电梯维保管理制度

电梯维保管理制度第一章总则第一条目的与依据为规范电梯日常维护保养（以下简称“维保”）工作，确保电梯设备安全、稳定、高效运行，保障乘运人员的人身安全与财产安全，延长电梯使用寿命，依据《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》、《电梯维护保养规则》（TSGT5002-2017）等相关法律法规及安全技术规范，结合本单位实际情况，特制定本管理制度。第二条适用范围本制度适用于本单位管理范围内所有在用电梯及其附属安全设施的维保管理工作。包括但不限于客梯、货梯、医用电梯、杂物梯、自动扶梯及自动人行道等。本制度明确了物业管理部、工程设备部、电梯维保单位及相关人员在电梯维保过程中的职责、工作流程、技术要求及考核标准。第三条管理原则电梯维保管理工作坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，实行“专业维保、责任到人、全过程监管”的原则。必须确立电梯作为特种设备的危险源辨识与风险控制理念，严禁任何形式的带病运行及违规操作。第四条维保方式定义本制度所指维保分为清洁、润滑、调整、紧固等日常性维护保养，以及对电梯安全性能、运行功能、主要部件进行的半月度、季度、半年度及年度保养。本单位电梯维保业务必须委托给取得相应资质的电梯制造单位或具备许可资格的安装、改造、修理单位进行，严禁无资质单位或个人介入。第二章组织机构与职责第五条物业管理部职责1.负责建立健全电梯安全管理制度，监督本制度的落实执行情况。2.负责选聘、评估及管理电梯维保服务单位，签订规范的《电梯维护保养合同》，明确维保范围、项目、频次、响应时间及安全责任。3.负责筹集电梯维保、修理、改造及更新所需的资金，保障资金及时到位。4.负责组织电梯安全应急救援演练，每年至少进行一次。5.配合特种设备安全监督管理部门的安全监督检查，落实整改指令。6.负责处理因电梯维保不到位引发的投诉及纠纷。第六条工程设备部职责1.设置专职的电梯安全管理员，负责电梯日常运行的监督检查。2.建立健全电梯安全技术档案，实行“一梯一档”管理，确保资料齐全、更新及时。3.审核维保单位提交的维保计划与方案，并监督其实施情况。4.对维保单位的现场作业质量进行抽查，确认维保记录的真实性与完整性。5.负责办理电梯使用登记、报停、注销及定期检验申报手续。6.管理电梯钥匙（包括机房钥匙、三角钥匙等），建立严格的领用与归还登记制度。第七条电梯安全管理员职责1.接受特种设备安全监督培训，取得《特种设备作业人员证》（A证），持证上岗。2.�日对电梯进行巡视检查，重点检查五方通话是否畅通、层门及轿门开关是否正常、运行有无异响等，并做好《电梯日常巡视记录》。3.监督维保人员现场作业，纠正违章指挥和违章作业行为。4.当电梯发生故障或困人事故时，立即通知维保单位并启动应急救援预案，安抚被困人员情绪。5.审核维保记录，并在记录上签字确认，定期汇总维保情况向工程设备部汇报。第八条维保单位职责1.严格按照《电梯维护保养规则》及合同约定的频次、项目进行维保，确保维保质量。2.现场作业人员必须持有《特种设备作业人员证》（T证），作业时必须佩戴个人防护用品，并设置安全警示标志。3.制定详细的维保计划，并在每次维保前至少24小时通知物业管理部。4.在维保过程中发现电梯存在严重事故隐患，应立即书面告知物业管理部，并及时采取停梯等应急措施。5.建立24小时全天候维保值班电话，接到故障通知后，维修人员应在规定时间内（市区一般不超过30分钟）抵达现场。