2026年法考不动产预告登记效力试题及答案

2026年法考不动产预告登记效力试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.甲房地产开发公司与乙签订商品房买卖合同，约定甲将一套尚未建成的房屋出售给乙。合同签订后，双方办理了预告登记。一个月后，甲又就该房屋与不知情的丙签订了买卖合同，并试图办理过户登记。关于本案，下列哪一选项是正确的？A.丙有权基于善意取得制度取得该房屋所有权B.甲与丙签订的买卖合同无效C.未经乙同意，甲处分该房屋的行为不发生物权效力D.预告登记后，乙直接取得了该房屋的所有权【答案】C【解析】本题考查不动产预告登记的保全效力。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”选项A错误：善意取得的前提是无权处分，且已完成登记。在本案中，虽然甲将房屋卖给丙构成“一房二卖”，但由于存在预告登记，甲的处分权受到限制，无法发生物权效力，因此丙无法取得所有权，也就不构成善意取得。选项B错误：根据区分原则，甲与丙签订的买卖合同属于债权行为，只要具备法律行为的一般生效要件（如意思表示真实、不违反法律强制性规定等），合同即为有效。预告登记阻却的是物权变动，而非债权合同的效力。选项C正确：这是预告登记的核心效力，即保全效力。它锁定了对该不动产的处分权，使得预告登记权利人乙的请求权具有排他性，未经其同意，甲的处分行为不发生物权效力。选项D错误：预告登记并非本登记，它并不直接导致物权（所有权）的设立或转让，而是为了保障将来物权的实现。乙只有在办理完毕所有权转移登记（本登记）后，才能取得房屋所有权。2.甲向乙购买一套现房，支付了部分房款，双方约定余款一个月付清时办理过户手续。为防止乙将房屋转卖他人，甲办理了预告登记。三个月后，甲仍未付清余款，乙将房屋卖给丙并办理了过户登记。关于本案，下列哪一选项是正确的？A.丙不能取得房屋所有权，因为预告登记具有排他效力B.丙可以取得房屋所有权，因为预告登记已经失效C.甲有权请求乙承担违约责任D.乙有权申请注销预告登记【答案】B【解析】本题考查预告登记的失效制度。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”选项A错误：预告登记并非永久有效。在本案中，双方约定余款付清时办理过户，此时“能够进行不动产登记”的条件已经成就。甲在三个月（90日）内未申请登记，预告登记失效。失效后，乙有权处分该房产，丙可以基于有效的买卖合同和登记行为取得所有权。选项B正确：如上所述，自能够进行不动产登记之日起超过90日未申请登记，预告登记失效。失效后，该不动产不再受预告登记的排他力保护，乙的处分行为可以发生物权效力。选项C错误：虽然甲有权请求乙承担违约责任，但这并非本案中关于物权归属的核心法律问题，且题目问的是关于“丙能否取得所有权”的判断，相比之下，B选项直接回应了预告登记效力状态这一核心考点。此外，若严格审视，甲未付清余款可能构成违约，预告登记失效后，丙取得所有权，甲的合同目的可能无法实现，其可主张违约责任，但本题最佳选项应为B。选项D错误：虽然乙可以申请注销预告登记，但在本题语境下，预告登记因法律规定的期间经过而自动失效，无需乙另行申请注销。且题目问的是丙取得所有权的问题，B选项更为根本。3.甲银行与乙签订借款合同，乙以自有房屋为该笔借款提供抵押担保，双方签订了抵押合同，但暂未办理抵押登记。为保障将来抵押权的设立，双方办理了抵押预告登记。后乙未按期还款，甲银行欲实现抵押权。关于本案，下列哪一选项是正确的？A.甲银行对该房屋享有抵押权B.甲银行享有优先受偿权C.甲银行有权请求乙办理抵押登记D.预告登记失效，甲银行无权主张任何权利【答案】C【解析】本题考查抵押预告登记的效力。