2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试重点试卷(附答案)

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

2、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

3、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应

4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余

5、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权

6、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理

7、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息

8、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格

9、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

11、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

12、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定

13、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉

14、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

15、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

16、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则

17、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

18、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的

19、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率

20、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率

21、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街

22、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产

23、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索

24、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000

25、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发

26、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.590

27、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264

28、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272

29、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税

30、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120

31、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

32、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断

33、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦

34、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期时一次付清。（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。（4）约定一年后一次付清。（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是（）。A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况

35、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定

36、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

37、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处

38、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796

39、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整

40、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（）个月。A.36B.24C.16D.12

41、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率

42、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345

43、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民

44、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率

45、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

46、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法

47、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

48、画出时间序列图的目的是（）。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势

49、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地

50、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011B.2021C.29D.2030

51、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法

52、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化

53、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税

54、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77

55、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

56、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800B.878C.896D.1129

57、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利

58、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析

59、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

60、“决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠

61、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险

62、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响

63、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95

64、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

65、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00

66、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上

67、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21B.27C.2473D.2479

68、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法

69、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

70、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津

71、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费

72、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

73、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热

74、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

75、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

76、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

77、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775

78、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一

79、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润

80、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿二、多选题

81、某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的最终比较单价为（）元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205

82、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权

83、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七

84、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9

85、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法

86、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

87、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路

88、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000

89、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日

90、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数

91、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低

92、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.50～60万元D.60万元以上

93、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安

94、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年

95、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者

96、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%

97、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

98、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴

99、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.土地成本＋建设成本＋管理费用C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用D.开发完成后的房地产价值

100、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料三、判断题

101、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）

102、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）

103、受贿房地产价值的评估时点有多种，较科学的是委托估价日。（）

104、《资产评估法》规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（）

105、党的基本路线规定的党在社会主义初级阶段的奋斗目标是（）A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”B.“一个中心、两个基本点”C.“领导和团结全国各族人民”D.“自力更生，艰苦创业”

106、房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）

107、投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。()

108、某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（）

109、和平共处五项原则中最重要的原则是（）A.互相尊重主权和领土完整B.互不侵犯和互不干涉内政C.平等互利D.和平共处

110、求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（）

111、房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（）

112、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。()

113、直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）

114、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。（）

115、某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）

116、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）

117、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（）

118、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。()

119、实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的关键阶段是（）A.本世纪头110年B.本世纪头20年C.本世纪头30年D.本世纪头50年

120、一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。

2、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

3、答案：B本题解析：A项，上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。C项，增加房地产持有环节的税收，比如开征房地产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。

4、答案：C本题解析：[知识点]假设开发法

5、答案：D本题解析：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。

6、答案：C本题解析：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

7、答案：C本题解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。

8、答案：B本题解析：房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列三种数值：①测算待开发房地产的最高价格；②测算房地产开发项目的预期利润；③测算房地产开发中可能的最高费用。

9、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

10、答案：A本题解析：[知识点]路线价法

11、答案：D本题解析：累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿；②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。

12、答案：B本题解析：对交易对象或市场行情缺乏了解往往会造成成交价格偏离正常价格。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

13、答案：A本题解析：病，即疾病，是致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整的生命过程。

14、答案：C本题解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共部分建筑面积＝145＋9＝154（m2），建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

15、答案：D本题解析：A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。

16、答案：D本题解析：暂无解析

17、答案：A本题解析：A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

18、答案：D本题解析：A项，估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定。不得为了规避应尽的检查或核查验证资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。B项，估价原则应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。C项，估价依据应说明估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的估价所需资料。D项，估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

19、答案：A本题解析：早期采用成本法求取建筑物折旧后价值时，习惯于根据建筑物的建成年代或新旧程度、完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建成本乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

20、答案：D本题解析：房地产价格指数或变动率可分为：①全国各类房地产的；②某地区各类房地产的；③全国某类房地产的；④某地区某类房地产的。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度通常是不同的，所以针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何房地产价格变动率或价格指数都可采用，而应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，选用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，并且所选用的价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

21、答案：D本题解析：足少阳胆经一个分支从目外眦分出，下行至大迎穴，同手少阳经分布于面颊部的支脉相合，行至目眶下，向下经过下颌角部下行至颈部，与前脉会合于缺盆后，进入胸腔，穿过膈肌，络肝，属胆，沿胁里浅出气街，绕毛际，横向至环跳穴处。胃经的直行分支：从缺盆出体表，沿乳中线下行，挟脐两旁旁开二寸，下行至腹股沟处的气街穴。任脉上行至下颌部，环绕口唇，沿面颊，分行至目眶下。冲脉起于胞中，下出会阴后，从气街部起与足少阴经相并，挟脐上行，散布于胸中，再向上行，经喉，环绕口唇，到目眶下。

