2026年物业管理知识点梳理试题及参考答案

2026年物业管理知识点梳理试题及参考答案一、单项选择题1.根据2024年修订的《物业管理条例》，下列关于首次业主大会会议召开条件的说法，正确的是（）A.交付的房屋专有部分面积占比达到建筑物总面积百分之二十以上，且交付业主数占总业主数百分之二十以上B.交付的房屋专有部分面积占比达到建筑物总面积百分之三十以上，且交付业主数占总业主数百分之二十五以上C.交付的房屋专有部分面积占比达到建筑物总面积百分之五十以上，或者交付业主数占总业主数百分之五十以上D.交付的房屋专有部分面积占比达到建筑物总面积百分之四十以上，且交付业主人数占总业主人数百分之三十以上参考答案：C知识点梳理：首次业主大会成立条件是物业管理行业核心考点，2024年《物业管理条例》修订后，简化了首次业主大会成立门槛，将原有的双条件同时满足要求调整为满足任意一项即可，即专有部分面积占比过半或者交付业主人数过半即可申请成立，降低了业主自治组织的成立难度，推动业主自治落地，解决了过去大量小区交付多年无法成立业主大会的行业痛点。2.根据《住宅专项维修资金管理办法》及最新地方配套细则，下列不属于住宅专项维修资金应急使用范畴的是（）A.小区二次供水水泵运行中损坏导致供水中断B.小区外墙大面积脱落存在人身安全隐患C.电梯故障经维保单位鉴定后需要更换主要部件D.物业公共区域墙面翻新满足业主审美需求参考答案：D知识点梳理：住宅专项维修资金应急使用机制是近年物业管理考核和纠纷处理的重点，应急使用范畴主要针对涉及房屋安全、居住基本功能保障的突发故障，我国目前多数地区已经推行应急使用“绿色通道”，即发生应急情况时，不需要经过专有部分面积和业主人数双三分之二以上参与表决、双过半同意的普通程序，可由物业、业委会或者社区居委会直接申请列支，事后公示即可，非应急性的改造、美化翻新项目不得走应急绿色通道。3.依据《民法典》物权编及合同编相关规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，且公开频次最低要求为（）A.每季度一次B.每半年一次C.每年一次D.每两年一次参考答案：C知识点梳理：物业服务信息公开是业主知情权的核心保障，《民法典》第九百四十三条明确要求物业服务人定期公开公共管理相关信息，《物业管理条例》进一步明确要求至少每年公布一次，2023年最高法发布的物业纠纷典型案例中，明确指出物业未按要求公开共有部分经营收益、维修资金使用情况的，业主有权请求法院判令物业限期公开，物业服务人不得借业主欠缴物业费为由拒绝履行信息公开义务。4.关于前期物业服务合同的效力，下列说法正确的是（）A.前期物业服务合同约定期限届满后，自动失效，业主必须重新选聘物业B.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止C.前期物业服务合同约定期限届满后，业主大会尚未成立的，前期物业服务合同自动解除D.建设单位签订的前期物业服务合同对业主没有约束力，业主可以拒绝缴纳物业费参考答案：B知识点梳理：《民法典》第九百四十条明确规定，前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，这一规定明确了前期物业的过渡性质，只要业主大会完成新物业选聘，前期物业必须退出，不得拒绝移交管理权，即使前期合同约定期限未届满，也不影响新合同的效力。5.城镇老旧小区改造过程中，关于物业服务企业的角色定位，下列说法错误的是（）A.改造前可参与老旧小区现状摸排，收集业主改造需求B.改造中可协助施工单位做好现场管理、业主沟通协调工作C.改造完成后，老旧小区一律要求引入专业化物业服务，不得采用居民自治管理模式D.改造后可按照约定承接改造新增的公共设施设备，提供专业化维护服务参考答案：C知识点梳理：根据住建部《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，老旧小区改造完成后，不强制要求统一引入专业化物业服务，可根据小区实际情况，分别采取专业化物业、社区居民自治、准物业管理等多种模式，对于规模较小、收费困难的老旧小区，鼓励通过“打包托管”“连片管理”的方式降低运营成本，政府给予一定补贴支持，不得强制推行统一模式。6.业主下列哪一项信息请求，不属于法定应当支持的范畴（）A.请求查阅物业合同B.请求查阅小区公共停车位的出租收益账目C.请求查阅其他业主的房屋权属信息及联系方式D.请求查阅住宅专项维修资金的使用台账参考答案：C知识点梳理：业主知情权的范围限于与小区公共管理、公共利益相关的信息，其他业主的个人隐私信息受《个人信息保护法》保护，业主不得以此为由要求公开，物业服务企业也不得擅自披露其他业主的个人信息，否则需要承担侵权责任。