抵押预告登记旨在保障将来抵押权的设立。选项A、B错误：预告登记并不等同于本登记。在未办理正式的抵押权设立登记（本登记）之前，抵押权尚未设立，甲银行不享有现实的抵押权，因此也不享有基于抵押权的优先受偿权。虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定了在特定条件下预告登记权利人享有优先受偿权，但该适用通常针对建筑物尚未建造完毕等无法办理本登记的情形，且需满足特定条件。在一般法理及本题未提及特殊司法解释背景下，严格依据《民法典》物权编原理，预告登记仅具有保全效力，不直接产生物权。选项C正确：抵押预告登记后，甲银行享有的是要求乙在具备条件时办理正式抵押登记的请求权。该请求权因预告登记而具有排他性，乙不得将房屋抵押给他人或处分给他人。选项D错误：只要债权未消灭且未超过90日，预告登记并未失效，甲银行仍享有办理本登记的请求权。4.甲开发商将一套别墅卖给乙，并办理了预告登记。随后，甲开发商为向丙银行借款，将该别墅抵押给丙银行并办理了抵押登记。乙得知后，主张甲开发商与丙银行的抵押行为无效。关于本案，下列哪一选项是正确的？A.丙银行属于善意第三人，抵押权有效B.抵押行为无效，因为预告登记具有排他效力C.抵押行为有效，但不得对抗乙D.乙有权请求注销丙银行的抵押登记【答案】B【解析】本题考查预告登记对抵押行为的限制。选项A错误：预告登记具有公开性，丙银行在办理抵押登记前应当查询不动产登记簿。登记簿上已有预告登记，丙银行知晓或应当知晓该房屋存在权利限制，因此丙银行不属于善意第三人。选项B正确：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甲开发商设立抵押权属于处分行为，未经乙同意，该抵押行为不发生物权效力，即丙银行不能取得抵押权。选项C错误：该处分行为“不发生物权效力”，而非仅仅是“不得对抗”。在法理上，这意味着物权变动本身被阻断，而非产生一个有瑕疵的物权。选项D错误：虽然抵押行为不发生物权效力，但登记簿上可能仍有抵押记载。乙有权请求更正登记或注销异议登记，但在法律定性上，核心在于抵押权未设立（不发生效力），而非单纯的注销程序。B选项是对法律后果最准确的描述。5.甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋卖给乙，并办理了预告登记。后甲因急需资金，又将该房屋出租给丙，并签订了租赁合同。关于本案，下列哪一选项是正确？A.租赁合同无效，因为侵犯了乙的预告登记权利B.租赁合同有效，但乙取得房屋所有权后，租赁关系对乙不继续有效C.租赁合同有效，且乙取得房屋所有权后，租赁关系对乙继续有效（买卖不破租赁）D.预告登记具有对抗所有后续行为的效力，包括租赁【答案】B【解析】本题考查预告登记的效力范围及“买卖不破租赁”规则。选项A错误：租赁合同设立的是债权，并非物权的直接处分。预告登记主要阻却的是物权变动（如转让、抵押）。甲与丙签订租赁合同属于债权行为，只要双方意思表示一致，合同即为有效。选项B正确：预告登记的效力在于保障将来物权实现，即保障乙取得所有权。虽然租赁合同有效，但当乙基于预告登记完成本登记取得所有权时，其作为新的所有权人，并未受原租赁合同的约束。因为“买卖不破租赁”原则保护的是在所有权变动前已合法成立的租赁关系，且通常要求租赁物已交付。但在本案中，预告登记的权利人乙具有优先性，且甲在已将房屋处分给乙（预告登记）的情况下再出租，属于无权处分中的利用行为。更重要的是，预告登记的目的在于确保乙对物的圆满支配状态，若认定租赁对乙继续有效，将妨碍乙实现房屋的完整使用价值。法理上，预告登记后的出租行为，不能对抗预告登记权利人。选项C错误：如上所述，预告登记具有优先性，乙取得所有权后，有权要求无权占有人或租赁人腾退房屋，以实现其所有权。