【基于保利地产的资本成本与资本结构问题分析13000字（论文）】

摘要近些年来，我国许多企业在市场经济的政策支持下获得了较大的发展，但是在这个过程中仍存在不少的弊端，比如，经营管理出现困境、企业现金流短缺、资本结构不合理等使得企业的发展面临诸多困难，为了满足资金需求，会想办法通过各种筹资方式来满足，如银行借款、发行债券、租赁和商业信用等。但如果负债方式不合理，负债资本成本比企业的一般收益率还高，会进一步降低利润，缩短收益空间，使得企业经营管理弱化，所以，企业要想获得长久的发展必须以追求最大程度的利润为核心，不断降低企业生产经营的成本，扩大盈利范围才是有效途径。资本结构是否科学合理，是企业的资本使用是否有效益、能否产生合理、有效、最大作用的关键一环。所以，只有紧紧把握企业资本情况，包括资本成本和资本结构的现状才能够进一步分析企业发展的特点，并且能够有效的利用现状制定出更加健全、完善的企业资本发展机制，持续降低企业的成本，扩大经济利益。本文则是在具体案例基础上对企业及资本成本与资本结构研究进行分析。【关键词】资本成本资本结构保利地产绪论随着我国经济的快速发展，很多企业都具有非科学的资本结构。由于债务的运用和不科学的结构，只能通过银行贷款来满足企业的资金需求，但是运营成本正在不断增加。如果利用银行贷款等方式可以增加企业的现金流，扩大成本，但是资本成本的增加会使得企业的资金结构不合理，同时，这又在很大程度上受资本成本的影响。由于负债资本成本比企业的一般利润率还高，实际获益空间逐渐缩小，各类运营资本变多，纯获利减少。所以，任何企业要想获得发展必须使利润最大化，这是扩大商业效益的一种手段。在企业融资决策过程中，资本成本是一个重要的参考项目，有助于改善资金结构，确保企业能够以更少的成本获得更大的收益，企业在融资的过程中必不可少的好利因素便是资本成本。但是，企业财政状况的管理和运用仍然存在许多问题。企业要加强对资本成本的理解，最大限度地利用闲置资本，优化企业财务资本结构，有效控制资本成本，实现优化资本结构，最小化费用，最大化效益的最终目标。因此，企业必须重视资本发挥的重要作用，与此同时，要进一步制定出精准、有效的资本机制，确保企业在正常运营的过程中能够有效的使用成本以及扩大收益。本片在研究企业资本成本以及资本结构的过程中要遵循客观实际，利用各种理论基础，为更多的企业探索出一条长久发展的资本之路，其主要目的是为了提高资本的效果。近些年来，随着经济市场上的竞争不断加剧，社会主义现代化经济体系的保障制度不断完善，企业的资本都发挥着举足轻重的支柱作用，企业要想在当下的市场竞争中获得长久的发展，就必须建立更加具体化和合理性的资本机制。英国的金融学家罗兹，他强调企业内部财务管理的重要性，并相信有效使用资本是财务管理的核心。Boothetal.对发展中国家企业的资本结构与发达国家进行比较的结果显示，公司的资本结构受不同行业的影响。国内对资本结构的研究主要关注资本结构的意义和资本结构与企业效益的关系；汪平定义了资本结构和财务结构。资本结构和财务结构都只体现在资产负债表的右边。项有志、林钟高在资本成本、财务结构和资本结构这篇文章中定义了资本占有结构，资本消费结构，资本分配结构这三者的意义。一、资本成本概述（一）资本成本的内涵资本成本是为取得资本使用权所支付的费用，项目投资后所获利润额必须能够补偿资本成本，然后才能有利可言。因此，基准收益率最低限度不应小于资本成本，否则便无利可图。投资的机会成本是指投资者将有限的资本用于除拟建项目以外的其他投资机会所能获得的最好收益。关于资本成本的定义主要有两个层面，第一个层面是筹集资本费用，第二个层面是占用资本费用。其中关于筹集资本费用的定义是指在筹集资本的过程中所产生的包括印刷、公正、咨询、宣传、运营、发行等方式产生的有限资金。值得关注的一点是，企业通过股票发行的方式进行融资的过程中给予发行机构的费用不能够当做筹集资本的成本，主要原因是由于企业财务人员利用会计账务进行这项费用的审计，企业的最终收益是除了发行机构扣除的费用。