供给出清预期加速改善好房子品质跨越式提升

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、上海房地产市数据趋势在售&待售新盘项目信汇总 6（一）整体量价趋势 6（二）上海二手房场：去化期进入涨价区间，向循环开启 8（三）上海新房市：预计下年新房供给减少，出现结构供给短缺 11（四）新房楼盘信跟踪及项对比分析 15二、北京房地产市数据趋势在售&待售新盘项目信汇总 16（一）整体量价趋：成交韧延续，市场逐步接底部 16（二）库存特征及来价格展：供需结构改善，格下行压较缓 19（三）新房楼盘信跟踪及项对比分析 25三、深圳房地产市数据趋势在售&待售新盘项目信汇总 27（一）整体量价趋：深圳市结构趋好、市场热稳定 27（二）市场库存分价格判断短期压力持续下降 30（三）新房楼盘信跟踪及待项目对比分析 33四、投资建议 36五、风险提示 36图表索引图1：上海新房及手房成交数（套）及总交易量/存量 6图2：上海新房、手房住宅交套数同比 6图3：上海新房、手房住宅交套数占比 7图4：70大中市26H1新房跌幅TOP10 7图5：70大中市26H1二手涨跌幅TOP10 7图6：上海25个小区房指数 8图7：不同口径上租金指数 8图8：不同口径上租售比 8图9：上海二手住去化周期房价涨跌幅的关系 9图10：上全市二手房牌数及挂牌率（挂牌量/存量房） 9图11：商房人均销售积平/人） 10图12：上二手房成本以房屋面积（万方） 10图13：上中原经理信指数 11图14：上二手房成交价（挂牌价和成交价） 11图15：上住宅销售套、盘套数及售批比 11图16：上新房住宅库及化周期（月） 12图17：上理论供应规及际推盘、销售规模年度） 12图18：上理论供应规及际推盘、销售规模月度） 12图19：上各区新房住交套数与去化周期 13图20：上各区新房住去周期与售批比（26H1） 14图21：上分环线推盘均积（平/套） 14图22：上分环线库存化期（月） 14图23：上各区25-26H1新开盘认购率 15图24：上各区25-26H1新首开认购率 15图25：上核心7区在及入市楼盘信息整理（26M7） 16图26：北新房、二手月成交套数及总成交比 17图27：北二手成交套占成交套数占比 17图28：北月度年化总交数 18图29：北二手成交套分格段占比 18图30：北新房及二手价指数走势（2010年12月=100） 19图31：北重点小区价指分类型走势（2019年1为100） 19图32：北新房库存面及化周期 20图33：北核心区与非心短期库存分布（26M6） 20图34：北各区短期库分（26M6） 20图35：北核心区与非心新房去化周期 21图36：北核心区与非心新房去化周期（月） 21图37：北住宅用地出金亿元） 22图38：北住宅用地成建与商品住宅成交面比值 22图39：北二手房挂牌（）及去化周期（MA6，月） 23图40：北二手挂牌核区非核心区分布（26M6） 23图41：北各区二手房牌存分布（26M6） 23图42：北各区二手房牌化周期（MA12，月，26M6） 24图43：重城市2026年6月房与二手房库存去周期（MA6） 24图44：朝区土地分年供情况 25图45：朝区各板块成规建面（万方） 25图46：朝区各板块平楼价 26图47：北朝阳区及东城在售及拟入市楼盘息整理 26图48：外区域地图 27图49：北外围在售楼信整理 27图50：深一二手住宅交积（万方）、月均交量及增速 28图51：深新房住宅成面（万方） 28图52：深二手住宅成面（万方） 28图53：深新房、二手成价格指数环比 28图54：深样本楼盘成价指数 28图55：深新房住宅成面分面积段分布 30图56：深新房住宅推面（万方）及批售比 30图57：深商品住宅库面（万方）及去化周期 31图58：深成交楼面价元/）及溢价率 32图59：深新供地容积率 32图60：深商品住宅土出缺口（万方） 32图61：深二手房挂牌数去化周期 33图62：深二手房分成价段房源去化周期 33图63：深重点在售项信汇总 35表1：各区新房市景气度评分 13表2：海淀区新盘息汇总 26表3：丰台区新盘息汇总 26表4：深圳23年至今二房交分价格段房源数占比 29表5：深圳新房库数量（套分区分布及对应去周期（至26年6月） 31表6：深圳20年以来土出情况 31表7：深圳新规产梳理 33表8：近期待供应房项目 35表9：深圳已出让推盘项目 35一、上海房地产市场数据趋势及在售&待售新盘项目信息汇总（一）整体量价趋势上海交易量特征：总需求企稳回升，二手房占比提升趋势延续2526.2万套，12-25年（14）30.4/存量，25/存量2.7%，12-253.3%2615+10%30万套，总成交/3.0%。图1：上海新房及二手房成交套数（套）及总交易量/存量

