2026年全国房地产估价师之房地产案例与分析考试黑金考题(附答案)

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、无向图的邻接矩阵一定是（）。A.对角矩阵B.稀疏矩阵C.三角矩阵D.对称矩阵

2、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。那么，（）。A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反

3、CPU主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路

4、在while型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关

5、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（）。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途

6、统一建模语言(uML)图中，()用于建模系统的动态行为，它描述活动的顺序，展现从一个活动到另一个活动的控制流。A.序列图B.交互图C.活动图D.通信图

7、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估9.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置

8、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构

9、在设计白盒测试用例时，（请作答此空）是最弱的逻辑覆盖。在下图所示流程中，至少需要（）个测试用例才可以实现路径覆盖。A.条件覆盖B.语句覆盖C.判定覆盖D.路径覆盖

10、若将下图(a)所示的无向图改为完全图，则还需要增加（）条边；下图(b)的邻接矩阵表示为（）（行列均以A、B、C、D、E为序）。A.1B.2C.5D.15

11、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据

12、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试

13、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于26岁且不高于40岁。（52）不是一个好的测试用例集。A.(本科，通信，26)、(硕士，电子，45)B.(本科，生物，26)、(博士，计算机，20)C.(高中，通信，26)、(本科，电子，45)D.(本科，生物，24)、(硕士，数学，20)

14、测试四个程序模块共发现了42个错，则()。A.至少有1个模块至少有11个错B.至少有1个模块至少有12个错C.至少有2个模块都至少有11个错D.至多有2个模块都至多有14个错

15、第六题阅读下列说明和C++代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】以下C++代码实现一个超市简单销售系统中的部分功能，顾客选择图书等物品（Item）加入购物车（ShoppingCart），到收银台（Cashier）对每个购物车中的物品统计其价格进行结账，设计如图6-1所示类图。usingnamespacestd;classBook;classVisitor{public:virtualvoidvisit(Book*book)=0;//其它物品的visit方法classItem{public:virtualvoidaccept(Visitor*visitor)=0;virtualdoublegetPrice()=0;classBook（1）{private:doubleprice;public:Book(doubleprice){//访问本元素voidaccept(Visitor*visitor){doublegetPrice(){returnprice;}classCashier（4）{private;doubletotalForCart;public://访问Book类型对象的价格并累加//假设Book类型的物品价格超过10元打8折if(book->getPrice()＜10.0){totalForCart+=book->getPrice();}elsetotalForCart+=book->getPrice()*0.8;//其它visit方法和折扣策略类似，此处略doublegetTotal(){returntotalForCart;classShoppingCart{private:vector＜item*>items;public:doublecalculatePrice(){Cashier*visitor=newCashier();for(inti=0;i＜items.size();i++)doubletotal=visitor->getTotal();returntotal;voidadd(Item*e){items.push_back（e）;

16、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。2.该在建工程的抵押面积为（）。A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和

17、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。A.Email服务器是否与网络连通B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denySMTP设置C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denyany设置D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了denypop3设置

18、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解

19、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：SELECT商品名，产地FROMPWHERE产地=‘北京’AND（）；将价格小于50的商品上调5%的SQL语句应该是：UPDATEPWHERE价格＜50；A.商品名B.条形码C.产地D.价格

