2026年不动产登记员考试试题附答案解析

2026年不动产登记员考试试题附答案解析1.某企业2025年10月以出让方式取得一宗工业用地的国有建设用地使用权，已缴清全部土地出让价款，完成契税缴纳，因急于开工建设，在未完成不动产权属证书首次登记的情况下，与甲公司签订建设用地使用权转让合同，约定转让该宗土地使用权，甲公司支付全部转让款后申请办理转移登记，下列关于登记机构办理该登记的说法正确的是（）A.应当直接为甲公司办理转移登记，无需先办理首次登记B.应当要求企业先完成国有建设用地使用权首次登记，再办理转移登记C.应当以未完成首次登记为由，不予受理甲公司的转移登记申请D.应当要求企业和甲公司共同办理首次登记后再转移登记答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产未办理首次登记的，不得办理转移登记等其他登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本题中出让取得的国有建设用地使用权，权利人转让前必须先完成自身的首次登记，因此A选项跳过首次登记不符合登记连续规则，表述错误；C选项错误，登记机构收到申请后，应当告知申请人补正首次登记申请，而非直接不予受理转移登记申请；D选项错误，首次登记是原权利人的法定登记义务，甲公司作为受让人无需共同参与原权利人的首次登记，仅需在首次登记完成后共同申请转移登记即可。因此只有B选项表述正确。2.根据2025年自然资源部印发的《不动产登记便利化提升三年行动方案》，下列关于不动产登记办理时限的要求，城镇个人住宅类不动产登记全流程办理时限应当压缩至不超过多少工作日（）A.1B.3C.5D.7答案：A解析：2025年自然资源部启动新一轮不动产登记便利化提升行动，明确要求各地整合登记、税务、金融等多环节办事流程，将城镇个人住宅类不动产登记全流程办理时限（含税费缴纳、抵押对接、登簿发证全环节）压缩至1个工作日以内，具备条件的地区实现即时办结，进一步降低市场交易成本，提升群众办事体验，因此本题选A。3.农民张某一户，在A村拥有一处宅基地，2023年张某之子小张因结婚分户，向A村集体经济组织申请新的宅基地，2024年经乡镇政府批准获得一块宅基地，2025年小张进城落户成为城镇户口，2026年小张申请该宅基地的使用权及地上房屋所有权登记，下列说法正确的是（）A.小张已经转为城镇户口，不予批准登记B.小张因结婚分户取得宅基地合法，应当予以登记C.小张只能登记房屋所有权，不能登记宅基地使用权D.该宅基地应当由集体经济组织收回，不予登记答案：B解析：根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，符合宅基地申请条件的分户村民可以依法申请宅基地。同时自然资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》明确规定，农民进城落户后，其依法取得的宅基地使用权和房屋所有权应当予以确权登记，不得强制要求收回进城落户农民的合法宅基地。本题中小张是符合分户条件经合法批准取得的宅基地，即使转为城镇户口，依然享有合法的不动产权利，应当予以登记，因此B选项正确，ACD选项表述错误。4.甲公司将其名下一宗商业不动产抵押给A银行，获得流动资金贷款，后甲公司拟出售该不动产给乙公司，双方约定按照“带押过户”模式办理转移登记，A银行也已经同意提前清偿剩余贷款，释放抵押权，下列关于带押过户的登记办理顺序，符合现行规定的是（）A.先注销原抵押权，再办理不动产转移登记，再办理乙公司的抵押权登记B.先办理转移登记，再注销原抵押权，再办理新抵押权登记C.可以同步办理原抵押权注销、不动产转移登记、新抵押权登记，依次登簿D.必须原抵押权注销满15个工作日后才能办理转移登记答案：C解析：我国现行的“带押过户”政策核心是优化不动产交易登记流程，允许抵押状态的不动产直接办理转移登记，无需买受人提前筹措资金结清原贷款、提前单独注销原抵押权，实际操作中可以将原抵押权注销、所有权转移登记、新抵押权设立登记三个环节合并受理，依次登簿，无需间隔等待，大大缩短办理时限，降低交易双方的资金和时间成本，因此C选项正确，ABD选项均不符合现行带押过户的登记规则。5.下列不属于不动产登记原始资料的是（）A.不动产登记申请书B.申请人身份证明材料C.不动产权籍调查表D.