而关于占用资本费用多为占有相应量的资本产生的相关收益，简单而言是指资本的所有者通过一定方式使得资本产生相关报酬，其中就包括存款利息、股息、收益、分红等各种费用。（二）资本成本的特点资本成本有的是从营业利润中抵扣。举个例子，企业在贷款等方面的收益会抵扣企业获得的收益，还有许多税后收益，多指股息，因为大多企业并未付出实际的资本，但在未来有非预期的收入损失的机会成本，比如利润盈余。通常来说，企业的资本成本具有很大的不确定性，它多数是企业的一种预估行为，是企业的成本率值，按固定增长模型计算，是假定股息的年平均增长率。其次企业资本的主要作用是为其融资、运营和管理的，它的主要途径是用来筹集资本和企业增资的过程。最后按照层次划分是指企业融资以及运用资本而产生的收益，大多是包括筹资和占用两部分。资本成本对于企业的健康发展具有现实价值。一方面，企业的资本成本与企业的资本结构具有很大的关联性，并且资本成本是判断资本结构的指标。另一方面，企业要获得最大的经济利润必须要求是利润必须高于资本成本比例，否则就会亏损。资本结构对也严重影响了企业的运营和管理模式。所以，企业在发展的过程中必须注重资本结构的作用，企业必须根据资本成本来确定资本结构调整的方向。在计算了资本成本之后，可以比较不同的筹资方式，选择筹资渠道，并建立有效的筹资方式组合。这些费用和费用必须通过所得税减免来补偿。但一般包括投资风险价值和价格变动因素。（三）影响资本成本的因素1.市场利率关于资本成本的影响因素中占比最大的为利率。比如，如果金融利率较高，资本成本自然会随着融资方式的不同而增加。相反，如果市场利率降低，企业采取融资的各种方式成本下降。政策作为外在因素是影响企业资本成本的重要条件，它的主要作用是完善各方生产力与我国企业发展的实际情况相融合，不断促进市场生产关系的升级，为实现经济增长，有意降低特定产业企业贷款利率。调整规模，调整产业结构和生产力布局。这只是个例，市场中的整体利率并不会因此而产生变化，所以，这对于有贷款需求的企业来说会产生成本优势。相反地，这只会增加特定产业企业的贷款成本，而这些企业是国家有意限制的。2.用资期限企业的资本筹集期限也是影响企业发展的重要因素，当资本筹资的过程延长，企业的收益也就越高，但伴随着资本的不稳定性以及各种社会风险增加。3.信用等级信用从来都是企业的外在名片，企业在筹资的过程中信任度也会发生关键性的作用，两者往往成正比，所需风险回报越低，融资成本和使用成本也随之降低，反之亦然。4.抵押担保当企业通过负债筹措资本时，如果提供足够的抵押保证，投资者的投资风险就会降低，风险回报要求也会降低，从而提高融资效率，最终降低资本使用成本和筹资成本。5.筹资方式可以将负债的使用费用包括在融资的消费中，这样可以有效的节约使用资金。除此之外，关于企业的负债方式中债券贷款流程要比股票贷款更加复杂，因此，企业可以采取不同的筹资方式。同样的，股息和股息是通过税后利润支付的，所以你不能享受税收优惠，而且你的费用会比你的债务要高。6.通货膨胀在通货膨胀的情况下，投资者的补偿必须包含通货膨胀的补充因素，因此，实际收益率不会下降，从而增加了筹集到的资本成本。7.资本结构因为不同资本成本的内在变化，其会使得资本在结构方面产生不同，尤其是单个的资本会使得企业整体的资本成本发生改变。企业资本存在唯一的成本特性，譬如，企业在使用债券融资的过程中，也需要一定的利息。利息存在的方式可以为稳定利率或者浮动利率。股票融资需要支付相应的股息，资本成本是一般为企业在实施各项业务过程中的基本收益。除此之外，企业是否具备良好运营的标准之一便是资本成本效果。任何时候企业的纯收益都必须高于资本成本的标准，这样才能够有效的促进企业良好的运营模式，它会向一个公司的经营者发出信号，告诉他们该公司应该改善运营和管理，并提高经济效益。（四）资本成本对企业筹资决策的影响目前，中国中小企业资本成本管理不完善，资本成本一般较高。中小企业由于规模小，支付能力弱，不能得到商业银行的信任，因此主要通过高利贷、公司职员、高利贷筹集资金。这显然是不合理的筹资方式，增加了成本减少了收益，并不健全的企业筹集系统来处理高成本问题。