20、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用

21、阅读以下说明和C++代码，填充代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]某应急交通控制系统(TraficControlSystem)在红灯时控制各类车辆(Vehicle)的通行，其类图如下图所示，在紧急状态下应急车辆红灯时也可通行，其余车辆按正常规则通行。下面的C++代码实现以上设计，请完善其中的空缺。[C++代码]#include＜typeinfo＞#include＜iostream＞usingnamespacestd;classVehicle{/*抽象基类,车辆*/public:virtualvoidrun()=0;};classEmergency{/*抽象基类,可在红灯时通行的接口,函数均为纯虚函数*/public:______=0;//isEmergent()函数接口______=0;//runRedLight()函数接口};clasSCar:publicVehicle{public:～Car(){}voidrun(){/*代码略*/));classTruck:publicVehicle{public:～Truck(){}voidrun(){/*代码略*/});classPoliceCar:______{private:boolisEmergency;public:PoliceCar():Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=false;}PoliceCar(boolb):Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=b;}～P0liceCar(){}boolisEmergent(){return______}voidrunRedLight(){/*代码略*/});/*类Ambulance、FireEngine实现代码略*/classTraficControlsystem{/*交通控制类*/private:Vehicle*v[24];intnumVehicles;/*在构造函数中设置初始值为0*/public:voidcontrol(){//控制在紧急情况下应急车辆红灯通行,其他情况按常规通行for(inti=0;i＜numVehicles;i++){Emergency*ev=dynamic_cast＜Emergency*＞(v[i]);if(ev!=0)______-＞runRedLight();else______-＞run();}}voidadd(Vehicle*vehicle){v[numVehicles++]=vehicle;}/*添加车辆*/voidshutDown(){for(inti=0;i＜numVehicles;i++){deletev[i];}}};intmain(){TraficControlSystem*tcs=newTraficControlSystem;tcs-＞add(newCar());tcs-＞add(newPoliceCar());tcs-＞add(newAmbulance());tcs-＞add(newAmbulance(true));tcs-＞add(newFireEngine(true));tcs-＞add(newFireEngine());tcs-＞add(newTruck());tcs-＞contr01();tcs-＞ShutDown();deletetcs;}

22、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。A.5B.4C.3D.2

23、WWW服务器与客户机之间采用（）协议进行网页的发送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML

24、数据字典存放的是（）。A.数据库管理系统软件B.数据定义语言DDLC.数据库应用程序D.各类数据描述的集合

25、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道

26、程序语言的语句从功能上大体可分为()两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句

27、在Excel中，通过冻结或者拆分窗格可以在滚动工作表时始终保持部分数据可见。下图中（），当鼠标指针在上述位置变为（）后，将该框拖至所需的位置即可。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

28、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立()。A.软件结构B.软件过程C.软件模型D.软件模块

29、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（）。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2

30、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”

31、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试

32、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数

33、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法

34、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格；确定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是（）。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法

35、UML由三个要素构成：UML的基本构造块、支配这些构造块如何放置在一起的规则、用于整个语言的公共机制。UML的词汇表包含三种构造块：事物、关系和图。类、接口、构件属于（）构造块。泛化和聚集等是（请作答此空）。将多边形与三角形、四边形分别设计为类，多边形类与三角形之间是（）关系。A.事物B.关系C.规则D.图

36、程序以解释方式运行时，不（）。A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件

37、定义一个函数：求0-n间所有数的和

38、在设计数据库前，常常先建立概念模型，用（）来表示实体类型及实体间的联系。A.数据流图B.E-R图C.模块图D.程序框图

39、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

40、在Word编辑状态下，将正文中所有“internetexplorer”改写为“InternetExplorer”，常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

41、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行

42、OutlookExpress是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片

43、评价软件详细设计时不考虑()。A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来

44、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值

45、无符号二进制数11001000所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200

46、阅读以下说明和流程图，填补流程图中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]指定网页中，某个关键词出现的次数除以该网页长度称为该关键词在此网页中的词频。对新闻类网页，存在一组公共的关键词。因此，每个新闻网页都存在一组词频，称为该新闻网页的特征向量。设两个新闻网页的特征向量分别为：甲(a1,a2,...,ak)、乙(b1,b2,...,bk)，则计算这两个网页的相似度时需要先计算它们的内积S=a1b1+a2b2+...+akbk。一般情况下，新闻网页特征向量的维数是巨大的，但每个特征向量中非零元素却并不多。为了节省存储空间和计算时间，我们依次用特征向量中非零元素的序号及相应的词频值来简化特征向量。为此，我们用(NA(i),A(i)|i=1,2,...,m)和(NB(j),B(j)|j=1,2,...,n)来简化两个网页的特征向量。其中：NA(i)从前到后描述了特征向量甲中非零元素A(i)的序号(NA(1)＜NA(2)＜...)，NB(j)从前到后描述了特征向量乙中非零元素B(j)的序号(NB(1)＜NB(2)＜...)。下面的流程图描述了计算这两个特征向量内积S的过程。

