2026年物业管理员竞赛进阶提升试题及答案

2026年物业管理员竞赛进阶提升试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10题，总计10分）1.根据《中华人民共和国民法典》及2024年最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（修正）》，业主利用小区共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，上述条款中所指的合理成本不包含以下哪一项（）A.物业企业为经营共有部分投入的专职人工管理费B.物业企业预先垫付的共有部分经营场地的结构性修缮费C.物业企业按照物业服务合同约定计提的共用设施设备折旧费D.物业企业为推广共有部分经营项目产生的合理营销推广费答案：C解析：共有部分经营产生的合理成本，指物业企业为开展该经营项目实际支出的直接、额外成本，不包含已经纳入物业服务成本、由物业费覆盖的常规支出。根据物业服务收费管理办法，物业费已经包含了共用设施设备的日常运行、维护费用及折旧计提，因此该部分费用不得重复从共有部分经营收入中扣除，其余三项均属于经营共有部分产生的额外合理支出，可以按规定扣除。2.某品牌物业企业在新建商品住宅项目推广全人脸识别门禁系统，覆盖小区主出入口、单元门、地下车库出入口，根据《中华人民共和国个人信息保护法》及住建部关于智慧物业建设的合规要求，以下操作符合法律规定的是（）A.为提升小区通行效率，物业企业统一批量录入所有已收房业主的人脸信息，仅在小区公告栏张贴告知，业主可自行申请关闭识别功能B.为保障小区安全，物业企业要求所有业主必须同意录入人脸信息才能办理车辆门禁、进入小区，不同意的业主只能长期在主出入口做人工登记C.征得业主大会表决同意引入人脸识别系统后，在小区各单元门公告公示项目内容、信息使用范围，单独征得每位使用业主的书面同意，存储的人脸信息仅用于门禁通行识别，定期做加密归档，不挪作他用D.为降低系统建设成本，物业企业与第三方社区科技公司合作，由第三方出资建设系统，物业将小区采集的人脸信息同步给第三方用于社区精准营销，双方约定由第三方承担全部信息安全责任答案：C解析：人脸识别信息属于敏感个人信息，根据《个人信息保护法》规定，处理敏感个人信息应当取得个人的单独同意，不得将业主个人信息违法提供给第三方用于盈利目的，同时业主进出小区是基本居住权利，不得将人脸识别同意权与业主基本权利绑定，强制业主同意。选项A未取得业主单独同意，不符合要求；选项B强制捆绑业主进出小区的权利，属于违法行为；选项D违法将个人信息提供给第三方用于营销，违反法律规定，仅选项C符合合规要求。3.某街道办事处牵头对建成于1998年的老旧小区完成微改造，改造内容包括新增非机动车停车棚、智能充电桩、社区便民活动中心、新增监控设备，改造完成后由街道委托小区现有物业企业接管运营，以下关于权责划分的说法，正确的是（）A.改造项目由政府出资建设，因此新增设施产权归街道办事处所有，物业企业不需要承担日常维护责任B.改造后的新增设施经业主大会确权归全体业主共有后，物业企业的日常维护费用可从小区公共收益中列支，不需要额外申请上调物业费C.如果业主大会没有就新增设施的维护费用、权责作出书面约定，物业企业可以直接拒绝提供维护服务，启动退出小区管理的程序D.新增设施的保修期从改造方案审批通过之日起算，保修期内的维修责任由原施工单位承担，物业企业仅需要通知施工单位，不需要承担其他责任答案：B解析：老旧小区改造中政府出资建设的配套公共设施，除另有约定外，验收移交后产权归全体业主所有，因此A选项错误；物业企业已经接受委托接管小区，即便未就新增设施维护作出提前约定，也应当先行履行维护义务，再与业委会协商费用来源，不得直接拒绝服务、擅自退出，因此C选项错误；新增设施的保修期从改造验收合格之日起算，物业企业发现质量问题后，除通知施工单位外，还需要做好现场防护、及时上报街道住建部门，做好业主沟通，防止安全事故扩大，因此D选项错误；公共收益属于全体业主共有，可用于业主共有设施的日常维护支出，因此B选项说法正确。