5.3%5.2%5.3%5.2%4.3%3.6%3.6%3.0%3.0%3.0%3.0%2.2%2.3%2.5%2.6%2.7%2.7%200000 2.0%100000 1.0%0201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026E

0.0%新房成交（套） 二手房成交（套） 总交易量/存量（右）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图2：上海新房、二手房住宅成交套数同比150%100%50%0%-50%-100%24/01 24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 26/01 26/04新房同比 二手房同比 总需求同比数据来源：中指院、广发证券发展研究中心264-6月同比分别+28%+36%、+26%，730%25102622632%-21%手房同比+17%，二手房交易占比提升至87%，较25年提升3pct，较22年提升25pct。图3：上海新房、二手房住宅成交套数占比62%69%62%69%72%69%68%75%77%75% 75%77%77%73%78%83%87%38%31%28%31%32%25%23%25% 25%23%23%27%22%17%13%201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026E新房占比 二手房占比数据来源：中指院、广发证券发展研究中心上海价格特征：全国价格风向标，领涨全国70261.9%70低总价小区二手价格表现最好。为剔除结构性因素影响，我们整理了25个小区中介房源成交、租金成交信息。261-6-3.2%+3.7%+11.7%，租金价格同步上涨。同口径的25个小区1-6月平均租金价格累计上涨3.2%，与价格累计涨幅基本一致，租售比经历了先上升后回落，整体保持平稳。图4：70大中市26H1房涨幅TOP10 图5：70中城市26H1手房跌幅TOP10

上海杭州大连宁波沈阳厦门深圳广州银川武汉

1.4%1.3%1.4%1.3%0.8%0.6%0.4%0.4%0.3%0.2%0.1%0.0%

1.9%1.9%1.3%0.6%0.3%0.0%0.0%-0.1%...%上海北京深圳沈阳宁波厦门徐州广州重庆南京数据来源：统计局、广发证券发展研究中心 数据来源：统计局、广发证券发展研究中心图6：上海25个小区房价指数180160140120100806015/08 16/08 17/08 18/08 19/08 20/08 21/08 22/08 23/08 24/08 25/08小区平均 豪宅 改善 刚需数据来源：贝壳、广发证券发展研究中心图7：不同径上租金数 图8：不同径上租售比

25/0125/0425/0725/1026/0126/0425个小区租金指数 中原上海租金指

2.20%2.10%2.00%1.90%1.80%1.70%1.60%1.50%

25/0125/0425/0725/1026/0126/0425个小区平均租售比 中原上海租售比数据来源：Wind、中原地产、广发证券发展研究中心 数据来源：Wind、中原地产、广发证券发展研究中心（二）上海二手房市场：去化周期进入涨价区间，正向循环开启2820Q4-21Q1。26年上半年除2月外，二手房成交套数均高于2万套，且26年6月去化周期降至7.5个月，较25年末下降2.3264-76.6图9：上海二手住宅去化周期与房价涨跌幅的关系图：上海二手住宅交易套数（套）与去化周期2020/012020/032020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/072023/092023/112024/012024/032024/052024/072024/092024/112025/012025/032025/052025/072025/092025/112026/012026/032026/052026/07

16.014.012.010.0上海二手住宅交易套数（套） 上海二手住宅去化周期（月，右图：上海二手成交价指数与环比160 6.0%150140130

120 0.0%110100

-2.0%-4.0%2020/012020/032020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/012023/032023/052023/072023/092023/112024/012024/032024/052024/072024/092024/112025/012025/032025/052025/072025/092025/112026/012026/032026/052026/07上海二手房交易价格环比 上海二手房交易价格指数数据来源：中指院、贝壳、广发证券发展研究中心与往年不同的是，26年上海挂牌量持续下降，我们认为有以下三点原因。242217.5616.3/2.2%1.8%1.7%10年（16-25年0.8平/1.91平/人，三四线平均为1.65平/人，上海长期存量供应规模不高。图10：上海全市二手房挂牌套数及挂牌率（挂牌量/存量房）

2.1%2.1%2.2%1.8%1.7%1.4%1.0%0.9%1.0%0.8%150000 1.5%100000 1.0%50000 0.5%02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

0.0%二手房挂牌套数（套） 二手房挂牌率（右）数据来源：贝壳、统计局、广发证券发展研究中心图11：商品房人均销售面积（平/人）3.002.502.001.501.000.500.00200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025北京 上海 深圳 二线 三四线数据来源：统计局、广发证券发展研究中心25920年1050个月“横盘25下跌，25169169图12：上海二手房成本线以上房屋面积（万方）760007400072000700006800066000640006200060000580005600015/08 16/08 17/08 18/08 19/08 20/08 21/08 22/08 23/08 24/08 25/08成本线以上房屋面积（万方）数据来源：贝壳、统计局、广发证券发展研究中心2526Q1-Q2257-119.1%262666.5%。图13：海中经理心指数 图14：海二房成折价挂牌价成交差）70.060.050.040.030.020.010.00.0