不动产登记簿答案：D解析：根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记资料分为两类，一类是不动产登记申请、审核过程中形成的原始资料，包括登记申请书、申请人身份材料、权属来源证明、权籍调查成果等；另一类是登记完成后形成的结果资料，即不动产登记簿，是登记机构依法制作的公示物权归属的法定结果文件，不属于原始申请登记资料范畴，因此本题选D。6.依法属于国家所有的自然资源，下列说法正确的是（）A.必须办理不动产登记，取得不动产权证书后方能确认所有权B.不需要登记，不登记不影响其所有权归属C.国家所有的自然资源任何情况下都不得办理登记D.只能由国务院自然资源主管部门统一办理登记答案：B解析：《民法典》第二百零九条明确规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，国家对自然资源的所有权归属来源于法律的直接规定，不以登记为生效要件，不登记不影响国家享有所有权。同时根据不动产登记规则，国家所有的自然资源的使用权、抵押权等他项权利可以依法办理登记，并非任何情况下都不得办理登记，具体登记也可以委托地方不动产登记机构办理，因此B选项正确，ACD选项错误。7.甲因房屋继承取得不动产权，未办理继承转移登记，2025年甲将该房屋出售给乙，双方签订买卖合同，乙支付全款后申请转移登记，下列说法正确的是（）A.必须先办理继承转移登记到甲名下，才能办理给乙的转移登记B.可以直接由原被继承人和乙共同办理转移登记C.继承取得的房屋不得直接转移，必须满2年才能交易D.登记机构应当直接受理乙的转移登记，无需先办继承登记答案：A解析：根据不动产登记的连续登记规则，不动产未办理上一手登记的，不得办理下一手处分登记。继承人继承取得不动产后，房屋所有权仍然登记在被继承人名下，继承人未办理继承转移登记的，其所有权并未记载于登记簿，无法直接处分并办理转移给买受人的登记，必须先将所有权转移登记到继承人名下，再由继承人与买受人共同申请办理转移登记，因此A选项正确，BCD选项错误。8.下列关于更正登记的启动方式，说法错误的是（）A.权利人可以申请更正登记B.利害关系人可以申请更正登记C.不动产登记机构发现登记簿记载错误的，不得依职权启动更正登记，必须等待当事人申请D.登记机构发现登记簿错误不涉及权利归属错误的，可以依职权更正登记答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正，因此登记机构在符合条件的情况下可以依职权启动更正登记，并非只能依当事人申请启动，C选项说法错误，本题为选非题，因此选C。对于不涉及权利归属错误的记载错误，比如坐落名称变更、面积登记错误，登记机构可以直接依职权更正，因此D选项表述正确。9.甲将自己的房屋出租给乙，租期5年，双方签订了书面租赁合同，甲将房屋交付乙占有使用后，甲将该房屋抵押给赵某办理了抵押权登记，乙主张其租赁权对抗抵押权，下列说法正确的是（）A.租赁权未办理登记，不得对抗已经登记的抵押权B.租赁权即使未办理登记，只要签订在抵押权设立之前且已经转移占有，就可以对抗抵押权C.租赁权必须经过公证才能对抗抵押权D.买卖不破租赁只适用于所有权转移，不适用于抵押权实现，因此租赁权不能对抗抵押权答案：B解析：根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。我国现行法律并未要求不动产租赁权必须办理登记或公证才能对抗抵押权，只要租赁关系合法设立在抵押权之前，且承租人已经实际占有使用抵押财产，租赁权就可以对抗抵押权，在抵押权实现时新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，因此B选项正确，ACD选项错误。10.关于林权登记，下列说法错误的是（）A.林地承包经营权可以办理林权登记B.林地所有权可以办理林权登记C.森林、林木所有权都必须归国家所有，不能办理集体或个人所有权登记D.林地使用权可以办理林权登记答案：C解析：根据我国《森林法》规定，森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外，农村居民在自留地、自留山、宅基地种植的林木，以及承包集体林地种植的林木，个人可以依法享有林木所有权，可以办理所有权登记，因此C选项说法错误，本题为选非题，因此选C。1.下列属于不动产登记机构受理后应当不予登记的情形有（）A.申请登记的不动产不属于本机构登记管辖范围的B.