2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试名校真题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经

2、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度

3、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

4、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00

5、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期

6、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设

7、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2

8、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素

9、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之

10、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

11、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产

12、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%

13、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化

14、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

15、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

16、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密

17、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350

18、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

19、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状

20、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

21、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

22、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150

23、在建工程一般不适用于（）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法

24、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。A.36B.24C.16D.12

25、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

26、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整

27、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法

28、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则

29、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况

30、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程

31、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化

32、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失

33、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性

34、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

35、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化

36、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费

37、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾

38、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日

39、心在“五音”归属于A.角B.徵C.宫D.商

40、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

41、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

42、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

43、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

44、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

45、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果

46、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

47、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品

48、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

49、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59

50、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3

51、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757

52、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容

53、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%

54、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值

55、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则

56、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理

57、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样

58、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥

59、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例

60、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者

61、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料

62、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

63、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%

64、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病

65、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值

66、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润

67、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227

68、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000

69、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D

70、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加

71、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化

72、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

73、创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性

74、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

75、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

76、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7

77、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004

78、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

79、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会

80、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素二、多选题

81、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法

82、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A.10B.12C.13D.15

83、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920

84、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242

85、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产

86、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

87、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98

88、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近

89、某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的最终比较单价为（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205

90、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

91、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处

92、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路

93、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

94、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价

95、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染

96、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%

97、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口

98、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

99、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险

100、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88三、判断题

101、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。()

102、某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）

103、对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）

104、某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（）

105、党的基本路线规定的实现社会主义初级阶段奋斗目标的根本立足点是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

106、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。()

107、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）

108、房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）

109、当前维护世界和平的根本途径是（）A.实行有效裁军和军控B.发挥联合国的维和作用C.反对霸权主义和强权政治D.加强国际干预

110、价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）

111、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（）

112、搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。()

113、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。()

114、比较法中，在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是在何时的状况，可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，不一定是在成交日期的状况，估价对象状况通常是在价值时点的状况。（）

115、实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（）

116、社会主义初级阶段基本路线的核心和主体是（）A.经济建设B.改革开放C.四项基本原则D.精神文明建设

117、判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）

118、如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）

119、搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。()

120、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()

参考答案与解析

1、答案：A、B、C、D本题解析：大椎穴为手足三阳及督脉之会。本穴为手足三阳经的阳气与督脉的阳气汇合而成，故为手足三阳及督脉之会。

2、答案：B本题解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。

3、答案：B本题解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。

4、答案：B本题解析：根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）2＋20/（1＋5%）3＝74.47（万元）。

5、D.经营期可以准确预测答案答案：D本题解析：AB两项，开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。C项，由于未来开发完成后的房地产的经营方式有出售、出租和自营，所以经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和自营两种情况）。D项，建设期的预测要相对容易，经营期特别是销售期通常难以准确预测。

6、答案：B本题解析：B项，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。A项，未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。C项，不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。D项，依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

7、答案：D本题解析：

8、答案：C本题解析：修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。

9、答案：B本题解析：寒冈寒用又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。即用寒凉药清其内热。正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆．是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。

10、答案：D本题解析：累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿；②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。

11、答案：D本题解析：替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。

12、答案：C本题解析：求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。

13、答案：B本题解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。P406。

14、答案：B本题解析：15年多耗费电费的现值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（万元），该房地产扣除该项功能折旧后的价值＝2000－150－5.45＝1844.55（万元）。

15、答案：D本题解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

16、答案：C本题解析：暂无解析

17、答案：D本题解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。

18、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

19、答案：D本题解析：暂无解析

20、答案：D本题解析：A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。

21、答案：B本题解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

22、答案：C本题解析：建筑物现值计算公式为：V＝C×q。式中，V代表建筑物的现值；C代表建筑物的重新购建成本；q代表建筑物的成新率（%）。净收益不变，收益年限为无限年的收益法公式为：V＝A/Y。式中，净收益每年不变为A；报酬率为Y。本题中，建筑物的现值＝100×80%＝80（万元）；土地的现值＝（10－1－80×8%）÷6%＝43.3（万元）。该宗房地产的现值＝80＋43.3＝123.3（万元）。

23、答案：B本题解析：三种基本估价方法包括：比较法（也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法（也称为重置成本法、重建成本法）。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

24、答案：D本题解析：预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。具体的估算方法有两种：①根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期；②采用类似于比较法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。因此，本题中的后续建设期为36－24＝12（个月）。

25、答案：B本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q＝1－d×t，则该建筑物当前的成新率为：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

26、答案：B本题解析：基准地价修正法，是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数，对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。

27、答案：A本题解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。

28、答案：C本题解析：替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。

29、答案：B本题解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。A项属于房地产权益的描述；CD项属于房地产区位的描述。

30、答案：C本题解析：本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。

31、答案：B本题解析：真虚假实至虚有盛候：病机的本质为“虚”，表现为“实”的临床假象。形成：正气虚弱，脏腑气血不足，推动、激发功能减退所致。表现：纳食减少，疲乏无力，舌淡嫩。又兼腹满时减、腹痛喜按等假象。

32、答案：D本题解析：房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：①在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；②在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。

33、答案：B本题解析：寿命长久特性又称为耐久性、耐用性，对土地而言，又称为不可毁灭性、永续性。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。

34、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

35、答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。①物质折旧又称物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。②功能折旧又称无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。③外部折旧又称经济折旧，是建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。ACD三项均属于导致建筑物外部折旧的因素。

