2026年土地估价师管理基础与法规试题(附答案)

2026年土地估价师管理基础与法规试题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2024年修订的《土地管理法实施条例》，下列关于土地征收预公告的表述，正确的是（）。A.预公告期限不得少于10个工作日B.预公告应包含征收范围、征收目的，但不包括补偿标准C.预公告由县级自然资源主管部门发布D.预公告期间，被征地农村集体经济组织应组织召开村民会议答案：D解析：《土地管理法实施条例》第三十条规定，征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容，公告时间不少于10个工作日；预公告由县级以上地方人民政府发布；预公告期间，被征地农村集体经济组织应当组织召开村民会议或村民代表会议。2.某企业通过出让方式取得一宗工业用地，土地使用权期限为50年，已使用10年。现因城市规划调整需收回该宗地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对剩余年期土地使用权的补偿应（）。A.按原出让价格全额返还B.按剩余年期土地市场评估价补偿C.按原出让价格扣除已使用年限的比例返还D.按收回时土地开发成本加利息补偿答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿，通常按剩余年期市场评估价确定。3.某县2025年耕地保有量目标为50万亩，实际耕地面积48万亩，补充耕地数量2万亩，经核查补充耕地中有0.5万亩为林地开垦且未履行占补平衡程序。根据《耕地占补平衡考核办法》，该县耕地占补平衡考核结果应为（）。A.合格B.基本合格C.不合格D.需重新申报答案：C解析：《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的数量、质量应与占用耕地相当，且不得将永久基本农田、林地、草地等非耕地开垦为补充耕地（特殊情形除外）。该县实际补充耕地中0.5万亩不符合要求，导致补充耕地数量不足，考核不合格。4.关于集体经营性建设用地入市，下列行为符合《土地管理法》规定的是（）。A.某村将集体经营性建设用地出租给企业用于商品住宅开发B.入市方案经村民小组会议三分之二以上成员同意后实施C.入市土地使用权期限设定为60年D.入市收益在扣除成本后，50%用于村集体公共设施建设答案：D解析：《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发；入市需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意；工业、仓储等用地最高年限50年，商服40年；收益分配应主要用于集体公共事业，D项符合规定。5.某房地产开发企业以协议方式取得一宗住宅用地，出让合同约定动工开发日期为2023年6月，截至2025年12月仍未动工。根据《闲置土地处置办法》，该宗地闲置时间为（）。A.1年6个月B.2年6个月C.3年6个月D.4年答案：B解析：《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定或划拨决定书规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。合同约定动工日期为2023年6月，截至2025年12月，已满2年6个月。6.下列土地权利中，不属于不动产登记权利类型的是（）。A.土地承包经营权B.地役权C.土地租赁权D.国有建设用地使用权答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第五条规定，登记的权利包括集体土地所有权、房屋等建筑物/构筑物所有权、森林/林木所有权、耕地/林地/草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等。土地租赁权不属于法定登记权利类型。7.某县自然资源局在土地执法检查中发现，某企业未经批准占用永久基本农田5亩建停车场。根据《土地管理法》，对该企业的行政处罚不包括（）。A.责令退还非法占用的土地B.限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物C.处非法占用土地每平方米500元罚款D.没收在非法占用土地上新建的建筑物答案：D解析：《土地管理法》第七十七条规定，非法占用永久基本农田的，应责令退还、限期拆除新建建筑物，并处每平方米1000元以下罚款；只有符合土地利用总体规划的，才没收建筑物。本题中停车场不符合规划，故不没收。8.土地估价机构在执业过程中，因重大过失出具虚假估价报告，导致委托人损失500万元。根据《资产评估法》，对该机构的处罚不包括（）。A.责令停业6个月B.没收违法所得C.处违法所得5倍罚款D.吊销评估机构资格答案：D解析：《资产评估法》第四十七条规定，评估机构因过失出具虚假报告的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停业1个月以上6个月以下；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照。吊销资格需情节特别严重，本题为重大过失，未达到吊销资格程度。9.某地块规划用途为商业用地，实际用于餐饮服务。根据《城乡规划法》，该行为属于（）。A.合法使用，餐饮属于商业用途B.需经自然资源主管部门备案C.需经城乡规划主管部门批准D.需重新编制详细规划答案：C解析：《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应按照规划条件进行建设；确需变更的，应向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。商业用地用于餐饮虽属同类，但具体用途调整仍需规划部门批准。10.某农村集体经济组织将集体建设用地使用权抵押给银行，根据《民法典》，抵押权设立的时间为（）。A.抵押合同签订时B.抵押合同公证时C.办理抵押登记时D.集体经济组织决议通过时答案：C解析：《民法典》第四百零二条规定，以建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立。11.下列关于土地利用年度计划的表述，错误的是（）。A.由县级以上地方人民政府自然资源主管部门编制B.包括新增建设用地计划指标、耕地保有量指标等C.需报上一级人民政府批准后执行D.实际新增建设用地超过计划指标的，扣减下一年度指标答案：A解析：《土地管理法实施条例》第十三条规定，土地利用年度计划由国务院自然资源主管部门会同有关部门编制，报国务院批准后下达；县级以上地方人民政府自然资源主管部门根据上级下达的计划指标编制本行政区域的土地利用年度计划，报本级人民政府批准后执行。