2026年物业管理师《物业管理实务》试题(附答案)

2026年物业管理师《物业管理实务》试题(附答案)一、单项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区交付后，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》约定服务期限至业主大会成立并选聘新企业止。业主大会于2025年12月成立，但未及时选聘新企业。2026年3月，原物业服务企业以合同到期为由要求退出。根据《物业管理条例》，正确的处理方式是（）。A.原合同自动终止，企业可直接退出B.原合同继续有效，直至新企业入驻C.业主大会需提前60日书面通知企业退出D.建设单位应与企业重新签订临时合同答案：B2.某业主因房屋外墙渗水报修，物业服务企业检查后认定属保修期内质量问题。根据《建设工程质量管理条例》，该问题的责任主体应为（）。A.物业服务企业B.业主自行维修C.建设单位D.施工单位答案：C3.某小区公共区域路灯损坏，需使用专项维修资金维修。根据《住宅专项维修资金管理办法》，正确的申请流程是（）。A.物业服务企业提出方案→业主委员会审核→公示7日→报主管部门备案→组织施工B.业主委员会提出方案→业主大会表决→公示15日→报主管部门审核→组织施工C.物业服务企业提出方案→业主大会表决（双过半同意）→公示10日→报主管部门备案→组织施工D.业主代表提出方案→社区居委会审核→公示5日→报主管部门审批→组织施工答案：C4.某高层住宅电梯发生困人故障，物业值班人员接到报警后，正确的应急处置流程是（）。A.立即通知电梯维保单位→安抚乘客→记录故障信息→事后排查原因B.先联系业主委员会→等待维保人员→同时拨打119→疏散周边人员C.直接断电重启电梯→尝试手动开门→若失败再联系维保D.安抚乘客→30分钟内未解决则启动应急预案→联系消防救援答案：A5.某业主将住宅改为棋牌室对外经营，其他业主投诉其扰民。根据《民法典》，物业服务企业应首先采取的措施是（）。A.直接断电断水制止B.报告业主委员会处理C.要求业主恢复原状并赔偿D.劝阻、制止并及时报告有关行政部门答案：D6.某小区物业费实行酬金制，2025年度物业服务支出为480万元，酬金约定为支出的8%，预收物业费总额为550万元。年末结算时，剩余资金应（）。A.归物业服务企业所有B.结转下一年度使用C.按业主专有面积比例返还业主D.作为公共收益纳入维修资金答案：C7.某小区消防控制室值班人员发现火灾自动报警系统显示2号楼302室烟雾报警，正确的处置程序是（）。A.立即拨打119→通知巡逻人员现场确认→启动应急广播B.先通知业主确认是否误报→若属实再报警C.启动消防联动设备→关闭防火门→组织疏散D.记录报警时间→10分钟内未解除则报警答案：A8.某业主未按约定缴纳2025年物业费，物业服务企业拟通过诉讼追讨。根据《民事诉讼法》，诉讼时效的起算时间应为（）。A.2025年1月1日B.2025年12月31日C.业主明确表示拒缴之日D.物业服务企业首次催缴之日答案：D9.某新建小区规划停车位1000个，其中地上200个、地下800个。根据《民法典》，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，正确的认定是（）。A.地上车位归全体业主共有，地下车位归建设单位所有B.所有车位均归建设单位所有，可出售或出租C.地下车位若计入公摊面积则归业主共有，否则归建设单位D.规划车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定答案：D10.某物业服务企业承接查验时，发现小区绿化工程存在苗木存活率不足（合同约定存活率≥95%，实际82%）。正确的处理方式是（）。A.要求施工单位限期补种并承担费用B.自行补种，费用从物业费中支出C.与建设单位协商降低物业服务费标准D.记录问题后由业主大会后期处理答案：A二、多项选择题（共10题，每题3分，共30分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分；少选，每个正确选项得0.5分）11.