6.负责提供详实的维保记录及年度维保运行总结报告。第三章维保计划与合同管理第九条维保合同签订1.物业管理部在选定维保单位时，必须严格审查其营业执照、特种设备安装改造维修许可证（维保级别）、人员资质及过往业绩。2.合同中必须明确维保的具体内容、执行标准（GB/T18775）、保养周期（至少每15天一次）、急修响应时限、双方安全责任、违约条款及维保费用支付方式。3.合同期限一般建议签订为1-3年，避免频繁更换维保单位导致的技术资料断层与责任不清。第十条维保计划制定1.维保单位应在每月25日前提交下月的《电梯月度维保计划表》，计划表需明确每台电梯的保养日期、具体项目、作业人员及预计用时。2.工程设备部应根据计划表统筹安排，避免在客流高峰期进行停梯维保。如需停梯超过24小时，必须提前向全体业主或使用单位进行公告。3.对于同一栋楼内多台电梯，维保单位应采取交错保养法，确保至少有一台电梯保持运行，保障基本通行需求。第十一条年度维保方案每年年初，维保单位应根据电梯使用年限、运行频次及上一年度故障统计，制定《电梯年度深度维保及大修方案》。方案应包含对曳引机、控制柜、门系统、安全钳等核心部件的深度检查与测试计划，以及需更换的易损件清单（如接触器、继电器、钢丝绳、靴衬等）。第四章维保作业实施与现场管理第十二条作业前准备1.维保人员到达现场后，必须先向工程设备部报到，出示相关证件。2.进入机房或井道作业前，必须切断主电源，并悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。如需带电作业，必须实行双人监护制度。3.检查个人防护用品（安全帽、绝缘鞋、安全带、防滑鞋）是否佩戴齐全，检查随身工具是否完好。第十三条半月度维保核心内容半月度维保是基础性保养，重点在于清洁、润滑和基本功能检查，具体包括但不限于：1.机房环境：检查机房温度、通风是否正常，地面清洁，无积水、油污。2.曳引系统：检查曳引轮槽有无异常磨损，钢丝绳表面有无断丝、锈蚀，张力是否均匀。3.制动系统：检查制动器动作是否灵活可靠，制动衬垫与制动轮接触面积是否符合要求，销轴部位是否润滑。4.控制柜：检查接触器、继电器触点是否烧蚀，接线端子有无松动，变压器有无过热异响。5.轿顶与层门：检查反绳轮运行平稳性，导靴与导轨间隙，门机皮带或链条张力，门锁电气触点接触是否良好。6.底坑环境：检查底坑清洁，无积水、杂物，急停开关功能是否有效，液压缓冲器油位是否正常。第十四条季度、半年度及年度维保深度要求1.季度保养：在半月度基础上，增加对安全钳钳块与导轨间隙的测量、限速器张紧装置的检查、门导轨的深度清洁与润滑。2.半年度保养：重点对曳引机蜗轮蜗杆油箱油质进行取样分析，必要时更换润滑油；对控制柜内元器件进行紧固与除尘；对随行电缆进行悬挂检查，防止挂碰。3.年度保养：配合特种设备检验机构进行年度定期检验。对电梯进行全面性能测试，包括平衡系数试验、限速器-安全钳联动试验、缓冲器试验、制动性能试验等。对老化或接近磨损极限的部件提出更换建议。第十五条现场安全作业规范1.严禁在井道内上下同时作业。如需配合，必须通过对讲机保持联络，确认安全后方可操作。2.打开层门作业时，必须设置围挡，防止人员坠落。作业人员身体不得探入围挡区域外侧。3.在轿顶作业时，必须按下轿顶检修开关，将检修开关置于“检修”位置，确保无法通过正常指令运行电梯。运行电梯必须使用检修按钮，且运行速度不得超过0.63m/s。4.