同时，管理资本成本的人才也不足。企业的筹资方式和相关策略并不完善，资本的投资、使用效果一般，在使用周期以及使用渠道等方面不佳，整体管理和运营成本偏高，收益低，运营效率低下严重损害了企业的一般收益。就当下企业来看，大多都出现了资本的使用效果不足，筹资困难的情况。二、资本结构分析（一）资本结构的概念顾名思义，资本结构是指资本的整体架构和比重等构成的体系。资本结构有横向和纵向两个层面，横向层面来讲是全部范围内的资本架构，而纵向层面来讲是指在一定时间范围内所有的资本架构。企业整体的资本体系和资本价值也体现在资本结构之中，起到了融资杠杆的监管作用，让企业自身资本获得更高的回报。（二）影响资本结构的因素影响资本结构的因素：企业收益状况；企业融资结构；企业运营情况；企业的生产和管理情况；员工和领导部门的工作情绪；企业的信用评级情况和社会荣誉；外在行业背景因素；企业的所得税情况；市场的利率情况等。（三）企业资本结构现状由于中小企业的特性和能够作为担保提供的融资及机构单一，企业大多存在资金负债情况。相比于其他大型企业而言，很少有金融机构提供融资贷款，企业也没有办法从各类金融机构获得有效的资金扶持。企业由于长期的负债情况极大的增加了偿还债务的风险性，对于企业的长久发展来说具有不稳定性，与此同时，也进一步弱化了企业的还款还贷的基本作用。许多的中小企业长期缺乏资金，持续看重短期负债，不能有效利用，极大的阻碍了中小企业的正常运营和管理。除此之外，由于中小企业其本身存在机构不健全，条例不清晰，管理不善等缺点很难符合市场发展的需求，又在市场竞争中缺乏明显的信用体系，不能发行股票和债券。以外部资本筹措为例，只能以民间贷款、高利贷等高资本费用的形式筹集资本。结果是，大多数公司的投资和融资主要依赖于自有资本储备和盈余。中小企业因担保不足，很难在各类金融机构中获得资金帮助，所以企业资本成本的现状中在很大的落差，许多的资本体系不稳定。通常来讲，中小企业的资本融资中股票型基本和债务型基本的比重不合理。自改革开放以来，随着我国资本市场一步一步地完善，企业经营规模不断扩大，经营水平不断地提高，随之更多的企业选择上市，通过发行股票来筹资。但是我国市场经济体制发展时间不长，与证券市场相联系的发展历史仅仅只有十多年的时间，我国在上市公司资本结构这一块的研究还处于开始阶段。随着我国上市公司日复一日成为我国经济运行中不可替代的一个重要组成部分，上市公司的数量不停地增加以及在国民经济中的影响力壮大，对上市公司资本结构状况的研究，不仅有利于企业自身价值最大化，并且对整个国民经济的可持速发展问题的研究与探索也可以进一步得到深化。同时，对推动国内经济理论与国际研究同步，健全和完善我国的资本市场体系具有重要的意义。（四）企业资本结构理论资本结构理论是西方融资理论的重要组成部分之一。主要研究结果如下：一是在理想条件下，MM理论得出资本结构与企业价值没有任何关系的结论；二是MM理论得出企业价值随着负债的增加而增加的结论；三是在破产费用条件下，包括代理理论、控制理论、信号理论和分解序列理论。主要研究结果是，在信息不对称的情况下，分析资本结构的支配结构效果和对企业价值的影响。三、资本成本、资本结构的关系分析（一）资本成本影响资本结构无论是在企业的运营还是在管理中，企业得以正常发展的关键依然是企业资本成本，它是企业发展的核心命脉，只有当企业的实际收益高于资本成本，企业才能够获得最大的经济利益，有利于企业的正常运行，二者是正向线性关系，影响资本成本的主要因素不仅仅包括利用资本成本的各种消费，而且还包括融资、筹集资本所带来的成本消费，简单而言即为投资成本以及融资成本费用，二者作为企业资本的两个流程是彼此分离存在的，融资消费则是终结性的消费，只有一次行为，而用资消费则是指在银行贷款、股票手续费等方面的成本消费企业，并不是一次性就可以终结的。与此同时，企业要想选择有效、精准、完善的筹资机制和筹资决策必须根据每一种筹资方式的优缺点进行合理使用，特别是资本投资的方式是多样化的，并且每种资本的筹集渠道也各不相同，从而所消耗的资本成本也有所差别。