资产评估师建筑类模拟试卷（含解析）

资产评估师建筑类模拟试卷（含解析）1.民用建筑按耐久等级划分，二级耐久年限适用于一般性建筑，耐久年限为30-70年。2.运用重置成本法评估建筑物价值时，前期费用中的建设单位管理费应该仅以建筑安装工程费为基数计算。3.框架结构建筑的主要承重构件为墙体，因此内部空间分隔灵活性低于砖混结构。4.不动产评估中，基准地价修正法的适用前提是待估宗地所在区域已公布基准地价及相应的修正体系。5.建筑物的有形损耗仅指由于使用过程中的磨损导致的价值减损。6.按照现行工程造价构成，住房公积金属于企业管理费的组成部分。7.运用市场法评估工业厂房价值时，可比实例的交易日期与评估基准日间隔不宜超过3年。8.建筑物的层高是指本层地面到上一层地面的垂直距离，包含楼板厚度。9.在建工程评估中，形象进度法适用于工程完工且验收合格的建设项目。10.钢结构建筑的耐火性能优于钢筋混凝土结构建筑。1.下列建筑结构类型中，抗震性能最优、适合超高层建筑的是（）A.砖混结构B.框架结构C.剪力墙结构D.筒体结构2.某建筑物重置成本为1200万元，耐用年限为50年，已使用10年，残值率为5%，按直线法计算的实体性贬值额为（）A.228万元B.240万元C.300万元D.312万元3.下列费用中，不属于建筑安装工程费中措施项目费的是（）A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.工程排污费D.二次搬运费4.基准地价对应的使用年限是各类用途土地使用权的（）A.平均剩余年限B.法定最高出让年限C.实际已使用年限D.评估基准日起剩余年限5.下列关于建筑物功能性贬值的说法，正确的是（）A.是由于外部市场环境变化导致的贬值B.是由于使用磨损导致的贬值C.是由于建筑设计不合理、功能落后导致的贬值D.是由于政策调整导致的贬值6.某多层住宅的层数为7层，按照民用建筑层数划分标准，该建筑属于（）A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅7.运用剩余法评估待开发不动产价值时，下列不属于后续开发成本的是（）A.待开发土地的取得成本B.建筑安装工程费C.管理费用D.销售费用8.下列工程量计算规则中，说法正确的是（）A.内墙抹灰面积按主墙间净长乘以高度计算，扣除0.2平方米的孔洞面积B.屋面防水工程量按设计图示尺寸以面积计算，扣除房上烟囱所占面积C.地面垫层工程量按设计图示尺寸以体积计算，扣除凸出地面的设备基础所占体积D.门窗工程量按设计图示尺寸以洞口面积计算，扣除五金配件所占面积9.不动产评估中，下列不属于权益状况调整内容的是（）A.土地使用年限B.租赁情况C.交通条件D.抵押情况10.下列资产评估假设中，适用于待拆迁补偿的建筑物评估的是（）A.最高最佳使用假设B.原地使用假设C.移地使用假设D.清算假设1.下列属于建筑物实体性贬值测算方法的有（）A.使用年限法B.打分法C.修复费用法D.类比法E.统计分析法2.建筑工程图纸中，属于结构施工图的有（）A.建筑平面图B.基础平面图C.柱配筋图D.给排水系统图E.梁截面配筋图3.运用市场法评估不动产价值时，下列属于交易情况修正的情形有（）A.可比实例为相邻企业之间的关联交易B.可比实例的交易时间为2年前的房地产市场过热期C.可比实例为急于出售的拍卖交易D.可比实例的土地剩余使用年限比待估宗地长10年E.可比实例的交易税费全部由买方承担4.下列属于不动产评估中的区位状况调整内容的有（）A.交通通达度B.周边商业配套C.建筑朝向D.土地容积率E.区域环境质量5.下列费用中，属于建筑物重置成本中前期费用的有（）A.可行性研究费B.勘察设计费C.建设单位管理费D.施工单位临时设施费E.环境影响评价费6.下列关于钢结构建筑特点的说法，正确的有（）A.自重轻B.抗震性能好C.耐火性能好D.工业化程度高E.施工周期短7.在建工程评估的常用方法有（）A.重置成本法B.形象进度法C.假设开发法D.基准地价修正法E.市场比较法8.建筑物功能性贬值的成因包括（）A.建筑设计落后B.设备配置不合理C.外部市场需求萎缩D.装修与整体功能不匹配E.区域规划调整9.下列属于工程造价中规费组成内容的有（）A.