7.智慧物业管理中，物业服务企业采集业主人脸信息用于小区门禁识别，下列做法符合《个人信息保护法》要求的是（）A.物业为了管理便利，强制要求所有业主必须录入人脸信息才能进入小区B.物业应当征得业主同意，业主不同意的，应当提供其他合理的出入通行方式C.物业可以将采集的业主人脸信息提供给合作的商业机构用于精准营销D.物业采集人脸信息后可以永久存储，不需要定期删除更新参考答案：B知识点梳理：《个人信息保护法》明确规定，处理敏感个人信息（包括人脸信息）应当取得个人的单独同意，物业服务企业不得强制业主刷脸进入小区，对于不同意提供人脸信息的业主，必须提供刷卡、密码等替代通行方式，不得侵害业主的进出权利，此外，人脸信息的存储期限不得超过管理所需的最短期限，到期应当及时删除，不得泄露、出卖给第三方。8.业主办理房屋交付手续后，连续六个月以上未入住使用房屋，业主按照规定提前告知物业服务企业后，关于物业服务费的缴纳标准，下列说法符合多数地区现行规定的是（）A.业主不需要缴纳任何物业服务费B.业主应当按照全额标准的70%-90%缴纳物业费，具体比例按地方规定执行C.业主只需要缴纳电梯费，不需要缴纳公共服务费D.业主按照全额标准的50%以下缴纳，不得低于这个标准参考答案：B知识点梳理：空置房物业费收取是物业纠纷高发领域，目前全国绝大多数地区已经明确，空置房不免除业主的缴费义务，因为物业提供的公共服务是针对整个小区提供的，不会因为单个业主未入住而减少服务成本，但是可以适当减免，多数地区规定减免后的缴费比例为全额标准的70%-90%，部分地区允许下浮更多，具体标准由地方物业管理条例明确，业主需要履行提前告知义务，否则无法享受减免。9.根据《民法典》规定，下列事项中，不需要业主共同决定的是（）A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.制定和修改业主大会议事规则C.物业服务企业内部保洁人员排班调整D.改建、重建建筑物及其附属设施参考答案：C知识点梳理：《民法典》第二百七十八条明确规定了需要业主共同决定的九项事项，包括制定修改业主大会议事规则、管理规约、选举更换业委会、选聘解聘物业服务、筹集使用维修资金、改建重建建筑物附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动等，物业内部人员调整、日常运营安排属于物业服务企业的自主经营权范畴，不需要业主共同决定。10.新建物业办理前期承接查验时，物业承接查验的主体是（）A.建设单位和业主委员会B.建设单位和物业服务企业C.社区居委会和业主D.住建部门和物业服务企业参考答案：B知识点梳理：前期物业承接查验阶段，因为业主大会和业委会尚未成立，所以承接查验的双方主体是建设单位和选聘的前期物业服务企业，业委会成立后新聘物业的，承接查验主体是业委会和新物业服务企业，承接查验的核心内容是共有部位、共有设施设备的查验和资料移交，建设单位应当移交完整的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等材料，未按要求移交导致后续管理问题的，建设单位应当承担责任。11.业主大会的决议侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以依法向哪个部门提出撤销请求？（）A.街道办事处B.人民法院C.住建部门D.社区居委会参考答案：B知识点梳理：根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，因此受侵害业主应当向法院提起撤销权诉讼，基层政府和相关主管部门可以调解纠纷，但没有法定撤销业主大会决议的权力。12.物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准应当由谁与物业服务企业在物业服务合同中约定？（）A.建设单位B.业主C.街道办事处D.价格主管部门参考答案：B知识点梳理：根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，实行政府指导价的，收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，实行市场调节价的，由业主和物业服务企业自主协商约定。13.下列哪个选项不属于业主委员会的法定职责？（）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.直接决定选聘和解聘物业服务企业D.