企业的资本成本是影响资本结构的先决因素和关键内容，因此，要建立合理的资本结构必须重视资本成本的作用，特别是在我国是社会主义市场经济发展的过程中，更多企业的资本结构受到了包括政策、财务、资本、管理等各方面因素的影响，其中资本成本是企业资本结构中核心影响因素，一般而言，企业投资的方式是多样的，如果想要筹集一定额度的资本，企业就必须对多样化的筹资方式进行利弊分析以及每种方式所存在的风险和回报收益比例的，只有通过多样化的分析，才能够选择最有效的方式。从信息的角度来看，企业资本成本控制风险的来源应该反映在会计基本面中。最终可能会导致消息披露时在分析资本成本时，既要花费筹集资本流程中产生的相关资金，还要花费资本投入过程中产生的资金，无论是哪个流程中的费用都是分离产生的，而不具备因果关联性。不同点在于，资本利用费用的价值不是以融资方式产生的费用、发布股票产生的费用等形式终结性付款的。在企业融资和使用的过程中，资本成本必须成为核心基础。它的模式是，当实际利润比企业的资本成本效率高时，具备的实际效用也就越大，二者为正向线性关系。筹集资本的方法有很多种。方法不同，资本来源不同，资本成本也涉及到各种方法的优缺点。在筹资决策过程中，企业应以合理选择筹资方式和比例为标准，考虑不同资本来源的资本成本。在筹措资本时，考虑资本成本，确保最佳的资本结构。在实际的市场经济活动中，各企业的资本结构受许多因素的影响。即使有不重要的因素，决定性因素不只是财政风险，还有资本成本。资本成本是实现资本结构优化的前提条件。由于有很多筹资方式可供选择，企业可以选择不同的筹资方式来选择固定的总本额。每一个融资计划都包含不同的风险和资本成本。（二）资本成本又反过来作用于资本成本资本成本和资本结构相互影响相互作用。一方面，资本成本的高低是衡量资本结构合理性的重要的一个标准，决定着资本结构的选择；另一个方面，资本结构的合理性又影响资本成本的高低。综合资本成本是由个别资本成本以及个别资本占重所决定的，因此，如果某个个别资本成本越小，所占比重越大，则综合资本成本就越低；反之，就越高。但是，企业的资本结构却不能在最高成本的个别资本比重为零的条件下去选择，在这种情况下，如何使企业在生产运营的过程中降低使用成本，扩大经济利润、优化资本结构，建立更加完善有效的资本体系是最为关注的问题。四、基于保利地产的资本成本与资本结构问题分析（一）流动资本不足表4.12018-2021存货占流动资产比例年份2018201920202021碧桂园7.8%6.3%7.9%7.5%保利地产11.2%13.1%13.3%14.5%数据来源：碧桂园、保利地产2018-2021年度财务报告观察表4.1，从2018-2021的存货占比情况看对，保利地产不合理的库存管理也表明企业运转资本少，需要支付大量不必要的费用，如手续费、管理手续费和人工费等，不利于企业流程的发展。在生产过程中，公司在生产前不注意市场需求，生产出来的产品不能满足客户的需求，导致库存积压，库存无法划拨资本。随着时间的推移，不利于企业流程的发展。（二）不良资产比重较大表4.22018-2021应收账款周转期年份2018201920202021碧桂园10.29.7111.3512.14保利地产25.6626.9727.3227.93数据来源：碧桂园、保利地产2018-2021年度财务报告从表4.2的分析中得出，保利房地产的销售债券周转率远高于碧桂园。从2018年到2021年，卖出债券的周转率近年来呈上升趋势。这可能意味着保利房地产在销售客户的选择上有问题，回收期很长。保利房地产可能不敦促对方及时偿还货款，或对发生信用销售时信用销售企业的运营情况及偿还能力不了解详细。由于保利房地产未收账款回收期较长，使得其他企业可以免费占有这部分资本，降低自己企业的资本周转率，并使这部分资本失去通过更快的投资获得的资本收益。投资生产或其他投资项目。（三）负债结构不合理，还本付息压力大表4.3保利地产2021年流动负债结构企业短期借款应付票据应付账款其他应付款预收账款保利地产3.3%20.75%28.4%1.72%11.49%数据来源：保利地产2021年度财务报告根据上表4.3的分析，保利房地产其他债务总额和短期贷款负债率最低，其他债务总额最低，为1.72%，短期贷款负债率最低，为3.3。