申请人不能提供合法有效的权属来源材料的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.不动产存在尚未解决的权属争议的E.商品房已经办理预购商品房预告登记，开发企业申请办理首次登记的答案：BCD解析：A选项，申请登记的不动产不属于本机构管辖范围的，登记机构应当作出不予受理的决定，不予登记是受理申请后经审查作出的不予登簿的决定，二者程序不同，因此A不选；E选项，预购商品房预告登记是保护买受人预期物权的登记，不影响开发企业办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，首次登记完成后才可以办理买受人的转移登记，因此E不属于不予登记的情形，不选。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。申请人不能提供合法有效权属来源材料的，属于违反法律规定的情形，应当不予登记，因此BCD正确。2.下列不动产权利，可以依法办理不动产登记的有（）A.集体土地所有权B.建设用地使用权C.居住权D.地役权E.留置权答案：ABCD解析：留置权是法定动产物权，仅适用于动产，不适用于不动产，因此E不选。根据《不动产登记暂行条例》第五条规定，集体土地所有权、建设用地使用权、居住权、地役权都属于法定应当登记的不动产权利范畴，因此ABCD正确。3.下列关于预购商品房预告登记的效力，说法正确的有（）A.预告登记生效后，未经预告登记的权利人同意，开发企业处分该预购商品房的，不发生物权效力B.预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预购商品房办理预告登记后，买受人可以对抗开发企业的债权人对该房屋的查封执行D.预告登记的有效期最长不得超过两年E.预购商品房预告登记可以对抗任何抵押权的设立答案：ABC解析：根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效，因此B正确，D错误；预告登记的核心效力是保障权利人将来实现物权，未经预告登记权利人同意，义务人处分不动产的不发生物权效力，因此A正确；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，办理了预告登记的预购商品房，买受人的权利可以排除开发企业普通债权人的强制执行，因此C正确；预购商品房买受人可以通过按揭贷款方式购房，银行依法办理抵押权预告登记并转为正式抵押权，因此预告登记不禁止合法抵押权的设立，E错误。4.2025年某老旧小区完成加装电梯，本单元业主共同出资加装，小区土地性质为国有出让，本单元业主均已经取得了房屋的不动产权证书，现在申请对加装电梯办理不动产变更登记，下列说法正确的有（）A.加装电梯导致本单元房屋的公摊面积发生变化的，应当办理变更登记B.加装电梯不需要改变房屋的所有权归属，因此不需要办理不动产登记C.申请变更登记应当提交加装电梯的批准文件、调整后的权籍调查成果等材料D.变更登记后，应当在不动产登记簿上记载新增电梯的面积及公摊调整情况，换发不动产权证书E.加装电梯属于公共设施，应当由小区业委会统一申请登记，不能由单个业主申请答案：ACD解析：老旧小区加装电梯后，一般会调整本单元房屋的分摊建筑面积，导致不动产的自然状况发生变化，根据不动产登记规则，不动产的坐落、界址、面积、空间范围等自然状况发生变化的，权利人可以申请变更登记，因此A正确，B错误；申请变更登记需要提交合法的加装电梯批准文件、调整后的不动产权籍调查成果等材料，因此C正确；变更登记完成后，登记机构应当更新不动产登记簿的记载，为权利人换发新的不动产权证书，因此D正确；本单元单个业主是公摊调整后的实际权利人，任何单个业主都可以单独或共同申请变更登记，并非只能由业委会统一申请，因此E错误。5.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）A.非本农村集体经济组织成员继承取得的宅基地，可以依法办理确权登记B.城镇居民在农村购买的宅基地建造的房屋，可以办理确权登记C.已经实现城镇化发展，农村村民全部转为城镇居民的，原依法取得的宅基地仍然可以办理确权登记D.一户拥有多处宅基地的，所有宅基地都不得办理登记，必须强制收回E.