2026年物业管理基础案例试题及参考答案

2026年物业管理基础案例试题及参考答案一、案例分析题（一）某新建住宅小区“和园”总建筑面积12.6万平方米，其中住宅建筑面积10.2万平方米，配套商业建筑面积1.1万平方米，地下车库建筑面积1.3万平方米，由某房地产开发有限公司开发建设，2025年10月完成竣工备案，开发企业通过公开招标选聘A物业服务企业提供前期物业服务，双方签订的前期物业服务合同约定，2025年12月1日前完成物业承接查验，A物业服务企业正式进场。承接查验过程中，A物业服务企业提出三项问题：一是现场查验发现地下车库有3处主体墙面存在渗漏问题，小区自动消防系统管网水压达不到设计要求，12号楼配置的2台客梯中，1台尚未取得特种设备安全检验合格证书；二是开发企业仅能提供各类竣工资料的复印件，称原件需留存于开发企业及城建档案馆，无法向A物业移交原件；三是小区配建的120平方米社区养老服务用房，开发企业已与第三方企业签订了10年的出租协议，称该用房产权归开发企业所有，不纳入本次承接查验范围，租金收益归开发企业。2025年12月15日启动业主收房流程后，共有21户业主在验房时提出墙面空鼓、门窗密封不严、给排水管道堵塞等房屋质量问题，A物业服务企业现场工作人员告知业主，上述问题均属于开发企业的房屋质量责任，物业服务企业仅收取物业费提供公共服务，不负责处理业主房屋质量问题，要求业主自行联系开发企业对接整改，引发业主集体投诉。问题：1.结合物业管理基础相关规定，指出本次承接查验中开发企业存在哪些违规行为？2.A物业服务企业在本次承接查验及业主投诉处理中存在哪些不当之处？3.请简述新建物业承接查验的基本工作流程。参考答案：1.开发企业存在的违规行为主要包括以下四点：第一，未完成竣工交付前置条件就组织承接查验，按照规定，承接查验的物业必须是完成竣工备案、所有共用设施设备调试合格并取得法定验收手续的物业，本次查验中消防设施不合格、电梯未取得安全检验合格证书，不满足承接条件，开发企业强行推进承接查验违规；第二，未按规定移交完整的物业承接资料，根据物业管理条例，开发企业应当向物业服务企业移交包括竣工总平面图、设施设备技术资料、竣工图在内的完整原始资料，仅移交复印件不符合要求，违规；第三，拒不移交配套公共服务用房，小区配建的社区养老服务用房属于小区配套公共设施，产权归全体业主所有，开发企业以产权归自己为由不纳入承接查验，擅自对外出租获利，违反了物业管理配套用房管理的相关规定；第四，开发企业未落实房屋质量保修责任，在承接查验阶段未对已知的房屋质量问题进行整改，也未预留质量保修保证金，违规。2.A物业服务企业的不当之处包括：第一，在物业不满足承接条件的情况下，未拒绝承接，也未书面明确遗留问题的整改责任和整改期限，就违规办理承接手续，加大了后续物业服务的风险；第二，对业主提出的房屋质量问题处置不当，按照规定，前期物业服务阶段，物业服务企业应当统一接收业主的房屋质量投诉，登记后统一移交开发企业整改，跟踪整改进度，协助业主对接，而不是直接推给开发企业，漠视业主诉求；第三，A物业未就承接查验发现的共用设施设备遗留问题建立书面的遗留问题台账，也未要求开发企业明确整改时限和责任，不符合承接查验的规范要求。3.新建物业承接查验的基本流程分为五个阶段：第一，准备阶段，开发企业与物业服务企业提前确定承接查验的时间，开发企业整理好全部移交资料，物业服务企业组建承接查验工作组，制定查验方案，准备查验工具和记录表格；第二，资料查验阶段，对开发企业移交的竣工资料、产权资料、技术资料进行逐一核对，检查资料的完整性和真实性，对资料缺失的做好登记要求开发企业补全；第三，现场查验阶段，对物业共用部位、共用设施设备按照规范流程进行现场查验，对照设计资料检查施工质量，对查验发现的问题逐一记录，拍摄影像资料，由双方签字确认；第四，遗留问题整改阶段，对查验发现的问题，开发企业落实整改责任，明确整改期限，整改完成后复验，无法立即整改的，开发企业要出具书面承诺，预留整改保证金，明确责任承担方式；第五，交接签订确认书阶段，整改完成后，双方办理物业交接手续，移交物业用房、资料、公共资金，签订承接查验确认书，承接查验正式完成。