4.根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅小区的电动自行车存放、充电要求，以下说法正确的是（）A.高层住宅建筑的公共门厅、疏散走道、楼梯间可以临时停放电动自行车，只要不超过4小时就不违规B.物业企业应当每周至少开展一次电动自行车违规停放、充电的防火巡查，及时消除隐患C.对拒不清理违规停放在疏散楼梯间的电动自行车，物业企业可以将车辆移至指定的安全存放地点，处置过程中应当留存证据，提前告知业主D.高层小区建设的集中充电设施，物业企业可以按照成本加合理利润的方式收取充电服务费，收费标准不需要公示答案：C解析：根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，因此A选项错误；高层小区电动自行车隐患巡查应当至少每日一次，因此B选项错误；集中充电设施的收费标准应当在充电区域公示，接受业主监督，因此D选项错误；对违规停放拒不整改的，物业企业有权按照管理规约移至指定安全区域，处置过程中做好证据留存即可，因此C选项正确。5.某小区业主委员会按照法定程序解聘了原物业企业，新物业企业进场后，部分业主以“没有和新物业签订合同”为由，拒绝交纳物业费，以下说法正确的是（）A.业主的说法合法，因为业主没有和新物业签订书面合同，不需要交纳物业费B.业主的说法不合法，业主大会选聘新物业的决议对全体业主具有约束力，新物业提供服务后，业主应当按标准交纳物业费C.业主委员会应当和每位业主重新签订物业服务合同，否则新物业不得收取物业费D.如果业主没有签字确认物业服务合同，只需要交纳50%的物业费即可答案：B解析：根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会依法定程序选聘新物业企业后，签订的物业服务合同对全体业主发生效力，不需要每位业主单独签字确认，因此业主以未签订合同为由拒交物业费不合法，选项B正确。6.物业管理员在承接查验新建住宅项目的时候，发现小区的消防水泵接合器没有明显标识，根据《建筑消防设施的维护管理》要求，应当要求建设单位整改，标识的设置位置应当是（）A.水泵接合器的进水接口处B.距离水泵接合器3-5米的醒目位置C.水泵接合器附近的墙面或者地面醒目位置D.水泵接合器所在位置的检查井井盖上方答案：C解析：根据规范要求，消防水泵接合器应当设置永久性固定标识，标识应当设置在水泵接合器附近的醒目位置，方便消防救援人员快速找到，因此选项C正确。7.根据《住宅专项维修资金管理办法》，以下不属于住宅专项维修资金使用范围的是（）A.小区电梯主要部件损坏，需要整体更换的费用B.小区外墙瓷砖大面积脱落，需要重新铺贴的费用C.业主家内下水主管道堵塞，需要疏通更换的费用D.小区消防系统整体故障，需要全面改造的费用答案：C解析：住宅专项维修资金用于小区共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，业主家内的专有部分维修，由业主自行承担，不属于维修资金使用范围，因此选项C正确。8.小区发生极端暴雨天气，地下车库入口被淹，物业管理员的第一处置动作是（）A.立即通知地下车库的车主挪车B.关闭地下车库的防洪挡板，堆放沙袋C.启动抽水泵抽水D.上报领导等待指示答案：A解析：极端暴雨引发地下车库倒灌风险时，第一要务是保障人员财产安全，第一时间通知所有停放在地下车库的车主挪车转移，避免车辆被淹造成重大财产损失，之后再采取防洪、抽水等措施，因此选项A正确。9.根据《物业管理条例》，业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金，应当经（）同意A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上B.专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上C.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上D.