宅基地使用权转让给本集体经济组织符合申请条件的成员，转让后可以办理转移登记答案：ACE解析：根据自然资源部关于宅基地确权登记的相关规定，非本集体经济组织成员通过继承房屋取得宅基地使用权的，可以依法办理确权登记，因此A正确；城镇居民违规购买农村宅基地和集体土地上建造的房屋，不符合法律规定，不得办理确权登记，因此B错误；原农村集体经济组织整体转为城镇居民社区，原村民依法取得的宅基地仍然保留合法权利，可以办理确权登记，因此C正确；一户拥有多处宅基地，只要是通过继承、合法分户、政策允许的流转等方式合法取得的，都可以办理确权登记，并非一律强制收回，因此D错误；本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员之间，转让宅基地使用权符合法律规定，可以办理转移登记，因此E正确。案例分析题案例一：2018年，某市开发企业甲通过出让方式取得一宗住宅用地，开发建设“阳光花园”小区，2021年项目竣工验收合格，2022年1月甲公司办理了整个小区的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2022年5月，乙购买了该小区一套120平方米的商品房，支付了全部购房款，缴纳了契税，签订了网签备案的商品房买卖合同，但是因为乙当时长期在外地工作，一直没有申请办理房屋转移登记。2024年3月，甲公司因为拖欠丙建筑公司工程款，被丙公司申请法院强制执行，法院将包括乙购买的这套房屋在内的10套未过户房屋查封，准备拍卖抵债，乙得知后提出执行异议，同时向登记机构申请办理该房屋的转移登记。请回答以下问题：1.本案中，乙是否已经取得案涉房屋的所有权？为什么？2.登记机构收到乙的转移登记申请后，法院已经向登记机构送达了查封裁定书和协助执行通知书，要求查封该房屋，不得办理过户登记，登记机构应当如何处理？3.如果法院经审理认为乙的执行异议成立，解除了对该房屋的查封，登记机构办理转移登记需要收取哪些材料？答案及解析：1.乙尚未取得案涉房屋的所有权。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，虽然乙已经支付全部购房款，签订了合法有效的商品房买卖合同，但是一直未申请办理不动产转移登记，房屋所有权仍然登记在开发企业甲公司名下，因此乙仅享有要求甲公司交付房屋、配合办理过户的债权，并未依法取得房屋的所有权。2.登记机构应当先受理乙的转移登记申请，随后依法按照法院的协助执行要求办理查封登记，中止办理转移登记，并书面告知乙该房屋已被法院查封，查封期间无法办理转移登记，待查封解除后再继续办理。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，人民法院依法送达查封协助执行文书后，登记机构必须依法配合办理查封登记，查封期间不得办理处分不动产的转移、抵押等登记。本案中乙申请转移登记在法院查封之后，登记机构无权拒绝法院的协助执行要求，必须依法办理查封，不得为乙办理过户。即使乙已经实际购买房屋，在法院解除查封前，登记机构也不能办理转移登记。3.法院解除查封后，登记机构办理转移登记，原则上需要乙和开发企业甲共同申请，若甲公司拒不配合，乙可以持法院生效法律文书单方申请，需要提交的材料包括：①不动产登记申请书；②申请人身份证明材料，包括乙的身份证件、甲公司的营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书等；③案涉房屋对应的原不动产权属材料，即开发企业完成首次登记的权属证明；④网签备案的商品房买卖合同；⑤契税缴纳完税凭证；⑥住宅专项维修资金缴纳证明；⑦法院出具的解除查封裁定书及协助执行通知书；⑧登记机构要求提交的其他必要材料。案例二：王某和李某是夫妻，2010年双方结婚后共同出资购买了一套商品房，登记在王某一人名下，2020年双方因为感情不和协议离婚，离婚协议明确约定该房屋归李某所有，但是离婚后双方一直没有办理不动产转移登记，房屋仍然登记在王某名下。2022年王某因为做生意需要周转资金，向赵某借款100万元，将该房屋抵押给赵某作为担保，王某隐瞒了房屋已经离婚分割给李某的事实，向赵某出示了不动产权证书，赵某查询不动产登记簿显示房屋所有权归王某单独所有，于是双方签订了抵押合同，办理了抵押权登记，赵某按约定将100万元借款交付给王某。2025年借款到期，王某无力偿还借款，赵某要求实现抵押权，拍卖案涉房屋，李某提出异议，主张抵押权不成立，房屋归自己所有，向登记机构申请更正登记，要求将房屋更正登记到自己名下，注销赵某的抵押权登记。请回答以下问题：1.本案中赵某的抵押权是否成立？是否适用善意取得？为什么？2.李某申请更正登记，要求更正所有权登记并注销