选项D错误：预告登记主要对抗的是物权性质的处分行为，对于租赁等债权行为，预告登记并不直接导致其无效，但在权利实现时，预告登记权利人有权排除妨碍。6.甲购买乙的房屋，支付了50%房款，双方办理了预告登记。后甲发现房屋存在严重质量问题，主张解除合同。合同解除后，该预告登记的状态如何？A.预告登记自动失效B.需甲申请注销预告登记C.预告登记继续有效，乙不得处分房屋D.预告登记转化为异议登记【答案】A【解析】本题考查预告登记失效的原因。根据《民法典》第二百二十一条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。在本案中，甲乙之间的房屋买卖合同是预告登记的基础债权关系。当该合同因解除而消灭时，预告登记的基础不复存在。根据从属性原理，预告登记作为从属性权利，随主债权消灭而自动失效。因此，乙重新取得了完整的处分权，有权将房屋出售给他人。7.下列哪一情形下，当事人可以申请预告登记？A.甲继承父亲的房屋B.人民法院判决房屋归甲所有，判决已生效C.甲与乙签订房屋借用合同D.甲与乙签订房屋买卖合同，为保障将来实现物权【答案】D【解析】本题考查预告登记的适用范围。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记适用于签订买卖房屋的协议或者其他不动产物权的协议。选项A错误：继承导致物权直接变动，非基于协议，且属于非基于法律行为的物权变动，直接通过登记或法律事实发生，无需预告登记。选项B错误：法院生效判决导致物权变动，同样属于非基于法律行为的物权变动，直接生效，无需预告登记保障。选项C错误：借用合同不涉及物权变动（所有权转移），仅设立使用权，不属于不动产物权协议，不适用预告登记。选项D正确：符合预告登记的法定适用情形。8.甲与乙办理了预告登记，约定甲购买乙的房屋。在预告登记有效期内，乙未经甲同意，将房屋卖给丙并办理了过户登记。甲起诉请求确认丙未取得所有权。法院应如何处理？A.支持甲的诉讼请求，确认房屋归甲所有B.支持甲的诉讼请求，确认丙未取得所有权C.驳回甲的诉讼请求，因为丙已取得登记D.确认乙丙之间的过户登记行为无效【答案】B【解析】本题考查预告登记的司法救济。选项A错误：预告登记并不直接使甲取得所有权，甲仍需办理本登记。法院不能直接判决房屋归甲所有，因为甲可能尚未付清房款或履行其他义务。选项B正确：根据《民法典》第二百二十一条，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，乙与丙的过户行为不能产生物权变动的效果，丙未取得所有权。甲的请求权具有排他性，法院应支持甲关于丙未取得所有权的主张。选项C错误：丙的登记因预告登记的存在而被阻却不发生效力，法院不能驳回甲的诉求。选项D错误：法院通常确认的是“不发生物权效力”，而非直接判决行政登记行为无效（这属于行政诉讼范畴，且民事判决中多表述为物权变动未发生）。9.关于预告登记的效力，下列哪一说法是错误的？A.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记具有排他效力，能够阻断第三人取得物权C.预告登记后，权利人必须在90日内申请本登记，否则预告登记失效D.预告登记具有永久保全效力，直到本登记完成【答案】D【解析】本题考查预告登记效力的综合理解。选项A、B正确：属于预告登记保全效力的正确表述。选项C正确：属于预告登记失效制度的正确表述。选项D错误：预告登记并非永久有效，具有时间限制（90日），且债权消灭也会导致失效。10.甲房地产开发商与乙签订了商品房预售合同，并办理了预告登记。后该房屋竣工验收合格，具备办理产权登记条件。乙因出国一直未申请登记。