12.某企业通过招拍挂取得一宗工业用地，出让金已全额缴纳，但未办理不动产登记。根据《民法典》，该企业对该宗地享有（）。A.土地所有权B.建设用地使用权（未登记，不生效）C.债权请求权D.准物权答案：C解析：《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。企业已支付出让金但未登记，仅享有要求登记的债权请求权。13.某县2025年土地出让收入为20亿元，根据《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，当年应计提用于农业农村的资金最低为（）。A.4亿元B.6亿元C.8亿元D.10亿元答案：A解析：文件要求，到“十四五”期末，土地出让收益用于农业农村的比例达到50%以上；若按土地出让收入口径计提，比例不低于8%。本题中20亿元×20%（部分地区过渡期比例）=4亿元（假设该县处于过渡期）。14.下列情形中，不属于土地增值税免税范围的是（）。A.个人销售住房（持有满5年）B.企业因城市规划搬迁转让房地产C.房地产开发企业销售普通标准住宅（增值率20%）D.国家机关转让自用办公楼（增值率15%）答案：D解析：《土地增值税暂行条例》第八条规定，免税情形包括：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征收、收回的房地产；个人销售住房暂免（具体年限按政策调整）。国家机关转让自用办公楼不属于免税范围。15.关于土地估价师职业资格管理，下列表述正确的是（）。A.实行注册执业制度，注册有效期3年B.继续教育每年不少于40学时C.因在估价报告中签署虚假意见被处罚的，终身不得再次注册D.执业期间可以同时在两家估价机构任职答案：A解析：《土地估价师职业资格制度规定》明确，注册有效期3年；继续教育每年不少于30学时；因故意犯罪受刑事处罚或在估价活动中弄虚作假被处罚的，5年内不得注册；执业期间只能在一个机构专职执业。16.某宗地土地使用权到期后，使用权人申请续期未获批准。根据《城市房地产管理法》，地上建筑物的处理方式为（）。A.无偿收回B.按残值补偿C.由使用权人自行拆除D.国家与使用权人协商处理答案：D解析：《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，但现实中多通过协商给予适当补偿。17.下列土地统计指标中，属于土地利用现状分类一级类的是（）。A.设施农用地B.农村道路C.园地D.田坎答案：C解析：《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）一级类包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。设施农用地、农村道路、田坎属于二级类。18.某村民小组未经批准，将10亩耕地出租给企业用于仓储。根据《土地管理法》，对该行为的处罚主体是（）。A.县级农业农村主管部门B.县级自然资源主管部门C.乡（镇）人民政府D.县级市场监督管理部门答案：B解析：《土地管理法》第七十七条规定，未经批准非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还、限期拆除或没收建筑物、罚款。19.土地估价报告中，“估价期日”是指（）。A.估价报告提交日期B.估价对象实地查勘日期C.估价结果所对应的具体时间点D.估价机构受理委托日期答案：C解析：《城镇土地估价规程》规定，估价期日是指估价结果对应的具体时间点，通常为价值时点。20.某省制定的《集体经营性建设用地入市管理办法》与《土地管理法》规定不一致时，应（）。A.适用省级办法B.适用《土地管理法》C.由国务院裁决D.由全国人大常委会裁决答案：B解析：《立法法》第八十八条规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，故应适用《土地管理法》。二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误选项，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.根据《土地管理法》，属于“公共利益需要”可以征收土地的情形包括（）。A.军事和外交需要用地B.政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要用地C.政府组织实施的科技、教育、文化等公共事业需要用地D.成片开发建设需要用地（符合省级以上国民经济和社会发展规划）答案：ABCD解析：《土地管理法》第四十五条明确，公共利益包括军事外交、能源交通水利等基础设施、公共事业、成片开发（符合规划）等六种情形。2.耕地占补平衡中，补充耕地应满足的要求有（）。A.数量相等B.质量相当C.产能不降低D.位于同一县域范围内答案：ABC解析：《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地应与占用耕地数量相等、质量相当、产能不降，不要求同一县域。3.土地估价师在执业中享有的权利包括（）。A.要求委托人提供相关资料并保证真实性B.拒绝在不实估价报告上签字C.同时在两个估价机构执业D.对估价结果进行解释和说明答案：ABD解析：《土地估价师职业资格制度规定》规定，估价师不得同时在两个以上机构执业，C项错误。4.集体经营性建设用地入市需满足的条件有（）。A.符合国土空间规划B.已办理农用地转用审批手续C.产权清晰无争议D.土地利用总体规划允许E.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员同意答案：ACE解析：《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地入市需符合国土空间规划（取代原土地利用总体规划）、产权清晰、经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或代表同意；若原为农用地，需办理转用审批，B项未明确是否为农用地，故不选。5.根据《闲置土地处置办法》，属于“动工开发”认定标准的情形有（）。A.已办理施工许可证B.进场开始搭建临时设施C.挖基坑深度达到设计标准的1/3D.实际投入的建设资金达到总投资额的25%以上答案：BC解析：《闲置土地处置办法》第三十条规定，动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖深度已达到设计标准的1/3；使用桩基的项目，打入所有基础桩的1/3；其他项目，地基施工完成1/3。