前期物业管理阶段，物业服务企业应履行的义务包括（）。A.参与工程验收，提出整改建议B.制定临时管理规约并要求业主签署C.建立物业档案，保存相关资料D.对共用部位、设施设备进行查验E.代建设单位收取未售出房屋的物业费答案：ACD12.下列行为中，属于物业服务企业禁止性行为的有（）。A.将全部物业服务转委托给其他企业B.以业主未交物业费为由限制购水购电C.公开业主的联系方式用于社区宣传D.对装修施工时间进行合理限制（如8:00-12:00，14:00-18:00）E.擅自利用公共电梯张贴商业广告答案：ABCE13.公共收益的使用范围包括（）。A.补充专项维修资金B.支付业主委员会工作经费C.开展社区文化活动D.抵扣部分业主欠缴的物业费E.提升物业服务标准的额外支出答案：ABCE14.业主委员会在物业管理活动中应履行的职责有（）。A.制定和修改管理规约B.监督物业服务企业履行合同C.组织召开业主大会会议D.决定专项维修资金的使用方案E.代表业主与物业服务企业签订合同答案：BCE15.消防演练的主要内容应包括（）。A.火灾报警与接警处置程序B.疏散引导与伤员救护C.消防设施操作与联动测试D.演练总结与预案修订E.对违规使用消防通道的业主处罚答案：ABCD16.装修管理中，物业服务企业应重点核查的内容有（）。A.装修图纸是否涉及拆改承重结构B.装修材料是否符合防火要求C.装修施工人员是否办理出入证D.装修垃圾是否按规定时间清运E.装修费用是否已全额支付给装修公司答案：ABCD17.物业纠纷的解决途径包括（）。A.业主与物业服务企业协商B.社区人民调解委员会调解C.向物业所在地街道办事处投诉D.直接向人民法院提起诉讼E.向物业管理协会申请仲裁答案：ABCD18.突发事件应急管理应遵循的原则有（）。A.预防为主，防治结合B.快速反应，协同应对C.以人为本，生命优先D.信息公开，减少恐慌E.责任到人，事后追责答案：ABCD19.绿化养护的主要工作内容包括（）。A.定期修剪灌木、乔木B.防治病虫害C.季节性花卉更换D.清理枯枝落叶E.测量绿地面积并更新台账答案：ABCD20.物业管理数字化转型的应用场景包括（）。A.智能门禁系统（人脸识别+IC卡）B.设备设施在线监测（如电梯运行状态实时监控）C.业主APP实现物业费线上缴纳、报修投诉D.无人机巡检公共区域（如屋顶、围墙）E.用Excel表格手动统计业主信息答案：ABCD三、案例分析题（共4题，每题12.5分，共50分）（一）2025年10月，某老旧小区完成改造（加装电梯、改造管网、增设停车位），由新选聘的甲物业服务企业承接。2026年3月，部分业主反映：①2号楼电梯频繁故障（改造时更换的新电梯）；②新增的100个停车位被外来车辆占满，业主无车可停；③部分改造后的外墙瓷砖脱落，存在安全隐患；④物业费从0.8元/㎡涨至1.5元/㎡，部分业主拒缴。问题：1.针对电梯频繁故障，甲企业应如何处理？（3分）2.停车位被占问题，甲企业可采取哪些管理措施？（3分）3.外墙瓷砖脱落的责任主体是谁？说明依据。（3.5分）4.业主拒缴物业费的行为是否合理？甲企业应如何应对？（3分）答案：1.处理措施：①立即联系电梯维保单位，要求24小时内排查故障原因并修复；②向业主公示故障处理进展，安抚业主情绪；③与建设单位（或改造实施单位）沟通，确认电梯质量是否在保修期内，若属质量问题，要求责任方承担维修费用。2.管理措施：①在小区入口设置车辆识别系统，限制外来车辆进入（或实行临时停车收费）；②对业主车辆进行登记，发放专属停车证；③划设明确的业主专用车位，标注“非业主车辆禁停”；④联合社区、交警部门开展专项整治，清理长期占用的“僵尸车”。3.责任主体：改造实施单位（或原施工单位）。依据：根据《建设工程质量管理条例》，外墙装饰工程的最低保修期为2年（从改造完成验收合格之日起算）。案例中改造完成仅5个月，瓷砖脱落属保修期内质量问题，应由施工单位负责维修并承担费用。4.合理性分析：不合理。物业费调整需经业主大会表决通过（双过半业主同意），若甲企业已履行合法程序（如公示方案、召开业主大会、表决通过），业主应按约定缴纳。