所在地主管部门办理租赁登记备案。4.参考答案：C。解析：该房屋不满足满5唯一的个税免征条件，个税按照转让差额的20%征收，（180-120）×20%=12万元。5.参考答案：D。解析：经纪服务佣金是经纪机构的服务报酬，不属于交易房款范畴，无需纳入交易资金监管范围。6.参考答案：D。解析：公证授权委托书的权限一般为代办交易手续，房屋售价调整属于委托人的实体权利，不属于常规代理权限范围。7.参考答案：C。解析：房屋之间无上盖的架空通廊不计入建筑面积，其余选项均需按照规定计入或部分计入建筑面积。8.参考答案：C。解析：连续缴纳25个月且补缴记录符合当地认定标准，满足24个月连续缴纳的要求，其余选项均不符合资格。9.参考答案：C。解析：根据《民法典》规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。10.参考答案：B。解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，可以有效防范一房多卖风险。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABCD。解析：经纪服务合同无需包含经纪机构的上市财务状况，其余选项均为合同必备内容。2.参考答案：BCD。解析：未取得不动产权证书但符合交易条件的房屋、抵押权人同意转让的抵押房屋可以发布房源信息，其余选项均属于禁止发布的情形。3.参考答案：ABCD。解析：收入证明是办理商业贷款时需要的材料，不属于购房资格核验的必备材料。4.参考答案：ABDE。解析：商业用房转让无论持有年限均需缴纳增值税及附加，其余情形均符合增值税免征条件。5.参考答案：ABCD。解析：承租人因工作变动提前退租属于单方违约，出租人可追究违约责任但无权直接单方解除合同，其余选项均属于出租人有权单方解约的情形。6.参考答案：ACD。解析：代办不动产权证书收取合理代办费、如实告知房屋凶宅信息属于合法合规行为，其余选项均为执业禁止行为。7.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均属于存量房交易中买方可能面临的各类风险。8.参考答案：ABCD。解析：开发企业员工的社保缴纳证明不属于销售代理业务需要核验的资料，其余选项均为开发企业合法销售的必备证件。9.参考答案：ACD。解析：该房屋属于夫妻共同财产，出售必须经王某同意，李某无权独自签订买卖合同或处分房屋，其余选项表述正确。10.参考答案：ABDE。解析：经纪机构未促成合同成立的，可以要求委托人支付必要的服务费用，C选项表述错误，其余选项均正确。四、案例分析题答案及评分标准1.案例一参考答案：（1）需补充的核心材料：①赵某同意出售房屋的书面证明；②刘某与赵某的婚姻关系证明；③房屋不动产登记信息查询结果（无查封、限制交易证明）；④赵某的身份证明材料。（2分，答对任意2点即可得满分）（3）风险防范措施：①办理交易资金监管，所有购房款存入监管账户；②提前办理预告登记，防止一房多卖；③核验房屋是否存在未结清的水电、物业等费用；④确认房屋抵押情况，要求业主提前解押。（2分，答对任意2点即可得满分）2.案例二参考答案：（1）佣金不应当退还。理由：经纪机构已促成合法有效的租赁合同成立，完成了居间服务义务，提前退租是林某自身原因导致，不属于经纪机构责任，因此无需退还佣金。（2分，结论1分，理由1分）（2）陈某拒绝退还押金是否合法需视合同约定：若租赁合同明确约定承租人提前退租不予退还押金的，则陈某行为合法；若合同未作明确约定的，扣除陈某实际损失后剩余部分押金应当退还林某。（2分，结论1分，理由1分）（3）经纪机构的疏漏：①未明确告知承租人提前退租的违约责任及相关后果；②签订租赁合同时未对违约条款进行重点提示；③未留存履行告知义务的书面确认凭证。（2分，答对任意2点即可得满分）3.案例三参考答案：（1）马某的要求合法。理由：套内建筑面积误差比绝对值已超出3%，根据《商品房销售管理办法》，买受人有权解除合同，要求返还已付购房款及利息，收受定金的一方违约的应当双倍返还定金。（2分，结论1分，理由1分）（2）开发企业的说法不成立。理由：商品房交易中套内建筑面积是核心计价依据，直接影响购房人的使用权益，总建筑面积不变但套内面积减少的属于开发企业违约，应当承担相应责任。（2分，结论1分，理由