47、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。A.巧合B.逻辑C.信息D.功能

48、在结构化分析中，用数据流图描述（）。当采用数据流图对一个图书馆管理系统进行分析时，（请作答此空）是一个外部实体。A.读者B.图书C.借书证D.借阅

49、以下各项中，（53）不属于性能测试。A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试

50、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于（50）维护。A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性

51、某网络结构如下图所示。在Windows操作系统中配置Web服务器应安装的软件是（），在配置网络属性时PC1的“默认网关”应该设置为（）。首选DNS服务器应设置为（）。A.E-MailB.IISC.WingateD.IE6.0

52、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修

53、C程序代码“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行

54、阅读以下代码，回答问题：1至问题3，将解答填入答题纸的对应栏内。【代码1】#include＜stdio.h>voidswap(intx,inty){inttmp=x;x=y;y=tmp;}intmaim(){inta=3,b=7;printf("al=%db1=%d\n",a,b);Swap(a,b);Printf("a2=%db2=%d\n”,a,b)；return0;}【代码2】#include＜stdio.h>#defineSPACE¨//空格字符Intmain(){charstr[128]=”Nothingisimpossible!“;inti,num=0,wordMark=0;for(i=0;str[i];i++)If(str[i]=SPACE)WordMark=0;elseIf(wordMark=0){wordMark=1;Mun++;}Printf(“%d/n”,num)retun0;}【代码3】#include＜stdio.h>#defineSPACE“//空格字符intcountStrs(char*);intmain(){charstr[128]="Nothingisimpossible!";Printf(‘%d/n,（1）(str))retum0;}intcountStrs(char*p){intnum=0,wordMark=0;for(;（2）；p++){If(（3）=SPACE)wordMark=0;elseif(!wordMark){wordMark=1;++mun}}retum（4）;}【问题1】（4分）写出代码1运行后的输出结果。【问题2】（3分）写出代码2运行后的输出结果。【问题3】（8分）代码3的功能与代码2完全相同，请补充3中的空缺，将解答写入答题纸的对应栏内。

55、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.等价类划分B.边界值分析C.因果图D.逻辑覆盖

56、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句

57、UML中，图聚集了相关的事物，(请作答此空)图描述了一个用例或操作的执行过程中以时间顺序组织的对象之间的交互活动，属于动态视图；最常见的()图展现了一组对象、接口、协作及其之间的关系，属于静态视图。A.活动B.通信C.序列D.定时

58、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions

59、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合D.对象是类的模板，一个对象是一组类的集合

60、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。3.估价的在建工程抵押价值为（）。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价

61、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B.覆盖C.封装D.多态

62、某软件公司欲设计一款图像处理软件，帮助用户对拍摄的照片进行后期处理。在软件需求分析阶段，公司的系统分析师识别出了如下3个关键需求：（1）图像处理软件需要记录用户在处理照片时所有动作，并能够支持用户动作的撤销与重做等行为。（2）图像处理软件需要根据当前正在处理的照片的不同特征选择合适的处理操作，处理操作与照片特征之间具有较为复杂的逻辑关系。（3）图像处理软件需要封装各种图像处理算法，用户能够根据需要灵活选择合适的处理算法；软件还要支持高级用户根据一定的规则添加自定义处理算法。在系统设计阶段，公司的架构师决定采用设计模式满足上述关键需求中对系统灵活性与扩展性的要求。具体来说，为了支持灵活的撤销与重做等行为，采用（）最为合适；为了封装图像操作与照片特征之间的复杂逻辑关系，采用（）最为合适；为了实现图像处理算法的灵活选择与替换，采用（请作答此空）最为合适。A.模板方法模式B.访问者模式C.策略模式D.观察者模式

63、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7

64、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序

65、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联

66、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65

67、如何区分类方法和实例化方法？

68、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于星级酒店不同功能用房收益测算的表述中，错误的是（）。A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益

69、定义类的关键词是什么？

70、某软件项目的活动图如下图所示，其中顶点表示项目里程碑，连接顶点的边表示包含的活动，边上的数字表示活动的持续时间（天），则完成该项目的最少时间为（）天。活动BD最多可以晚开始（请作答此空）天而不会影响整个项目的进度。A.0B.2C.3D.5

71、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态

72、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承

73、若一个栈以向量V[1..n]存储，且空栈的栈顶指针top为n+1，则将元素x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;