22、答案：B本题解析：暂无解析

23、答案：C本题解析：房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。

24、答案：C本题解析：重置成本和重建成本合称为重新购建成本，是假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。本题中，价值时点为2015年，最合理的拆迁补偿价格应当以价值时点的房地产市场交易价格即6000元/m2为基础进行修正。

25、答案：C本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。

26、答案：D本题解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（万元）。P253。

27、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

28、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。代入本题数据可得：补地价＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（万元）。

29、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。

30、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。

31、答案：C本题解析：由题意，每年的折旧额＝建筑物重新构建价格×（1－残值率）÷建筑物的预期经济寿命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（万元/年），建筑物折旧总额＝每年折旧额×有效年龄＝5.6583×15＝84.88（万元）。

32、答案：B本题解析：当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。因此，经过更新改造的办公楼实际成新率通常大于用直线折旧法计算出的成新率。

33、答案：C本题解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。

34、答案：A本题解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。所以，在第（1）种情况下，名义价格与实际价格相同。

35、答案：A本题解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。

36、答案：D本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

37、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

38、答案：B本题解析：建成后每年净收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（万元），开发完成后现值为：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（万元）。

39、答案：C本题解析：临街土地的价值或价格是根据这些土地的临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的“房地产状况调整”。

40、答案：D本题解析：预测建设期的关键是先抓住待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况这两头，然后估算将待开发房地产状况开发成未来开发完成后的房地产状况所需要的时间。具体的估算方法有两种：①根据往后需要做的各项工作所需要的时间来直接估算建设期；②采用类似于比较法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整，先分别求取未来开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将未来开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。因此，本题中的后续建设期为36－24＝12（个月）。

41、答案：A本题解析：净收益与资本化率的匹配内容包括：①由土地净收益求取土地价值；②由建筑物净收益求取建筑物价值；③由房地净收益求取房地价值；④由房地净收益求取土地价值；⑤由房地净收益求取建筑物价值。

42、答案：D本题解析：净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。

43、答案：C本题解析：契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

44、答案：D本题解析：报酬率又称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（又称为内部报酬率）同性质的比率。D项，空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

45、答案：A本题解析：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：本题中，房地产状况修正系数为：（100/102）×（97/100）＝0.95。

46、答案：B本题解析：长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。就房地产价格而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。

47、答案：A本题解析：本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。

48、答案：D本题解析：当需要评估（具体是预测）某宗或某类房地产的未来价格时，可以收集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗或该类房地产的未来价格。

49、答案：B本题解析：[知识点]路线价法

50、答案：B本题解析：如果是采用具有先进功能的“建筑物重置成本”，则将建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，便能直接得到扣除可修复的功能落后折旧后的价值。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29（万元），该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050－29＝2021（万元）。

51、答案：D本题解析：本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法

52、答案：B本题解析：阴阳互用，是指阴阳双方具有相互资生，促进和助长的关系。如《素问·生气通天论》说：“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也。”意思是藏于体内的阴精，不断地化生为阳气；保卫于体表的阳气，使阴精得以固守于内。

53、答案：B本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

54、答案：C本题解析：土地单价＝（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）。该地块可转让土地的应计成本＝{300000000＋300000000×[（1＋7.2%）0.5－1]}/（1000×1000×65%）＝477.87（元/m2）。

55、答案：A本题解析：具体的计算过程如下：①在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80－2）÷100×75%＝0.585（万元/m2）；②计算实际交易价格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

56、答案：A本题解析：建筑物折旧总额＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值＝建筑物重置价格－（房地产市场价格－土地重新购建价格）＝3200×2－（5200×2－4800×1）＝800（万元）。

57、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。房地产权益是以房地产权利为基础的。

58、答案：C本题解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法。预测，是指由已知的过去和现在预先推测未知的未来。

59、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

60、答案：C本题解析：作为六腑之一的三焦，其功能是疏通水道，运行水液。《素问·灵兰秘典论》说：“三焦者，决渎之官，水道出焉。”三焦充填于胃肠道与膀胱之间，引导胃肠中水液渗入膀胱，使水液下输膀胱通路。

61、答案：D本题解析：建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。

62、答案：B本题解析：从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。

63、答案：A本题解析：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。所以标准化修正的分母应为103，分子应为100；房地产状况调整的分母应为100，分子应为95。

64、答案：D本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。

65、答案：B本题解析：本题中，住宅成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧＝5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）＝1170000（元）＝117.00（万元）。