使用三角钥匙开启层门时，必须严格遵守“一观察、二确认、三操作”的流程，确认轿厢位置后方可开启，防止剪切事故。第十六条润滑与部件更换管理1.维保单位必须使用设备制造厂家指定或推荐的润滑油（脂），严禁使用劣质或替代油品，建立《电梯润滑记录表》。2.对于磨损超过标准（如钢丝绳断丝数超过报废标准、制动衬垫磨损量超过原厚度50%、门滑块磨损导致间隙过大等）的部件，维保单位必须立即书面告知物业管理部，并出具《电梯部件更换建议书》。3.部件更换过程需有详细记录，包括更换部件名称、型号、批号、更换人及更换原因，更换下的旧件应交由物业管理部确认后处理。第五章故障处理与应急救援第十七条故障报告与响应1.建立电梯故障24小时值班制度。物业管理部监控中心或安保部门接到故障报警（尤其是困人报警）后，必须在第一时间记录电梯编号、故障现象及被困人员情况。2.立即拨打维保单位急修电话，并通知电梯安全管理员赶赴现场。3.维保单位承诺抵达时间：市区内一般不超过30分钟，近郊不超过60分钟。对于困人事故，必须在接报后立即出发。第十八条困人应急救援标准流程（盘车流程）1.切断电源：到达机房后，首先切断电梯主电源，保留照明及轿厢通风电源。2.判断位置：通过手动盘车或观察平层标记，判断轿厢所处楼层位置。3.安抚乘客：通过对讲机与被困乘客取得联系，告知正在进行救援，请乘客保持冷静，不要试图强行扒门。4.实施盘车：若轿厢不在平层区，需两人配合，一人制动，一人使用盘车轮缓慢将轿厢移动至最近的平层位置。盘车时必须断开限速器开关。5.开启救援：确认轿厢平层后，用三角钥匙在该层打开层门，协助乘客安全撤离。6.复位检查：乘客全部撤离后，关闭层门，恢复电梯正常状态，查明故障原因并修复后方可恢复运行。第十九条常见故障处置技术要点1.冲顶或蹲底：立即检查限速器、安全钳是否动作，缓冲器是否复位，对导轨进行校验，确认无变形后方可复位。2.门系统故障：检查门机变频器参数、门锁触点、安全触板或光幕是否被遮挡或损坏。严禁短接门锁回路运行。3.溜梯：重点检查制动器铁芯是否卡阻、制动弹簧是否失效、曳引轮槽油污是否过多。4.消防迫降失效：检查消防开关回路及主板消防模块功能，确保在火灾发生时能自动返回基站。第二十条应急演练管理1.每年至少组织一次电梯困人应急救援演练，演练应模拟真实场景，包括报警、接报、维保响应、现场盘车、人员救出等全流程。2.演练结束后需进行总结评估，填写《应急救援演练记录表》，针对演练中暴露出的问题（如通讯不畅、工具缺失等）及时整改。第六章档案与信息管理第二十一条安全技术档案“一梯一档”每台电梯必须建立独立的技术档案，档案应当包括以下内容，并由专人保管：1.电梯出厂资料：产品设计文件、产品质量合格证明、型式试验报告、安装及使用维护说明书、电气原理图及接线图。2.安装、改造、修理资料：施工告知证明、施工过程记录、竣工验收报告、监督检验报告。3.使用登记资料：《特种设备使用登记证》、历年定期检验报告。4.维保记录：完整的日常维保记录、故障维修记录、年度自检报告。5.运行管理资料：日常巡查记录、运行记录、能耗记录、事故与故障记录。第二十二条维保记录规范1.维保记录必须现场填写，不得事后补记或代签。记录内容应真实、准确，涵盖所有维保项目。2.记录表格应采用符合当地特种设备安全监管部门要求的统一格式或行业通用标准格式。3.维保记录需经维保人员签字及电梯安全管理员签字确认，每月归档一次。4.记录保存期限应不少于4年，对于电梯报废后的档案，应长期保存备查。第二十三条标识与状态管理1.电梯轿厢内显著位置应张贴有效的《安全检验合格》标志，并标明下次检验日期。