74、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数ReverseList(LinkListheadptr)的功能是将含有头结点的单链表就地逆置。处理思路是将链表中的指针逆转，即将原链表看成由两部分组成：已经完成逆置的部分和未完成逆置的部分，令s指向未逆置部分的第一个结点，并将该结点插入已完成部分的表头(头结点之后)，直到全部结点的指针域都修改完成为止。例如，某单链表如图1所示，逆置过程中指针s的变化情况如图2所示。链表结点类型定义如下：typedefstructNode{intdata;StructNode*next;}Node,*LinkList;[C函数]voidReverseList(LinkListheadptr){//含头结点的单链表就地逆置,headptr为头指针LinkListp,s;if(______)return;//空链表(仅有头结点)时无需处理P=______;//令P指向第一个元素结点if(!P-＞next)return;//链表中仅有一个元素结点时无需处理s=p-＞next;//s指向第二个元素结点______=NULL;//设置第一个元素结点的指针域为空while(s){p=s;//令p指向未处理链表的第一个结点s=______;p-＞next=headptr-＞next;//将p所指结点插入已完成部分的表头headptr-＞next=______;}}

75、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage

76、某系统中有一个缓冲区，进程P1不断地生产产品送入缓冲区，进程P2不断地从缓冲区中取出产品消费，用P、V操作实现进程间的同步模型如下图所示。假设信号量S1的初值为1，信号量S2的初值为0，那么a、b处应分别填（），c、d处分别填（）。A.V（S2）、P（S1）B.P（S1）、V（S2）C.P（S2）、V（S1）D.V（S1）、P（S2）

77、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果

78、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：9.该办公楼整体年收益为（）万元。A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12

79、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事

80、某系统中有个缓冲区，进程P1不断地生产产品送入缓冲区，进程P2不断地从缓冲区中取出产品消费，用P、V操作实现进程间的同步模型如下图所示。假设信号量S1的初值为1，信号量S2的初值为0，那么a、b处应分别填（），c、d处分别填（）。A.V（S2）、P（S1）B.P（S1）、V（S2）C.P（S2）、V（S1）D.V（S1）、P（S2）二、多选题

81、自动售货机根据库存、存放货币量、找零能力、所选项目等不同，在货币存入并进行选择时具有如下行为：交付产品不找零：交付产品找零：存入货币不足而不提供任何产品；库存不足而不提供任何产品。这一业务需求适合采用（）模式设计实现，其类图如下图所示，其中（请作答此空）是客户程序使用的主要接口，可用状态来对其进行配置。此模式为（），体现的最主要的意图是（）。A.VendingMachineStateB.BuyC.VendingDepositStateD.VendingStockState

82、试题六（共15分）阅读下列说明和C++代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】以下C++代码实现一个简单客户关系管理系统（CrM）中通过工厂（Customerfactory）对象来创建客户（Customer）对象的功能。客户分为创建成功的客户（realCustomer）和空客户（NullCustomer）。空客户对象是当不满足特定条件时创建或获取的对象。类间关系如图6-1所示。【C++代码】#include＜iostream>#include＜string>usingnamespacestd；classCustomer｛protected:stringname；public:（1）bollisNil（）=0；（2）stringgetName（）=0；﹜；classrealCustomer（3）｛public:realCustomer（stringname）｛this->name=name；﹜boolisNil（）｛returnfalse；﹜stringgetName（）｛returnname；﹜﹜；classNullCustomer（4）｛public:boolisNil（）｛returntrue；﹜stringgetName（）｛return〝NotAvailableinCustomerDatabase〞；﹜﹜；classCustomerfactory｛public:stringnames［3］=｛〝rob〞,〝Joe〞,〝Julie〞﹜；public:Customer*getCustomer（stringname）｛for（inti=0；i＜3；i++）｛if（names［i］.（5））｛returnnewrealCustomer（name）；﹜﹜return（6）；﹜﹜；classCrM｛public:voidgetCustomer（）｛Customerfactory*（7）；Customer*customer1=cf->getCustomer（〝rob〞）；Customer*customer2=cf->getCustomer（〝Bob〞）；Customer*customer3=cf->getCustomer（〝Julie〞）；Customer*customer4=cf->getCustomer（〝Laura〞）；cout＜＜〝Customers〞＜＜endl；cout＜＜Customer1->getName（）＜＜endl；deletecustomer1；cout＜＜Customer2->getName（）＜＜endl；deletecustomer2；cout＜＜Customer3->getName（）＜＜endl；deletecustomer3；cout＜＜Customer4->getName（）＜＜endl；deletecustomer4；deletecf；﹜﹜；intmain（）｛CrM*crs=newCrM（）；crs->getCustomer（）；deletecrs；return0；﹜/*程序输出为：CustomersrobNotAvailableinCustomerDatabaseJulieNotAvailableinCustomerDatabase*/