两年后，乙回国要求办理过户，发现甲已将该房屋卖给了丙并过户。关于乙的权利主张，下列哪一选项是正确的？A.乙有权主张丙的所有权无效，因为预告登记未失效B.乙无权主张丙的所有权无效，因为预告登记已失效C.乙有权要求甲赔偿损失，但无法取得房屋D.乙有权要求甲重新履行合同【答案】C【解析】本题考查预告登记失效后的法律后果。选项A、B错误：虽然预告登记确实已失效（超过90日），但B选项称“无权主张无效”在表述上容易产生歧义。更准确的法律后果是，由于预告登记失效，甲的处分行为发生效力，丙取得所有权。乙丧失了物权请求权（要求过户的权利），仅享有债权请求权。选项C正确：预告登记失效后，乙不再享有对抗第三人的物权保障。甲将房屋卖给丙并过户，丙取得所有权，甲对乙构成履行不能。乙有权依据合同请求甲承担违约责任（赔偿损失等），但无法再要求取得房屋所有权。选项D错误：由于房屋已过户给丙，甲在法律上已无法向乙履行交付房屋并办理过户的义务，属于履行不能，乙无法要求重新履行。二、多项选择题（每题3分，共30分）11.关于不动产预告登记，下列哪些选项是正确的？A.预告登记的目的在于保障将来物权的实现B.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记失效后，处分行为可以发生物权效力A.预告登记可以适用于房屋买卖、抵押等情形【答案】ABCD【解析】本题综合考查预告登记制度。选项A正确：这是预告登记的根本目的。选项B正确：这是预告登记的核心效力（保全效力）。选项C正确：预告登记失效后，对处分的限制解除，物权变动可以发生。选项D正确：根据《民法典》221条，适用于买卖房屋或者其他不动产物权的协议。12.甲与乙签订房屋买卖合同，办理了预告登记。期间，甲将房屋抵押给丙银行，丙银行不知情。下列哪些说法是正确的？A.丙银行不能取得抵押权B.甲与丙银行的抵押合同有效C.乙有权请求甲承担赔偿责任D.丙银行构成善意取得【答案】ABC【解析】本题考查预告登记与抵押、善意取得的关系。选项A正确：预告登记具有排他性，未经乙同意，甲的抵押行为不发生物权效力，丙银行不能取得抵押权。选项B正确：区分原则，抵押合同作为债权行为有效。选项C正确：甲的行为违反了合同约定及预告登记的义务，导致乙面临风险，乙有权主张违约责任或侵权责任。选项D错误：善意取得要求无权处分且完成登记。虽然丙银行不知情，但预告登记具有公示效力，丙银行应当知道，故不构成善意。13.导致预告登记失效的情形包括哪些？A.债权消灭B.自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记C.预告登记权利人放弃预告登记D.不动产灭失【答案】AB【解析】本题考查预告登记失效的法定情形。根据《民法典》第二百二十一条第二款，导致失效的情形有：1.债权消灭；2.自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。选项A正确：如买卖合同解除、终止等。选项B正确：时间经过导致的失效。选项C错误：权利人放弃通常通过申请注销登记实现，但这并非法律规定的“自动失效”情形，而是主动行为。虽然结果都是登记失效，但题目问的是法律规定的失效机制，严格法条上主要指A和B。但在广义理解上，放弃导致注销也是失效原因。不过，严格依据法条文本，A和B是法条明确列出的“失效”事由。选项D错误：不动产灭失是客体消灭，可能导致登记被注销，但并非预告登记制度特有的“失效”事由（即权利本身消灭）。14.甲购买乙的期房，办理了预告登记。后乙破产。下列哪些说法是正确的？A.该房屋不属于乙的破产财产B.甲有权行使取回权C.甲的债权应作为普通破产债权受偿D.甲有权要求继续履行合同并办理过户【答案】BD【解析】本题考查预告登记在破产程序中的效力。预告登记具有破产保护效力。