2.应张贴紧急救援电话、维保单位电话及投诉电话。3.电梯处于维修、保养状态时，必须在轿厢内或层门口悬挂“维修中”、“禁止使用”等警示牌，并切断运行指令。第七章监督检查与考核第二十四条日常监督检查1.电梯安全管理员应每日对电梯运行状态进行巡查，重点检查层门地坎、轿厢装饰、按钮灵敏度及显示屏显示。2.每周对维保质量进行一次抽查，对照维保记录核查现场实际情况，如检查钢丝绳润滑情况、制动器清洁度等。3.每月组织一次电梯运行安全联席会议，听取维保单位工作汇报，分析月度故障数据，制定下月工作重点。第二十五条维保质量考核评分物业管理部应建立《电梯维保服务质量考核表》，实行月度/季度考核。考核指标包括：1.响应及时率：是否在规定时间内到达故障现场。2.维保计划完成率：是否按计划完成所有电梯的保养。3.故障率：每台电梯每月发生故障的次数（困人故障权重最高）。4.整改率：对检验机构及物业管理部提出隐患的整改完成情况。5.档案规范性：维保记录填写是否规范、归档是否及时。6.服务态度：现场作业人员是否礼貌规范，是否佩戴工牌。第二十六条奖惩机制1.考核分数高于90分（满分100）且全年无重大安全责任事故的，可给予维保单位一定的奖励或优先续约权。2.对于考核分数低于70分，或发生因维保不当导致的安全事故、长时间（超过4小时）困人事件、无证上岗等严重违规行为的，物业管理部有权依据合同条款扣除维保费，并发出《整改通知书》。3.连续两次考核不合格或整改不到位的，物业管理部有权单方面解除合同，并追究其违约责任。第八章培训与持证上岗第二十七条人员资质管理1.维保单位的所有现场作业人员必须持有有效的《特种设备作业人员证》（电梯修理项目），且必须在维保单位办理入职手续。2.物业管理部的电梯安全管理员必须持有《特种设备作业人员证》（电梯安全管理项目）。3.严禁指派无证人员或证件过期人员进行电梯维保操作。第二十八条技术培训1.维保单位应每季度对其作业人员进行一次内部技术培训，培训内容包括新标准宣贯、新技术应用、典型故障案例分析及安全操作规程。2.物业管理部有权监督维保单位的培训开展情况，并抽查培训记录。3.对于新购入或经过技术改造的电梯，维保单位必须组织专项技术培训，确保作业人员掌握设备特性及维修要点。第二十九条安全教育定期开展全员安全教育，强化“红线”意识和“底线”思维。学习近期行业内发生的电梯安全事故案例，举一反三，杜绝违章指挥、违章作业和违反劳动纪律的“三违”行为。第九章附则第三十条制度解释权本制度由本单位工程设备部负责解释和修订。在执行过程中如遇国家相关法律法规调整，应按新法规执行，并及时修订本制度。第三十一条生效时间本制度自发布之日起正式实施。原相关电梯维保管理规定与本制度有冲突的，以本制度为准。第三十二条特殊情况处理对于由于自然灾害、建筑物结构沉降等不可抗力因素导致的电梯故障或损坏，应立即启动应急预案，并联系专业机构进行评估鉴定，制定专项修复方案后方可实施。第三十三条附录本制度未尽事宜，参照国家及地方相关特种设备安全技术规范执行。相关记录表格包括但不限于：1.《电梯日常巡视检查记录表》2.《电梯半月度维护保养记录表》3.《电梯故障维修记录表》4.《电梯应急救援演练记录表》5.《电梯维保服务质量考核评分表》6.《电梯部件更换申请与确认单》以下为相关管理记录表格参考样式：电梯半月度维护保养记录表（参考）使用单位[填写单位名称]维保单位[填写公司名称]电梯编号[填写编号]保养日期[YYYY-MM-DD]项目内容要求检查结果处理情况备注机房环境温度、通风、清洁