83、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚

84、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试

85、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为(请作答此空)；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为()。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承

86、阅读以下说明和C++代码，填充代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]某应急交通控制系统(TraficControlSystem)在红灯时控制各类车辆(Vehicle)的通行，其类图如下图所示，在紧急状态下应急车辆红灯时也可通行，其余车辆按正常规则通行。下面的C++代码实现以上设计，请完善其中的空缺。[C++代码]#include＜typeinfo＞#include＜iostream＞usingnamespacestd;classVehicle{/*抽象基类,车辆*/public:virtualvoidrun()=0;};classEmergency{/*抽象基类,可在红灯时通行的接口,函数均为纯虚函数*/public:______=0;//isEmergent()函数接口______=0;//runRedLight()函数接口};clasSCar:publicVehicle{public:～Car(){}voidrun(){/*代码略*/));classTruck:publicVehicle{public:～Truck(){}voidrun(){/*代码略*/});classPoliceCar:______{private:boolisEmergency;public:PoliceCar():Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=false;}PoliceCar(boolb):Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=b;}～P0liceCar(){}boolisEmergent(){return______}voidrunRedLight(){/*代码略*/});/*类Ambulance、FireEngine实现代码略*/classTraficControlsystem{/*交通控制类*/private:Vehicle*v[24];intnumVehicles;/*在构造函数中设置初始值为0*/public:voidcontrol(){//控制在紧急情况下应急车辆红灯通行,其他情况按常规通行for(inti=0;i＜numVehicles;i++){Emergency*ev=dynamic_cast＜Emergency*＞(v[i]);if(ev!=0)______-＞runRedLight();else______-＞run();}}voidadd(Vehicle*vehicle){v[numVehicles++]=vehicle;}/*添加车辆*/voidshutDown(){for(inti=0;i＜numVehicles;i++){deletev[i];}}};intmain(){TraficControlSystem*tcs=newTraficControlSystem;tcs-＞add(newCar());tcs-＞add(newPoliceCar());tcs-＞add(newAmbulance());tcs-＞add(newAmbulance(true));tcs-＞add(newFireEngine(true));tcs-＞add(newFireEngine());tcs-＞add(newTruck());tcs-＞contr01();tcs-＞ShutDown();deletetcs;}

87、白盒测试中，()覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序，使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。A.语句B.判定C.条件D.路径

88、（）是正确的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.

89、软件工程的基本原理不包括（）。A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术

90、使用Word时，若要创建每页都相同的页脚，则可以通过（）按纽，切换到页脚区域，然后输入文本或图形。要将D盘中当前正在编辑的Wangl.doc文档拷贝到U盘，应当使用（）。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

91、（）是算法的一种图形化表示。A.拓扑结构图B.流程图C.伪代码D.数据流图

92、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house

93、（）不是面向对象程序设计的主要特征。A.封装B.多态C.继承D.结构

94、如图所示的UML类图中，Shop和Magazine之间为（）关系，Magazine和Page之间为（）关系。UML类图通常不用于对（请作答此空）进行建模。A.系统的词汇B.简单的协作C.逻辑数据库模式D.对象快照

95、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法intfun(inta，intb)，则方法（44）不能同时在类S中。D中定义方法intfun(inta，intb)，这一现象称为（45）。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态

96、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖

97、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性

98、软件工程项目质量管理不包括()。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级

99、（）不是良好的编程风格。A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值D.程序中包含必要的注释

100、与单向链表相比，双向链表（）。A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素三、问答题

101、用ASCII码表示的大写英文字母B﹙42H﹚加偶校验后的二进制编码为（）。A.10001000B.10000010C.11000001D.01000010