10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%24/0124/0424/0724/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/0126/0426/0724/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/0126/0326/05上海:中原经理指数（MA4） 上海二手房议价率数据来源：中原地产、广发证券发展研究中心 数据来源：贝壳、广发证券发展研究中心（三）上海新房市场：预计下半年新房供给减少，或出现结构性供给短缺1．去化周期下降，供给约束下半年景气度有望改善26-16%6（MA6）1.21x250.32x19.525年1.07.6250.35-6月下降明显，景气度边际改善。预计下半年新房供给减少，或出现结构性供给短缺。通常新项目拿地-上市时间周期约为半年，由此可推算理论供应规模。262523%2630%2525326万517544--219万方，26143万方左右。图15：上海住宅销售套数、推盘套数及售批比0

24/0124/0224/0124/0224/0324/0424/0524/0624/0724/0824/0924/1024/1124/1225/0125/0225/0325/0425/0525/0625/0725/0825/0925/1025/1125/1226/0126/0226/0326/0426/0526/06销售套数（套） 批准上市套数（套） 售批比MA6（右）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图16：上海新房住宅库存及去化周期（月）

30.025.020.015.010.05.024/0124/0224/0124/0224/0324/0424/0524/0624/0724/0824/0924/1024/1124/1225/0125/0225/0325/0425/0525/0625/0725/0825/0925/1025/1125/1226/0126/0226/0326/0426/0526/06可售套数（套） 去化周期MA6（月，右） 含保障房去化周期MA6（月，右）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图17：上海理论供应规模及实际推盘、销售规模（年度）0

201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026E根据土地出让推算的理论供应规模（万方） 实际销售规模（万方） 实际推盘规模（万方）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图18：上海理论供应规模及实际推盘、销售规模（月度）180.0160.0140.0120.0100.080.060.040.020.023/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0323/0123/0323/0523/0723/0923/1124/0124/0324/0524/0724/0924/1125/0125/0325/0525/0725/0925/1126/0126/0326/0526/0726/0926/11根据土地出让推算的理论供应规模（万方） 实际推盘规模（万方） 实际销售规模（万方）数据来源：中指院、广发证券发展研究中心2．结构分化上海新房市场存在较明显的结构性分化。首先，分板块来看，上海过去一年（25H2-26H1）新房成交量超过5000套的板块为浦东新区和宝山，嘉定、3000776%7综合26H1售批比、库存去化周期、新房首开认购率，我们对各区景气度进行排序：T0档：徐汇、黄浦；T1档：静安、虹口、嘉定、闵行、宝山；T2档：普陀、杨浦、浦东；T3档：奉贤、松江、青浦、金山、崇明、长宁12个（图19：上海各区新房住宅交易套数与去化周期>50002000-50001000-2000500-1000<500<12>50002000-50001000-2000500-1000<500<1212-1818-2424-36>36崇明崇明嘉定宝山嘉定宝山浦东浦东青浦闵行青浦闵行松江松江奉贤奉贤金山 金山数据来源：中指院、广发证券发展研究中心表126H1售批比评分126M6去化周期（月）评分225-26H1新房首日认购率评分3总分黄浦区2.6107.5990%928徐汇区4.51019.5774%724宝山区1.8910.5959%623静安区1.6815.8874%723闵行区1.7814.4857%622嘉定区1.9915.6845%521虹口区1.4713.4862%621普陀区1.3616.0743%418杨浦区0.7315.0868%718浦东新区0.9524.2665%617松江区1.0523.9637%414奉贤区1.2625.4527%314青浦区1.1524.9519%213金山区1.4736.7315%111崇明区1.5741.618%110长宁区0.3134.5346%59数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图20：上海各区新房住宅去化周期与售批比（26H1）>2.01.5-2.0>70%60-70%1.2-1.5 50-60%>2.01.5-2.0>70%60-70%1.2-1.5 50-60%0.9-1.2 40-50%<0.9 <40%崇明 崇明嘉定宝山嘉定宝山浦东浦东青浦闵行青浦闵行松江松江奉贤奉贤金山 金山数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图21：海分线推套均（平/） 图22：海分线库去化（月）20192019

40.035.030.025.020.015.010.05.0202120222023202420252026H120192020202120222023202420252026H10.0202120222023202420252026H120192020202120222023202420252026H12020内环内 中内环间 中外环间 内环内 中内环间 中外环间2020外郊环间 郊环外