监督管理规约的实施参考答案：C知识点梳理：选聘和解聘物业服务企业是法律明确规定需要业主共同决定的事项，业主委员会只是执行业主大会的决议，没有权利直接决定选聘和解聘，因此C不属于业委会法定职责，其余三项均为业委会的法定职责。14.建设单位在商品住宅交付时，应当向买受人提供住宅质量保证书和哪个文件？（）A.住宅使用说明书B.房屋竣工验收报告C.物业管理规约D.前期物业服务合同参考答案：A知识点梳理：根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业交付商品住宅时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也就是行业常说的“两书”，其中住宅质量保证书明确保修期限和范围，保修期内建设单位承担保修责任，不得推诿责任。15.关于物业管理用房的权属，下列说法正确的是（）A.物业管理用房归建设单位所有，建设单位可以对外出售B.物业管理用房归物业服务企业所有，物业可以自行处置C.物业管理用房归业主共有，建设单位应当无偿移交D.物业管理用房归国家所有，由街道办事处管理参考答案：C知识点梳理：《物业管理条例》明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途，不得擅自对外出租处置。二、多项选择题1.根据《民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，下列哪些事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意？（）A.筹集住宅专项维修资金B.使用住宅专项维修资金C.改建、重建建筑物及其附属设施D.改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营活动E.选聘和解聘物业服务企业参考答案：ACD知识点梳理：业主共同决定事项的表决规则是物业管理的核心基础考点，《民法典》将原来的双三分之二多数决调整为“双三分之二参与，特殊事项双四分之三同意，一般事项双过半同意”，降低了业主共同决定的门槛，其中使用维修资金属于一般事项，只需要参与表决双过半同意即可，只有筹集、改建、改变共有部分用途经营需要更高比例的同意，这一调整既保障了大多数业主的权益，也提高了小区公共事务的决策效率。2.下列哪些属于物业服务企业的禁止性行为，违反后需要承担相应法律责任？（）A.停止向欠缴物业费的业主供应水电燃气，逼迫业主缴费B.擅自占用小区公共绿地改建停车场收取停车费C.擅自将共有部分的经营收益据为己有，不按规定公示D.按照物业服务合同约定，对小区公共区域进行保洁绿化维护E.根据业主大会授权，利用小区公共区域设置广告收取费用参考答案：ABC知识点梳理：物业服务企业应当按照合同约定提供服务，不得侵害业主的合法权益，供水供电燃气等公用事业服务是业主和公用事业企业之间的合同关系，物业服务企业不是供水供电合同的主体，不得擅自断水断电催缴物业费，最高法发布的典型案例明确指出，物业断水断电断气造成业主损失的，应当承担赔偿责任，此外，小区共有部分的所有权属于全体业主，经营收益归全体业主所有，物业不得擅自侵占，不得擅自改变共有部分的用途。3.关于住宅专项维修资金的使用范围，下列说法正确的有（）A.住宅专项维修资金可以用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造B.住宅专项维修资金可以用于物业日常保洁、绿化养护等日常服务支出C.保修期内房屋质量问题的维修，应当由建设单位承担，不得从维修资金中列支D.人为损坏的共用部位、设施设备的维修，应当由侵权人承担，不得从维修资金中列支E.属于物业服务合同约定应当由物业承担的日常小修小补，可以从维修资金中列支参考答案：ACD知识点梳理：住宅专项维修资金属于专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造，不得用于日常物业服务支出，日常的小修小补、保洁绿化等服务成本已经包含在物业服务费中，不得挪用维修资金，此外，保修期内的质量问题由建设单位负责，人为损坏由侵权人负责，这两类情形都不得使用维修资金，需要由对应责任主体承担费用。4.老旧小区改造完成后，小区公共收益可以用于哪些方面，符合现行政策要求？（）A.补充小区住宅专项维修资金B.抵扣业主的物业服务费C.用于小区公共设施的日常维护D.用于业主委员会的工作经费E.