全体业主一致同意答案：A解析：根据《民法典》及《物业管理条例》最新规定，业主共同决定筹集和使用维修资金、改建重建建筑物等重大事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上同意，因此选项A正确。10.业主将住宅改变为经营性用房开展民宿经营，根据《民法典》规定，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经（）同意A.有利害关系的业主B.全体业主C.业主委员会D.物业服务企业答案：A解析：《民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，因此选项A正确。二、多项选择题（每题2分，共10题，总计20分，多选、少选、错选均不得分）1.物业管理员在日常巡查中发现，某业主装修时擅自拆改了房屋的承重墙体，相邻业主投诉到物业，以下处置流程符合规定的有（）A.第一时间安排秩序维护、工程技术人员到现场制止施工，管控现场，防止拆改范围进一步扩大B.第一时间对现场进行拍照、录像留存证据，立即将情况报告属地住建部门、街道城管执法部门C.告知投诉业主，物业没有行政执法权，无法处理该问题，让投诉业主直接找执法部门解决D.要求业主和施工方立即停工整改，拒不整改的，物业可以依据管理规约对违规房屋采取断水断电措施，督促整改E.整改完成前，禁止施工人员进入小区开展施工，同步做好相邻业主的沟通告知，安抚业主情绪，解答疑问答案：ABE解析：物业对小区装修活动负有管理责任，发现违规拆改承重墙体后，不能以没有执法权为由推脱责任，需要及时履行劝阻、报告义务，因此C选项错误；业主的水、电供应是业主的基本权利，物业不得擅自断水断电督促整改，因此D选项错误；其余三项均为合规处置流程，因此ABE正确。2.高温天气下，物业管理员需要做好小区设施设备的隐患排查，以下属于重点排查范围的有（）A.高低压配电室、电梯机房的通风降温设备B.外墙空调外机支架、玻璃幕墙的牢固程度C.电动车集中充电区的消防设施、降温设备D.二次供水水箱的卫生防护，防止水温升高滋生细菌E.小区树木的支撑加固，防止高温干旱引发倒伏答案：ABCD解析：高温天气下，树木倒伏一般是暴雨大风天气的排查重点，高温干旱不会直接引发大面积倒伏，因此E选项错误；其余四项均为高温天气重点排查隐患，因此ABCD正确。3.关于业主个人信息保护，物业管理员日常操作合规的有（）A.只有公安、法院等执法部门依法查询业主信息的时候，才可以提供，不得向其他第三方提供B.业主要查询自己的信息，要求物业提供其他业主的联系方式用于沟通维权，直接予以提供C.物业企业建立业主信息台账，仅用于物业服务沟通，定期更新信息，做好加密存储D.物业工作人员不得私自将业主信息出售或者分享给装修、二手房中介人员E.业主搬离小区后，按照业主要求删除业主的个人信息，不得留存答案：ACDE解析：其他业主的个人信息受法律保护，不得随意提供给第三方，哪怕是其他业主用于维权，也需要通过合法途径，征得当事人同意才能提供，因此B选项错误；其余四项均符合个人信息保护要求，因此ACDE正确。4.老旧小区引进物业企业后，常见的收费难题包括，以下应对方式合规合理的有（）A.针对业主对物业费标准的异议，主动公示物业费收支明细、服务标准，接受业主监督B.针对低保、特困家庭，按照政策和业主大会约定给予物业费减免，不强制收取C.对长期拒交物业费的业主，直接在小区公告栏公示所有业主的欠费金额和个人信息，督促交费D.对拒交物业费的业主，依法向人民法院起诉，通过合法途径催收，不得骚扰业主的正常生活E.对拒交物业费的业主，禁止其使用小区公共停车位、禁止其参与业主大会投票答案：ABD解析：公示欠费信息不得泄露业主的个人隐私信息，因此C选项错误；业主交纳物业费和享受公共服务、行使业主权利是分离的，不得因为业主欠交物业费就剥夺业主的基本权利，因此E选项错误；其余三项均为合理合规的应对方式，因此ABD正确。5.物业管理员开展小区设施设备日常维保，需要做好的工作包括（）A.建立维保台账，记录每次维保的时间、人员、内容、发现的问题B.