二、案例分析题（二）某建成于2017年的成熟住宅小区“滨江花园”，总住户1268户，2022年业主大会成立后选聘B物业服务企业提供物业服务，双方签订的物业服务合同约定，服务期限为2022年5月1日至2025年4月30日，高层住宅物业费1.8元/平方米·月，多层住宅1.2元/平方米·月，物业费按季度预交，逾期缴纳的，物业服务企业可以按照每日万分之三的标准收取违约金。合同到期后，业主大会尚未完成新物业服务企业的选聘工作，B物业服务企业暂未退场，继续按照原合同标准提供物业服务。截至2025年6月，小区共有37户业主连续两个季度未缴纳物业费，各类业主的抗辩理由如下：1.业主李某家住2号楼3层，2024年11月家中被盗，经警方勘查确认窃贼从小区北门进入作案，李某查询小区监控发现，案发时段北门门禁损坏已超过3天未维修，夜间巡逻保安也未按合同约定每2小时巡逻一次，李某认为B物业服务企业未尽到安全保障义务，造成自己财产损失2.3万元，因此拒绝缴纳物业费，要求用损失抵扣物业费；2.业主张某家住1楼，张某称自己从未使用过电梯，也不需要电梯服务，因此要求减免物业费中包含的电梯运行费用，B物业不同意减免，因此张某拒绝缴纳全额物业费；3.业主王某2023年10月起就因工作调动长期派驻外地，房屋一直空置，未入住也未享受任何物业服务，因此要求按照当地规定的70%标准缴纳空置房物业费，B物业服务企业要求王某全额缴纳，因此王某拒绝缴费；4.有8户业主提出，原物业服务合同已经到期，B物业公司属于擅自滞留提供服务，无权收取合同到期后的物业费；5.剩余19户业主提出，小区地面停车位管理混乱，外来车辆随意进入占用停车位，下班高峰期经常出现车辆堵塞单元门出入口的情况，B物业多次整改都没有效果，物业服务不达标，因此拒绝缴纳物业费。问题：1.请分别说明上述各类业主的拒交物业费抗辩理由是否成立，并说明具体原因。2.B物业服务企业可以通过哪些合法途径追缴拖欠的物业费？追缴过程中禁止哪些行为？3.请简述我国物业服务收费的基本原则，以及包干制收费模式下物业服务费的构成。参考答案：1.各类业主抗辩理由的成立情况具体分析如下：第一，李某的抗辩理由部分成立，不支持全额拒交物业费。根据民法典及物业管理规定，物业服务企业应当按照合同约定履行安全保障义务，本案中B物业未及时维修门禁、未按约定巡逻，确实未尽到安全保障义务，存在过错，应当承担相应的赔偿责任，李某可以要求B物业赔偿损失，也可以主张在赔偿范围内抵扣对应金额的物业费，但不能以此为由拒绝缴纳全部物业费，因此部分成立。第二，张某的抗辩理由不成立。电梯属于小区全体业主共有的共用设施设备，电梯运行维护费用属于公共物业服务成本的组成部分，一楼业主作为小区业主，依法享有电梯的共有产权，也需要分摊电梯运行维护成本，即使张某极少使用电梯，也不能免除缴纳电梯运行相关物业费的义务，因此抗辩不成立。第三，王某的抗辩理由成立，根据我国多数地区物业管理条例的规定，房屋空置超过6个月以上的，业主可以向物业服务企业申请减免物业费，按照不低于70%的标准缴纳，王某的房屋长期空置，符合减免条件，要求按70%缴纳符合规定，因此抗辩成立。第四，8户业主的抗辩理由不成立。原物业服务合同到期后，业主大会尚未选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供物业服务的，构成事实物业服务关系，业主应当按照原合同标准缴纳物业费，因此抗辩不成立。第五，19户业主的抗辩理由部分成立，不支持全额拒交。B物业服务企业未按合同约定做好停车管理服务，服务不达标，业主可以要求物业整改，也可以根据服务不达标的程度要求减免对应比例的物业费，但不能以此为由拒绝缴纳全部物业费，因此仅部分成立，全额拒交不支持。