民法基础 第二编 18

中国原创性哲学社会科学重点教材建设工程第九章建设用地使用权第二编物权第一节建设用地使用权概述第二节建设用地使用权的取得第三节建设用地使用权的效力第四节建设用地使用权的消灭第五节集体建设用地使用权第一节建设用地使用权概述一、建设用地使用权的概念建设用地使用权是指自然人、法人或非法人组织依法对国家所有的土地所享有的利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权二、建设用地使用权的特征客体为国有土地。建设用地使用权的客体为国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地目的限于从事建设活动具有期限性建设用地使用权具有如下特征：第二节建设用地使用权的取得一、以出让方式设立建设用地使用权指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权的出让（一）建设用地使用权出让的含义和特征建设用地使用权出让有以下几点特征：交易性有偿性期限性（二）建设用地使用权出让的方式依现行法律规定，建设用地使用权出让的方式主要有四种：协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让协议出让即国家以协议方式将国有土地的建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。招标出让即出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。拍卖出让即出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点以公开竞价的形式将建设用地使用权出让给最高应价者的行为。挂牌出让指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为。上述四种方式中，协议出让属于非公开竞价的方式，其他三种属于公开竞价的方式。考虑到公开竞价更能保证建设用地使用权出让的公开、公平、公正，因此，建设用地使用权的出让应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系，除依法可以采取协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。出让人在招标、拍卖、挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。（三）建设用地使用权出让合同通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途、规划条件；（5）建设用地使用权期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。——依据《民法典》第348条二、以划拨方式设立建设用地使用权指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。建设用地使用权的划拨建设用地使用权的划拨特征：公益性无偿性无期限性（一）建设用地使用权划拨的概念和特征限制流通性（二）建设用地使用权划拨的适用范围我国法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。根据相关法律法规和规章的规定，确属必需时，可以由县级以上人民政府依法批准划拨设立建设用地使用权的范围。包括如下四类：国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地三、建设用地使用权的登记我国对建设用地使用权的设定采取登记生效主义，即建设用地使用权出让合同的生效，并不能直接发生建设用地使用权设定的效力，而仅能发生合同之债的效力，即出让方有权请求受让人依照合同约定交付土地出让金，受让人则有权请求出让方交付土地并办理建设用地使用权登记。无论通过出让取得还是划拨取得建设用地使用权，均须办理登记，只有完成建设用地使用权登记，才发生建设用地使用权设定的效果。第三节建设用地使用权的效力建设用地使用权人还有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但必须符合法律规定的条件和程序。

——依据《民法典》第353条建设用地使用权人对作为权利客体的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造并保有和经营建筑物、构筑物及其附属设施。一、建设用地使用权人的权利（一）建设用地使用权的转让指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同方式再行转移的行为，包括互换、出资、赠与等形式。建设用地使用权的转让是指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同方式再行转移的行为，包括互换、出资、赠与等形式。建设用地使用权转让合同必须以书面形式订立，一般包括下列条款：当事人的名称和住所土地界址、面积等建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间土地用途使用期限转让价款的数额及其支付方式解决争议的方法建设用地使用权转让合同以出让方式设立的建设用地使用权的转让依法应具备以下条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

——依据《城市房地产管理法》第39条城市房地产管理法以出让方式设立的建设用地使用权转让的条件以划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件建设用地使用权转让的变更登记以划拨方式设立的建设用地使用权的转让须经有批准权的人民政府审批，并办理建设用地使用权出让手续。变更登记是建设用地使用权发生变动的要件，亦即，未经变更登记，建设用地使用权转让不生效力，受让人并未取得建设用地使用权。（二）建设用地使用权的抵押指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。建设用地使用权的抵押（三）建设用地使用权的出租指建设用地使用人作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。建设用地使用权的出租（四）房地一并处分原则按照建设用地使用权和建筑物所有权的主体保持一致的原则，我国法律要求建设用地使用权与建筑物所有权一并处分，即房地一并处分原则。房地一并处分原则二、建设用地使用权人的义务支付出让金等费用合理利用土地按土地用途使用土地第四节建设用地使用权的消灭一、建设用地使用权消灭的事由依现行规则，建设用地使用权消灭的事由主要包括以下几种：期限届满而未续期土地灭失因公共利益需要而被提前收回因土地闲置而被收回因建设用地使用权人停止使用等原因而收回因其他事由而消灭二、建设用地使用权消灭的法律后果根据房地一并处分原则，在建设用地使用权消灭时，应当同时对土地之上的房屋等不动产进行处理。对此，首先应当根据当事人之间的约定来进行处理；其次，如果当事人之间没有约定，或者约定不明确的，则依照法律、行政法规的规定来处理。在建设用地使用权消灭时，出让人应当返还土地并负责恢复原状，同时还应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书，土地使用者应当交还土地使用证。第五节集体建设用地使用权一、农村集体公益用地使用权指农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，为从事乡(镇，村公共设施或公益事业建设，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有土地使用权。农村集体公益用地使用权乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡(镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，还应当依照《土地管理法》的有关规定办理审批手续。

——依据《土地管理法》第61条基于乡村公共设施、公益事业从事乡村建设，也应当符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划，并应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设，并依法办理审批手续。土地管理法二、乡镇企业建设用地使用权农村集体经济组织使用乡镇土地利用总休规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以士地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以申请设立集体建设用地使用权乡镇企业建设用地的使用主体是本集体所属乡镇企业，属于农村集体经济组织自行使用本集体所有的土地乡镇企业建设用地的申请人应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准：其中，涉及占用农用地的，依据《土地管理法》的有关规定办理审批手续发展乡镇企业要尽量不占或少占耕地，节约使用土地为了防止乡镇企业过度和无序设立而侵占农用地，《土地管理法》第60条对兴办企业的建设用地采取了严格控制的管理措施，并投权省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准申请乡镇企业建设用地使用权，要按照经批准的村镇建设规划的要求，合理布局，适当集中，依法办理用地审批手续三、集体经营性建设用地使用权集体经营性建设用地使用权指根据土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人通过出让、出租等方式为单位或者个人设立的集体土地使用权。集体经营性建设用地使用权是一类较为特殊的集体建设用地使用权，因为其使用主体不再限于本集体所属乡镇企业或村民个人等，还包括本集体组织之外的所有自然人和法人。此外，在用途上，集体经营性建设用地使用权并不局限手兴办乡镇企业等用途，还可用于工业、商业等经营性用途。通过出让、出租等方式设立集体经营性建设用地使用权的，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。设立时集体经济组织应当与集体经营性建设用地使用者签订书面合同，载明士地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

——依据《土地管理法》第63条集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体