外郊环间 郊环外数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心（12.6个月（14.0个月（16.1个月（18.1个月（35.924-26H123供需关系偏负面。65%24年74%39pct3.5图23：上海各区25-26H1新盘开盘认购率120%100%80%60%40%20%0%19Q119Q320Q120Q321Q121Q322Q122Q323Q123Q324Q124Q325Q125Q326Q1 整体 纯新盘 老盘加推数据来源：中指院、广发证券发展研究中心60%60%44%18%8%13%28%60%60%44%18%8%13%28%52%32%47%54%89%92%100%10%51%51%55%81%81%82%82%84%88%90%92%0%43%38%62%69%78%徐汇黄浦杨浦长宁闵行虹口宝山静安嘉定浦东金山松江奉贤青浦普陀崇明纯新盘 老盘加推数据来源：中指院、广发证券发展研究中心（四）新房楼盘信息跟踪及项目对比分析根据前文分析以及项目调研，开发商开发新房产品有几个趋势：一是地段优先，优先获取核心区项目，支撑新房价值的核心因素仍是地段（成熟配套）；二是做新的产品，上海“3.5代宅”主要在宜居环境（低容积率）、户型（实得率、一梯一户、无连廊）以及公区（抬板、架空、下沉庭院）等方面具备优势，近一年拿地的项目，产品力升级明显，一般来说，新产品溢价10%以内通常有较好的质价比；三是配套的重要性体现在高总价豪宅，为生活方式及居住体验买单，低总价刚需盘对于交通便利性要求更高。图25：上海核心7区在售及拟入市楼盘信息整理（26M7）数据来源：中指院、小胖看房小程序、广发证券发展研究中心二、北京房地产市场数据趋势及在售&待售新盘项目信息汇总（一）整体量价趋势：成交韧性延续，市场逐步接近底部北京交易量特征：总交易量中枢持续抬升，低总价表现较好2611.6Q1同比同比&3%+62611，25图26：北京新房、二手房月度成交套数及总成交同比

300%250%200%150%100%50%0%-50%019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0123/0724/0124/0725/0125/0726/01

-100%一手住宅成交套数 二手住宅成交套数 总交易套数同比（右）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心图27：北京二手成交套数占总成交套数占比81%85%81%80%75%70%65%60%55%50%09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2526H1北京二手成交套数占比数据来源：Wind、广发证券发展研究中心16352226H124万套，为22年下行周期以来的年度最高值，与20年全年成交相当。图28：北京月度年化总成交套数35303530282420222324211820212145403530252015105014M1-214M1215M1116M1017M918M819M720M621M522M423M324M1-224M1225M11北京月度年化总成交套（万） 当阶段平均年化（万套）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心2682%258pct2258%24pct。图29：北京二手成交套数分价格段占比82%74%82%74%70%66%64%60%61%58%85.0%80.0%75.0%70.0%65.0%60.0%55.0%50.0%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0123/0724/0124/0725/0125/0726/01北京500万以下二手成交套数占比 年度平均数据来源：冰山指数、广发证券发展研究中心北京价格特征：市场整体止跌，存在结构性差异价格方面，根据统计局70大中城市房价数据，截至26年6月，北京新房和二手房价格指数分别较最高点下8.8%15.2%2392341-60.8%1.3%图30：北京新房及二手房价格指数走势（2010年12月=100）250230210190170150130110902010-122012-052013-102015-032016-082018-012019-062020-112022-042023-092025-02新房价格指数 二手房价格指数数据来源：统计局、广发证券发展研究中心26年607493.5，33.1%-3.0%-6.0%+0.9%、-5.3%，仅刚需房价格出现微弱回升，北京市场整体价格表现仍偏弱。图31：北京重点小区价格指数分类型走势（2019年1月为100）140130120110100908070602015/082016/082017/082018/082019/082020/082021/082022/082023/082024/082025/08小区平均 豪宅 改善 刚需 学区数据来源：中介数据、广发证券发展研究中心（二）库存特征及未来价格展望：供需结构改善，价格下行压力较缓150%2667692243618.53月缩短4.1个月，虽然去化周期绝对水平仍较高，供需关系已出现边际改善。图32：北京新房库存面积及去化周期0

3018.52518.52015105010/0111/0212/0313/0414/0515/0616/0717/0818/0919/1020/1121/1223/0124/0225/0326/04新房住宅库存面积（万） 新房住宅去化周期（MA12，月右）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心2026638%62%14%、13%11%11%10%，38%62%1%3%2%1%1%4%4%5%5%14%13%6%11%8%10%11%图3338%62%1%3%2%1%1%4%4%5%5%14%13%6%11%8%10%11%朝阳区丰台区昌平区通州区大兴区顺义区北京核心区

