2026年第二季度大中华区物业摘要 结构分化 动能向新

中国2026年第二季度结构分化动能向新仲量聯行仲量聯行市场动态甲级办公楼市场优质零售地产市场物流地产市场0408深圳24物流地产办公楼|2026年第二季度甲级办公楼市场·短期供应节奏收敛，下半年仍维持高位格局，空置率阶段性回落。托科技创新、中企出海、消费迭代催生的新复苏特征同样显著,新兴产业成为驱动市场提质回暖的主要内生户需求呈现明显的面积与产品偏好特征，上核产业集聚优势持续吸引量化基金、人工智能硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租行业也成为广州办公楼市场增量需求的核心动力。受益于中企出海战略及人工智能技术赋能，游戏、美妆及新增供应节奏短暂放缓，但不同城市及城市内从全年维度来看，市场供应压力依旧突出。在租金层面，中国主要城市甲级办公楼租金仍处于结构性下行周期。但是，值得注意的是市场边际修复信号开始显现，多数城市企稳。与此同时，位于城市核心区位、具备优住率的标杆楼宇，市场议价能力逐步企稳回升性修复格局，新经济赛道仍为市场核心增量将承压下行，板块间以及项目的结构性分化的零售地产|2026年第二季度优质零售地产市场··消费市场在前期修复后进入增速换挡期，服务消费潜力持续释放。·消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。头部品牌持续推进“大店策略”。·市场压力依然存在，整体市场租金依然处于下行通道。长1.3%,显示消费市场在前期修复后进入增速换挡期。服务消费潜力持续释放，2026年上半年服务零售额同比增长5.3%,旅游咨外国人2291.4万人次，同比增长20.4%,免签入境占比达77.7%,入物流地产|2026年第二季度物流地产市场·新增供应压力主要集中于华南区域与华北部分子市场，华东及华西供应量明显放缓。值得注意的是，作为中企全球化战略的坚实持续提升，成为影响企业能否实现高质量、可多元化主体全球生态布局生而全球化2026年一季度)2026年一季度)科技互联网零售生命科学集成电路消费电子新媒体该趋势的核心驱动力在于：注：租赁面积指建筑面积，涵盖甲级、非甲级办公楼及产业办公楼，根据可得市场信息整理。资料来源：仲量联行图表2:办公楼导入非传统业态的硬件要求对比独立出入口建议设置医疗专用独立空调按医疗规范(更严格)扫描仪需进行局部结构加固专用医疗电梯；需充足电梯运送能力注：*小型医疗与教育机构(如专科诊所和培训中心)通常可直接利用办公楼现有硬件及配CityUniversityofHon66%的家庭常驻香港，较两年前的43%明显上升；当中70%选择由首次获批时的5%升至续签时的13%,相当于续签后每年约2,000至3,000个购买单位；受跨境资金限制，实际需求或被低估，但愈来愈多家庭已逐步由租转买。办公楼办公楼|2026年第二季度北京·平均租金降幅呈现收窄趋势。心态，在控制办公面积的同时借助业主方的装修服务缩短装修周在供应方面，全市甲级办公楼整体空置率保持相对平稳，环比微空置率11.2%办公楼|2026年第二季度上海有效租金(每平方米每月)156元租金周期跌幅万平方米水平。本季度非中央商务区无新增供应入市，成本节约型需求以及乙级项目的升级型需求， 广州广州净吸纳量(YTD)空置率有效租金(每平方米每月)租金同比增长率··租赁需求延续修复，结构分化特征更趋明显。·市场整体空置率保持相对稳定。·租金跌幅继续收敛，部分子市场表现趋稳。2019202020212022202320242025YTD净吸纳量新增供应深圳深圳办公楼|2026年第二季度有效租金(每平方米每月)·新兴科技及品牌出海相关领域持续扩张，带动租赁需求复苏。·空置去化有效提振市场信心，租金降幅进一步收窄。2026年二季度，深圳甲级办公楼市场延续稳步复苏态势，净吸纳量表现强劲，同环比均实现显著增长。智能硬件、人工智能应用扩租需求。此外，第三方办公运营商也贡献了二季度共有两个新项目入市，总计新增约10万平方米甲级办公面但在租赁需求回暖的带动下，季末全市空置率降至24.9%,环比策略调整，业主对大幅让利的意愿明显减弱。