其他未支付资本相对较低，公司的资本基本用于生产和销售，参与公司生产活动的程度低于其他投资项目。短期负债比重低意味着短期负债的资本成本低，短期本本偿还负担少，财务风险低。未支付本和未支付本分别为28.4%和20.75%，相对较高。企业过去的及时偿付，促使其他企业乐于信用，订货，加快了企业运转资本的流动。 表4.4保利地产偿债能力指标流动比率速动比率产权比率资产负债率20172.130.533.7678.98%20181.910.363.6478.43%20191.730.383.5978.19%20201.820.383.5477.97%20211.870.453.5277.89%数据来源：保利地产年度财务报告从2017年-2021年期间，保利地产的流动比率呈现出先降低后上升的趋势，从2019年开始出现回升的状态，这体现出企业的资本流动情况逐渐良好。从企业的速动比率来看，企业的速动比率整体而言低于流动比例，但是其在2018年和2021年期间真有上升的趋势，整体速率保持较为稳定。这在很大程度上体现出企业现有存货的流动率情况较好，并且存货在流动资本中具有较大比例，企业在偿还债款、提升现金流、实现产品变现等方面具有一定的能力。当下许多房地产公司在降低资本成本时，现有存货变现和流量情况会影响企业在运营管理、资产负债、还贷等方面的重要作用。（四）无法及时审批并转移资本针对房地产企业来讲，其要正常的运营、不断实现收益，必定需要更多的现金流进行资本维护和项目活动的实施，所以，我国现行的一些著名地产公司虽然实现了融资共享管理模式，但对子公司资本管理的大部分权限仍归母公司。也就是说，如果子公司需要资本流出，就应该向上级报告并适用，一般情况下应该按等级传达，而不允许适用转让等级。而且由于子公司的分布分布在全国各地，与母公司不同，所以资本批准需要很长时间和地点，降低了支付效率。如果子公司需要紧急的资本流出，一般情况下，很难在分层审批系统下按时进行资本支付，进而会导致企业产生一定程度的损失。（五）企业融资渠道比较单一对于房地产行业而言，任何地产项目的实施必定都会投入大量额度的资本，然而有许多公司融资时采取贷款，预支，自筹资本和其他筹资渠道。近年来房地产企业资本来源情况如下。 表4.52018-2021年房地产开发企业资本来源单位：亿元指标2018年2019年2020年2021年国内贷款21512.4025241.7624004.5225229.00利用外资140.44168.19107.98——外商直接投资132.53——————自筹资本49132.8550872.2255830.65——其他资本来源73428.37——————定本及预收款41952.1448693.5755418.17——个人按揭贷款24402.9423906.3123705.8927281.00其他到位资本7073.297170.586895.68——资料来源：国家统计局在我国许多房地产公司，特别是具有一定规模的房地产企业在进行项目实施和各类决策之前，必定会对公司的财务和资本情况进行了解，并制定出合理的资本使用方案。许多公司具备合理的资本预估是项目得以正常运行的前提条件，促进企业快速发展。但从目前情况看，资本预算在开发过程中仍有很多不完善之处，资本预算是房地产企业使用不久的，很多房地产企业都不关注资本预算。资本预算管理会导致企业出现资本预估。在公司项目的整个流程中必须要制定严格、合理、精确的资本预估，如果出现一定程度的偏差会导致项目出现巨大的损失或资本浪费等情况，所以要持续强化公司的财政风险。表4.6保利地产盈利能力指标资产报酬率净资产收益率营业净利率20174.46%18.67%15.34%20184.47%19.89%15.66%20194.87%20.61%14.48%20204.55%19.15%12.85%20214.56%18.97%13.05%数据来源：保利地产年度财务报告从上述表中可以看出，保利地产的盈利能力在资产报酬率方面出现了倒“U”型的状况，2017年-2019年资产报酬率在持续增加，直至达到高潮，从2019年-2021年的资产报酬率又开始下降，但是这五年的整体比率变化情况不大，整体态势较为平稳。