养老保险费B.住房公积金C.失业保险费D.城市维护建设税E.教育费附加10.运用收益法评估经营性不动产价值时，下列可纳入净收益测算范围的有（）A.租金收入B.物业服务费收入C.押金的利息收入D.不动产处置的溢价收入E.日常维修费支出1.某资产评估机构接受委托，对某市区的一栋4层砖混结构商业用房进行评估，评估基准日为2023年12月31日。已知该建筑2013年12月31日建成投入使用，重置成本为1800万元，耐用年限为50年，残值率为4%。评估人员现场勘察发现，该建筑外立面部分瓷砖脱落，内部给排水管道老化需要更换，修复费用预计为80万元，修复后相关损耗可完全消除。要求：（1）计算该建筑的可修复实体性贬值额；（2）计算该建筑的不可修复实体性贬值额；（3）计算该建筑总的实体性贬值额。2.某待估工业用地面积为5000平方米，所在区域的基准地价为1200元/平方米，基准地价的内涵为：法定最高出让年限50年，容积率1.5，交易日期为2022年12月31日。已知待估宗地的剩余使用年限为40年，容积率为2.0，对应容积率修正系数为1.2，交易日期修正系数为1.08，土地还原利率为6%。不考虑其他修正因素，要求用基准地价修正法计算该待估宗地的总地价。3.某资产评估机构接受委托评估某在建商品住宅项目的价值，评估基准日为2023年6月30日。已知该项目总建筑面积为10万平方米，预算总造价为12亿元，截止评估基准日，该项目主体结构已封顶，完成了总工程量的70%，实际已投入成本为7.5亿元。经评估人员核实，实际投入成本不存在异常高估或低估情况，同类项目的平均利润率为15%。要求用形象进度法计算该在建工程的评估值。1.请结合建筑类资产评估的实务特点，对比分析重置成本法、市场法、收益法三种基本评估方法在建筑物价值评估中的适用范围、优缺点及应用注意事项。2.2021年以来我国多地出台了城市更新相关政策，大量老旧小区改造、既有建筑功能升级项目涉及资产评估业务，请论述在对老旧改造建筑进行评估时，需要重点关注的特殊评估要素及对应的评估技术要点。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：×。解析：民用建筑二级耐久年限适用于一般性建筑，耐久年限为50-100年，30-70年为错误表述。2.参考答案：×。解析：建设单位管理费的计费基数为工程费用，即建筑安装工程费+设备及工器具购置费，并非仅以建筑安装工程费为基数。3.参考答案：×。解析：框架结构的主要承重构件为梁和柱，墙体仅为填充构件，内部空间分隔灵活性远高于以墙体为承重构件的砖混结构。4.参考答案：√。解析：基准地价修正法需要依托区域已公布的基准地价及修正体系开展测算，无公开基准地价的区域无法适用该方法。5.参考答案：×。解析：有形损耗既包括使用磨损导致的损耗，也包括自然力作用下的风化、腐蚀、老化等自然损耗。6.参考答案：×。解析：住房公积金属于规费范畴，企业管理费是指施工企业组织生产经营所发生的管理类费用，不包含住房公积金。7.参考答案：×。解析：按照资产评估规范，可比实例交易日期与评估基准日间隔原则上不超过1年，最长不宜超过2年，本题表述为3年不符合要求。8.参考答案：√。解析：层高的定义为本层地面至上一层地面的垂直距离，包含楼板的厚度，净高是扣除楼板厚度后的室内空间高度。9.参考答案：×。解析：形象进度法适用于尚未完工的在建工程评估，已完工验收合格的项目可直接采用重置成本法或市场法评估，无需使用形象进度法。10.参考答案：×。解析：钢结构在高温环境下承载力会快速下降，耐火性能远低于钢筋混凝土结构，需要额外做防火涂层处理。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：D。解析：筒体结构空间刚度大、抗震性能强，是目前超高层建筑首选的结构类型；砖混结构仅适用于低层建筑，框架、剪力墙结构适用于中高层、普通高层建筑。2.参考答案：A。解析：直线法实体性贬值额=重置成本×（1-残值率）×已使用年限/耐用年限=1200×（1-5%）×10/50=228万元。3.参考答案：C。解析：工程排污费属于规费范畴，安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费均属于措施项目费。