房山区海淀区怀柔区石景山区密云区门头沟区平谷区西城区延庆区东城区数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心从历史去化周期看，核心区与非核心区新房去化周期自2024年以来均有所抬升，2026年3月分别达到20.723.9617.519.2分行政区看，2026610.411.11-2图35：北京核心区与非核心区新房去化周期30.025.0

20.420.015.0 17.510.05.00.019/0319/0920/0320/0921/0321/0922/0322/0923/0323/0924/0324/0925/0325/0926/03北京核心区新房去化周期（MA12，月） 非核心区新房去化周期（MA12，月）数据来源：中指院、Wind、广发证券发展研究中心图36：北京核心区与非核心区新房去化周期（月）70.04739473934 35181820 202021101114141550.040.030.020.010.00.0石 景 山 区

通 顺 州 义 区 区

西 昌 城 平 区 区

丰 朝 台 阳 区 区

62门平密怀东头谷云柔城沟区区区区区数据来源：中指院、Wind、广发证券发展研究中心20212120202420251554142711%8%。20261-634075%68%62%77%1-614图37：北京住宅用地出让金（亿元）30002500200015001000500020082008

2010

20122009

20142010

2016

2011

2018

2020

20222013

2024

2026M1-62014数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图38：北京住宅用地成交建面与商品住宅成交面积比值75%68%75%68%62%77%78%71%46%200%150%100%50%0%20/0120/0420/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/0723/1024/0124/0424/0724/1025/0125/0425/0725/1026/0126/04住宅用地成交建面/商住宅交面积 MA3 年内平均数据来源：中指院、Wind、广发证券发展研究中心2．二手房库存去化周期：存量压力得到充分释放，整体价格压力减弱二手房方面，北京挂牌量由2026年1月的12.46万套下降至6月的11.75万套，累计下降5.7%；MA6挂牌8.27.12023图39：北京二手房挂牌量（套）及去化周期（MA6，月）7.1160000 167.1140000 14120000 12100000 1080000 860000 640000 420000 20 023/10 24/01 24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 26/01 26/04二手挂牌 二手挂牌去化周期（MA6，）数据来源：中介数据、广发证券发展研究中心60%40%61%3%1%4%3%5%5%6%6%6%24%11%7%11%8%图3%1%4%3%5%5%6%6%6%24%11%7%11%8%40%60%北京核心区40%60%

朝阳区海淀区丰台区昌平区西城区房山区大兴区顺义区远郊四区通州区东城区开发区石景山区门头沟区数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心从各区挂牌去化周期看，除远郊区之外，各区二手挂牌去化压力均相对可控，核心5区二手挂牌去化周期仅7.577.65127图42：北京各区二手房挂牌去化周期（MA12，月，26M6）数据来源：中介数据、广发证券发展研究中心从重点城市横向比较看，2026年6月北京新房与二手房合计库存去化周期为9.3个月，在样本城市中仅高于6.97.7图43：重点城市2026年6月新房与二手房库存去化周期（MA6）数据来源：中指院、Wind、克而瑞、中原地产、广发证券发展研究中心整体来看，20262025（三）新房楼盘信息跟踪及项目对比分析1．朝阳区图44：朝阳区土地分年度供应情况3002502001501005002002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026成交规划建面(万㎡)数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图45：朝阳区各板块成交规划建面（万方）160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.02021 2022 2023 2024 2025 2026将台 酒仙桥 垡头 十八里店 望京北 朝青 太阳宫 东坝 其他数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图46：朝阳区各板块平均楼面价数据来源：房天下、广发证券发展研究中心图47：北京朝阳区及东西城区在售及拟入市楼盘信息整理数据来源：中指院、房天下、广发证券发展研究中心海淀区表2：海淀区新盘信息汇总楼盘名称区域户型开发商单价价格段得房率北京隅海玥宝山105-145平金隅集团9.0万+/平900万级87%-92%海宸元境宝山99-181平中建三局8.5万/平800万级85%-90%+栖海澐颂上地98-179平海开12.8万/平1000万级88%-90%建发海晏北五环183-340平建发13.5万/平2000万级78%-83%安澜北京树村250-350平中海15.0万+/平3000万级83%-95%数据来源：中指院、广发证券发展研究中心丰台区表3：丰台区新盘信息汇总楼盘名称区域户型开发商单价价格段得房率嘉棠雅序花乡99-139平北京建工6.9万/平700-1000万90%+观宸二期新宫82-170平建发、金茂7.8万/平850-1450万75%-81%嘉棠璟樾岳各庄98-176平北京城建、北京建工7.8万/平1000-1500万85%-90%保利太平桥丽泽120-180平保利-改善型-丽金府丽泽91-203平中海10.3万/平1200-2000万级76%-84%万泉寺地块丽泽140-260平华润11.5万/平2000万级90%+数据来源：中指院、广发证券发展研究中心外围区域图48：外围区域地图数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图49：北京外围在售楼盘信息整理300-800万元5.4万/㎡4300-800万元5.4万/㎡4万/㎡7.7万/㎡6.9万/㎡647套72-128㎡812套83-282㎡672143-228㎡㎡483套6.18万㎡0.00%66.14%15.00%0.00%约2.01万/㎡2026.3.19年年年未来城·北辰墅院1900招商玺项目特点总价段土地溢价总建面总套数主力户型售价拿地楼面价开发商首开时间项目板块区域万/㎡万/㎡约0.85万/㎡大兴区 顺义区中央别墅区数据来源：中指院、房天下、广发证券发展研究中心