在乙破产时，甲的请求权具有物权性质，可以对抗其他债权人。选项A错误：在办理本登记前，法律上所有权仍属于乙，因此房屋在法律上仍属于乙的破产财产。但是，甲有权请求交付。选项B错误：取回权通常针对所有权人取回不属于破产财产的物。由于房屋所有权尚未转移给甲，甲不享有所有权，因此不构成典型的取回权。甲享有的是基于预告登记的优先履行请求权。（注：此处在理论上有争议，但通说认为预告登记赋予的是特定物履行请求权，而非直接取回权）。选项C错误：甲的请求权具有优先性，不同于普通破产债权。选项D正确：预告登记保障了甲的物权实现请求权，管理人应继续履行合同，将房屋过户给甲。15.关于抵押预告登记，下列哪些选项是正确的？A.抵押预告登记旨在保障将来抵押权的设立B.抵押预告登记后，未经预告登记权利人同意，转让抵押物的，不发生物权效力C.抵押预告登记具有顺位保全效力D.抵押预告登记等同于抵押权设立【答案】ABC【解析】本题考查抵押预告登记的特殊效力。选项A正确：这是抵押预告登记的目的。选项B正确：同样适用《民法典》221条，限制处分。选项C正确：预告登记具有保全顺位的效力，确保将来设立的抵押权具有预告登记时的顺位。选项D错误：预告登记是预备登记，不直接设立物权。16.甲与乙签订房屋买卖合同，办理了预告登记。甲将房屋卖给丙并交付，丙装修后入住。乙起诉要求丙腾退房屋。下列哪些说法是正确的？A.乙有权请求丙腾退房屋，因为乙享有物权请求权B.乙无权请求丙腾退房屋，因为丙是善意占有人C.乙需先办理本登记，才能行使物权请求权D.预告登记具有排他性，可以对抗第三人占有【答案】AD【解析】本题考查预告登记对抗占有的效力。预告登记后，乙的请求权具有排他性。虽然乙尚未取得所有权，但预告登记赋予了其准物权人的地位。选项A正确：乙有权基于预告登记的排他效力，排除妨碍其实现物权的第三人占有。选项B错误：丙的善意不能对抗预告登记的效力。选项C错误：预告登记本身即具有对抗第三人的效力，无需等待本登记完成。若要求先完成本登记，则在甲不配合时乙将陷入困境，违背预告登记制度初衷。选项D正确：这是预告登记保全效力的体现。17.下列哪些协议可以申请预告登记？A.房屋买卖协议B.房屋抵押协议C.房屋赠与协议（涉及公证）D.以房抵债协议【答案】ABD【解析】本题考查预告登记的适用范围。根据《民法典》221条，适用于“其他不动产物权的协议”。选项A正确：典型适用。选项B正确：典型适用。选项C错误：单纯的赠与合同虽然可能导致物权变动，但通常不通过预告登记保障，除非是具有买卖性质的互易或特定情形。但严格解释上，赠与属于导致物权变动的协议，理论上可以。但在实务中，预告登记多用于交易和担保。不过，以房抵债（选项D）实质上是所有权转让，属于买卖或其他物权协议范畴。选项D正确：以房抵债实质上是房屋所有权转让，属于不动产物权协议，可以办理预告登记。18.甲银行对乙的房屋享有抵押预告登记。后乙将房屋卖给丙并告知了甲银行，甲银行同意。丙取得房屋所有权后，甲银行的抵押预告登记如何处理？A.自动转为对丙的抵押权B.继续存在于乙的房屋上C.失效D.需甲银行与丙重新办理抵押登记【答案】D【解析】本题考查预告登记的流转。预告登记依附于基础债权和特定的不动产。当不动产所有权发生转移时，预告登记并不自动跟随，除非法律另有规定或当事人约定。选项A错误：除非符合司法解释规定的特殊条件（如具备办理本登记条件），否则不自动转化。选项B错误：房屋已归丙，不存在“乙的房屋”。选项C错误：不一定失效，但需要变更主体或重新办理。选项D正确：通常需要甲银行与新的所有权人丙重新办理抵押预告登记或直接办理本登记。19.关于预告登记的法律性质，下列哪些说法是正确的？A.属于物权公示方法的一种B.是一种临时性的公示手段C.导致物权变动D.是对债权请求权的公示【答案】ABD【解析】本题考查预告登记的性质。