应对措施：①向业主公示物业费调整的依据（如成本测算报告、业主大会表决结果）；②对拒缴业主进行书面催缴（EMS送达）；③催缴无效的，可通过法律途径起诉追讨。（二）某商业综合体（含商场、写字楼、公寓）由乙物业服务企业管理。2026年4月，发生以下事件：①商场租户A装修时擅自拆除防火卷帘，称“不影响使用”；②写字楼20层消防栓漏水，导致楼下19层租户B的办公设备受损；③公寓楼业主C因快递柜容量不足，投诉“物业不作为”；④商场外广场举办促销活动，大量人流导致电梯拥堵，有业主摔倒。问题：1.租户A拆除防火卷帘的行为是否违规？乙企业应如何处理？（3分）2.消防栓漏水导致的损失，责任如何划分？（3分）3.针对快递柜容量不足问题，乙企业可采取哪些改进措施？（3.5分）4.促销活动引发的电梯拥堵及业主摔倒，乙企业应承担哪些责任？如何预防类似事件？（3分）答案：1.违规性：违规。防火卷帘属消防设施，根据《消防法》第二十八条，任何单位、个人不得擅自拆除、停用消防设施。处理措施：①立即制止施工，要求租户A恢复原状；②向消防部门报告，由消防部门依法处罚；③将此行为记入租户信用档案，作为后续续租评估依据。2.责任划分：①若消防栓漏水因物业日常维护不到位（如未定期检查），乙企业应承担主要赔偿责任；②若属消防栓质量问题（在保修期内），由建设单位或供应商承担；③租户B若未及时发现漏水并采取止损措施（如未关闭电源），可减轻乙企业责任。3.改进措施：①调研公寓业主快递使用需求，增加快递柜数量（或与第三方合作设置智能快递站）；②错峰开放快递柜（如设置临时存放点用于大件快递）；③引导业主使用“送货上门”或“指定时间取件”服务；④在业主群推送快递取件高峰时段提醒，分散取件时间。4.责任与预防：①乙企业需承担安全保障义务未完全履行的责任（如未合理疏导人流、未增设临时电梯引导员）；②预防措施：活动前与主办方签订安全协议，明确人流管控责任；提前调配电梯运行模式（如高峰时段优先载客）；在电梯口设置警戒线和工作人员引导；在易拥堵区域张贴提示标识；为活动购买公众责任险。（三）某高层住宅（30层）2026年5月发生电梯困人事件：业主D带儿童乘电梯至15层时，电梯突然停运，困人25分钟后维保人员到达并解救。业主D投诉：①电梯维保单位未在30分钟内到达（合同约定20分钟）；②物业值班人员接到报警后未及时安抚乘客；③电梯已超期未检验（原检验合格至2026年4月30日）。经调查，电梯未检验是因物业未及时申请，维保单位因交通堵塞延迟到达。问题：1.电梯困人事件中，物业存在哪些管理责任？（3分）2.业主D若要求赔偿，法律依据是什么？可能的赔偿范围有哪些？（3分）3.为避免类似事件，物业应完善哪些管理制度？（3.5分）4.电梯超期未检验的后果是什么？物业应如何补救？（3分）答案：1.管理责任：①未按时申请电梯检验（违反《特种设备安全法》）；②值班人员未履行应急处置义务（未及时安抚乘客、未第一时间联系维保）；③对维保单位监督不到位（未督促其按合同约定时间到达）。2.法律依据：《民法典》第一千一百九十八条（公共场所经营者的安全保障义务）、《特种设备安全法》第八十五条（未按规定检验的责任）。赔偿范围：若因困人导致业主或儿童受到人身伤害（如惊吓、轻微擦伤），物业需赔偿医疗费、误工费；若造成严重精神损害，可主张精神损害赔偿。3.制度完善：①建立电梯安全管理制度（明确检验周期、维保监督流程）；②修订《电梯困人应急预案》（细化值班人员处置步骤，如5分钟内联系维保、10分钟内安抚乘客、每5分钟通报进展）；③与维保单位签订补充协议（约定延迟到达的违约金）；④定期组织电梯安全培训（针对物业员工和业主）。4.超期未检验后果：根据《特种设备安全法》第八十四条，电梯未检验仍使用的，责令停止使用，处3-30万元罚款；情节严重的，吊销许可证。补救措施：立即向特种设备检验机构申请检验，检验合格前停止使用电梯；向业主公示未检验原因及整改措施，争取谅解；配合监管部门调查，缴纳可能的罚款。（四）某社区推行垃圾分类，乙物业服务企业负责督导。2026年6月，检查发现：①30%业主仍将厨余垃圾与其他垃圾混投；②垃圾清运车未按约定时间（7:00前）到达，导致垃圾桶满溢；③垃圾分类宣传仅在公告栏张贴海报，效果不佳；④保洁人员未正确分类收集垃圾，直接混合运输。问题：1.