4.参考答案：B。解析：基准地价的内涵统一对应各类用途土地的法定最高出让年限，即住宅70年、工业50年、商业40年。5.参考答案：C。解析：功能性贬值是指建筑物自身功能落后、设计不合理导致的价值减损；外部环境、政策调整导致的是经济性贬值，使用磨损导致的是实体性贬值。6.参考答案：C。解析：民用住宅层数划分标准为1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层及以上为高层。7.参考答案：A。解析：剩余法的测算逻辑为待估不动产价值=预期开发完成后价值-后续开发成本-利息-利润-税费，待开发土地的取得成本不属于后续开发成本范畴。8.参考答案：C。解析：内墙抹灰扣除0.3平方米以上的孔洞面积；屋面防水不扣除房上烟囱、风帽底座等所占面积；门窗工程量不扣除五金配件所占面积，仅C选项表述正确。9.参考答案：C。解析：交通条件属于区位状况调整内容，土地使用年限、租赁、抵押情况均属于权益状况调整范畴。10.参考答案：C。解析：移地使用假设指资产不在原地继续使用，待拆迁建筑物需要拆除后土地另行开发，无法原地继续使用，因此适用移地使用假设。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABC。解析：建筑物实体性贬值测算方法包括使用年限法、打分法（观察法）、修复费用法；类比法、统计分析法是重置成本的测算方法，不属于贬值测算方法。2.参考答案：BCE。解析：结构施工图包括基础图、结构构件配筋图等；建筑平面图属于建筑施工图，给排水系统图属于设备施工图。3.参考答案：ACE。解析：关联交易、急售拍卖交易、税费非正常负担均属于交易情况异常，需要进行交易情况修正；交易时间差异属于交易日期修正，使用年限差异属于权益状况修正。4.参考答案：ABE。解析：区位状况调整包括交通、配套、区域环境等；建筑朝向属于实物状况调整，容积率属于权益状况调整。5.参考答案：ABCE。解析：前期费用包括项目筹建阶段的可研、勘察设计、环评、建设单位管理费等；施工单位临时设施费属于建筑安装工程费中的措施项目费，不属于前期费用。6.参考答案：ABDE。解析：钢结构耐火性能差，高温下易变形失稳，C选项错误，其余选项均为钢结构的特点。7.参考答案：ABCE。解析：在建工程评估方法包括重置成本法、形象进度法、假设开发法、市场比较法；基准地价修正法仅适用于纯土地使用权评估，不适用于在建工程。8.参考答案：ABD。解析：设计落后、设备配置不合理、装修与功能不匹配均属于建筑物自身功能缺陷，属于功能性贬值成因；外部需求萎缩、区域规划调整属于经济性贬值成因。9.参考答案：ABC。解析：规费包括养老保险、失业保险、医疗保险等社会保险费及住房公积金；城市维护建设税、教育费附加属于税金范畴。10.参考答案：ABCE。解析：经营性不动产净收益包括稳定的租金收入、配套物业服务费收入、押金利息收入等，同时扣除日常维修、运营等成本；不动产处置溢价属于偶然收入，不纳入日常净收益测算范围。四、案例分析题答案及评分标准1.参考答案：（1）可修复实体性贬值额=修复费用=80万元（2分）（2）不可修复部分的重置成本=1800-80=1720万元，不可修复实体性贬值额=1720×（1-4%）×10/50=330.24万元（2分）（3）总实体性贬值额=80+330.24=410.24万元（2分）评分标准：计算过程正确得对应分值，仅结果正确无过程得一半分值，结果错误不得分。2.参考答案：（1）使用年限修正系数=[1-1/(1+6%)^40]/[1-1/(1+6%)^50]=0.9142（2）修正后单价=1200×1.08×1.2×0.9142≈1427.47元/平方米（3）总地价=1427.47×5000÷10000≈713.74万元评分标准：每步计算正确得2分，最终结果误差不超过1%得2分，无过程仅结果正确得3分。3.参考答案：在建工程评估值=预算总造价×形象进度×（1+平均利润率）=12×70%×（1+15%）=9.66亿元评分标准：公式正确得3分，计算过程正确得2分，结果正确得1分，误用实际投入成本计算得3分。五、论述题答题要点及评分