36、答案：C本题解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。

37、答案：B本题解析：舌为心之苗。舌的功能有赖于心主血脉和心主神志的生理功能。脾在液为涎《素问·宣明五气篇》说：“脾为涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之说。在正常情况下．涎液上行于口，但不溢于口外。

38、答案：C本题解析：本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

39、答案：B本题解析：

40、答案：B本题解析：该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

41、答案：C本题解析：重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。

42、答案：B本题解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P20。

43、答案：D本题解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

44、答案：C本题解析：年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。因此，本题中甲乙两宗房地产各项条件相同，在直线法中计算折旧额时，折旧额相等。

45、答案：D本题解析：在得出一个综合测算结果后，还应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终的评估价值，特别是应考虑一些不可量化的价值和价格影响因素。这是因为房地产价值和价格的影响因素众多，许多因素对房地产价值或价格的影响难以反映在估价公式中，所以不能拘泥于估价公式的测算结果，还应根据估价师的经验及其对房地产市场行情的深人了解，同时可听取、参考有关专家的意见建议来把握最终的评估价值。当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定为最终的评估价值。此外，最终评估价值的精度还应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内。

46、答案：A本题解析：A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

47、答案：B本题解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

48、答案：B本题解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。

49、答案：A本题解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2÷6%×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。

50、答案：A本题解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。

51、答案：D本题解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。即2004至2013依次为－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则2014年对应的X＝11；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。

52、答案：C本题解析：在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。这四者通常称为估价基本事项，把弄清它们称为确定估价基本事项。

53、答案：B本题解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。

54、答案：D本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值主要有两种方式：一是折现，二是计算投资利息。将前一种方式下的假设开发法定义为动态分析法，将后一种方式下的假设开发法定义为静态分析法。

55、答案：D本题解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

56、答案：A本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

57、答案：C本题解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产利用存在经济学所讲的外部性，这体现了房地产相互影响的特性。

58、答案：C本题解析：暂无解析

59、答案：A本题解析：可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。

60、答案：B本题解析：《灵枢·经脉》论述足阳明胃经的经气虚实：“气盛则身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄。气不足，则身以前皆寒栗，胃中寒则胀满。”又说：“足阳明之别……实则狂巅，虚则足不收，胫枯。”此即足阳明胃经的经气或虚或实所引起的病变。

61、答案：B本题解析：针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要是收集交易实例资料；对收益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。

62、答案：B本题解析：分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

63、答案：C本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格，故有4654＝4230×（1＋t）8，可得t＝1.20%。

64、答案：D本题解析：事物属性的五行归类中，赤色、苦味、洪脉都对应心病。

65、答案：A本题解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

66、答案：D本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此在运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须估算开发期中的利息和利润。

67、答案：C本题解析：承租人在承租土地上建设批发市场在转租获利。可支付的土地年租金是承租人能负担的最高值。在此租金下，承租人能保本。建设成本可视为在建设期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（万元/年）。

68、答案：B本题解析：该类房地产的重置成本＝1800×1000＝180（万元），该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150（万元），该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（180－150）×10000÷1000＝300（元/m2）。

69、答案：D本题解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系。在销售（含预售）情形下

70、答案：A本题解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。

71、答案：C本题解析：自然经过的老化又称自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄（建筑物自竣工时起至价值时点止的年数）正相关，并且要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。

72、答案：C本题解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

73、答案：D本题解析：吴有性字又可，著《温疫论》，创“戾气”说。

74、答案：B本题解析：当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率。

75、答案：C本题解析：[知识点]估价时点原则

76、答案：D本题解析：依题意，该房地产2006年9月的价格＝?

77、答案：C本题解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。

78、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

79、答案：C本题解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（FIG）、国际估价官协会（IAAO）、世界估价组织协会（WAVO）、国际估价标准委员会等估价相关国际组织，美国估价学会（AI）、英国皇家特许测量师学会、日本不动产鉴定士协会联合会、韩国鉴定评价协会、新加坡测量师与估价师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，相互往来，签署了交流合作协议，联合举办了专业研讨等活动。

80、答案：A本题解析：暂无解析

81、答案：C本题解析：估价方法有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

82、答案：D本题解析：每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。

83、答案：D本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式

84、答案：B本题解析：暂无解析

85、答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按房地产用途划分的种类。

86、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

87、答案：A本题解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。

88、答案：D本题解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。

89、答案：C本题解析：加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价格。公式为：本题中，将数据代入公式得最终比较价值V＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。

90、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。

91、答案：B本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

92、答案：B本题解析：质量互变规律是唯物辩证法的基本规律之一，它揭示了事物发展的量变和质变两种状态，以及由于事物内部矛盾所决定的由量变到质变、再到新的量变的发展过程。世界上的一切事物都具有一定的质和一定的量，都是质和量的统一体。质就是一事物区别于他事物的内在规定性。量是事物的规模、程度和速度以及它的构成成分在空间上的排列组合等可以用数量表示的规定性。所谓量变就是事物量的规定性的变化，是事物数量的增减、场所的变更以及事物内部各个组成部分在空间排列组合上的变化。量变是一种渐进的、不显著的变化，是在原有度的范围内的变化，它不改变事物的根本性质，因而也称为渐变。量变体现了事物发展过程中的连续性和稳定性。所谓质变是事物根本性质的变化，是一事物变为他事物。质变是事物超出度的界限的变化，是事物的显著变动状态，是事物连续性的中断，因而又称为飞跃、突变或革命。因此，区分量变和质变的根本标志，在于事物的变化是否超出度的界限。量变和质变的辩证关系是：量变是质变的必要准备，质变是量变的必