2圳甲级办公楼市场租金环比降幅收窄至1.0%,连续两个季度呈现改善趋势，其中福田CBD板块复苏态势尤为显著。净吸纳量新增供应一空置率13办公楼|2026年第二季度成都净吸纳量(YTD)19,300平方米新增供应(YTD)99,200平方米有效租金(每平方米每月)租金周期跌幅放缓·整体租赁活跃度有所改善，然而新增供应推动成都甲级办公楼市场空置率小幅上升。·行业需求格局稳定，金融、科技互联网、专业服务仍为主力，游戏及新消费零售需求活跃。升级搬迁的租赁窗口期，然而企业选址扩张仍决策整体仍趋于保守。分行业而言，金融服统金融服务企业活跃度有所提升。游戏和软件开模式的转变推动零售企业的办公需求，以茶饮持续承压，业主仍考虑通过租金优惠、租约重808040%约24万平方米，新项目主要集中在天府新区及双流片区，供应压净吸纳量新增供应一空置率净吸纳量新增供应一空置率南京南京办公楼|2026年第二季度净吸纳量(YTD)新增供应(YTD)31,000平方米有效租金(每平方米每月)89.3元·二季度，甲级办公楼市场无新增项目入市，空置率小幅回落。·租金调整压力持续，业主间竞争加剧。404030保持相对稳健的需求韧性，南京甲级办公楼市净吸纳量新增供应一空置率15办公楼|2026年第二季度净吸纳量(YTD)新增供应(YTD)·需求活跃度有所回升，季内较大面积成交增多。净吸纳量新增供应一空置率办公楼|2026年第二季度办公楼|2026年第二季度净吸纳量(YTD)新增供应(YTD)有效租金(每平方米每月)·租金延续下行趋势，短期租户主导的市场格局不变。2026年二季度，杭州甲级办公楼市场迎来新项目海威安铂中心T4入市，带来约80,000m的新增供应，新增供应体量相较一季度有所下降。截至季末，杭州甲级办公楼市场存量上升至约358.1万平方米。伴随市场供需同步调整，二季度全市甲级办公楼市场空置率环比持平，维持在27.5%左右。大面积的成交。得益于杭州较为稳健的消费基入新的需求动能。新增的高品质项目亦有效激企业升级、搬迁需求的释放。不少企业继续把二季度，杭州甲级办公楼市场租金仍在下行区间，平均净有效租金环比下降约2.0%,上半年累计跌幅超过去年同期水平。叠加上半年新增供应集中入市等影响，短期内，租户主导的市场格局仍将延续。杭州甲级办公楼市场预计仍将迎来约47万平方中，近70%的新增面积将集中于钱江新城板块，短期内或加剧区万平方米4010净吸纳量新增供应一空置率杭州办公楼|2026年第二季度办公楼|2026年第二季度·金融机构持续支撑租赁需求。·中环空置率降幅领先，而外围子市场表现出现分化。·金融机构持续支撑租赁需求。·中环空置率降幅领先，而外围子市场表现出现分化。·展望：随着租金增长范围扩大，资本价值回升。2026年第二季度，总净吸纳量达到49.2万平方英尺，金融行业的租赁需求持续强劲，推动中环空置率下降至8.8%。受活跃的首次公开募股(IPO)市场带动，内地证券公司成为承租主力。其中，中信证券于5月租赁金钟中信大厦整层约18,000平方英尺办公面积；平安证券则承租中环中心(TheCenter)约14,900平方英尺办公空间。截至6月，甲级写字楼整体空置率为13.1%,较年初下降继续成为表现最稳健的子市场，其中中环空置率维持在20.0%;港岛东空置率则在本季度上升0.6个百分点至13.3%。2026年第二季度并无新增写字楼项目落成。6月整体写字楼租金环比上涨1.7%,其中中环再次成为主要推动力，租金升幅达3.3%。湾仔/铜锣湾租金上涨1.4%,显示市场复苏开始由核心2026年第二季度，甲级写字楼资本价值环比上升0.8%,为该板块办公楼|2026年第二季度1,578元新台币有效租金(每平方米每月)2026年第二季度，台北核心商业区写字楼市场租赁需求保持活跃，受空置率持续改善带动，本季度信义区甲级办公楼有效租金缓升至新台币1,578元(每平方米每月),环比增长0.2%。尽管租金保持温和上涨，但随着未来新增供应逐步释放，业主在租金定价方面趋于谨慎，市场整体已进入租金增速放缓阶段。