66、答案：C本题解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

67、答案：D本题解析：求取物质折旧的过程和方法为：①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类；②对可修复项目，估算其在价值时点的修复成本作为折旧额；③对不可修复项目，根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类；④把各个可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。因此，在本题中，该办公楼因电梯落后引起的折旧＝（40－36）＋（2－5）＋120－100＝21（万元），该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2500－21＝2479（万元）。

68、答案：C本题解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。

69、答案：D本题解析：A项，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。B项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。C项，《物权法》第一百八十四条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。D项，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

70、答案：A本题解析：气和津液的关系包括：(1)气能生津：经过脾胃运化、小肠分清泌浊、大肠主津等一系列脏腑气化后，津液方生成和正常输布。其中脾胃之气是关键。(2)气能行津：津液在体内的输布、排泄都需要气的运动来完成。“治痰先治气”是其具体应用。(3)气能摄津：气通过有节控制、维持体内津液量的恒定。例如，卫气对汗的固摄，肾气对尿液的储存。(4)津能载气：血脉之外，气必须依赖津液的载托。例如，中暑大汗后乏力是因“气随津脱”。(5)津能生气：津液在输布中，因受脏腑阳气的蒸腾温化可化气，促进正常的生理活动。

71、答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

72、答案：C本题解析：在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；②套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积；③使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×建筑面积/使用面积。该套住宅按建筑面积计算的价格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。

73、答案：B本题解析：交通运输工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声）、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因此，隔声对住宅和办公楼来说比较重要。

74、答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

75、答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

76、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。

77、答案：B本题解析：该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为9550元/m2，综合测算结果为：（8800＋9550）/2＝9175（元/m2）。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为10000元/m2，综合测算结果为：（8800＋10000）/2＝9400（元/m2）。根据最高最佳利用原则，续建宾馆最优，综合测算结果为9400元/m2。

78、答案：D本题解析：根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。

79、答案：D本题解析：在开发利润中，计算基数＝土地成本＋建设成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本）。

80、答案：B本题解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P20。

81、答案：C本题解析：加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价格。公式为：本题中，将数据代入公式得最终比较价值V＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。

82、答案：D本题解析：中国目前的房地产权利主要包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，属于土地使用权的房地产权利包括：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权。D项，房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

83、答案：A本题解析：暂无解析

84、答案：B本题解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为29万元；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产交易的正常负担下的价格＝29÷（1＋3%）＝28.2（万元）。

85、答案：C本题解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。

86、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

87、答案：B本题解析：质量互变规律是唯物辩证法的基本规律之一，它揭示了事物发展的量变和质变两种状态，以及由于事物内部矛盾所决定的由量变到质变、再到新的量变的发展过程。世界上的一切事物都具有一定的质和一定的量，都是质和量的统一体。质就是一事物区别于他事物的内在规定性。量是事物的规模、程度和速度以及它的构成成分在空间上的排列组合等可以用数量表示的规定性。所谓量变就是事物量的规定性的变化，是事物数量的增减、场所的变更以及事物内部各个组成部分在空间排列组合上的变化。量变是一种渐进的、不显著的变化，是在原有度的范围内的变化，它不改变事物的根本性质，因而也称为渐变。量变体现了事物发展过程中的连续性和稳定性。所谓质变是事物根本性质的变化，是一事物变为他事物。质变是事物超出度的界限的变化，是事物的显著变动状态，是事物连续性的中断，因而又称为飞跃、突变或革命。因此，区分量变和质变的根本标志，在于事物的变化是否超出度的界限。量变和质变的辩证关系是：量变是质变的必要准备，质变是量变的必然结果。量变和质变相互渗透。一方面，在总的量变过程中有阶段性和局部性的部分质变；另一方面，在质变的过程中也有旧质在量上的扩张和新质在量上的扩张。量变和质变是相互依存、相互贯通的，量变引起质变，在新质的基础上，事物又开始新的量变，如此交替循环，形成事物质量互变的规律性。“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”意思是：不积累半步，就不能达到千里的目标；不积累小河流，就不能成为江海。说明了量变是质变的必要准备，是质变的前提。所以，选项B正确。选项A、C、D关于量变和质变的辩证关系的表述本身是正确的，但不是题干想要强调的，故不能选。因此，正确答案是B。

88、答案：C本题解析：本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。

89、答案：A本题解析：房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点(2003年6月15日)。

90、答案：B本题解析：在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

91、答案：A本题解析：估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，甲、乙两宗房地产的净收益相等，但甲房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高；乙房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，所以甲房地产的价值低，乙房地产的价值高。由此可