2.B物业服务企业可以选择的合法追缴途径包括：第一，与拖欠物业费的业主自行协商，沟通了解业主拒交的原因，协商解决争议，达成缴费协议；第二，请求社区居民委员会、街道办事处物业管理部门、人民调解委员会出面调解，通过第三方调解解决争议；第三，双方签订的物业服务合同约定了仲裁条款的，可以向约定的仲裁委员会申请仲裁；第四，向有管辖权的人民法院提起诉讼，通过司法途径追缴物业费。在追缴过程中，物业服务企业禁止采取停止供电、供水、供气、供热等方式逼迫业主缴费，禁止采取侮辱、威胁、限制业主进出小区等非法手段催费，禁止采取断网、锁门等侵害业主合法权益的行为。3.我国物业服务收费应当遵循三个基本原则：一是合理原则，物业服务收费标准应当与物业服务内容、服务等级匹配，充分考虑业主的承受能力，合理定价；二是公开透明原则，物业服务收费项目、收费标准、收支情况应当向全体业主公开，接受业主监督；三是费用与服务水平相适应原则，不同等级的物业服务对应不同的收费标准，优质优价，服务水平下降的应当对应调整收费标准。包干制收费模式下，物业服务费由三部分构成：分别是物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业服务成本包括人员工资、设施设备维护费用、清洁绿化费用、办公费用、保险费用等，包干制下物业费盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。三、案例分析题（三）某市中心小区“城央公馆”总建筑面积18万平方米，2020年交付使用，2023年成立业主大会和业主委员会，开发企业选聘的前期物业服务企业C物业服务企业，合同约定服务期限到业主大会成立选聘新物业为止。2024年3月，业主大会通过公开招标选聘了D物业服务企业，要求C物业服务企业在2024年5月1日前完成交接，退出小区。交接过程中，业主委员会要求C物业服务企业移交2020年1月到2024年3月期间的小区公共收益，经业主委员会初步核算，该期间小区公共收益包括：电梯广告收入52万元、地面公共停车位停车费68万元、快递柜场地租赁费12万元、三大运营商基站场地租赁费18万元，合计150万元，扣除合理运营成本后约128万元结余。C物业服务企业提出，上述公共收益已经全部用于补贴物业费不足、小区健身器材维修改造、绿化补植、一线服务人员工资上涨，目前仅结余12万元，仅同意移交12万元，剩余部分不予移交。业主委员会提出，C物业服务企业在提供前期服务的四年间，从未向业主公示过公共收益的收支情况，所有支出均未征得业主大会同意，因此要求C物业服务企业全额移交结余的128万元，双方产生争议，诉诸当地街道办调解。此外，小区主入口北侧有一块面积约800平方米的公共绿地，因小区规划停车位不足，业主停车需求缺口较大，业主委员会召开全体委员会议，经过三分之二以上委员同意，决定将该闲置绿地改建为公共停车场，划出20个停车位，停车收益纳入小区公共收益，改造费用从公共收益中列支。改造工程进场施工后，相邻3号楼、4号楼的11户低楼层业主提出反对，认为绿地改建停车场后，车辆进出产生的噪音、尾气污染会严重影响低楼层业主的日常生活，且业主委员会无权擅自决定改建绿地，要求停止施工，双方再次产生争议。问题：1.C物业服务企业对公共收益的处置是否符合规定？请说明理由。2.业主委员会将公共绿地改建为公共停车位的决策程序是否合法？请说明理由，如需合法实施该项目需要履行哪些法定程序？3.根据物业管理基础相关规定，物业服务企业应当向全体业主公示哪些信息？参考答案：1.C物业服务企业对公共收益的处置不符合规定，理由如下：第一，根据民法典及物业管理条例的规定，小区公共区域产生的收益，扣除物业服务企业合理的管理成本后，剩余部分归全体业主所有，物业服务企业仅享有代管权，处分权归全体业主。