55%,55%,高于第一季度的38%,进一步巩固其作为核心商业区写字整体而言，由于本季度台北核心商业区新增供应续支撑下，市场空置率进一步下降至5.1%,创下近两年来最低水平。其中，其他子市场空置率降幅最为显著,环比下降3.4个百分点，同时占非核心商业区租赁成交量的50%。新光杭州北路大将趋于激烈。不过，在企业办公升级需求持续但增速将较过去几年有所放缓。总体而言，市场净吸纳量新增供应一空置率零售地产··餐饮业态领跑市场需求，3C数码等细分领域积极扩张。·租金预期持续下调。主要引擎，占上半年新开店铺面积的38%,2026年上半年近40家统主力店，占据购物中心首层的核心位置。例3D打印品牌拓竹科技在北京开设首家门，并入驻国贸商城北场需求的新动能，精准迎合消费偏好的迭代升及消费者对未来收入稳定性的普遍忧虑，我们对全年租金走势的新增供应(YTD)万平方米20442米32米元·在消费者愈发重视健康生活和情绪价值的背景下，运动服饰、潮玩杂货、消费电子及平价餐饮等业态租赁需求维持稳健。本季度核心区域空置率录得8.1%,与上季度持平。此外，两个非上海零售物业租金延续下行趋势。业主方持续利用租金优惠与灵活的租约策略以维持项目出租率。第二季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至41.4元每平方米每天。非核心商圈首层平均本季度核心区域空置率录得8.1%,与上季度持平。此外，两个非上海零售物业租金延续下行趋势。业主方持续利用租金优惠与灵活的租约策略以维持项目出租率。第二季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至41.4元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.2%至14.1元每平方米每天。续关注将持续深化，这些消费趋势将为运动服50为推动市场活跃度的重要力量。2026年上半年上海核心商圈延续了一场“大店浪潮”:杜比张为推动市场活跃度的重要力量。项目竣工入市。得益于存量项目及新开项目稳定的租赁去化表现，净吸纳量新增供应一空置率广州%万平方米·市区空置率小幅上升；市郊保持稳定。·租金回升动能仍显不足。求持续活跃，贡献了约50%的新增租赁面积。与此同时，随着体验式消费持续升温，个人护理、娱乐等服务型00 的拓店意愿有所减弱。为应对这一变化，非核心项目业主相应调整招商方向，转而聚焦非连锁品牌及体验娱乐提升与本地消费韧性的共同支撑下，餐饮及户的租赁需求预计将进一步增长。然而在供应端，广州预计将迎来约74万平方米的新增供应。此净吸纳量新增供应空置率2深圳··价值消费浪潮下，新品牌持续涌现并蓬勃发展。·核心商圈租赁需求相对活跃，去化动能稳步释放。杆项目的去化表现呈现区域分化：市区项目积由于优质品牌在扩张过程中仍优先布局知名度高、客流密集的核成为拓店主力，并从核心商圈向市郊人口密集净吸纳量(YTD)空置率有效租金(每平方米每月)净吸纳量新增供应空置率物流地产物流地产|2026年第二季度北京·阶段性供大于求格局下，租金延续调整态势。空置率万平方米万平方米观增量需求。一方面，尽管城市社零增速趋缓备、高能效家用电器等电商核心品类维持较方物流行业整合加速，市场份额扩大的头部企业更倾向于租赁适的新增供应。在阶段性供大于求的格局下，预计全市空置率与租2026年第二季度，北京非保税高标仓市场需求端持续修复。控制成本与提升运营效能仍是租户决策的核心考量31.6%。分子市场看，平谷凭借持续吸纳外溢及升级需求，录得最大的空置率收窄幅度。尽管整体空置率边际改善，但其绝对水平仍处于历史高位，叠加新增需求释放趋缓，业主方多采取更为灵活务26物流地产|2026年第二季度物流地产|2026年第二季度·本季度共一个项目竣工入市。24.2万平方米。本地第三方物流服务商(3PL)及零售商持续在2026年第二季度，整体同口径租金环比下降2.9%,至每平方米每9018%6012%306%广州物流地产|2026年第二季度物流地产|2026年第二季度400集中交付潮加剧子市场竞争，促使业主维持灵活的租赁策略以提升项目吸引力。