物业服务企业私下分配，用于员工福利参考答案：ABCD知识点梳理：近年大量老旧小区改造新增了电梯、停车棚、广告位等共有设施，产生了稳定的公共收益，根据住建部的指导意见，老旧小区的公共收益优先用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定用于抵扣物业费、公共设施维护、业委会工作经费等公共用途，任何单位和个人不得侵占挪用小区公共收益，全体业主有权监督公共收益的使用。5.物业服务合同终止后，物业服务企业退出物业管理项目时，应当移交的资料和财物包括（）A.竣工总平面图、设施设备竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用、维护保养技术资料C.所有小区业主的个人隐私信息副本D.物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养定期检查、大中修等技术资料E.预收的物业费、公共收益结余、应交的维修资金结余等资金，以及物业服务用房、共用设施设备参考答案：ABDE知识点梳理：物业服务合同终止后，原物业服务企业应当按照规定向业委会或者新物业移交所有与物业管理相关的资料和财物，原物业不得以业主欠缴物业费为由拒绝移交，但是业主个人隐私信息，原物业在完成交接后应当删除自己留存的所有副本，不得擅自移交或者泄露，保护业主个人信息安全。三、案例分析题案例一：某2018年交付的商品住宅小区，交付时规划专有部分面积总共10万平米，规划总业主数1000户，截至2025年6月，已经交付的专有部分面积达到6万平米，实际交付业主600户，该小区一直由建设单位聘请的前期物业服务企业A提供服务，多数业主对于A企业的服务质量不满，认为A企业擅自将小区西北侧的公共绿地改建为地面停车场收取费用，且从未公示过停车场的收益情况，也从未将收益归入小区公共账户，部分业主要求成立业主大会重新选聘物业，建设单位认为交付比例未达到成立要求，不同意成立业主大会，后经街道办事处指导，该小区筹备组依法召开首次业主大会，表决通过了选聘新物业服务企业B的决议，A企业拒绝退出小区，也拒绝移交相关资料，业主委员会起诉至法院。问题1：该小区是否符合成立首次业主大会的条件？说明理由。问题2：A企业改建公共绿地为停车场的行为是否合法？为什么？问题3：业主要求A企业退出小区并移交相关资料的请求是否应当得到法院支持？说明理由。参考答案：1.该小区符合成立首次业主大会的条件。根据2024年修订的《物业管理条例》规定，交付的房屋专有部分面积占比达到建筑物总面积百分之五十以上，或者交付的业主人数占总业主人数百分之五十以上，即可申请成立首次业主大会。本案例中，该小区交付专有部分面积6万平米，占总面积的60%，已经超过法定的50%标准，交付业主人数600户，占总业主数的60%，也超过法定标准，两项条件任意一项满足即可，因此符合成立首次业主大会的条件，建设单位以不符合条件为由拒绝成立的主张不成立。2.A企业改建公共绿地为停车场的行为不合法。首先，小区公共绿地属于全体业主共有部分，改变共有部分的用途，将公共绿地改建为经营性停车场属于法律明确规定需要业主共同决定的特殊事项，应当经过法定表决程序，即由专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上、参与表决人数四分之三以上业主同意，才能实施改建，A企业作为物业服务企业，未经业主共同决定，擅自改建共有部分，属于侵害业主共有权的违法行为。其次，即使改建经过合法程序，停车场的经营收益也属于全体业主所有，A企业应当按照法律规定定期公示收益情况，将收益归入小区公共账户，不得擅自占有使用，本案例中A企业从未公示收益，也未将收益归入公共账户，违反了民法典关于物业服务人信息公开义务和业主共有权的规定。3.业主要求A企业退出并移交资料的请求应当得到法院支持。根据民法典规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，新物业服务合同生效，原前期物业服务合同自动终止，原物业服务企业应当退出小区，并移交相关资料和物业服务用房，原物业服务企业不得拒绝退出，也不得以业主欠缴物业费、未结清相关费用为由拒绝移交，本案例中，业主大会已经依法选聘新物业B，合同已经生效，因此A企业应当退出小区，完成交接，法院应当支持业主委员会的诉讼请求。案例二：某建成于2000年的老旧小区，2024年完成城镇老旧小区改造，改造后小区加装了人脸识别门禁系统，提升小区安全管理水平，物业服务企业C要求所有业主必须录入人脸信息才能进出小区，不录入的禁止进入小区，业主张某不同意提供人脸信息，认为人脸信息属于敏感个人信息，强制录入侵犯个人隐私，物业告知张某如果不录入就只能每次进出人工登记，不提供其他通行方式，给张某日常出行造成极大不便，张某认为物业的做法不合理，双方产生纠纷。此外，该小区6号楼单元楼业主共同申请加装电