高得房率，低总价刚改500-1500万元万㎡万㎡25.1万㎡三、深圳房地产市场数据趋势及在售&待售新盘项目信息汇总（一）整体量价趋势：深圳市场结构趋好、市场热度稳定26499.2207.57.0%291.72.9%2634.62524.8%48.6256.0%，市场、尤图50：深圳一二手住宅成交面积（万方）、月均成交量及增速200180160140120100806040200

21/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/0926/0126/05一二手成交面积（万方） 半年内月均成交 同比（右）

250%200%150%100%50%0%-50%-100%数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心图51：圳新住宅交面万方） 图52：圳二住宅交面万方）100908070605040302010023/0123/0724/0124/0725/0125/0726/01

1009080706050403020100

23/0123/0724/0124/0725/0125/0726/01新房住宅销售面积（万方） 月均销售面

二手住宅销售面积（万方） 月均销售面积数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心7034个月正增长。2626621.3%2.5%22.0%。图53：圳新房、二房成格指数比 图54：圳样楼盘交价数1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%23/01 23/09 24/05 25/01 25/09

1101051009590858075706560

23/01 23/09 24/05 25/01 25/09 26/05深圳新房价格环比 深圳二手价格环比 平均 豪

刚需数据来源：国家统计局、广发证券发展研究中心 数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心表4：深圳23年至今二手房成交分价格段房源数量占比成交价格段刚需改善豪宅0-200万200-300万300-500万500-700万700-1000万1000-1500万1500-3000万3000万以上23/0122.3%70.8%7.0%9.2%13.1%34.3%21.2%15.3%4.5%2.5%0.0%23/0227.4%67.1%5.5%10.0%17.4%35.9%20.9%10.4%4.1%1.3%0.1%23/0325.3%65.5%9.2%9.6%15.7%33.4%20.2%11.9%7.1%2.1%0.0%23/0430.6%61.8%7.6%14.3%16.3%32.1%20.6%9.2%6.0%1.6%0.0%23/0531.2%61.6%7.2%11.2%20.0%31.8%16.8%13.0%5.5%1.5%0.2%23/0631.8%61.2%6.9%13.7%18.2%34.3%17.6%9.4%5.1%1.6%0.2%23/0733.1%61.0%5.9%16.5%16.5%30.2%19.4%11.4%3.5%2.5%0.0%23/0833.7%58.5%7.8%17.4%16.3%33.5%18.4%6.6%6.2%1.2%0.4%23/0932.5%61.5%6.0%13.8%18.7%35.5%17.1%9.0%4.5%1.5%0.0%23/1032.0%62.2%5.8%14.1%17.8%36.5%17.6%8.2%4.6%1.2%0.0%23/1131.7%61.8%6.5%15.3%16.5%35.9%17.3%8.6%4.6%1.5%0.4%23/1235.5%57.2%7.3%16.6%18.9%32.4%16.4%8.5%5.0%2.1%0.2%24/0135.8%58.1%6.1%17.6%18.2%35.3%15.9%7.0%4.0%2.0%0.1%24/0237.5%58.0%4.5%17.2%20.3%32.5%14.0%11.6%3.7%0.5%0.3%24/0334.4%59.2%6.4%13.6%20.8%36.1%15.3%7.9%4.8%1.5%0.1%24/0435.3%57.7%7.0%15.6%19.8%35.3%13.1%9.3%5.0%1.8%0.2%24/0537.9%55.8%6.3%17.0%20.9%33.6%14.0%8.2%4.3%1.9%0.1%24/0636.9%56.1%7.0%17.5%19.5%33.6%14.7%7.8%4.2%2.7%0.1%24/0742.2%51.4%6.4%20.7%21.5%29.2%14.9%7.3%4.0%2.2%0.2%24/0840.2%53.7%6.2%21.4%18.8%33.2%12.0%8.5%4.7%1.5%0.0%24/0944.6%51.2%4.2%22.9%21.7%31.4%13.1%6.8%2.6%1.5%0.1%24/1038.8%54.1%7.1%18.1%20.7%33.1%12.8%8.2%4.7%2.3%0.1%24/1136.0%57.0%7.0%15.4%20.6%34.4%14.4%8.2%4.6%2.3%0.0%24/1237.1%55.5%7.4%16.5%20.6%32.4%15.2%7.9%5.8%1.5%0.2%25/0137.4%54.2%8.4%19.2%18.2%31.9%14.5%7.8%5.3%3.0%0.2%25/0245.9%49.8%4.3%23.8%22.1%28.7%13.9%7.3%2.7%1.6%0.0%25/0336.5%56.9%6.7%18.5%18.0%33.1%14.9%8.9%4.4%2.1%0.1%25/0442.4%51.3%6.3%21.7%20.7%30.1%13.7%7.6%3.9%2.0%0.3%25/0546.3%48.4%5.4%22.4%23.9%29.9%12.3%6.2%3.7%1.6%0.1%25/0645.7%49.3%5.0%22.7%23.0%31.6%12.0%5.8%3.2%1.7%0.2%25/0747.6%46.4%6.0%25.4%22.3%29.3%10.8%6.3%3.9%1.8%0.3%25/0848.3%46.0%5.7%26.6%21.7%29.4%11.5%5.2%3.4%2.1%0.2%25/0946.9%47.9%5.3%25.8%21.1%29.9%10.9%7.0%3.3%1.9%0.1%25/1050.8%45.2%4.0%28.4%22.4%28.2%10.1%7.0%2.7%1.0%0.2%25/1153.5%41.7%4.8%30.6%22.9%27.3%8.7%5.7%2.7%2.0%0.1%25/1254.6%40.9%4.5%29.3%25.3%26.8%9.2%5.0%2.9%1.5%0.1%26/0153.7%42.1%4.3%30.8%22.9%26.1%9.1%6.8%2.9%1.2%0.1%26/0253.3%41.3%5.4%30.7%22.6%25.3%10.2%5.8%3.5%1.5%0.4%26/0350.0%47.4%2.6%29.0%21.1%31.6%5.3%10.5%2.6%0.0%0.0%26/0456.1%40.0%3.9%30.5%25.7%24.0%10.3%5.7%2.7%1.1%0.1%26/0550.0%44.9%5.1%30.8%19.2%34.6%6.4%3.9%3.9%1.3%0.0%数据来源：冰山指数、广发证券发展研究中心图55：深圳新房住宅成交面积分面积段分布100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