102、一棵二叉树如下图所示，若采用顺序存储结构，即用一维数组元素存储该二叉树中的结点（根结点的下标为l，若某结点的下标为i，则其左孩子位于下标2i处、右孩子位于下标2i＋1处），则该数组的大小至少为（）；若采用二叉链表存储该二叉树（各个结点包括结点的数据、左孩子指针、右孩子指针），则该链表中空指针的数目为（）。A.6B.7C.12D.14

103、下列标准代号中，（）是我国地方标准的代号。A.GB/TB.DB11C.Q/T11D.DB/T

104、()是在运行时把过程调用和响应调用需要的代码加以结合的过程。A.词法分析B.静态绑定C.动态绑定D.预编译

105、Computer()focusesonprotectinginformation,hardware,andsoftwarefromunauthorizeduseanddamage.A.networkB.vimsC.securityD.architecture

106、用（）可将摄影作品、绘画作品输入到计算机中，进而对这些图像信息进行加工处理。A.扫描仪B.投影仪C.彩色喷墨打印机D.绘图仪

107、某工作站无法访问域名为的服务器，此时使用ping命令按照该服务器的IP地址进行测试，发现响应正常。但是按照服务器域名进行测试，发现超时。此时可能出现的问题是（）。A.线路故障B.路由故障C.域名解析故障D.服务器网卡故障

108、通常在软件开发的（）活动中无需用户参与。A.需求分析B.维护C.编码D.测试

109、马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/m2，共100平方米，因为是1楼，现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：房屋征收补偿的内容有哪些？如果马某选择产权调换方式，则用于产权调换房屋的价值评估应符合哪些规定？

110、在面向对象系统中，对象是基本的运行时实体。现实世界中电视机的颜色、音量、亮度、灰度和频道等是其（请作答此空），它们具体的值表示了电视机的（）。A.标识B.属性C.行为D.状态

111、房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构（略）（三）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（四）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（五）价值时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值类型被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（七）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.价值时点原则（说明略）。（八）估价依据1）《中华人民共和国物权法》；2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；3）《中华人民共和国土地管理法》；4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）；5）《城市房屋拆迁管理条例》；6）《国有土地上房屋征收评估办法》；7）《房屋征收评估委托书》；8）《房屋征收评估委托合同》；9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；10）估价对象的《房屋租赁合同》；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（九）估价方法经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。（十二）实地查勘期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1.比较法测算比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（2）比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）比较法评估单价：16670.81元/㎡；比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。2.收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）（参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元／㎡；收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。××房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）

112、许多大型企业的数据中心，为了解决存储扩张和管理难度增大的问题，采用了存储虚拟化技术，其主要作用不包括()。A.将内存和一部分磁盘容量作为虚存，以利于同时调度运行多个应用程序B.屏蔽多种异构存储设备的物理特性C.实现不同类型存储资源的集中管理和统一分配D.满足多业务系统对存储性能和容量的不同要求，提高存储服务的灵活性

113、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。<1>、张某的选择是否正确？<2>、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

114、××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）

115、切片[::]是我们在python，numpy以及pandas中最常用的一种数据截取方法，这也是python的一个重要易用特性，那么在被冒号划分开的三个区域分别代表着__________,__________,__________.

116、结构化程序由3种基本结构组成，3种基本结构组成的算法()。A.只能完成符合结构化的任务B.只能完成部分复杂的任务C.只能完成一些简单的任务D.可以完成任何复杂的任务

117、就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？

118、某开发团队中任意两人之间都有一条沟通途径。该团队原有6人，新增2人后，沟通途径将增加()条。A.8B.12C.13D.21

119、专业程序员小王记录的工作经验中，不正确的是()。A.疲劳、烦心、缺思路时不要编程，可以先做事务性工作B.“先写测试方案再编程”的测试驱动开发是切实可行的C.专业程序员可能自负、固执和内向，所以更需要强调协作D.专业程序员面对经理催促交付时，要服从大局不计困难

120、房屋征收评估报告四、问答题

121、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（略）五、价值时点2015年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：×××、×××十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2015年6月14日至2015年6月19日十四、变现能力分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]式中：A为房地产每年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售费用按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建工程的税费经测算（测算过程