电梯维保必须由有资质的单位开展，物业管理员只需要做好现场监督，核对维保记录C.消防设施维保，按照规定每半年开展一次全面检测，检测报告存档备查D.对超出维保期限、无法正常使用的设施设备，及时告知业委会，申请使用维修资金更换E.维保过程中需要关闭设施的，提前公告通知业主，避免影响业主正常使用答案：ABDE解析：根据消防法规定，消防设施每年至少开展一次全面检测，不是每半年，因此C选项错误；其余四项均符合设施设备维保要求，因此ABDE正确。6.针对小区公共收益的管理，物业管理员操作符合要求的有（）A.公共收益单独建账，单独核算，不得和物业企业的自有资金混同B.每半年公示一次公共收益的收支情况，接受业主监督C.公共收益可以用于抵扣物业费、补充维修资金、开展小区社区活动D.物业企业可以随时支取公共收益用于物业企业的日常运营支出E.公共收益的支出需要按照业主大会约定的审批流程审批，不得擅自支出答案：ABCE解析：公共收益属于全体业主所有，不得用于物业企业自身的日常运营支出，因此D选项错误；其余四项均符合公共收益管理要求，因此ABCE正确。7.业主申请使用住宅专项维修资金，物业管理员需要协助做好的工作包括（）A.协助业主确认维修项目属于维修资金使用范围，指导业主准备申请材料B.协助联系有资质的施工单位，出具维修预算方案C.公示维修方案、预算、业主表决结果，接受业主监督D.施工过程中做好现场监督，核对工程质量，竣工验收后协助办理资金拨付E.维修完成后，将相关资料存档，告知业主维修资金的剩余金额答案：ABCDE解析：以上五项均为物业管理员协助申请使用维修资金的法定流程，全部符合要求，因此全选。8.物业管理员应对突发疫情封控管理，需要做好的工作包括（）A.配合社区做好小区人员管控，落实测温、扫码、登记要求B.协助做好业主生活物资配送，对封控单元做好垃圾清运、消毒消杀C.关注独居老人、慢性病患者等特殊群体的需求，协助对接医疗资源D.及时发布官方防控信息，回应业主诉求，避免不实谣言传播E.擅自扩大封控范围，对未被要求封控的单元采取封闭措施，保障安全答案：ABCD解析：物业管理员应当配合属地政府和社区落实防控要求，不得擅自扩大封控范围，侵害业主的合法权益，因此E选项错误，其余四项均为正确的处置要求，因此ABCD正确。三、案例分析题（总计70分）案例一（35分）：某建成10年的中型住宅小区，总建筑面积12万平方米，总户数1024户，共有地面公共停车位180个，地下产权车位420个，原物业服务合同于2025年10月到期，业主大会通过公开招投标程序选聘了新的甲物业服务企业，约定原物业服务企业乙应当在2026年1月15日前完成退场交接工作。截至交接日，原乙物业企业提出，小区共有112户业主拖欠了2023年1月至2025年12月的物业费共计128万元，乙物业要求业委会和新进场的甲物业共同承担该笔欠费的催收责任，或者从小区公共收益账户中先行抵扣乙物业的应收欠款，否则拒绝移交小区设施设备竣工图纸、公共收益账目、门禁系统权限、消防控制室密码等核心资料。交接盘点过程中，双方对公共收益收支产生争议：原乙物业公示小区公共收益账户原有结余36万元，支出项目包括：2024年小区业主春节联欢活动支出8万元，2024-2025年小区公共设施日常零星维修支出共计12万元，2025年乙物业集团组织项目经理外出学习考察，分摊到本项目支出4万元，剩余结余12万元。业委会提出两点异议：一是项目经理学习考察费属于乙物业自身的运营成本，不应当从小区公共收益中列支；二是公共设施日常小修支出已经包含在物业费中，不应当重复从公共收益中列支，要求乙物业退还违规支出的16万元。此外，交接过程中有32户欠费业主联合找到甲物业，提出原乙物业服务质量不达标，小区公共区域垃圾最长半个月无人清理，电梯故障报修后半个月才完成维修，因此才拒绝交纳物业费，现在要求甲物业必须承诺一年内将服务质量提升到合同约定标准，否则不会补交之前欠乙物业的物业费。问题：1.原乙物业提出的以欠费抵扣公共收益、拒绝退场交接的要求是否合法？请说明理由。（12分）2.业委会提出的两项公共收益支出异议是否成立？请分别说明理由。