受此影响，2026年第二季度全市平均租金环比下调4.3%。广州宏观经济基本面及消费市场的持续向好，预计将支撑消费驱动型的第三方物流及零售行业继续成为仓储需求的主力。与此同时，跨境电商仓储需求整体保持平稳，但部分头部企业将布局向佛山、肇庆等珠三角西岸城市整合，这在一定程度上分流了广州2026年下半年，全市预计还将有约110万平方米的新增供应入市。市场空置面积仍呈上升趋势。基于当前供需态势，预计全市空置20%0%净吸纳量新增供应一空置率2物流地产|2026年上半年·需求整体稳健，电商、零售、快递快运及·需求整体稳健，电商、零售、快递快运及·租金降幅延续收窄趋势。万平方米万平方米0净吸纳量新增供应一空置率29酒店北京酒店|2026年第二季度·二季度入境游客接待量创近年新高，叠加国内假日经济韧性，推动上半年高端及奢华酒店市场每间可出·二季度入境游客接待量创近年新高，叠加国内假日经济韧性，推动上半年高端及奢华酒店市场每间可出租客房收入·三季度暑期旺季预计保障稳健需求，而下半年世界人形机器人运动会、服贸会、中网、WTT中国动接连落地，预计将为首钢园、奥体中心及国贸等核心商圈带来间夜增量。2026年第二季度，北京酒店市场需求由入境游包括北京万豪侯爵酒店，北京北辰丽思卡尔顿三季度将迎来传统暑期旅游最高峰，亲子家庭及学生客市场主力，预计7至8月酒店入住率将维持要来自暑期旺季的自然客流释放、夏季音乐节供坚实支撑，包括8月于国家速滑馆举办的世新增供给■未来新增供给酒店|2026年第二季度·2026年上半年新增高奢供给约770间客房。··2026年上半年新增高奢供给约770间客房。·地处上海核心区位且有稳定现金流的酒店资产颇受高净值人士青睐，具有重新定位或改造可能性的城市型存量酒店持续受到长租公寓投资人的关注。半年交出了亮眼答卷。数据显示，今年1至6店市场的“量价齐升”,其中奢华板块增长尤为迅猛，入住率和平均房价分别录得3个百分点和7%的增长。此外，节假日消费活在上海酒店市场持续扩容的背景下，继一季度升级改造也在加速推进：上海虹桥锦江大酒店酒店资产证券化打开更广阔的发展空间，加速1,000新增供给■未来新增供给广州酒店|2026年第二季度·2026年第二季度，广州高端及以上酒店量价齐升，带动RevPAR实现5.2%增长，在全国城市中位列第四。·上半年仅新增一家237间客房的广州白云希尔顿酒店，并宣布签约广州首家瑞吉和华尔道夫酒店。·2026年第二季度，广州高端及以上酒店量价齐升，带动RevPAR实现5.2%增长，在全国城市中位列第四。·上半年仅新增一家237间客房的广州白云希尔顿酒店，并宣布签约广州首家瑞吉和华尔道夫酒店。2026年第二季度，广州高端酒店市场表现位居前列店平均房价同比提升2.2%,入住率同比提升2.9%,带动每间可售房收入同比增长5.2%,增幅仅次于三亚、深圳和上海，位于全国第四。缺影响，近年城市核心区无大量高端及以上酒店新增供度需求集中释放，高端酒店入住率达75%,创下疫情后新高。在入住率进一步抬升空间有限的背景下，酒店更倾向于长于30天的外国人超12万人次，同比增12%,外籍游客在广州停留时间明显延长。春交会期间，土耳其、巴西 (携程数据),推动核心区酒店RevPAR同比增幅达13%-18%,表明入境需求已成高端酒店业绩增长的核心驱动力之一。3)新兴行业客群稳健增长：新兴行业正成长为高端及以上酒店的替代预算收缩的传统行业。得益于其增速较客群不论从入住单价还是活动举办频率上，均能33及长隆度假区高端酒店预订量明显攀升，假日对业绩形影响，部分商务及休闲出行计划有所调整，酒客房与宴会两个板块均有明确的支撑因素。客房50%,主要源于俄罗斯、中东等地的入境客。这说明国际旅客的需新增供给新增供给0■未来新增供给深圳·2026年第二季度，深圳高端酒店市场延续稳健增长，平均房价与入住率双双上扬，带动每间可出租客房收入同比增长约11.7%,保持全国领先地位。·上半年无高端酒店入市，新增供给全部集中于下半年释放，深·2026年第二季度，深圳高端酒店市场延续稳健增长，平均房价