一般而言，由股息税前利润/平均资产总值得出的最终值就为企业的资产报酬率，同时，这样计算得出的最终值也能够表现企业在资产报酬方面的情况以及在使用资产方面的效果，从上述结果可知保利地产的获得的资本和收益情况良好，整体幅度不大。（六）资本结构指标对比分析保利地产的资本结构各方指标较为明确，并且通过对其更加深刻的分析得出，它已成为我国在房地产等行业中的佼佼者。将我国具有能力的上市公司作为分析目标，并且对它们的资产、负债、权益等层次进行有效的探究。表4.7十家上市公司资本指标单位：亿元总资产总负债股东权益流动负债长期负债万科1746.391215.03531.36907.32307.71招商地产490.89316.18174.71219.2296.95华侨城948.75626.28322.48409.78215.95本融街543.67382.33161.34225.86151.79本科股份285.41205.9579.45121.0882.06中南建设407.14356.7450.4326.9129.4荣盛发展343.38276.0567.33247.4328.62首开股份976.14814.83161.31612.18202.08本地集团697.42486.47210.95280.44205.18本隅股份666.79443.24223.55278.38143.19数据来源：国泰安数据库表4.8十家上市公司资本结构指标资产负债率债务权益比率负债结构长期负债比率流动负债比率万科77.20%2.2974.67%17.62%51.95%招商地产71.16%1.8169.34%19.75%44.66%华侨城66.01%1.9465.43%22.76%43.19%本融街69.40%2.3759.07%27.92%41.54%本科股份83.96%2.5958.79%28.75%42.42%中南建设84.73%7.0891.64%7.22%80.29%荣盛发展79.58%4.189.63%8.34%72.06%首开股份83.47%5.0575.13%20.70%62.71%本地集团67.50%2.3157.65%29.42%40.21%本隅股份68.67%1.9862.81%21.47%41.75%平均值75.17%3.1570.42%20.40%52.08%保利地产77.89%3.5265.75%26.66%51.21%数据来源：国泰安数据库从上述图表中可以看出，保利地产与其他企业相比资产负债率为77.89%，处在较为稳定的水平，与此同时，要加强对于保利地产的财务管控，发挥经济作用使得公司的现在的资产负债权益处在合理的范围内，并且要增加现金流的项目支持，优化负债结构，增加公司的最大权益，不断实现更高水平的经济利益，从表中可以看出，保利地产的流动负债率和长期负债比率有一定的落差，流动负债比率几乎为长期负债比率的二倍，这体现出保利地产在负债比例和资本结构方面存在弊端，特别是公司一味的利用流动负债情况进行有效的筹资行为，这在一定的时间内会增加企业的现金流和资本投资活动，进而扩大经济效益，但是这并不意味着企业的收益是一劳永逸的，这个过程中会面临诸多财务危机以及资本短缺等情况，所以，在任何时候保利地产都应当将公司内部的负债结构稳定的合理的态势之中，不能出现负债结构的偏差。五、降低资本成本完善资本结构的对策（一）树立资本理念，强化管理认知在管理资本时，企业要指导资本成本的概念，分割资本需求，有效合理地使用资本。例如，工程建设项目有时会从不同角度进行不同的资本排列。对整个项目来说，资本投资应该集中在核心的工程设计上。例如，为建筑工人提供资本。从收款人的营运杠杆角度看，资本应投向高杠杆企业，以防止资本流动不足，提供充足的工程材料和设备资本。1.