34%34%33330%3 34%230%3223333338%42%336%2228%3332333333%227%2221%23%

90平以下

90-144平

25/07144平以上

26/05数据来源：房管局、Wind、广发证券发展研究中心（二）市场库存分析价格判断：短期压力持续下降133.0（成交/推盘100%以上，5-6150%图56：深圳新房住宅推盘面积（万方）及批售比120 200%100

140%80120%60 100%80%4060%40%2020%0

21/09

26/01

0%26/05商品住宅批准上市面积（万方） 售批比（MA6,右）数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心存量表现来看，根据wind数据，截至26年6月末深圳新房住宅可售面积为228万方，较25年9月高点的336万方下降超过100万方，对应去化周期11.5个月，供给压力在明显减弱。图57：深圳商品住宅库存面积（万方）及去化周期600 30500 25400 20300 15200 10100 50 019/01 19/10 20/07 21/04 22/01 22/10 23/07 24/04 25/01 25/10 26/07库存面积（万方） 去化周期（月，右轴）数据来源：Wind、房管局、广发证券发展研究中心2664.3615.251212健康，坪山、龙岗、龙华区去化周期则在18个月以上，去化压力相对更大。表5：深圳新房库存数量（套）分区分布及对应去化周期（截至26年6月）分区库存套数去化率25年成交量（套）去化周期（月）近一年成交量（套）去化周期（月）南山区285685%42568.0541878.19罗湖区132481%104015.2881719.45福田区93583%109110.2883713.41龙岗区1094582%862715.22719318.26龙华区977475%758815.46651518.00宝安区669283%593713.53620012.95坪山区604173%298124.32328622.06光明区433284%52669.87478810.86盐田区66379%38120.8845317.56合计4356280%3716714.063427615.25数据来源：中指院、广发证券发展研究中心2420000/38000元/06%4.3表6：深圳20年以来土地出让情况出让时间土地面积（万方）建筑面积（万方）容积率起拍价（亿元）成交总价（亿元）楼面价（元/平）溢价率（%）20201425373.786348011490726.3%20211565603.588849821754511.1%20221264723.76675736155829.1%2023301294.262833122421510.2%202422894.132783463898824.5%202523773.302192913763632.8%202626772.981812913782160.6%数据来源：中指院、广发证券发展研究中心图58：圳成楼面（/平及溢价率 图59：圳新地容率0