选项A正确：登记是物权公示方法，预告登记是登记的一种。选项B正确：它是过渡性的，最终将被本登记取代或失效。选项C错误：预告登记不导致物权变动，仅保障将来变动。选项D正确：其核心在于将债权请求权（物权变动请求权）予以公示，赋予其对抗第三人的效力。20.甲乙办理了预告登记。后甲发现乙隐瞒了房屋被查封的事实，主张撤销合同。合同被撤销后，关于预告登记，下列哪些说法是正确的？A.预告登记自动失效B.甲有权申请注销预告登记C.乙有权申请注销预告登记D.预告登记继续有效，直到甲申请注销【答案】AB【解析】本题考查基础关系消灭对预告登记的影响。选项A正确：合同被撤销，债权关系溯及既往消灭，预告登记因基础债权消灭而自动失效。选项B正确：虽然自动失效，但为消除登记簿上的记载，甲可以申请注销。选项C错误：乙虽可申请，但主要权利在甲。选项D错误：已自动失效。三、不定项选择题（每题4分，共20分）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发了一栋高层住宅。2026年3月1日，甲公司与乙签订了《商品房预售合同》，约定将1201室出售给乙，总价款300万元，乙支付首付90万元，余款通过按揭贷款支付。双方于当日办理了预告登记。2026年4月1日，甲公司因资金周转困难，在未告知乙的情况下，又将1201室以320万元的价格卖给了不知情的丙，双方签订了买卖合同，但尚未办理过户登记。2026年5月1日，甲公司又向丁银行借款，将包括1201室在内的在建工程抵押给丁银行，并办理了在建工程抵押登记。21.关于乙、丙、丁之间的权利关系，下列哪一选项是正确的？A.丙有权要求甲公司将房屋过户给自己，因为其合同价格更高且签订在后B.丁银行对1201室享有抵押权，该抵押权优于乙的请求权C.乙有权请求甲公司继续履行合同并办理过户D.甲公司与丙签订的合同无效【答案】C【解析】选项A错误：乙已办理预告登记，具有排他效力，甲公司的处分权受限，丙无法取得所有权。选项B错误：虽然丁银行办理了抵押登记，但乙的预告登记在先，且预告登记具有排他性。根据《民法典》221条，未经预告登记权利人同意，处分（包括抵押）该不动产的，不发生物权效力。因此，丁银行不能取得对1201室的抵押权（或者说该抵押权不能对抗乙）。选项C正确：乙办理了预告登记，有权要求甲公司履行合同，将房屋过户给自己。选项D错误：根据区分原则，甲丙合同有效，只是不能发生物权效力。22.若2026年8月1日，房屋竣工，具备办理产权登记条件。乙一直拖延办理过户手续。直到2026年12月1日，乙才要求办理过户。此时，甲公司已将房屋过户给了不知情的戊。关于本案，下列哪一选项是正确？A.乙的预告登记已经失效，戊取得房屋所有权B.乙的预告登记仍然有效，戊不能取得房屋所有权C.乙有权请求甲公司赔偿损失，但无权要求取得房屋D.戊属于善意取得，乙无权干涉【答案】AC【解析】选项A正确：房屋于8月1日具备登记条件，乙应在90日内（即11月1日前）申请登记。乙于12月1日才要求，已超过90日，预告登记失效。选项B错误：预告登记已失效，不再具有排他效力。选项C正确：预告登记失效后，甲公司将房屋过户给戊有效，乙无法取得房屋，只能主张违约赔偿。选项D错误：虽然预告登记失效，戊取得所有权是基于甲的有效处分，而非善意取得（因为甲是有权处分，只是受预告登记限制，限制解除后变为完全有权处分）。但结果上戊取得所有权。23.假设乙一直未办理过户，且预告登记未失效。甲公司破产。管理人决定解除合同。关于乙的权利，下列哪一选项是正确？A.乙有权申报债权，作为普通债权人受偿B.乙有权申报债权，享有优先受偿权C.乙有权取回房屋D.乙有权请求管理人继续履行合同【答案】B【解析】选项A错误：乙的权利具有物权属性，不同于普通债权。