增强融资能力，降低资本成本房地产业是著名的资本密集型产业。从购买土地到竣工，整个过程都需要很多资本。企业的筹资能力在很大程度上决定着企业的成败。EVA需要加强筹资能力，扩大筹资渠道，通过多种筹资组合，优化资本结构，降低筹资成本。指标能够真正为股东创造价值，最终达到提高业绩和提高企业价值的目的。2.投资价值增值项目，走专业化发展道路有些项目从会计指标的角度来看是有效益的，但实际上传统的财务指标并不考虑资本成本，因此房地产企业应该明确能够给企业带来附加值的项目，放弃砸值项目。首都。这些项目的效益基于对股东利益的损害，从而导致企业价值下降。总之，企业应该避免盲目的多元化开发，将有限的资源投资到核心项目中，这样才有利于EVA指标和提高附加价值。（二）建立管理制度，施行精细管理1.拓展融资渠道为了保障扩张的资本筹措渠道，需要注意，基本引进、融资可转变为股票债券、惠普筹资、银行贷款及各种有效地筹资渠道等像外国的成熟的资本筹措方式。使用多种融资渠道，如衍生融资产品，如远期合同和互换融资交易，以及回购融资。还保利的优点为与国家企业相结合，不断增加企业的信誉和社会形象等，利用多种融资渠道、增加多元的融资手段，增加现金流，降低财务危机，优化现金结构，降低资本成本的投入。适应市场发展的趋势，优化资本成本结构和态势，持续增加有效地利益。2.提升偿债能力保利房地产必须将企业负债率严格控制在合理的结构之内，不断增强还款本领，保利房地产要发行可转换债券，公司债券，银行长期证券等，积极调整负债结构，减少流动负债比重，把长期负债比重提高到最佳范围。基干贷款及信托。（三）强化过程管理，提高资本使用率1.提升盈利能力要想不断提升保利地产的运营能力和水平，需要大量的资本投资，以了解商业开发模式和土地拥有情况。在遵循我国的筹资机制和政策条件下，保利房地产利用政策优势、本土化市场定位和资本利用策略等为不断提升盈利水平奠基。上市房地产公司效益充分增强，可以很好地调整内外筹资比例。改善盈利可以改善公司的盈余。在房地产开发过程中，投资自身资本不仅可以节省开发费用，还可以降低企业面临的各种危机，推动企业朝着有利的资本结构、更大的经济收益等方面前进，所以，保利房地在未来的发展过程中要持续不断的增加资本，使用资本，促进资本结构升级。2.优化股权结构随着全球信息技术的发展，融资共享的资本管理模式开始出现。所以管理模式的正常运作与信息技术的发展是密不可分的。采用融资共享管理模式，建立统一账户，集中资本支付管理体系，并为企业建立有效的资本管理体系，可大大提高资本管理效率，资本运用和资本决策分析能力。“共享中心+行情上涨”模式，运用资本管理创新企业价值，实现企业资本的协调运作。第一，企业通过信息系统实现/R管理、a/P管理和资本整合，以方便资本流动性管理。另外，信息系统的使用可以很好地解决房地产企业分散导致母公司融资信息的不及时传输和不完全融资信息的问题。二是通过系统监控技术，可以全程监控资本管理，使企业及时发现非正常资本流入和流出，迅速应对紧急情况，防止资本非法使用。部分融资相关人士的失误。（四）重视科技创新，促进自身发展加强内部高管经营哲学和内部高管质量，体现合理化程度，微调分红政策，改进和探索公司资本的部分热使用。相应的外部投资合理化，及系统内部审计部门的利益，高薪人才引进等适合公司的资本循环方式和企业本身专业人才教育执行，为合理使用公司的股份和新的资本筹措和投资手段的设立，房地产企业风险管理要注重加强企业财务管理，建立有效的内部财务控制系统。这一切都为公司的宏伟蓝图奠定了良好的经济基础。（五）确定企业适合的负债结构不同的房地产公司有不同的业务战略。目前，中国房地产企业的经营战略主要是地区房地产企业、国营房地产企业和房地产企业致力于一线和二线城市开发，房地产企业重点开发三线和四线城市。阶层城市，以高档房地产开发为重点的房地产企业以及以一般房地产开发为重点的房地产企业等。根据商业战略的不同，资本要求和财务结构目标也不同。保利房地产是致力于开发中高价格住宅和中大型城市的国策房地产开发企业，需要积极储备土地，初期需要大量资本。项目为此，正在积极引进基本的资本筹集方式。