房地产项目年度整体营销节奏

XXXXXXXXXX年整体营销节奏一、整体营销思路1、营销策略概述：整合梳理各分销网点：

关闭XX网点、增设XX及XX网点，加大各网点带客力度，制定完善的销售计划与销售任务，具体到每周每天的任务考核量，利用人海战术拓宽项目销售渠道，以点带片区，形成面的覆盖。成立独立的电销团队：

借助XX独立的资源优势，成立X人专人电销团队，形成全XX电话营销的覆盖面，制定电销量与上客基数，确保电销效果最大化发挥，增加地推的上客人数。一、整体营销思路紧盯拆迁村客户：

1X年X月份左右陆续有拆迁村开始放款，紧盯拆迁村，派X人确定主战场主攻，同时相互辅助，形成既独立又有着交叉合作的共同体，深度挖掘客户，加大拆迁村的宣传力度，按照各网点有效维护，维护管理好现有圈层，拓展新的圈层渠道：

XX、网媒、老业主、4S店、XX中心等圈层渠道已经在1X年铺开，但除了XX有成交外，其他渠道收效甚微。因此，在1X年的营销中需要维护现有的圈层渠道，督促加大带客力度，促进成交。同时，针对不同的圈层开辟新的营销渠道。挥“客带客、老带新”的口碑力量：利用XX一批商铺已成交客户的实际“口碑宣传”及“利益驱动”来带动销售。老客户介绍新客户购买成功（签订商品房买卖合同）给予一定的现金奖励。持续“活动热场”制造热销话题：由于项目所处的位置较偏，周围居住人口较少，为保证营销中心以及项目的热度，需要持续不断的活动炒热，以活动带旺人气，通过人气制造话题，形成市场关注点，制造热销的场景，为销售奠定基础。2、整体营销推广轴线：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月XX一批商铺销售新增X套XX二批商铺销售X套xx产品蓄水根据实际情况决定是否开盘二批认筹政策释放二批商铺蓄水认筹目标登记X套（定房号）X月中下旬开盘集中签约X套二批商铺强销新增X套xx产品发布巡演蓄水根据工程项目进度确定是否开盘一批商铺销售时

间主要工作目标分解甲方配合事项3-5月1、撤销XX展点，新增XX、XX展点，每个展点配备8人以上团队；2、XX一批商铺销售，新增200套以上；3、二批商铺认筹信息释放。XX一批商铺增加20套1、XX、XX展点的门面租赁、装修，3月中上旬完成开放活动；2、XX二批商铺认筹信息确认；3、XX建筑主体4F以上；XX一批商铺增加20套XX一批商铺销售增加40套XX一批商铺销售增加40套XX一批商铺销售增加40套案场一批商铺销售增加40套6-8月1、XX二批商铺认筹定房号，蓄水500套；2、9月中下旬二批商铺开盘集中签约；1、XX建筑主体完成；2、体验中心9月底左右完成装修工作，售楼处搬迁至体验中心。9-11月XX二批商铺强销100套体验中心书画展出及人生大舞台投入使用12-1月xx产品面世，认筹蓄水。xx产品品牌落位3、总体销售目标及工作计划：XXXXXXXXXX项目2016年各销售网点任务分解计划书（销售部内部用）序号销售网点人员数量（人）总金额（万元）任务周期及套数

备注1XX主管销售人员2XX经理销售人员3XX经理销售人员4XX主管销售人员5XX经理销售人员6案场案场经理销售人员总计

说明：1、各网点按照此任务分解计划书，总金额只作为参考，以套数任务为主要依据，制定销售任务结合周工作计划，严格实行末位淘汰；2、当月完成销售任务分配的销售人员，未完成任务量的销售人员，根据任务量实行调点机制，具体由当月任务分配比例确定；3、提成以实际销售回款额为计算依据，网签合同签定完成率也作为结算考核标准，回款与网签占比1‰，作为整体佣金考核最终结算；4、人员架构及销售任务分解未来体验中心：同时根据时间节点，体验中心预计9-10月份开始正常运营，采取招商先行的模式，通过落位具体的品牌业态，如：奢侈品，这样可以采取大分割出售策略，通过招商运营一定时间，价格产生一定的溢价空间之后推向市场，这样也能极大提升客户投资信心，根据招商情况具体将任务分解到每个展厅。xx：根据XX及未来体验中心运营效果确定xx的推出市场时间，酒店采取整体招租出售的形式进行二、分阶段营销执行1、3-5月阶段工作执行本阶段主要以XX一批次去化为主要任务点进行冲刺为主，同时增设XX、XX个营销展点，新增去化200套商铺，基本完成一批次房源消化，同时结合春季特点，展开系列炒作活动配合项目人气聚集及炒作，为任务目标去化奠定人气基础。时

间主要工作目标分解甲方配合事项3-5月1、撤销XX展点，新增XX、XX展点，每个展点配备8人以上团队；2、XX一批商铺销售，新增200套以上；3、5月底6月初，XX二批商铺认筹信息释放。一批商铺增加20套1、XX、XX展点的门面租赁、装修，3月中上旬完成开放活动；2、XX二批商铺认筹信息确认；3、XX建筑主体4F以上；一批商铺增加20套一批商铺销售增加40套一批商铺销售增加40套一批商铺销售增加40套案场一批商铺销售增加40套活动主题：XX展点开放活动活动时间：3月10日左右（视各展点筹备工作完成进度而定）活动内容：开放前至少1轮扫街拓客，活动当天文艺汇演、互动问答、扫微信送礼品等，提高展点区域客户的记忆度。活动一：活动主题：第一届XX好声音业主擂台赛活动时间：3月——5月活动内容：XX物业集结治下各高端小区业主及其直系亲属举办好声音选拔赛。我们可选合适切入点，全程介入：在营销中心设置报名点、赠送总决赛门票、赛事冠名、礼品奖品赞助等。既可实现高端圈层拓客，还能增加售楼处来访。活动二：活动三（由于目前限制性传播高尔夫等词汇，商讨另选时间或方式进行）活动四：活动主题：暖场DIY系列亲子活动活动时间：5月活动内容：多肉植物、风筝、绘画、涂鸦等等DIY活动，为周末各展点集中带客，提供邀约条件，同时促进成交。活动五：时

间营销节点执行内容6-8月1、XX二批商铺认筹定房号，蓄水500套；2、9月中下旬二批商铺开盘集中签约；XXXXXXXXXX海洋生物展XXXXXXXXXX冰雕节体验中心盛大揭幕暨二批商铺开盘二批次房源开放，开始蓄水，完成既定500套蓄水目标，同时达成最终销售任务目标，以活动配合阶段工作执行。2、6-8月阶段工作执行活动六：活动七：活动八：时

间营销节点执行内容10-12月XX二批商铺强销100套“人生大舞台”系列展演XX“双11”进口商品展销本阶段以为以强销XX二批次房源为主，为9月中小旬集中签约奠定基础，配合体验中心开放，展示项目后续运营基础，同时结合体验中心开放展开系列展销活动，配合书画展、商品展等活动，020商业体验带动客户信心，同时在完成去化商业XX整体目标时，配合招商进度，在11月份预热xx，xx开始亮相，为春节前销售xx蓄水。2、9-11月阶段工作执行活动主题：体验中心盛大揭幕暨二批商铺开盘活动时间：9月中下旬活动内容：体验中心正式投入使用，二批商铺开盘销售。联合书法协会，进行系列展出。活动九：活动主题：“人生大舞台”系列展演活动时间