本案中，C物业服务企业将公共收益用于补贴物业费、发放工资，未经业主大会同意，也没有合同约定，属于擅自处分业主共有财产，违规；第二，C物业服务企业四年间从未公示公共收益的收支情况，违反了物业管理规定中要求物业服务企业至少每半年公示一次公共收益收支情况的要求，侵犯了业主的知情权，违规；第三，C物业服务企业仅同意移交剩余12万元，拒绝移交全部结余收益，不符合法律规定，公共收益结余属于全体业主所有，物业服务企业退出小区时应当全额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业，因此C物业的处置完全不合规。2.业主委员会的决策程序不合法，理由如下：公共绿地属于全体业主共有的共有部分，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动，属于业主共同决定的重大事项，业主委员会无权自行决定，仅通过业主委员会三分之二委员同意的决策程序不符合法律规定。合法实施该项目需要履行的法定程序包括：第一，由业主委员会提出改建方案，向全体业主公示方案，说明改建的原因、预算、收益分配方式、对周边业主的影响及优化降噪减污方案；第二，依法组织业主大会表决，按照民法典规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，方可通过改建方案；第三，业主大会通过方案后，需要向当地自然资源和规划主管部门申请办理改变绿地用途的审批手续，取得合法审批后才能开工；第四，施工方案、审批文件、表决结果都要向全体业主公示，接受业主监督，改造完成后，停车位的收费、收益使用也要按规定定期公示。3.物业服务企业应当向业主公示的信息包括：（1）物业服务企业的营业执照、项目负责人基本信息、物业服务投诉电话；（2）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（3）电梯、消防、监控等共用设施设备的日常维护保养单位信息、维护保养计划和年度检测结果；（4）住宅专项维修资金的收支使用情况；（5）公共区域公共收益的收支情况，包括广告、停车、场地租赁等收益，以及公共收益的支出明细；（6）物业服务合同约定的其他应当公示的信息，比如物业管理用房的使用情况、业主共同决定事项的结果公示等。四、案例分析题（四）业主孙某购买了某小区顶层170平方米的平层住宅，2025年8月收房后委托某装修公司进场装修，装修过程中，孙某为扩大使用面积，实施了三项改造：一是将房屋外侧的公共屋面露台用钢结构和钢化玻璃封闭，改造成私人阳光房；二是拆除了客厅与阳台之间的一段承重墙，扩大客厅的使用面积；三是在原有露台地面铺设了厚度12厘米的仿古地砖，大幅增加了屋面的荷载。楼下业主发现孙某的改造后，担心影响房屋结构安全，同时认为孙某封闭公共露台侵犯了全体业主的权益，遂向小区物业服务企业投诉。小区物业装修管理员接到投诉后，第一时间赶到现场要求孙某停工，恢复原状，孙某认为，自己购买顶层房屋时，销售已经明确承诺露台附赠给自己使用，自己有权改造，拆除承重墙是在自己房屋范围内，物业无权干涉，因此拒绝停工，继续施工。物业项目经理得知后，为了制止孙某施工，安排电工切断了孙某家的入户水电，要求孙某恢复原状后再恢复供水供电，孙某不服，将物业服务企业起诉到法院，要求物业恢复水电供应，赔偿因停工造成的装修损失1.2万元。问题：1.孙某的装修行为存在哪些违规之处？2.物业服务企业在本次装修管理过程中存在哪些不当行为？3.简述物业服务企业住宅室内装饰装修管理的主要内容及基本管控流程。参考答案：1.孙某的装修行为存在三处明显违规：第一，擅自占用改造公共区域，案涉露台属于小区公共屋面，产权归全体业主所有，不属于孙某私人所有，即使开发企业销售时承诺附赠，也不改变公共区域的产权性质，孙某擅自封闭改造，将公共区域占为己有，违反了物业管理规定及住宅室内装饰装修管理办法的要求；第二，擅自拆除承重墙，破坏房屋建筑主体和承重结构，承重墙是保障房屋整体结构安全的重要组成部分，擅自拆除会影响整栋楼