选项B正确：在破产程序中，预告登记权利人的请求权被视为具有物权性质的债权，通常享有优先受偿权（类似于购房消费者的优先权）。选项C错误：乙未取得所有权，不享有取回权。选项D错误：管理人有权选择履行或解除，若解除，乙只能申报债权。24.假设乙办理了预告登记后，甲公司将房屋出租给己，并已交付。乙取得房屋所有权后，关于租赁合同，下列哪一选项是正确？A.租赁合同对乙继续有效B.乙有权解除租赁合同C.乙无权要求己腾退房屋D.甲公司与己的租赁合同无效【答案】B【解析】选项A错误：预告登记后的出租行为，不能对抗预告登记权利人乙。选项B正确：乙作为新所有权人，有权排除妨碍，解除租赁合同并要求己腾退。选项C错误：乙有权要求腾退。选项D错误：租赁合同在甲己之间有效，但对乙无约束力。25.假设预告登记失效后，甲公司才将房屋抵押给庚银行并办理了登记。乙起诉主张甲公司与庚银行的抵押合同无效。法院应如何处理？A.支持乙的诉讼请求B.驳回乙的诉讼请求C.确认抵押权未设立D.确认抵押权有效【答案】BD【解析】选项A错误：预告登记失效后，甲公司有权处分，抵押合同有效。选项B正确：乙的主张无法律依据，法院应驳回。选项C错误：抵押权已有效设立。选项D正确：抵押权有效设立。四、案例分析题（共30分）26.案情：2026年1月，自然人A与房地产开发企业B签订《商品房买卖合同》，购买B开发的一套商铺，约定总价款500万元，A分三期支付。合同签订后，A支付了首期款150万元，双方于2026年2月1日办理了预告登记。2026年3月，B因资金链断裂，未能按期偿还C银行的贷款，C银行遂向法院申请对B名下的财产进行保全。法院查封了包括A所购商铺在内的多套房产。A得知后，向法院提出执行异议，主张自己是商铺的实际权利人，法院不应查封。2026年4月，B在未告知A的情况下，将该商铺出租给D，租赁期5年，D已投入装修并经营。2026年5月，B与E签订买卖合同，将该商铺以550万元价格卖给E。E不知A的存在，支付了全款。B试图配合E办理过户登记，但因预告登记的存在，登记机构未予受理。2026年8月，商铺竣工验收，具备办理产权登记条件。A因资金问题，一直未向B支付剩余房款，也未申请办理过户登记。2026年12月，A筹集到资金，准备办理过户时发现，B已于11月与E串通，通过涂改登记簿信息（恶意注销了A的预告登记），将商铺过户给了E。E随后又将商铺抵押给F银行并办理了抵押登记。问题：1.A向法院提出的执行异议是否成立？为什么？2.B与D之间的租赁合同效力如何？A取得商铺所有权后，是否有权要求D腾退？3.2026年5月，B试图将商铺过户给E的行为能否发生物权效力？为什么？4.2026年12月，A准备办理过户时，预告登记的状态如何？E能否取得商铺所有权？5.F银行能否取得抵押权？A应如何维护自己的权益？【答案及解析】1.A的执行异议成立。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条及相关司法解释，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记具有排他保全效力，旨在保障权利人将来取得物权。法院的查封属于司法处分行为，同样受到预告登记的限制。A作为预告登记权利人，对该商铺享有具有物权性质的期待权，该权利足以排除法院的强制执行。因此，A的执行异议成立。2.B与D之间的租赁合同有效。A取得商铺所有权后，有权要求D腾退。理由如下：首先，根据区分原则，B与D签订的租赁合同属于债权行为，只要意思表示真实且不违反法律强制性规定，即为有效。预告登记主要限制的是物权变动，并不直接导致债权合同无效。其次，关于A是否有权要求腾退。预告登记具有保全效力，不仅限制所有权的转移，也限制可能妨碍将来物权实现的行为。B在已将商铺出售给A并办理