2020202120222023202420252026

70%60%50%40%30%20%10%0%

4.54.03.53.02.52.0

2020202120222023202420252026深圳成交楼面价（元/平） 溢价率（%，右） 容积率数据来源：中指院、广发证券发展研究中心 数据来源：中指院、广发证券发展研究中心与此同时，深圳政府严控土地供应，23年以来土地出让缺口（住宅成交建面-宅地供给建面）始终为负，至今累计缺口达到1073万方，未来新房供给压力依然可控。-131-312-202-230-226-131-312-202-230-22612010774-233-4008006004002000-200-400-60017 18 19 20 21 22 23 24 25 26土地出让建面（万方） 住宅成交建面（万方） 土地出让缺口（万方

M1-6数据来源：中指院、房管局、广发证券发展研究中心26612.323.01000500-100019.1800-100011.5个月。图61：圳二房挂套数化周期 图62：圳二房分交价房源去周期0

3530252015105024/0124/0524/0925/0125/0525/0926/0126/05深圳二手房挂牌量（套） 去化周期（月，右）

7011.519.111.519.124.265.850403020100500万以下500-800万800-1000万1000万以上去化周期（月）数据来源：冰山指数、广发证券发展研究中心 数据来源：房管局、中指院、广发证券发展研究中心（三）新房楼盘信息跟踪及待售项目对比分析（套）表7：深圳新规产品梳理（套）项目名称开发商 行政区板块 推盘套数均价（元/平）首开时间户型面积段（平）价格段（万元）深圳湾澐玺华润置地 南山区后海 5981750002025/11209-11493063-37742自贸·湾啟紫荆招蛇、前海管理局 南山区前海 4851075002024/1296-142949-1711海晏府招商蛇口 南山区后海 1511420002026/04139-1941710-3123天健湾时代府天健集团 南山区赤湾 289813002025/11113-139727-1339鹏宸云筑中建壹品 龙华区梅林关1991615002024/1281-177450-1465中海云颂玖章中海发展 龙华区梅林关302805002026/06107-144736-1316联发·红山新澍联发集团 龙华区红山 332714002026/0469-100433-760观潮府华润、招蛇、南山控股宝安区宝中 2621477502026/04144-5372013-10427绿城·锦和玉鸣绿城、越秀 宝安区沙井 380500002026/0488-179380-1077龙湖观萃龙湖集团 光明区公明 207382002026/5/389-118313-478振业天境云玺振业、天健、光明 光明区中心区264409002026/0583-114318-501中海大运玖章中海发展 龙岗区大运 605620002025/10126-343654-2798数据来源：中指院、房天下、广发证券发展研究中心深圳湾澐玺（顶豪产品）。深圳湾澐玺对应地块为粤海街道T107-0107宗地，2024年12月出让，是首批新规抬板产品，由华润、中海联合开发，位于深圳后海总部基地核心区，主力户型209-403平，主要价格段在3000-7500万元。安缇深圳（顶豪产品）。安缇深圳位于南山区深超总核心区，开发商为中国海外发展，对应地块T207-0068是7.74/18.2/地段核心，是片区内稀缺的纯住宅用地，主力户型236-287平，主力价格段3700-10700万元，定位低密顶豪，抬板18米+架空11米的超高产品配置一定程度上抵消限高带来的影响。中信城开（·2512211-5103700-1450073-77%+“”。自贸··96-142950-1700万，主要覆盖刚改及改善购房人群。86%8.4万元/139-1941690-310380%。（21.6200081-177425-75095%。46491型107-144平，主力价格段672-1157万元，销售单价在8万元/平左右，较鹏宸云筑售价高出近3万元/平。26612-19144-5371838-5521万元，2.989-118280-52038200元/22000元/614套纯商126-282585-1291现突出。图63：深圳重点在售项目信息汇总项目名称区域板块开发商拿地时间首开时间元/平）土地溢价率售价（元/平）物业费（元/平/月）项目特征自贸湾啟紫荆南山前海招蛇、前海管理局-2024/12--6.2148596-1421000009.5天健湾时代府南山前海天健地产2024/112025/113761016.48%3.82289113-139720007.6规模小，不是抬板项目深圳湾澐玺南山后海华润、中海2024/122025/117038846.32%26.30598209-40317500015.8地段核心、配套成熟、顶豪产品、抬板项目海晏府南山前海招商蛇口2025/072026/048418086.10%2.56151139-19413000010.8规模小、片区最后一块头排河景地块、无配建安缇深圳南山深超总中国海外发展2025/122026/067736042.49%4.12152236-28718200012.8低密顶豪、抬板18米+架空11米、区位核心深圳观潮府宝安宝中招蛇、华润2025/082026/045958634.81%14.50620144-53714775012.8一线海景，抬板12-19米，配套丰富，位置核心绿城锦和玉鸣宝安沙井绿城中国2025/082026/042036411.47%5.9746288-17950