中型和高级房地产也需要大量的运营资本来支持项目的开发和建设。保利房地产通过债券融资确保的长期资本主要用于补充流动性。多地国有房地产企业资本富余，不足也很重要。企业战略不同、整体优势不同的房地产企业在总资本筹集、资本时间、资本/负债资本筹集特性等方面的要求也不同，因此上市资本筹集、吸收少数人等筹集资本的方法和比例应合理选择。股东投资、引进资本、银行贷款、发行债券、筹集海外资本等。（六）加强企业经营管理，提高资本利用率对于房地产公司来说，成本对EVA的影响是显而易见的。大部分中国国有房地产企业采取广泛渠道，无视各种成本控制。这种情况不能满足未来工业发展的需要。要立足业界，赶超优秀标杆企业，必须走集中发展道路。首先，在工程建设中要充分运用集中采购机制，降低原材料价格，降低房地产企业的重要成本——采购成本。第二，运用标牌管理理念，赶超标牌企业，通过与顶级企业对比分析各种成本，寻找额外控制成本的方法。最后，优化管理水平，实施严格的费用预算和监督，做好内部控制，降低销售费用和管理费用，保护国家权益，最终实现改善EVA，扩大企业价值的战略目标。加强融资信息披露力度。对保利房地产的主要资本筹措方式进行分析的结果发现，A股股份融资和债券融资都在投资说明书中事先说明了目的、寿命、收益率及其他相关信息，银行贷款融资也是如此。年度报告公布了前10大贷款的基本信息。与此相反，对资本筹措、信托贷款等资本筹措方法的公示信息却不齐全。保利房地产公司每年发布的年度报告只简要地介绍了总体情况。作为投资者，无法完全理解资本运作过程、资本成本及其他信息，难以判断投资，这将在一定程度上影响房地产对新投资的吸收。因此，上市公司需要适当公开主要资本来源的相关信息，这样不仅有助于接受市场监管，也有助于吸引新的投资者。同时，相关监管机构还应该不断完善上市公司的信息披露规则，以确保投资者在选择投资时有足够的参考基础，并让企业获得更多的投资者的投资。商业银行体系的融资风险，商业银行面临的资本风险增加，不良资产比例增加，对建立和改善融资体系，降低融资风险没有帮助。根据以上理由，国家对房地产企业的贷款审批，要加强商业银行的监督，标准化商业银行的信用审批程序，督促商业银行改善信用管理水平。为此，市中银行要加强对房地产企业贷款批准的内部监督，从根本上加强对商业银行贷款的内部监督机制。首先在制度上强调内部监督组织的独立性和权威，使内部监督组织对商业银行负责人直接负责，不受限制地实施监督。二要坚持以定期检查为中心，使银行贷款检查制度化，完善不规则随机或综合检查。最后，要加强相关人员的培训，对商业银行放款持肯定的思想态度，树立克制和反思的业务理念。在遵循我国市场政策发展的基础上，不断优化投资渠道，增加更多贷款、投资、医疗保障等方式的融资行为。首先要增加各种创新性的融资机构，要加强融资机构的专业技能和管理水平，持续保障各方企业的融资和贷款内容，避免出现各种权力外扩的情况。其次，要为企业发展制定长久的经营策略和资本使用机制，构建长久的利益回报体系。最后，除了建立合理的资本结构体系外，还应该关注企业在经营管理、运营体系和财务风险等方面的作用，为企业的长久发展提供各方支持措施。结论本篇论文是在相关理论的基础上，以保利房地产为具体的案例对象，持续探究其在资产成本和资产结构方面的具体情况，进而为我国更多的房地产业、企业在筹资、投资和资产结构方面进行优化利用提供借鉴。房产是中国众多行业中最具热点和话题的行业之一，特别是涉及到民生发展方面，它们在企业的长久健康发展方面存在许多资本问题和管理弊端。因此，本文的研究内容具有可行性，不断以我国的限定行业行，即地产公司的资本发展现状和问题为切入点，提出最佳的资本结构。优化计划。本文在广泛阅读大量相关文件的前提下，深入探究我国房地产等公司的资本筹集、投资、使用等情况，得出地产公司在当下存在的种种不足和劣势，提出最佳资本结构优化方案。在中国的许多行业发展中，保利地产的资本状况和发展变化都对许多的上市公司提供了优质的资本策略和借鉴。

参考文献[1]向虎.企业投资与筹资的资本成本与风险控制问题[J].中国商论，2