仲量联行企业不动产十问十答 北上广深蓉五大城市用地规则对比表-仲量联行

了解选地逻辑，匹配企业核心需求生活和商业配套的需求面积的规定要求政策门槛与稳定性满足当地的产业准入要求评估企业的资产策略和融的估值和资产流动性地性质的土地成本和综合建安成本周边市政工程基础设施和配套设施条件带动的潜在运营成本，投入产出考核等隐性合规成本2用地性质土地年限功能兼容与配套比例用地性质土地年限功能兼容与配套比例商务用地(B2)工业用地(M)工业研发用地(M4)1.一般40年1.一般产业项目不超过20年1.出让年限最长为20年，重大产业2.综合用地为50年项目经市政府批准后可适当2.园区内重大产业项目30可以兼容商业等用途，主可以兼容不超过30%工业研发及导用途的建筑面积不宜不超过15%让合同约定发问题的通知》2019年意见(试行)》2017年2.新报建商办类项目最小分割单元不得低于套内1.整体转让已建成研发、工业1.园区开发企业可以出租500平方米(《关于进一项目的，买受人应是区政府审用地，但不得转让步加强商业、办公类项目定的企业或专业园、公共服务管理的公告》2017年)平台、孵化器运营机构2.园区开发企业出租产业用房与3.园区与入园企业可采取共有建*可能随政策变化而调整北上广深蓉五大城市用地规则对比表|上海3用地性质办公用地(C8)工业用地(M)科研设计用地(C65)1.可参照同地区的商业及办公用地确定容积率2.通用类研发用地≥3.050年1.产业项目类不超过20年，经过认定后最高不超过50年2.标准厂房类最高年限50年50年与配套比例可兼容不超过10%商业设施，超过10%以上可以采可以兼容不超过30%研发及生活配套，其中生活配套可以兼容不超过30%的生产和生活配套，其中生活配套不超《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》2022年1.出让人应明确商业、办公物业的持有比例和持有年限2.出让合同约定办公、商业可售部分以层为最小单元进行销售《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》2021年1.产业项目类应整体持有2.标准厂房类不得转让，可出租以外的物业可转让不超过《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》2021年1.产业项目类应整体持有2.通用类须持有70%以上，剩余部分可转让除生活配套设施以外的物业可转让不超过50%4下北上广深蓉五大城市用地规则对比表|广州用地性质商务用地(B2)工业用地(M)1.下限2.02.上限4.03.生产工艺有特殊要求的工业用地容积率应不低于0.81.下限3.02.上限5.01.一般为40年2.重点产业重大项目的新供应商服用地，可采取弹性年期方式公开出让1.工业用地最高出让年限按50年设定2.可以采取弹性年期出让工业用地1.最高出让年限按50年设定与配套比例可以兼容商业等配套功能，实践中大部分不超过15%1.行政办公及生活服务设施用地面积不大于7%,且计容建筑面积不大于15%2.工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，计容建筑面积不大15%1.行政办公及生活服务设施计容建筑面积不超过30%2.独立占地时，其用地面积不《进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》2026年重点产业重大项目原则上确因产业集群、企业集聚等需要进行分割的，应在土地出让公告时明确，并在出让合同中约定，整体持有比例《广州市提高工业用地利用效1.以区政府对新引进制造业项目的评审认可为基础，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米2.工业用房分割转让的面积不超过扣除配套行政办公及生活服务设施后的60%《广州市提高工业用地利用效率实施办法》2022年1.可在土地使用权出让合同中约定按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让2.分割登记、转让的比例不超过扣除配套行政办公及生活服务设施后的50%2.最小单元的建筑面积不低于500平方米北上广深蓉五大城市用地规则对比表|深圳5用地性质功能兼容与工业用地(M)MO新型产业用地工业用地(M)MO新型产业用地Z不同密度分区的基准容积率约不同密度分区的基准容积率约为2.0级区间，取消了上限控制为1.5至3.5;规划指引上限一1.一般商业服务业用地：40年1.工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度，出让期限原则上不超过30年2.长期租赁的租赁期限不低于5年且不超过20年1.工业及其他产业用地实行弹性年30年与出让期限之和不超过30年1.城市主中心和副中心商业厂房等主导产业用途原则上不用地主导用途的建筑面积不低于总建筑面积的70%,即小型商业、宿舍、食堂、管理、文30%。配套可包含管理、食堂、宿舍、2.其它区域商业用地主导用途的建筑面积比例不宜低于总部大厦中不低于60%的建筑面积全出让年期内不筑),其余部分为非自用部分建筑。非自用部分建筑允许租售，其中办公用房比例不低于50%。非自用办公用房由区政府作为政策性优惠商业办公用房，用于引进与总部企业相关的上下游企自用部分建筑，在5年承诺履约考核通过后方可转让。总部用地上配套建设的商务公寓全出让年期内不得转让合同和监管协议约定的租售比例，可分割转让或出租给区产业部门确定的企业，配套用房原则上不得转让1.一般产业项目可在供地时设定为允原则上不得转让2.通用产业用房根据“总成本+微利”*可能随政策变化而调整北上广深蓉五大城市用地规则对比表|成都用地性质商务用地(B2)工业用地(M)不同位置分区的基准容积率，小于等于1.5-4.0绕城高速以内不宜低于2.0、不宜大于4.0,绕城高速以外不宜低于1.3、不宜大于3.0土地年限1.出让年限不超过20年3.租赁，首次一般为5年，原则上不超过10年，续期原则上不超过5年功能兼容与配套比例1.工业项目配套建设办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于15%2.产业功能区中工业项目配套建设办公及生活服务设施的计容建筑面积占比上限可提升至转让条件3.工业项目所必须的设计、研发等设施，其建筑面积可在项目行政办公及生活服务设施之外计算，且不大于15%出让人应明确商业、办公物业的持有比例和持《关于推动“工业上楼”的实施意见(试行)》自持比例原则上不低于30%,其余部分经批准后可分割转让给通过达产考核