（12分）3.新物业甲进场后，物业管理员针对业主拖欠原物业的欠费，应当如何合规处置？（11分）参考答案：1.原乙物业的要求不合法，理由如下：第一，业主拖欠原物业的物业费，属于原乙物业和业主之间的债权债务关系，业委会和新物业甲并没有承接该债权的法定义务，除非三方另有明确书面约定，否则原乙物业无权要求业委会和新物业承担催收或者清偿责任。第二，公共收益属于全体业主共有，财产所有权归全体业主，不属于原乙物业所有，原乙物业无权擅自将公共收益用于抵扣业主欠付自己的物业费，该行为直接侵犯了全体业主的财产权，属于违法行为。第三，根据《物业管理条例》及最高法物业服务纠纷司法解释，物业服务合同终止后，原物业企业应当按照法定要求配合完成退场交接，不得以任何理由拒绝交接拖延退场，原物业企业仅以欠费未结清为由拒绝退场，已经违反法律规定，业委会有权要求其限期退场，因拖延退场造成业主损失的，还可以要求原物业企业承担赔偿责任。2.业委会提出的两项异议均成立，理由如下：第一，乙物业项目经理外出学习考察费，属于乙物业为提升自身团队运营能力产生的企业内部运营成本，不属于小区公共事务支出范畴，也不是为全体业主利益产生的专项支出，因此不得从属于全体业主的公共收益中列支，该项异议成立。第二，根据《物业服务收费管理办法》，物业费的法定构成已经包含了小区共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，日常零星小修属于物业服务企业应当履行的基础合同义务，相关费用已经包含在业主交纳的物业费中，不得重复从公共收益中列支，因此该项异议也成立。3.针对该类欠费，物业管理员应当按照以下流程合规处置：第一，首先做好欠费业主的沟通安抚，明确告知业主，原物业的物业费债权属于原乙物业所有，新物业仅可以接受原乙物业或者业委会的委托协助催收，不会强制要求业主直接向新物业交纳原欠费，打消业主对新物业的抵触情绪，避免矛盾转移。第二，协助原乙物业整理欠费业主的名单、欠费金额、原服务记录等基础资料，如实告知业主，业主可以就原服务质量问题与原乙物业协商解决，若原物业确实存在服务不达标问题，业主可以依法要求原物业减免对应金额的物业费，引导双方协商解决争议。第三，明确遵守合规要求，不得采取违法方式催收，不得因为业主欠交原物业费就限制业主享受正常物业服务，不得断水断电、限制业主使用小区公共设施，侵害业主的合法权利。第四，如果接受委托协助催收，应当做好话术规范，仅如实告知业主欠费事实，引导业主和原乙物业协商解决，不得采取骚扰、威胁、曝光隐私等违法手段催收。第五，定期整理业主关于原服务的投诉反馈，做好记录留存，及时反馈给业委会和原乙物业，推动争议协商解决，维护小区正常的服务秩序。案例二（35分）：2026年7月南方某城市遭遇连续12天40℃以上极端高温天气，市政电网发布错峰停电通知，该城市核心区每日上午10点到下午2点错峰停电2小时。某28层高层住宅项目，物业管理员李军日常巡查走到15层的时候，闻到公共区域通风管道井附近有明显焦糊味，同时小区消防物联网系统向物业中控室发出电气火灾预警，李军赶到现场确认后，发现是15层业主私自拉扯飞线，从自家窗户牵出飞线给停放在单元门门口的电动自行车充电，因为连续高温暴晒，飞线绝缘层被高温烤化发生漏电，引燃了通风管道井外侧的保温材料，已经出现阴燃，周边堆放了业主存放的纸箱、旧家具等杂物，随时可能蔓延成大火。当时刚好处于错峰停电时段，电梯已经停止运行，15层到28层共有12名老人、3名儿童独自在家，业主大多外出上班，疏散难度较大。问题：1.作为现场处置的物业管理员，应当按照什么流程开展应急处置？（18分）2.极端高温天气下，物业管理员应当提前做好哪些防控工作，避免类似安全事故发生？（17分）参考答案：1.应当按照以下流程开展应急处置：第一，第一时间用对讲机向中控室通报现场详细情况，说明火灾具体位置、燃烧程度、现场隐患、受影响人员情况，请求中控室立即拨打119火警电话，同时通知物业应急救援小组携带灭火装备、照明设备赶到现场支援。第二，快速判断火势情况，本次为初期阴燃，火势较小，应当立即使用就近的干粉灭火器扑灭阴燃明火，