搭建临时设施视为动工。6.土地利用总体规划的内容应包括（）。A.土地利用现状分析B.土地供需预测C.耕地保护目标D.建设用地规模E.土地整治安排答案：ABCDE解析：《土地管理法实施条例》第九条规定，土地利用总体规划应包括土地利用现状分析、土地供需预测、土地利用目标和任务、土地利用结构和布局调整、耕地保护、建设用地控制、土地整治、生态保护修复、规划实施措施等内容。7.土地增值税计算中，允许扣除的项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用（不超过前两项之和的10%）D.与转让房地产有关的税金E.加计扣除（前两项之和的20%）答案：ABDE解析：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发费用按“利息+（取得土地使用权支付金额+开发成本）×5%以内”或“（取得土地使用权支付金额+开发成本）×10%以内”扣除，C项表述不完整。8.不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.异议登记答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例》第三条规定，登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。9.土地使用权出让的方式包括（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.划拨答案：ABCD解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，出让方式包括招标、拍卖、挂牌、协议；划拨是无偿取得方式，不属于出让。10.下列土地违法行为中，应追究刑事责任的有（）。A.非法占用永久基本农田5亩以上建厂房B.非法转让土地使用权获利50万元C.滥用职权批准征收土地造成10亩耕地严重破坏D.伪造土地权属证书用于诈骗答案：ACD解析：《刑法》第二百二十八条（非法转让、倒卖土地使用权罪，情节严重）、第三百四十二条（非法占用农用地罪，数量较大）、第四百一十条（非法批准征收、征用、占用土地罪，情节严重）规定，ACD项符合入刑标准；B项需“情节严重”（如获利100万元以上）才追究刑事责任。三、判断题（共10题，每题1分，正确的划“√”，错误的划“×”）1.永久基本农田转为建设用地的，需经国务院批准。（）答案：√解析：《土地管理法》第四十六条规定，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。2.农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（）答案：√解析：《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。3.土地估价报告的有效期一般为1年，自估价期日起算。（）答案：√解析：《城镇土地估价规程》规定，估价报告有效期通常为1年，自价值时点（估价期日）起算。4.集体经营性建设用地使用权可以抵押，但地上建筑物未一并抵押的，视为一并抵押。（）答案：√解析：《民法典》第三百九十七条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；未一并抵押的，视为一并抵押。5.闲置土地超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。（）答案：×解析：《闲置土地处置办法》第十四条规定，未动工开发满2年的，市、县国土资源主管部门可以无偿收回国有建设用地使用权，但因政府原因造成的闲置除外。6.土地利用年度计划指标包括新增建设用地计划指标、耕地保有量指标和土地开发整理复垦计划指标。（）答案：√解析：《土地管理法实施条例》第十三条规定，土地利用年度计划应当包括新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标、土地开发整理复垦计划指标等。7.个人之间的土地权属争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。（）答案：√解析：《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。8.土地增值税实行超率累进税率，增值率超过200%的部分，税率为60%。（）答案：√解析：《土地增值税暂行条例》第七条规定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；50%-100%部分40%；100%-200%部分50%；超过200%部分60%。9.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估。（）答案：×解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估、不得以年检等名义进行重复登记。10.土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，无偿取得土地使用权的行为。（）答案：×解析：《城市房地产管理法》第二十三条规定，划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得，或无偿取得的行为。四、综合分析题（共2题，每题15分）（一）2025年5月，某县A村拟将一宗面积20亩的集体经营性建设用地（原为废弃砖厂，已办理农用地转用审批）入市，用途为仓储物流。经村民会议表决，120户村民中90户同意。村集体委托B土地估价机构评估，估价报告显示该宗地市场价格为800万元（年期50年）。2025年8月，村集体与C物流企业签订出让合同，约定出让金600万元，分3年支付，首期200万元已到账。问题：1.A村集体经营性建设用地入市程序是否存在瑕疵？说明理由。（5分）2.B估价机构在评估中应重点关注哪些因素？（5分）3.若C企业未按约定支付剩余出让金，村集体可采取哪些措施？（5分）答案：1.存在瑕疵。根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地入市需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。A村120户村民中90户同意，占比75%（90/120=75%），超过三分之二（约66.7%），程序合规；但需核查该宗地是否符合国土空间规划（仓储物流是否为规划允许用途），若规划不符则存在